2026年不动产登记代理人职业资格考试(不动产权利理论与方法)历年参考题

2026年不动产登记代理人职业资格考试(不动产权利理论与方法)历年参考题一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪一情形属于“法律另有规定”的情形？A.甲继承其父的房屋B.乙通过买卖合同取得房屋所有权C.丙因合法建造房屋取得所有权D.丁通过受遗赠取得房屋所有权2.关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的是？A.不动产登记簿记载的事项与真实状况不一致时，以真实状况为准B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，否则以不动产权属证书为准D.不动产登记簿不具有公信力3.甲购买乙的一套房屋，已经支付首付款并办理了预告登记。后乙又将该房屋出卖给丙，并办理了所有权转移登记。对此，下列哪一选项是正确的？A.该房屋的所有权归甲，因为预告登记具有排他效力B.该房屋的所有权归丙，因为丙已经完成了所有权转移登记C.该房屋的所有权归乙，因为一物二卖无效D.甲有权主张乙与丙之间的买卖合同无效4.下列关于宅基地使用权的表述，不正确的是？A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C.宅基地使用权不得转让D.宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭5.根据《民法典》物权编，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事？A.建设商业设施B.工业生产C.农业生产经营D.房地产开发6.关于地役权的设立，下列说法正确的是？A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权必须登记才设立C.地役权自登记时设立D.地役权不得单独转让7.甲、乙、丙三人按份共有一套房屋，份额分别为50%、30%、20%。甲欲转让其份额，乙、丙均表示愿意购买。在同等条件下，该份额应卖给谁？A.应卖给乙，因为乙份额较大B.应卖给丙，因为丙份额较小C.应由甲决定卖给乙或丙D.应由乙、丙按各自份额比例购买8.下列哪项权利属于担保物权？A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.抵押权D.宅基地使用权9.建设用地使用权自何时设立？A.自合同成立时设立B.自登记时设立C.自支付出让金时设立D.自批准时设立10.关于不动产登记错误的责任，下列说法正确的是？A.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任B.登记机构因登记错误给他人造成损害的，无论是否有过错，都应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向有责任的登记工作人员追偿D.当事人提供虚假材料申请登记，登记机构应当承担连带赔偿责任11.下列关于更正登记的说法，错误的是？A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正C.不动产登记簿记载的权利人不同意的，利害关系人可以申请异议登记D.异议登记后，未经异议登记权利人同意，不得办理处分该不动产的登记12.甲向乙借款100万元，以自有房屋一套设定抵押并办理了登记。后甲又将该房屋出租给丙，租期2年。若甲到期无力还款，乙实现抵押权时，对丙的租赁权有何影响？A.抵押权实现后，租赁合同继续有效B.抵押权实现后，租赁合同解除C.视抵押权与租赁权设立的时间先后而定D.由乙决定是否解除租赁合同13.根据《民法典》，下列财产不得抵押的是？A.建设用地使用权B.生产设备、原材料C.土地所有权D.正在建造的建筑物14.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起内未申请登记的，预告登记失效。该期限为？A.30日B.60日C.90日D.180日15.下列关于最高额抵押权的表述，正确的是？A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间D.以上都正确16.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列哪项不属于业主的共有部分？A.建筑区划内的绿地B.建筑区划内的道路C.规划用于停放汽车的车位D.城镇公共道路17.甲村村委会未经村民会议讨论，擅自将村集体所有的100亩荒地以低价出让给乙企业用于非农建设。该合同效力如何？A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定18.下列关于不动产单元的表述，正确的是？A.不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间B.不动产单元可以没有唯一编码C.不动产单元的划分可以随意进行，无需固定界线D.不动产单元仅指土地，不包括房屋19.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。下列哪项不属于此类自然资源？A.矿藏B.水流C.城市土地D.集体土地20.甲将房屋抵押给乙，后又抵押给丙，均办理了登记。乙、丙的抵押权顺位如何确定？A.按抵押合同生效时间的先后顺序B.按抵押登记时间的先后顺序C.按债权比例D.由法院裁定21.下列关于居住权的设立，正确的是？A.居住权只能通过合同设立B.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外C.居住权可以转让D.居住权应当登记，居住权自登记时设立22.因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自何时发生效力？A.法律文书生效时B.法律文书执行时C.申请登记时D.完成登记时23.下列关于异议登记的表述，不正确的是？A.异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼B.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿C.异议登记后，登记机构可以暂缓办理相关登记D.异议登记失效后，申请人可以申请续期24.供役地以及需役地属于不同主体的，需役地转让时，受让人同时享有地役权。这体现了地役权的什么属性？A.从属性B.不可分性C.地域性D.长期性25.甲、乙按份共有一头牛，甲占70%份额，乙占30%份额。该牛生病需要治疗费1000元。甲、乙对费用承担未作约定。下列说法正确的是？A.甲承担700元，乙承担300元B.甲承担1000元C.乙承担1000元D.甲、乙各承担500元26.不动产登记机构在办理登记时，对于登记材料的形式审查要求是？A.必须对申请材料的真实性进行实质审查B.应当对申请材料的真实性负责C.应当查验申请材料，并就有关登记事项询问申请人D.无需查验，直接登记27.下列关于建筑物区分所有权的业主大会，说法正确的是？A.业主大会由全体业主组成B.业主大会可以由部分业主代表组成C.业主委员会是业主大会的常设执行机构，有权决定重大事项D.业主大会作出的决定，对物业管理企业具有约束力，对业主无约束力28.住宅建设用地使用权期限届满的，如何处理？A.自动续期B.需要申请续期C.国家无偿收回D.按照规定支付土地出让金后续期29.下列关于海域使用权的表述，正确的是？A.海域使用权属于债权B.海域使用权自登记时设立C.海域使用权期限最长不超过50年D.海域使用权不得抵押30.下列哪项不属于不动产登记的类型？A.首次登记B.变更登记C.注销登记D.预告登记（注：预告登记属于特殊登记类型，但通常也归类于登记业务，此处考察分类逻辑，若选项D被视作特殊类型，则考察其是否属于常规登记。在《不动产登记暂行条例》实施细则中，主要类型包括首次、变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封等。若此题为单选且考察常规分类，需注意措辞。但在实际操作中预告登记是重要类型。此处出题意图可能考察“不动产登记”的广义与狭义，或者考察常规业务。为了严谨，修正题目为：下列哪项不属于不动产登记的常规权利登记类型？）修正题目：下列哪项不属于不动产登记的权利登记类型？A.首次登记B.变更登记C.注销登记D.查封登记31.甲购买期房，与开发商签订了预售合同并办理了预告登记。一年后房屋竣工，开发商办理了所有权初始登记（大产证）。此时甲应申请什么登记？A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.预告登记转本登记32.下列关于不动产登记资料查询的说法，错误的是？A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制其不动产登记资料C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.任何单位和个人都可以随意查询他人的不动产登记资料33.因继承取得不动产权利的，当事人申请登记时，需要提交什么材料？A.继承权公证书B.生效的法律文书或继承权公证材料C.所有继承人同意的证明D.户籍证明34.下列关于地役权期限的说法，正确的是？A.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限B.地役权的期限由法律规定，最长为20年C.地役权的期限永久有效D.地役权的期限不得超过需役地的剩余使用年限35.甲村村民乙因进城务工，全家迁入设区的市，转为城市户口。其在村内的宅基地和承包地应如何处理？A.由村集体收回B.可以保留C.可以转让给本村村民D.由国家征收36.不动产登记费按什么收取？A.按件收取B.按不动产面积收取C.按不动产价值比例收取D.按登记类型收取37.下列关于浮动抵押的说法，正确的是？A.浮动抵押仅限于企业、个体工商户、农业生产经营者B.浮动抵押的抵押财产包括现有的以及将有的动产C.浮动抵押设立时，抵押财产不确定D.以上都正确38.甲将一辆汽车（动产）出卖给乙，约定甲保留所有权直至乙付清价款。乙付清前，甲将汽车又抵押给丙并办理了登记。乙不知情。下列说法正确的是？A.甲有权取回汽车B.丙的抵押权有效C.乙取得汽车所有权D.甲与丙的抵押合同无效39.下列关于不动产登记簿的编成，说法正确的是？A.按不动产权利人编成B.按不动产单元编成C.按登记时间编成D.按行政区域编成40.下列情形中，不影响不动产登记效力的是？A.申请登记的不动产存在权属争议B.申请登记的材料与不动产登记簿记载不一致C.申请登记的权利人与登记材料不符D.申请登记的不动产界址未发生变化二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》，下列哪些情形下，物权消灭？A.抛弃物权B.物权主体死亡C.担保物权实现D.不动产被征收E.不动产灭失42.下列关于不动产登记程序的表述，正确的有？A.申请B.受理C.审核D.登簿E.发证43.下列哪些权利属于用益物权？A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.居住权44.办理不动产登记，应当提交的材料包括？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.登记原因证明文件E.其他必要材料45.下列关于业主共同决定事项的说法，正确的有？A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意B.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意C.改变共有部分的用途，应当经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意D.选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意E.使用维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意46.下列哪些财产可以抵押？A.建筑物和其他土地附着物B.建设用地使用权C.海域使用权D.生产设备、原材料、半成品、产品E.正在建造的建筑物、船舶、航空器47.异议登记失效的情形包括？A.异议登记申请人未在法定期限内起诉B.异议登记被登记机构撤销C.权利人提起诉讼确认权利D.人民法院生效法律文书驳回异议登记申请人的请求E.异议登记申请人申请撤回48.下列关于宅基地使用权流转的限制，说法正确的有？A.宅基地使用权不得抵押B.宅基地使用权原则上不得转让给本集体经济组织以外的人C.宅基地使用权随房屋一并转让的，受让人需符合宅基地申请条件D.国家允许进城落户农民自愿有偿退出宅基地E.宅基地使用权可以继承49.下列关于预告登记的适用范围，正确的有？A.商品房预售B.不动产买卖C.不动产抵押D.预购商品房抵押E.房屋所有权转让50.不动产登记机构在查验申请材料时，应当履行的职责包括？A.查验申请材料是否齐全B.查验申请材料形式是否符合要求C.询问申请人D.实地查看E.对申请材料的真实性进行实质调查51.下列哪些情形可以申请变更登记？A.权利人姓名或者名称变更的B.不动产坐落、界址、用途等状况变更的C.不动产权利期限变更的D.同一权利人分割或者合并不动产的E.共有人性质变更的52.下列关于最高额抵押权确定的情形，正确的有？A.约定的债权确定期间届满B.没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权C.新的债权不可能发生D.抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押E.债务人、抵押人被宣告破产或者解散53.下列关于不动产权属证书的说法，正确的有？A.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致B.如不一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准C.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明D.不动产权属证书遗失后，权利人应当申请补发E.不动产权属证书具有最高证据效力54.下列关于地役权合同内容的表述，应当包括？A.利用目的和方法B.利用期限C.费用及其支付方式D.解决争议的方法E.供役地和需役地的位置55.下列哪些属于不动产登记的不予登记情形？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请材料不齐全的56.下列关于相邻关系的表述，正确的有？A.处理相邻关系遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则B.不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利C.不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利D.不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物等有害物质E.相邻关系是法定的权利义务关系57.下列关于居住权的消灭，正确的有？A.居住权期限届满B.居住权人死亡C.设立居住权的住宅灭失D.居住权人放弃居住权E.住宅所有权人转让住宅58.申请不动产登记时，申请人可以委托代理人办理。代理人申请登记时，应提交的材料包括？A.授权委托书B.代理人身份证明C.被代理人身份证明D.委托公证书E.代理人资格证明59.下列关于共有不动产的处分，说法正确的有？A.处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意B.处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意C.按份共有人转让其份额，其他共有人享有优先购买权D.共有人之间另有约定的，按照其约定E.共有人对共有不动产的分割，可以采取实物分割、变价分割或作价补偿60.下列关于查封登记的说法，正确的有？A.人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交协助执行通知书和工作人员的工作证件B.不动产登记机构应当立即办理查封登记C.查封期间，登记机构不得办理该不动产的转移登记D.查封期限届满，人民法院未办理续封手续的，查封登记失效E.轮候查封也具有正式查封的效力61.下列哪些情形下，当事人可以申请注销登记？A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法征收、收回的D.权利期限届满的E.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使不动产权利消灭的62.下列关于不动产登记信息共享与保护的表述，正确的有？A.国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享B.不动产登记机构应当依法提供不动产登记资料查询服务C.涉及国家秘密的不动产登记资料，不得查询D.查询不动产登记资料的单位和个人应当遵守国家有关规定，不得泄露查询资料E.任何个人都可以查询其他个人的不动产登记信息以保障交易安全63.下列关于土地承包经营权的设立，正确的有？A.耕地的承包期为三十年B.草地的承包期为三十年至五十年C.林地的承包期为三十年至七十年D.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立E.土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人64.下列关于集体土地所有权的主体，正确的有？A.属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权B.分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权C.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权D.集体土地所有权可以由个人行使E.集体土地所有权可以转让给国家以外的主体65.下列关于海域使用权抵押的说法，正确的有？A.海域使用权可以抵押B.海域使用权抵押时，其固定附属设施一并抵押C.海域使用权抵押，应当办理抵押登记D.海域使用权抵押的实现，可能导致海域使用权的转让E.海域使用权抵押权自合同签订时设立66.下列关于不动产登记簿记载内容的说法，正确的有？A.自然状况部分包括坐落、界址、空间界限、面积等B.权利状况部分包括权利性质、权利类型、权利期限等C.其他相关事项部分包括预告登记、异议登记、查封登记等D.不动产登记簿应当采用电子介质E.不动产登记簿损毁、灭失的，应当予以补造67.下列关于权利人申请更正登记的说法，正确的有？A.权利人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正C.有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正D.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，也可以申请更正登记E.更正登记需要经过公告68.下列关于不动产物权变动原因的说法，正确的有？A.基于法律行为的物权变动（如买卖、赠与）B.基于非法律行为的物权变动（如继承、征收、法院判决）C.基于事实行为的物权变动（如建造）D.基于时效取得的物权变动E.基于先占的物权变动69.下列关于建设用地使用权分层设立的说法，正确的有？A.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C.地表土地使用权人拥有地表及一定空间范围内的使用权D.地下建设用地使用权人可以独立申请登记E.分层设立的使用权应当明确上下范围70.下列关于不动产登记错误的赔偿责任，说法正确的有？A.登记机构应当履行查验职责，因未尽合理审慎义务导致登记错误的，应当承担赔偿责任B.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿D.登记机构的赔偿责任属于国家赔偿责任E.受害人可以选择向登记机构或提供虚假材料的当事人索赔三、判断题（共20题，每题0.5分。请判断各题说法正确或错误）71.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。72.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。73.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。74.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。75.地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。76.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。77.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记的时间顺序清偿。78.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。79.宅基地使用权人不得买卖宅基地，但可以买卖宅基地上的房屋。80.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。81.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。82.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。83.异议登记失效后，原申请人就同一事项不能再次申请异议登记。84.共有不动产分为按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。85.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。86.物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。87.法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。88.耕地不得抵押，但法律另有规定的除外。89.海域使用权是指单位或者个人依法取得对国家所有的特定海域的排他性使用权。90.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起5个工作日内完成登记。四、情景分析题（共2大题，每大题含5小题，每小题2分）（一）甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）开发建设某住宅小区。2025年3月1日，甲公司取得该小区地块的建设用地使用权并办理了登记。2025年6月1日，甲公司取得了商品房预售许可证。2025年7月1日，乙与甲公司签订了《商品房预售合同》，购买A栋101室，总价款200万元，约定2026年6月30日交付。合同签订后，乙支付了首付款60万元，并申请办理了预告登记。2025年10月1日，甲公司因资金周转困难，在未告知乙的情况下，将A栋101室抵押给丙银行，借款1000万元，并办理了抵押登记。2026年1月1日，甲公司又与丁签订了《商品房买卖合同》，将A栋101室以220万元的价格卖给丁，丁不知情。2026年2月1日，丁申请办理了该房屋的所有权转移登记。91.关于乙对该房屋享有的权利性质，下列说法正确的是？A.乙享有房屋所有权B.乙享有债权请求权C.乙享有经预告登记的物权化债权D.乙享有抵押权92.甲公司将已售给乙并办理预告登记的房屋抵押给丙银行，该抵押权的效力如何？A.有效，因为甲公司仍是所有权人B.有效，因为丙银行是善意第三人C.无效，因为预告登记具有排他效力D.效力待定，取决于乙是否追认93.2026年2月1日，丁取得该房屋所有权后，乙的权利状态如何？A.乙的预告登记失效，乙只能向甲公司主张违约责任B.乙的预告登记仍然有效，乙有权主张丁的所有权无效C.乙的预告登记失效，但乙有权主张丙银行的抵押权无效D.乙的预告登记失效，乙有权向丙银行主张侵权赔偿94.若乙在得知甲公司一房二卖后，于2026年3月1日向法院起诉主张甲公司与丁的合同无效，并提供了预告登记证明。法院应如何处理？A.支持乙的诉讼请求，确认合同无效B.驳回乙的诉讼请求，因为丁已经取得所有权C.撤销丁的所有权登记，恢复登记至甲公司名下D.判令甲公司赔偿乙的损失95.本案中，丙银行的抵押权最终能否实现？A.能实现，因为抵押登记有效B.不能实现，因为预告登记阻碍了抵押权的实现C.能实现，但只能就房屋变价款扣除乙的债权后的余额受偿D.不能实现，因为甲公司欺诈（二）张某与李某系夫妻，二人共有一套位于市中心的房屋，产权证上记载为张某、李某共有，未注明共有性质。2025年1月，张某瞒着李某，与王某签订了房屋买卖合同，约定将该房屋以300万元的价格卖给王某。王某明知张某有配偶，但未要求李某签字。合同签订后，王某支付了定金50万元。2025年2月，张某与王某共同到不动产登记机构申请办理转移登记。登记机构询问张某房屋共有情况，张某声称李某同意出售，并提供了一份伪造的李某签字的同意书。登记机构未进行进一步核实，即办理了转移登记，将房屋登记在王某名下。2025年3月，李某发现房屋被卖，遂向登记机构提出异议，并提起行政诉讼。96.张某与李某对房屋的共有性质应认定为？A.按份共有B.共同共有C.分别所有D.混合共有97.张某与王某签订的房屋买卖合同效力如何？A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定98.不动产登记机构在办理登记时的行为存在何种问题？A.未尽到合理的审查义务B.违反了实质审查的要求C.程序合法，因为张某提供了伪造的同意书D.应当公告而未公告99.李某主张权利，下列途径中最为有效且符合法律规定的是？A.直接向登记机构申请更正登记B.先申请异议登记，然后在15日内提起民事诉讼C.申请撤销王某的房产证D.申请宣告张某与王某的合同无效100.关于本案的最终处理结果，下列说法正确的是？A.王某构成善意取得，房屋归王某所有，李某只能向张某索赔B.王某不构成善意取得，房屋应恢复登记至张某、李某名下C.既然已经登记，为了保护交易安全，房屋归王某所有D.登记机构有过错，应赔偿李某全部损失答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。故C正确。A、B、D选项中，继承、受遗赠虽非基于法律行为，但也属于非基于登记生效的例外，但题目问的是“设立”，继承和受遗赠是导致物权变动的非基于法律行为的事件，而合法建造是典型的非基于法律行为（事实行为）设立物权。A、D也是法律另有规定的情形，但C是最典型的“设立”情形。注：原题选项A、D也是非基于登记生效的情形，但C项“合法建造”是事实行为，属于“法律另有规定”中非常典型的一类。若为多选可选ACD，单选通常选C作为事实行为的代表。2.【答案】B【解析】《民法典》第217条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。故B正确。A、C错误，应以登记簿为准；D错误，不动产登记簿具有公信力。3.【答案】B【解析】《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是，乙将房屋卖给丙并办理了转移登记，此处考查预告登记的效力。理论上，预告登记具有排他效力，未经同意处分无效。但是，如果丙是善意第三人且完成了登记，在司法实践中存在争议，但根据《民法典》严格条文，未经预告登记权利人同意，不发生物权效力。然而，本题中乙是所有权人，丙完成了登记。通常认为预告登记阻却的是物权变动效力。但若题目考察“一房二卖”且后手完成登记，在未涉及善意取得保护（丙是否善意？题目未明示丙知情，但乙无权处分）的情况下，甲享有预告登记，具有排他效力。但是，根据《民法典》第221条，乙处分给丙的行为“不发生物权效力”，即丙不能取得所有权。但选项中B说归丙，这与法条不符。若甲未在90日内申请本登记，预告登记失效。题目未说失效。故理论上A正确。但若丙符合善意取得，则丙取得所有权。题目未给丙善意条件。故应选A。但是，在部分真题中，若后手完成登记，往往考察登记公信力与预告登记的冲突。严格按法条，预告登记具有排他性，未经同意处分不发生效力。故A最符合法理。修正：部分旧题库中认为预告登记后，未经同意处分无效，但若登记机构已给丙登记，甲可主张丙取得所有权无效。故A。注：此题若按严格《民法典》第221条，应为A。若考虑实务中丙已登记，甲需通过异议登记等救济。但单选最佳答案为A。修正分析：如果题目暗示丙已经登记，且甲未及时转为本登记导致预告登记失效？题目未提。故选A。再次修正：实际上，如果丙不知情且完成登记，可能构成善意取得（需满足条件）。但预告登记本身是公开信息，丙应当知情，故丙非善意。因此丙不能善意取得。故所有权仍归乙，甲享有请求交付的权利。但A说归甲，甲尚未取得所有权（只是预告登记）。故A表述稍有不准确，但对比之下，B肯定错，C错（合同有效），D错（处分行为无效，非买卖合同无效）。故选A。4.【答案】C【解析】《民法典》第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。目前法律原则上禁止宅基地使用权转让给本集体经济组织以外的人，但并未绝对禁止“转让”这一概念本身（如随房屋在本集体内部流转），但C项“不得转让”表述过于绝对，且未限定范围。然而，在考试通常语境下，宅基地使用权具有严格的人身依附性，不得自由转让。但根据《民法典》及最新政策，允许进城落户农民自愿有偿退出或在本集体内部流转。C项表述“不得转让”在绝对意义上是错误的，因为存在内部流转的可能性。D项正确。A、B定义正确。故选C。5.【答案】C【解析】《民法典》第331条规定，土地承包经营权人有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。故C正确。6.【答案】A【解析】《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故A正确。7.【答案】C【解析】《民法典》第306条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。两个以上其他共有人主张优先购买权的，协商确定比例；协商不成的，按照转让时各自的份额比例行使。故C正确（由甲决定卖给谁，只要同等条件）。修正：法条表述为“按照转让时各自的份额比例比例行使”，这实际上意味着若乙丙都买，按比例。但题目问“应卖给谁”，如果是整体转让份额，通常由转让人决定，但在同等条件下，若乙丙都愿买，按比例。选项D似乎更符合法条原意。但选项C“由甲决定”也有一定道理（甲可以选择卖给其中一个，只要满足同等条件，若甲卖给乙，乙丙都愿买，甲卖给乙即满足）。但严格按法条，若两人都主张，按比例。此处单选，D更严谨。更正：根据《民法典》司法解释，两个以上共有人主张优先购买，协商不成，按份额比例。这意味着不是甲决定卖给谁，而是按比例买。故选D。8.【答案】C【解析】担保物权包括抵押权、质权和留置权。A、B、D均为用益物权。故选C。9.【答案】B【解析】《民法典》第349条规定，建设用地使用权自登记时设立。故B正确。10.【答案】A【解析】《民法典》第222条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。故A正确。B项错误，登记机构承担过错责任（虽条文未明示过错，但理论和实务及后续解释均确认过错原则）。C项错误，应向造成登记错误的人追偿，而非工作人员个人（除非是故意或重大，但责任主体是提供虚假材料的人）。D项错误，非连带，而是根据过错分担。11.【答案】D【解析】《民法典》第220条规定，异议登记后，异议登记申请人应当在十五日内提起诉讼，不起诉的，异议登记失效。异议登记失效后，原申请人可以就同一事项再次申请异议登记。故D错误。12.【答案】C【解析】《民法典》第405条规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即“先租后抵”，买卖不破租赁；“先抵后租”，抵押权实现时可解除租约。本题甲抵押给乙，后租给丙，属于“先抵后租”，故C正确。13.【答案】C【解析】《民法典》第399条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。故C正确。14.【答案】C【解析】《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。故C正确。15.【答案】D【解析】《民法典》第422条、423条规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外。A、B、C、D表述均符合法理。故选D。16.【答案】D【解析】《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。故D不属于业主共有。17.【答案】B【解析】违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。擅自将集体土地用于非农建设且未履行法定程序，违反土地管理法强制性规定，故B正确。18.【答案】A【解析】不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，是不动产登记的基本单位。故A正确。19.【答案】D【解析】《民法典》第209条规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。矿藏、水流、城市土地属于国家所有。集体土地不属于国家所有，需要登记。故选D。20.【答案】B【解析】《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。故B正确。21.【答案】D【解析】《民法典》第366条至370条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。故D正确。A错（遗嘱也可设立），C错。22.【答案】A【解析】《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。故A正确。23.【答案】D【解析】《民法典》第220条规定，异议登记失效后，原申请人可以就同一事项再次申请异议登记。故D错误。24.【答案】A【解析】地役权从属于需役地所有权或使用权，不得单独转让或抵押，随需役地转让而转让，体现了从属性。故A正确。25.【答案】A【解析】《民法典》第308条规定，共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。故A正确。26.【答案】C【解析】不动产登记机构主要进行形式审查，查验材料、询问申请人，必要时实地查看。故C正确。27.【答案】A【解析】《民法典》第271条、277条、278条。业主大会由全体业主组成。故A正确。B错，不能仅由代表组成；C错，业主委员会执行业主大会决定；D错，对业主也具有约束力。28.【答案】A【解析】《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。故A正确。29.【答案】B【解析】海域使用权属于用益物权，自登记时设立。期限根据用途不同（如养殖15年，填海50年等）。可以抵押。故B正确。30.【答案】D【解析】不动产登记的权利登记类型主要包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记。查封登记属于限制登记，不属于权利登记。故选D。31.【答案】D【解析】预告登记后，债权消灭或者具备办理本登记条件时，应申请办理相应的所有权登记（即本登记）。实务中常称为“预告登记转本登记”或直接申请转移登记。D选项最符合实务操作流程。32.【答案】D【解析】《民法典》第218条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，但任何单位和个人不得随意查询。故D错误。33.【答案】B【解析】因继承取得物权的，申请登记时需提交生效的法律文书（如判决书）或继承权公证材料。故B正确。34.【答案】A【解析】《民法典》第376条规定，地役权的期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。故A正确。35.【答案】A【解析】根据《土地管理法》及相关政策，进城落户农民退出宅基地原则上是自愿有偿，但若不退出，是否保留？目前政策是鼓励退出，但并未规定必须强制收回。但原《土地管理法》规定农村村民一户一宅，全家迁入设区的市，原则上宅基地由集体收回。故在传统考题中，选A。注：新《土地管理法》未明确强制收回，但教材通常沿用“转为非农业户口，宅基地应收回”的考点。故选A。36.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。故A正确。37.【答案】D【解析】《民法典》第396条规定，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。故D正确。38.【答案】B【解析】《民法典》第641条，所有权保留买卖中，出卖人取回权有限制。但甲将已卖出的车（保留所有权）抵押给丙，属于无权处分。若丙符合善意取得（不知情、已登记、合理价格），则丙享有抵押权。题目中丙不知情且已登记，故B正确。39.【答案】B【解析】不动产登记簿应当按不动产单元编成。故B正确。40.【答案】D【解析】申请登记的不动产界址未发生变化，不影响登记效力，可能只是其他信息变更。D属于正常情形。二、多项选择题41.【答案】ACDE【解析】《民法典》物权编。物权消灭原因：抛弃、混同、征收、没收、灭失、担保物权实现等。B项主体死亡不一定导致物权消灭（由继承人继承）。故选ACDE。42.【答案】ABCDE【解析】不动产登记的一般程序包括申请、受理、审核、登簿、发证。故全选。43.【答案】ABCDE【解析】《民法典》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权。故全选。44.【答案】ABCDE【解析】《不动产登记暂行条例》及实施细则。申请人应当提交登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源材料、登记原因证明文件等。故全选。45.【答案】ABCD【解析】《民法典》第278条。筹集维修资金、改建重建需“双四分之三”同意（面积和人数均过3/4）。改变共有用途、选聘解聘物业需“双过半”同意。E项使用维修资金，根据《民法典》第279条及《物业管理条例》，使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（即双2/3）。故E错误。选ABCD。46.【答案】ABCDE【解析】《民法典》第395条及海域使用权管理法。债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物、建设用地使用权、海域使用权、生产设备等、正在建造的建筑物等。故全选。47.【答案】ABDE【解析】异议登记失效情形：未在15日内起诉；申请人撤回；法院判决驳回；登记机构依职权撤销。C项权利人起诉确认权利，并不直接导致异议登记失效，需待判决生效且驳回异议后。故选ABDE。48.【答案】ABCD【解析】宅基地使用权严格限制流转。不得抵押；原则上不得转让给外村人；随房转让需受让人符合条件；允许自愿有偿退出。E项宅基地使用权本身不能继承，但“地随房走”，房屋可继承，从而占用宅基地。严格意义上说，宅基地使用权不能单独继承。故选ABCD。49.【答案】ABCDE【解析】预告登记适用于：商品房预售、不动产买卖、抵押、预购商品房抵押等。故全选。50.【答案】ABC【解析】登记机构查验：材料齐全、形式合规、询问申请人。必要时实地查看（非必须）。一般不做实质调查。故选ABC。51.【答案】ABCDE【解析】变更登记情形：权利人姓名、坐落、用途、期限变化；分割合并等。故全选。52.【答案】ABCDE【解析】《民法典》第423条。最高额抵押债权确定情形：期间届满、2年请求确定、新债权不可能发生、查封扣押、破产解散。故全选。53.【答案】ABCD【解析】不动产权属证书是证明，与登记簿一致时有效，不一致时以登记簿为准。遗失可补发。E项错误，登记簿效力最高。故选ABCD。54.【答案】ABCDE【解析】地役权合同一般条款：利用目的、期限、费用、争议解决、位置等。故全选。55.【答案】ABCD【解析】不予登记情形：违反法律、权属争议、超期、其他规定。E项材料不齐全通常要求补正，而非直接不予登记（补正后仍不符才不予）。但广义上也算。根据《不动产登记操作规范》，材料不齐全应当不予受理或要求补正。若已受理审核发现不符，则不予登记。故选ABCD最稳妥。56.【答案】ABCDE【解析】相邻关系的原则和具体权利义务。故全选。57.【答案】ABCD【解析】居住权消灭：期限届满、死亡、灭失、放弃。E项转让不影响居住权，居住权对受让人继续有效。故选ABCD。58.【答案】AB【解析】代理申请需提交授权委托书、代理人身份证明。被代理人身份证明通常由代理人提供，但非必须代理人自己持有（只需提交即可）。D项委托公证书非必须（除非涉外或特定要求）。故选AB。59.【答案】ABCDE【解析】共有不动产处分：按份共有人2/3以上同意，共同共有人全体同意。按份共有人有优先购买权。可约定。分割方式多样。故全选。60.【答案】ABCD【解析】查封登记：法院出具协助执行通知书、工作证。机构立即办理。查封期间不得办理转移登记。期满未续封失效。E项轮候查封不生效，仅排队。故选ABCD。61.【答案】ABCDE【解析】注销登记情形：灭失、放弃、征收收回、期限届满、法律文书导致消灭。故全选。62.【答案】ABCD【解析】信息共享与保护。E项错误，任何人不可随意查询。故选ABCD。63.【答案】ABCDE【解析】土地承包经营权的期限、设立（合同生效）、登记对抗主义。故全选。64.【答案】ABC【解析】集体土地所有权行使主体：村集体、村内集体、乡镇集体。D、E错误。故选ABC。65.【答案】ABCD【解析】海域使用权可抵押，设施一并抵押，需登记，实现导致转让。E项错误，自登记时设立。故选ABCD。66.【答案】ABCDE【解析】登记簿内容：自然状况、权利状况、其他事项。电子介质。损毁补造。故全选。67.【答案】ABCD【解析】更正登记条件：权利人、利害关系人认为错误；权利人同意或有证据证明错误。E项更正登记一般不需要公告（除非依职权更正可能需公告）。故选ABCD。68.