2026Q1苏州写字楼市场报告

2026年度一季度苏州写字楼

市场报告

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。城市宏观背景

|核心经济指标2026年苏州经济实现良好开局

，产业转型新动能加快释放社会消费品零售总额（亿元）

1573.8高技术产业投资增长13.6%高技术制造业投资增长20.7%高新技术产品进出口增长46.8%数据来源：苏州统计局4进出口总额（亿元）

5145.07进出口总额增长27.3%.完成固定资产投（亿元）878.24一带一路国家进出口增长50.7%苏州2024年至2026年2月“三驾马车”累计增长率走势▲40%30%20%10%0%-10%-20%全社会固定资产投资总额进出口总额社会消费品零售总额3月4月5月6月7月8月9月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2025年

1-2月2026年

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在现有产业基础上巩固提升传统产业

，

增强新兴产业竞争力

，

培育壮大未来产业

。

重点支持方向为将人工智能作为赋能制造业转型的核心

，

同时大力发展科技金融

，

推动

“

科创指数

”

融资联动

；

培育更多千亿级规模上市企业

；

深化要素市场化配置改革等

。

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。城市宏观背景

|城市规划苏州十五五规划发布

，

聚焦新兴产业与未来产业发展

十大重点新兴产业聚焦当下

，

旨在打造现代化产业新支柱。具体包括

：生物医药及高端医疗器械、人工智能、半导体与集成电路、纳米新材料、高端仪器仪表与智能检测设备、具身智能机器人与工业母机集成化装备、光子和光制造、智能网联新能源汽车、先进光伏与新型储能、低空经济。

十大重点未来产业则着眼长远

，抢占发展制高点。精准匹配苏州在科研、制造、产业配套等方面的现有优势

，是今后极具成长潜力的新赛道

，产业方向为

：商业航天、生物制造、细胞与基因技术、6G装备与应用、量子科技、具身智能、氢能和新一代核能装备、苏州十大重点未来产业方向苏州十大重点新兴产业方向脑机智能、前沿新材料、原子级制造。5

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，

强调主动服务上海发挥龙头作用

。

不再仅仅是交通接轨

，

而是上升到功能互补与深度融合

。

苏州定位为上海科创中心和产业生态的核心协同区

，

特别是在人工智能

、

生物医药

、

集成电路等关键产业链上实现的深度绑定

。规划明确指出支持苏州与上海同城化发展

，

随着长三角一体化发展战略不断迈向深入

，沪苏两地将进一步加强沟通、

深化对接

，

把握同城化发展大方向

，

在优化区域营商环境上更加积极作为

，更好促进市场要素便利流动，更好服务全国统一大市场建设。

持续深化科技创新和产业创新跨区域协同

，

为长三角乃至全国提供高水平科技供给

，在推进中国式现代化中作出两地的更大贡献。规划支持加快推进沪苏同城化发展。

深度融入上海

“五个中心”建设和上海大都市圈发展。

推动科创平台合作、创新资源共享

，增强上海—苏州科技创新集群的国际竞争力。

协同打造集成电路、

人工智能、

生物医药、

汽车、大飞机等世界级高端产业集群。

积极对接上海东方枢纽国际商务合作区

，进一步推动投资贸易自由化与便利化。强化交通基础设施互联互通等。明确苏州在

“一核四翼”格局中承担长江口世界级河口区的核心使命

，并首次划定

“嘉昆太跨界协同单元”

，要求苏州与上海

“深化同城化发展”

，直接提升其区域能级。

其中苏州被列为需要加快建设的

“全国性综合交通枢纽城市”

，

同时苏州将成为多条关键战略性轨道的交汇点。

规划要求重点完善苏锡常都市圈轨道网络

，沪苏之间的通勤壁垒将进一步打破。《上海大都市圈国土空间规划》草案发布苏州“十五五”规划建议江苏“十五五”规划建议沪苏同城化发展

，

协同打造世界高端产业集群城市宏观背景

|城市规划6工业园区人工智能《苏州工业园区关于进一步加大支持中小微企业转贷服务的意见》高新区《苏州工业园加快打造全球领先的人工智能OPC创业首选区的若干措施》《相城区

“4个2”OPC创业扶持政策》

营商环境

《苏州工业园区关于加快高质量数据集建设促进数据要素价值释放的若干措施》《苏州工业园区加快制造业场景培育和开放推动新场景大规模应用方案》智改数改文化产业《苏州市推进新型工业化2026年行动方案》

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突出精准施策与特色赛道培育

，

聚焦人工智能

、

会展经济

、

汽车电子

、

数据要素等细分领域发布专项扶持措施

，

在创业扶持

、

转贷服务

、

场景应用

、

人才集聚等方面落实精细化政策

，

加速创新要素汇聚

，

优化产业发展生态

，

支撑重点产业集群核心竞争力持续提升

。城市宏观背景

|产业政策一季度政策举措密集出台

，

系统推进产业高端化转型与创新要素集聚《关于促进吴中区制造业高质量发展的若干政策措施》

智改数改《关于推动制造业高质量发展的若干政策》智改数改《苏州市构建一流营商环境行动方案（2026）

》

营商环境《苏州市推进软件产业高质量发展行动计划》

软件产业《苏州市重点新兴产业和重点未来产业名单》新兴产业相城区《相城区推动汽车零部件及汽车电子（芯片）

产业发展的若干政策措施》《相城区推进会展业高质量发展若干扶持政策》会展产业

苏州市《苏州市促进网络微短剧产业高质量发展的若干措施》《苏州高新区

“智链十条”专项政策》

人工智能

吴中区高新区加快培育和发展国家高新技术企业实施意见营商环境智改数改人工智能智能制造营商环境7高新区加速铺展总部经济落地今年以来

，高新区总部项目呈现密集落地之势科技浓度高、

产业辐射力强成为鲜明特点。

同飞股份、

云鲸智能、

科瑞技术、

顺造智能科技等总部项目签约落地。与此同时

，

咖博士总部及全球研发制造中心、安驰控制研发总部、

法奥机器人总部基地、

诺瑞沃亚太总部及产业化基地项目等总部项目纷纷开工或投产

，这些功能性机构和总部项目积厚成势

，

为区域高质量发展注入动力。相城区推动智能制造产业落地3月

，立讯声学电子产品和汽车零部件项目投

产

，项目总投资120亿元

，项目着力打造高度

智能化、

自动化的标杆厂区

，

以硬核制造实力

为相城经济高质量发展贡献力量。一季度

，相城区迅尔达高端智造产业园、

光斯

奥光电自动化装备生产基地、

苏州顺兴精密模具新能源汽车零件部品等多个智能制造项目开工投产

，

为相城区智能制造产业高质量发展注入新的活力。吴中区打造全国机器人

产业集群第一区全球智能机器人领军者玖物智能机器人研发生产总部项目于吴中开工

，项目总投资10亿元

，

集研发中心、

实验基地、

运营总部、

展示平台

于一体

，

为吴中机器人+人工智能产业发展注

入强劲新动能。3月

，永馨宁具身智能核心部件研发生产项目

签约

，核心产品深度适配人形机器人关节、

执行机构等核心部件

，具备快速定制开发与批量交付能力

，加速吴中区机器人产业集聚。工业园区持续深化新兴产业建设苏州光通信产业基地将落户苏州工业园区

，聚焦光芯片、

光材料、

光器件、

光模块等重点领域

，打造集研发创新、

生产制造、

成果转化、产业协同于一体的光通信产业创新集群。

项目

总投资50亿元。同时

，苏州维力医疗科创园二期开园

，建筑面

积13万㎡，赋能园区医疗大健康产业强链补

链。

快可光伏新建研发中心大楼竣工投产

，推

动园区光伏产业高质量发展。特色产业集群成势

，

全面释放区域经济内生活力城市宏观背景

|城市热点82

3

城市宏观背景

|

小结2026经济实现良好开局产业转型动能加快释放多项政策规划落地发布重点发展新兴未来产业各区特色产业集群成势全面释放区域经济活力政策推动沪苏同城发展协同打造高端产业集群

2026年一季度苏州在营企业稳定增长

，截至

3月31日

，苏州市注册在营企业总数

1,023,833家

，同比增长1.13%

，增速较去年同期有所增加。但从企业迁址来看

，外市迁入苏州的企业数量同比下降13.3%

，且仅比迁出企业数量多27家。

2026年一季度市内新增企业数量为24,618家

，迁入企业

357家

，注销企业

13,167家

，迁出企业

330家。一季度新注册的企业中

，批发和零售业企业持续活跃

，数量占比达到了31.5%；其次为科学研究和技术服务业

，数量占比达到了25.7%

，其中质检技术服务类企业表现亮眼

，新注册企业数量在科学研究和技术服务业中占比高达68%

，生产性服务业的需求显著。企业运行表现

|企业总数2026年苏州在营企业数量稳定增长

，

增长速度有所增加数据字段说明：①新注册：

2026年向苏州市工商登记机关申请设立；

②注销：

2026年向苏州市工商登记机关申请注销；③迁入：

2026年企业工商注册地从其他城市迁移到苏州市；

④迁出：

2026年企业工商注册地从苏州市迁移到其他城市。1,012,389注销企业-13,1672026/3/31在营企业总数1,023,833同比增长↑

1.13%新增注册企业24,6182026/1/1在营企业总数迁入企业357迁出企业-33011

2026年一季度苏州新增企业数量为24,618家

，同比下降1.2%

，但相较24年增长近20%

，企业数量稳定增长；

从注销企业看

，一季度注销企业数量有所减少

，相较去年同期下降了10.3%。多项政策激励与企业业务调整下

，部分企业经营状况开始出现好转。但传统批发与零售业

，如服装、设备、材料等行业企业仍为注销主力

，批发零售业企业退租数量整体占比达到32%。企业运行表现

|新增企业新增企业数量持续下降

，政策激励注销企业减少20,00016,00012,0008,0004,000012,00010,0008,0006,0004,0002,0000近3年新注册企业走势近3年注销企业走势2月3月4月5月6月7月8月9月2月3月4月5月6月7月8月9月2月3月4月5月6月7月8月9月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10月11月12月10月11月12月10月11月12月2025年1月2026年1月2024年1月2024年1月2025年1月2026年1月2月3月2月3月12

从企业迁入数据看

，一季度其他城市迁入苏州企业数量为357家

，同比下降13.3%

，外来企业数量持续减少；

从企业迁出数据看

，苏州迁出企业数量连续三年增长

，2026年一季度迁出企业数量仍处高位。其中技术服务以及批发零售行业迁出企业占比达70%

，上海、无锡及南京为迁出企业的首选城市

，三个城市迁出企业占比达到43%。企业迁入企业迁出2025年-14942024年-12282023年-11552025年16292024年1569迁入企业增速降低

，

迁出企业数量持续高位2023年1361近

5年每年平均

2022年迁入1,896家企业

1815↑

22%↑

6%↑

82%2026Q1

-3302026Q13572022年-636↑

4%↑

15%企业运行表现

|企业迁址近

5年每年平均迁出904家企业VS25%34%17%13→→→2026Q1迁入企业来源超62%浙江省

一线城市

其他城市

省内城市

从迁入企业来源看

，一季度从省内城市迁入苏州的企业占比高达62%

，一线城市及周边临近省份迁入企业占比达到30%

，其他剩余城市迁入企业数量仅有8%，对于外省外市的企业吸引力不足。迁入苏州企业数量前三的城市为上海市、南京市及无锡市

，三市迁入企业占比超过40%。

从迁入企业区域落位来看

，苏州新迁入企业仍然更加青睐园区

，其次为吴中区和昆山市

，相城区在多个处于强势招商期的新项目发力下

，本季度表现亮眼。企业运行表现

|迁入来源企业多在周边城市流动

，

对于外省企业吸引力不足65504645363434242116园区吴中昆山相城姑苏新区常熟张家港吴江太仓0

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802026Q1迁入企业区域落位140.20

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一季度苏州各区在营企业数量均有所增长。在营企业增加数量最多的区域仍为吴中区

，其次为常熟市及工业园区

，两个区域企业增长数量分别同比增加82%及73%；

年内在营企业数量增速最快的区域为常熟市

，企业增长速度达到了2.3%。2026年企业数量增长态势稳定。工业园区增长速度位列前三

，新增企业中服务业企业占比达到了56%

，以生产性服务业以及咨询、人力等商业服务企业为主。企业运行表现

|区域表现各区在营企业数量有所增长

，

常熟及工业园区表现亮眼2026Q1苏州各区域在营企业增长情况■增长数量●增长率0.25吴中区常熟市工业园区昆山市吴江区姑苏区张家港市高新区相城区太仓市15企业运行表现

|

小结在营企业数量稳定增长增长速度有所增加各区企业数量均有增长常熟园区表现亮眼

新增企业数量持续减少政策激励注销减少

迁入企业数量不及预期传统行业大量迁出

2026年一季度多个项目批量入市

，市场存量达到421.7万㎡；一季度录得净吸纳量约26.8万㎡，较去年同期大幅提升。

一季度苏州写字楼市场租金均价维持下行趋势

，整体市场租金均价为47.4元/㎡/月

，同比下降34.9%；一季度末整体空置率录得43.2%

，同比上升9.8%

，环比上升1.1%。整体市场表现

|租赁表现新项目入市净吸纳量大幅增加

，

租金下降空置率持续攀升

平均租金环比上升1.1%同比下降34.9%47.4元/㎡/月吴江区平均租金421.7万㎡空置率26.8万㎡58.8万㎡吴中区43.2%新增供应净吸纳量空置率总存量18净吸纳量结构拆解面积占比名义净吸纳总量26.8万㎡100%减

：大宗交易（企业新设总部）12.9万㎡48%减

：第三方运营企业成交5.5万㎡21%=剩余市场化成交8.4万㎡31%其中：

新入市项目贡献（约78%）6.6万㎡25%其中：

存量楼宇实际贡献（约22%）1.8万㎡6%

26.8万㎡的净吸纳量中

，第三方运营企业成交面积达到5.5万㎡，此类成交对业主方来说面积已达成去化

，但按照实际使用标准来看

，面积仍为空置状态

，在第三方运营企业完成装修后

，市场竞争将进一步加剧。

在政府产业导向及资源引入下本季度多个企业新设总部

，本季度大宗交易面积达到12.9万㎡，在去掉大宗交易成交面积及第三方运营成交面积后

，本季度实际净吸纳量仅有8.4万㎡，其中本季度新入市项目占比达到78.5%

，存量楼宇生存环境依然艰难

，对于当前普遍在70%左右的出租率的存量项目来说

，其招商进度几乎陷入停滞。若不能从“空间出租”转向“客户经营”

，从“地段依赖”转向“服务驱动”

，存量楼宇将在新一轮市场洗牌中持续边缘化。名义去化vs.实际去化：

存量楼宇真实处境透视整体市场表现

|租赁表现26.8万㎡实际净吸纳量8.4万㎡名义净吸纳量19项目名称新舟大厦华硕研发大厦胥江里大厦小帮创新智谷太湖新城新经济总部湾品汇左岸商务广场苏州湾科创大厦区域相城区高新区姑苏区吴中区吴中区吴中区吴中区地址南天成路49号邓尉路567号新康路338号北官渡路68号南橘林街99号橘林街118号天鹅荡路66号板块高铁新城狮山胥江经开区太湖新城太湖新城太湖新城业态传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇传统楼宇开发商苏州聿盛华硕苏州城投苏州设计院中信泰富苏州轨交吴中科创物业金科物业自有物业自有物业小帮物业自有物业自有物业永旺物业写字楼办公面积（万方）3万㎡2万㎡3.3万㎡2.8万㎡5.7万㎡2.5万㎡3万㎡租金（元/㎡/月）55-6050-6050-6527-3245-5550-6038-42交付标准毛坯交付精装交付毛坯交付标准交付标准交付精装交付标准交付标准交付标准交付标准交付新舟大厦华硕研发大厦胥江里大厦品汇左岸

小帮智谷

苏州湾科创大厦太湖新城总部湾

一季度传统商务楼宇多个项目入市

，主要集中在吴中区

，传统商务楼宇入市项目的办公体量达到22.3万㎡，项目大多位于新兴板块。部分新入市项目选择引入第三方运营企业以降低去化压力

，新兴板块价格及新项目硬件优势下新入市项目表现良好

，推动市场成交；同时部分TMT行业企业新设总部需求催生出多个大宗交易

，部分新入市项目的名义出租率已超过70%；整体市场表现

|新增供应一季度多个传统楼宇项目入市

，

多位于新兴板块推动市场成交写字楼办公面积：对外市场化租赁的办公面积，不含开发企业自用部分20项目名称恒华智谷快可科技研发

大厦益芯科技大厦苏州(吴中)具

身智能产业园元创智谷数字

经济产业园2期运河数据港区域工业园区工业园区工业园区吴中区姑苏区高新区地址通园路208号新发路31号葑亭大道云林路

29号前珠路7号白洋湾街道长

青街27号惠昌路18号板块娄葑南独墅湖阳澄银座太湖新城金阊新城浒墅关业态产业楼宇产业楼宇产业楼宇产业楼宇产业楼宇产业楼宇开发商苏化集团快可科技益芯科技吴中国太深创投、

新建

元苏高新物业自有物业自有物业江苏筑美永旺自有物业苏州高朗写字楼办公面

积（万方）5.6万㎡1.1万㎡2.5万㎡5.5万㎡2万㎡19.8万㎡租金（元/㎡/月）60-6540-4750-6025-3035-4040-50交付标准毛坯交付标准交付标准交付毛坯交付精装交付毛坯交付标准交付公区精装室内毛坯益芯科技大厦运河数据港元创智谷二期快可研发大厦恒华智谷具身智能产业园

一季度产业楼宇入市办公体量达到36.5万㎡，该类项目产业定位明确

，与所在板块招商方向高度契合

，在政府政策引导与新兴行业企业扩张需求的双重驱动下，去化表现亮眼。新入市产业楼宇项目成交量占比接近本季度净吸纳量的45%。产业楼宇项目批量入市

，政府及政策推动下表现良好整体市场表现

|新增供应写字楼办公面积：对外市场化租赁的办公面积，不含开发企业自用部分21

2026年一季度苏州写字楼市场供应批量供应58.8万㎡

，超过去年入市项目体量总合；共有13个项目入市

，其中传统商务楼宇数量为7个

，产业楼宇项目数量为6个。多个项目因政府资源以及产业规划明确引入多家优质企业。部分项目通过整合上下游企业资源成交表现良好

，叠加多个新兴产业客户的新设总部需求，其中5个新入市项目出租率已超过70%。

一季度苏州整体市场净吸纳量达到26.8万㎡，达多年单季度吸纳量新高。但其中新入市项目的成交超过25万㎡，

占整体净吸纳量的93.3%。其中第三方运营企业的成交面积达5.5万㎡，多个项目虽然名义上已经去化

，但其实际仍处空置待租状态

，大量的第三方运营产品入市后将进一步压迫存量项目的生存空间。如果再去掉近一年内入市处于强势招商的项目成交

，一季度存量楼宇项目的实际净吸纳量仅有0.72万㎡。整体市场表现

|供应&净吸纳新增供应体量达历史新高

，

存量项目实际净吸纳量仍处低位2017-2026Q1苏州甲级写字楼市场吸纳量对比

存量项目净吸纳量新项目净吸纳量（万㎡）100%80%60%40%20%0%2017-2026Q1苏州写字楼市场供应情况

累计供应（万方）新增供应（万方）

增长率450400350300250200150100500302520151050数据来源：SWT

研究中心2026Q12026Q120252024202320222017201820192020202120172018201920202021202220232024202522

2026年一季度苏州写字楼市场平均租金为47.4元/㎡/月

，相较去年同期下降34.9%

，市场租金持续下行。一方面一季度入市项目仅有一个位于核心区

，其余项目均处于新兴板块

，租金均价较低且成交量巨大；核心区项目租金虽已趋于稳定

，但新增供应产品的多元化与企业选址的逻辑改变也让地段不再是影响选址的唯一因素

，核心区项目虽经过多轮价格调整但其本质仍为空间的租赁

，对于企业吸引力不足情况下成交量较少

，整体市场租金在去中心化发展中持续下行；

一季度新增供应项目体量达历史新高

，叠加近两年内入市的项目办公体量超过150万㎡，去化承压下市场空置率持续上升

，季度末录得空置率为43.2%。

2020整体市场表现

|租金&空置率新兴板块入市项目拉低租金均价

，

空置率持续上升租金均价：

57.2元/㎡/月出租率：

57.9%2025租金均价：

47.4元/㎡/月出租率：

56.8%2026Q1租金均价：

74.5元/㎡/月出租率：

66.4%2024租金均价：

82.3元/㎡/月出租率：

77.9%2022租金均价：

78.2元/㎡/月空置率：

76.4%2023租金均价：

90.5元/㎡/月出租率：

77.3%租金均价：

86.7元/㎡/月出租率：

71.7%数据来源：SWT

研究中心202123

从整体需求来看

，2026年成交企业数量较去年同期有所增加

，200㎡以下置换需求的小客户仍为最活跃的客户群体。本季度1000㎡以上大客户有所增加

，客户主要来源于多个新入市项目业主方上下游企业迁入、项目前期客户储备以及政府推动下的产业招商行为。

从租金来看

，所有户型的租金较去年均有所下降。租金均价最高的客户面积段分布在200-299㎡；一方面核心区优质项目成交面积较少难以拉高成交均价

，另一方面高供应下企业选址选择更多

，中小型客户更加青睐拎包产品

，而大客户则拥有更多的议价空间。

2026年苏州增量客户较去年有所增加

，但其中仅有20%的增量客户选择落户核心区，

56%的增量客户成交于新入市项目。扩租企业明显减少

，多数有扩租需求的企业更加倾向于到期后置换到新入市项目

，在满足使用需求的同时成本可能仅有原来的70%-80%。整体市场表现

|租户需求及来源小客户仍为最活跃的客户群体

，

大客户大多成交于新兴板块100以下100-199200-299300-499500-9991000-19992000以上

2025Q1成交套数2026Q1成交套数2026Q1成交租金2025Q1成交租金2025Q1VS2026Q1写字楼成交客户来源对比（按成交套数）2025Q1VS2026Q1各面积段成交套数及承租租金对比新注册公司

新设立苏州分部楼内扩租

楼宇置换2001501005001007550250增量客户：在苏州新注册公司或新设立分部、

分公司的企业2025Q1套数2026Q1套数9080706050403020100数据来源：SWT

研究中心24 2025Q1成交面积（万方）2026Q1成交面积（万方）2026Q1租金（元/㎡/月）2025Q1租金（元/㎡/月）政务服务能源&新材料第三方运营文化教育大健康生产制造零售贸易专业服务房地产金融

一季度TMT、零售贸易、第三方运营行业为推动市场成交的主力

，金融、房地产等传统支柱行业的需求明显萎缩；TMT行业受益于多个区域产业招商规划与多个优质企业新设总部需求影响成交表现良好

，成交面积在总体需求中占比接近50%。人工智能、机器人、低空经济等新兴产业企业为其主要增量来源

，如追觅、魔法原子、汇川科技等企业的扩张需求为市场带来了多起大宗交易；零售贸易行业受益于某咖啡品牌新设总部成交表现亮眼；

一季度各成交行业租金较去年均有所下降。专业服务、地产及金融等传统行业在核心区的租赁面积占比仅有33.4%

，更多的企业在价格、产品硬件和产业配套的影响下选择新兴板块。仅有部分对于区位要求高的行业租金价格依然保持在较高水平

，但行业内的企业扩张需求保持在较低水平。2025Q1&2026Q1成交客户行业分布及租金对比整体市场表现

|租户行业TMT行业引领新增需求

，

零售贸易行业表现亮眼15.012.09.06.03.00.0120100806040200数据来源：SWT

研究中心T

MT25热点行业类别需求特点选址偏好主要成交板块租金敏感度代表客户TMT增长最快

，引领新增需求产业楼宇（政策、生态）

>

核心区甲写太湖新城（61.3%）

浒墅关（19.4%）中人工智能、机器人、集成电路企业、低空经济专业服务基本盘稳

，客户数量最多传统商务楼宇（核心区、形

象）浒墅关（24.5%）湖西（20.4%）较低律师事务所、会计师事务所、咨询公司零售贸易持续增长

，活跃度高交通便利、配套成熟区浒墅关（60.1%）

金阊新城（10.4%）高电商、品牌运营、供应链企业金融面积稳定

，成本敏感核心区甲写（形象）

，但外

溢明显吴中经开（33.2%）

湖东（21.6%）中高银行后台、基金、保险分支机构生产制造需求稳定

，大宗成交多产业楼宇（研发、配套厂房）吴中经开（59.8%）阳澄银座（15.2%）高新能源、新材料研发企业第三方运营模式转型

，扩张谨慎非核心区、低租金载体高铁新城（54.5%）太湖新城（18.2%）极高联合办公、产业运营服务商

苏州写字楼市场的行业需求图谱正从传统的“金融与专业服务双核驱动”，

向“TMT引领、多元产业并举”的新格局演变。理解并顺应不同行业的选址逻辑与成本策略

，是市场各方在激烈竞争中突围的关键。各行业的选址逻辑同样在重塑。过去

，金融、专业服务公司是核心商务区的坚定拥趸。但现在

，超过65%的这类客户选择了新兴板块或通过置换来降级成本。

同时

，人工智能、机器人等新兴产业

，则主动向产业规划清晰、有政策扶持的特定产业楼宇聚集。“产业生态”的吸引力

，正在超越“商务氛围”的吸引力。整体市场表现

|行业表现新兴行业表现活跃

，

选址逻辑重塑产业生态关注度高266420

成交面积（万方）

成交均价（元/㎡）

一季度

，第三方运营企业成交面积达5.5万㎡，达近年新高。核心区第三方运营企业“零租金”合作机制持续扩张

，以产业导入能力与企业服务能力替代传统租金差

，构建业主与运营商利益共担的资产合作框架。运营商收益来源后移

，转向服务分成、股权期权等价值增量。

同时

，头部运营商加速布局新兴板块

，以低成本整租新入市项目

，并将核心区产品标准与运营体系完整迁移

，形成差异化竞争优势。入驻后项目去化效率显著优于周边同类楼宇

，有效承接成本敏感型小微企业需求。表明专业运营能力可部分对冲区位劣势

，第三方运营商正成为非核心区去化的新兴驱动力

，一季度入市的新兴板块第三方运营产品其去化面积已接近1万㎡。整体市场表现

|第三方运营核心区新模式联办企业持续扩张

，

头部企业布局新兴板块（万㎡）

2025至今

不同模式下第三方运营企业成交及去化面积对比（万㎡）

2019-2026Q1

苏州第三方运营行业成交情况合作共建模式

传统租赁模式100806040200扩张面积(万方)实际去化面积（万方）数据来源：SWT

研究中心5432102026Q1202320242025201920202021202227

退租面积来看

，随着楼宇运营方经营策略由“增量拓展”

向“存量留存”转变

，续约谈判中租金梯度、免租期等条款弹性明显增强

，企业搬迁意愿下降

，带动当期退租面积收窄。退租原因来看缩减成本、倒闭等经营性退租案例仍为主要因素，

占比接近60%

退租企业行业结构看

，TMT与专业服务行业合计占比达54%

，成为一季度退租的主力。这一现象折射出当前市场的两个变化：其一

，优质企业正成为各楼宇争夺的焦点

，客户黏性承压；其二

，新入市项目在租金、产品力上的综合优势

，使得扩张型企业主动置换的性价比凸显

，存量楼宇面临的客户流失压力加剧。整体市场表现

|退租情况经营策略转变退租企业面积收窄

，

存量项目客户流失压力加剧提前退租12%缩减成本18%退租原因楼宇置换28%公司倒闭5%专业服务28%

，TMT26%

零售贸易12%

，文化教育9%

其他25%注

：经营性退租案例即公司倒闭、

缩减成本、

提前退租、

业务调整等原因退租的客户。数据来源：SWT

研究中心2021-2026Q1苏州甲级写字楼市场退租情况分析（按退租案例面积）2026Q1苏州甲级写字楼市场退租原因及行业分析（按退租案例个数）4.003.002.001.000.002023Q12026Q12021Q12022Q12024Q12025Q1业务调整26%自有办公4%自然退租7%(

万㎡

)Q4Q2Q4Q3Q4Q3Q2Q2Q2Q3Q3Q4Q3Q2Q4281296309080706050403020100

一季度各板块新增客户需求分布来看

，市场去中心化趋势显著。太湖新城以35%的新增需求占比领跑全市

，TMT行业成为绝对主力

，凸显产业规划与政策资源的精准投放对企业的牵引效应。浒墅关与高铁新城板块因多笔大宗交易表现良好。反观传统核心区新增需求占比较少

，虽租金价格仍然领跑全市

，但专业服务、金融等传统行业贡献度有限

，高租金门槛叠加客户选择面扩大

，致使核心区增量客户获取能力持续弱化。

退租方面核心区退租企业面积持续处于高位

，而新兴板块凭借清晰的产业定位、较低的租赁成本以及新入市项目的产品力优势

，正在不断分流传统核心区的客户资源

，市场格局已从“单中心集聚”转向“多中心共生”。•

阳澄银座•

新增需求占比：

6%•

主力行业：

TMT湖西CBD•

新增需求占比：

3.5%•

主力行业：

专业服务太湖新城•

新增需求占比：

35%•

主力行业：

TMT数据来源：SWT

研究中心热点区域表现

|成交表现去中心化加速

，产业导向型板块主导市场u净吸纳量（万方）u成交面积（万方）

u退租面积（万方）●平均租金（元/㎡/月）注

：热点区域每季度根据各板块成交、

关注度等因素进行调整狮山CBD•

新增需求占比：

3%•

主力行业：

第三方运营、

金融高铁新城•

新增需求占比：

10%•

主力行业：

TMT、

第三方运营浒墅关•

新增需求占比：

18%•

主力行业：

TMT、

零售贸易2026Q1各板块租赁表现太湖新城高铁新城其他板块阳澄银座浒墅关娄葑南经开区湖东狮山湖西29高新区——科技城成交价格：

30-50元/㎡/月区域特点：

以教育及科技研发为基本盘

，政策主导性强主导产业方向

：生物医药、

智能制造、

科技研发姑苏区——平江新城成交价格

：45-80元/㎡/月区域特点：

以交通枢纽、

商务商贸为主要功能的城市副中心主导产业方向

：金融证券、

司法等现代服务业姑苏区——金阊新城成交价格：

30-50元/㎡/月区域特点

：交通网络发达

，

以物流、

商贸、

房产为主要开发亮主导产业方向

：现代商贸物流、

数字产业集群工业园区——阳澄数谷成交价格：

50-70元/㎡/月区域特点

：多个产业服务中心功能载体集聚

，设施配套齐全主导产业方向

：集成电路、

数字金融、

跨境电商、

工业互联网工业园区——阳澄银座成交价格：

30-60元/㎡/月区域特点

：定位为长三角总部经济协作联动区

，

多家企业总部落户主导产业方向

：司法产业、

现代服务业相城区——高铁新城成交价格：

35-60元/㎡/月区域特点：

国资载体为主

，依托高铁枢纽作为创新引擎主导产业方向

：科技研发、

车联网相城区——经开区成交价格：

30-50元/㎡/月区域特点

：楼宇建设产业导向强

，专注特色化园区打造主导产业方向

：数字金融、

先进材料、

智能智造、

航空航天

一季度

，新兴板块的市场主导地位进一步强化。一方面

，新兴板块新入市项目在租金优势与硬件标准上的“双重红利”持续放大

，叠加板块产业规划日益清晰，招商阶段客户识别与匹配效率显著提升

，形成对成本敏感型及产业适配型企业的强吸附力；另一方面

，随着新兴板块内优质项目密度逐步增加

，板块内部已开始形成良性的升级置换链条——优质企业从早期项目向更新入市的项目迁移

，既为板块注入持续的去化动力

，也进一步削弱了传统商务区的客户留存能力。热点区域表现

|新兴板块地段溢价遭遇挑战

，

市场重心加速偏移吴中区——太湖新城成交价格：

25-60元/㎡/月区域特点

：新增优质项目较少

，聚焦现代服务业和创新创意产业主导产业方向

：文化创意、

大健康、

零售贸易、

科技研发

调研数据显示

，2026年一季度湖东、湖西、狮山等传统核心区优质甲级写字楼单季度成交多不足1000㎡，而多个新兴板块区域

，单个楼宇成交量轻松突破

3000㎡，多个新入市项目更是超过1万㎡

。核心区租金虽经多轮下调

，但仍维持在65-100元/㎡/月

，同等面积下新兴板块选址的综合成本不到其一半

，每年30-40万元的成本差已成为中小企业选址的核心考量。

在产品力层面

，新兴板块新入市项目的电梯系统、得房率、智能管理、户型设计等硬件指标已普遍优于核心区5-10年楼龄的老旧楼宇

，且拎包入驻产品已成为常态化服务

，商务配套亦快速完善。反观核心区

，若仍停留在单纯的空间租赁层面

，未能提供产业服务、政策对接、生态链接等增值内容

，其与新兴板块的差异便仅剩“地段”二字。在交通拥堵加剧、通勤成本上升的背景下

，地段边际效用持续递减。对于绝大多数企业而言

，以核心区高出2-3倍的综合成本换取同质化的空间体验

，在质价比维度上已难以成立。当下企业外迁已非被动的成本挤压

，而是基于综合收益最大化的主动战略选择。新租选择核心区甲写新兴板块楼宇交付标准标准化交付精装交付租金均价75元/㎡/月45元/㎡/月物业费20-25元/㎡/月5-8元/㎡/月装修成本700-800元/㎡无新租成本预估75*300*12+75*300*3

+300*22.5*12+300*75045*300*12+45*300*3

+300*6.5*12选址成本64.35万元/年22.59万元/年过去需求12345当前需求12345地段●●●●●综合成本●●●●●租金●●●●产品力●●●●硬件●●●通勤便利●●●配套●●产业生态●●●服务●●地段●●质价比重构：

企业外迁从“被动挤压”走向“主动选择”热点区域表现

|新兴板块企业选址成本估算（以300㎡企业为例）企业选址决策因素权重变化：过去vs.现在31区域工业园区高新区供应面积（万㎡）72.75212026（除Q1外）姑苏区吴中区相城区19.71835.32027工业园区高新区姑苏区吴中区相城区56.930.63112.248.52028工业园区高新区姑苏区吴中区相城区107.6331618.141

2026年

，苏州写字楼市场将进入深度调整期。超200万㎡的新增供应不仅意味着总量压力

，更将引发市场结构的加速重构。一方面

，租户市场主导地位进一步强化

，企业