2026年房地产估价师《制度理解》冲刺试卷(附答案)

2026年房地产估价师《制度理解》冲刺试卷(附答案)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据我国最新法律规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。关于居住权的设立，下列说法中正确的是（）。A.居住权只能通过遗嘱设立B.居住权无偿设立，不得有偿C.居住权自登记时设立D.居住权不得转让，但可以继承2.在房地产交易活动中，下列行为属于房地产转让的是（）。A.房地产抵押B.房屋租赁C.房地产赠与D.房地产典当3.某房地产开发企业以出让方式取得一宗商业用地土地使用权，土地使用权出让合同约定的使用年限为40年。该企业开发建设完成后，若进行销售，购买者取得的该商业用房土地使用权最高年限为（）。A.40年B.50年C.70年D.永久4.根据《民法典》及相关司法解释，债务人或者第三人有权处分的下列财产中，可以抵押的是（）。A.土地所有权B.宅基地使用权C.依法被查封的财产D.建设用地使用权5.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得《商品房预售许可证》。在投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上时，方可办理预售许可。A.15%B.25%C.35%D.50%6.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.57.下列关于不动产登记的说法中，错误的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力B.不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理C.国家实行不动产统一登记制度D.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，但未经登记不得处分8.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，公共建筑配套建筑面积2万平方米。若该小区共有业主300户，则业主大会成立时，应当有（）以上的业主参加。A.50%B.66%C.30%D.75%9.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.50%10.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、暂定级D.甲级、乙级、丙级、丁级11.下列税费中，不属于房地产交易环节需要缴纳的税费是（）。A.契税B.土地增值税C.耕地占用税D.印花税12.在房地产抵押关系中，抵押人为担保债务的履行，将抵押物抵押给抵押权人。当债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价。下列关于抵押权实现的表述中，正确的是（）。A.抵押权人可以强制拍卖抵押物B.抵押权人可以直接取得抵押物的所有权C.协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼D.抵押权人可以自行占有抵押物以抵债13.根据《民法典》，最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，（）。A.最高额抵押权不得转让B.最高额抵押权一并转让C.转让人需重新提供担保D.抵押权消灭14.房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，（）。A.原租赁合同失效B.新业主有权解除租赁合同C.原租赁合同继续有效D.需重新签订租赁合同15.房地产估价师在执业过程中，遇到有利害关系的一方时，应当（）。A.保密B.回避C.公正估价D.报告主管部门16.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.广告中可以含有升值承诺B.广告中可以含有能够为入住者办理户口、就业等事项的承诺C.广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中表示清楚D.广告中可以含有风水、占卜等封建迷信内容17.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《竣工验收备案表》和《住宅使用说明书》C.《住宅质量保证书》和《土地使用权证》D.《房屋所有权证》和《住宅使用说明书》18.住房公积金贷款的利率通常（）。A.高于同期商业银行住房贷款利率B.低于同期商业银行住房贷款利率C.等于同期商业银行住房贷款利率D.由中国人民银行随时调整，无固定规律19.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过转让方式取得的土地使用权C.权属有争议的房地产D.已取得产权证的商品房20.房地产估价报告应当由（）签字、盖章，并加盖估价机构公章才具有法律效力。A.一名注册房地产估价师B.两名以上注册房地产估价师C.估价机构法定代表人D.项目负责人21.根据契税法，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由（）。A.多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款B.少交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款C.双方各缴纳一半税款D.双方均不缴纳，视同赠与22.房地产开发企业销售商品房的计税价格是（）。A.成交价格B.评估价格C.成交价格高于评估价格时按评估价格D.组成计税价格23.在我国，土地公有制表现为（）。A.全民所有制和集体所有制B.国家所有制和私人所有制C.集体所有制和混合所有制D.全民所有制和股份制24.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.4至6B.6至10C.10至15D.15至2025.下列关于房地产估价师延续注册的说法，正确的是（）。A.注册有效期满需要继续执业的，应在有效期届满前30日内申请延续注册B.延续注册只需提交延续注册申请表C.延续注册不需要继续教育证明D.注册有效期满自动延续26.房地产估价机构违法从事房地产估价活动，给当事人造成损失的，由（）依法承担赔偿责任。A.执业的房地产估价师B.房地产估价机构C.估价师和估价机构连带D.估价师先行承担，不足部分由机构承担27.某市拟征收一栋商业大楼，该大楼评估价值为5000万元，根据相关规定，对被征收人的补偿包括（）。A.仅房屋价值补偿B.房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费C.房屋价值补偿+停产停业损失补偿+搬迁费D.房屋价值补偿+奖励28.下列情形中，不动产登记机构不予登记的是（）。A.申请人未按照规定提交申请材料的B.申请登记的不动产权利来源证明材料齐全的C.申请登记的事项与不动产登记簿记载一致D.申请登记的不动产不存在权属争议29.房地产估价师注册证书遗失，需（）。A.自行补办B.向原注册机关申请补发C.在市级媒体刊登遗失声明后补发D.重新参加考试30.下列关于住宅专项维修资金管理的说法中，正确的是（）。A.商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴交约定B.维修资金全部由业主缴纳，开发商无需缴纳C.维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造D.业主分户账面维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当及时续缴31.房地产中介服务机构在领取营业执照后的（）日内，应当到所在地的县级以上房地产管理部门备案。A.15B.30C.60D.9032.根据《民法典》，建设用地使用权自（）时设立。A.合同签订B.支付出让金C.登记D.动工开发33.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A.土地使用权B.房屋所有权C.地役权D.抵押权34.房地产估价师变更执业机构的，应当办理（）。A.变更注册B.延续注册C.撤销注册D.初始注册35.某房地产估价机构出具了虚假估价报告，情节严重，该机构可能面临的处罚是（）。A.警告B.罚款C.吊销资质证书D.责令停业整顿36.在计算土地增值税时，下列项目不属于房地产开发成本的是（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.基础设施费D.房地产开发费用37.业主大会作出筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/438.房地产估价师在每一注册有效期内，应当达到继续教育标准的学时要求，累计不得少于（）学时。A.60B.80C.100D.12039.下列关于房地产拍卖的说法，错误的是（）。A.拍卖必须由依法设立的拍卖企业进行B.拍卖国有资产应当依法进行评估C.拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的D.拍卖成交后，拍卖人无需向买受人交付拍卖标的40.房地产估价师执业资格注册有效期满未延续注册的，其注册证书（）。A.继续有效B.自动失效C.暂停使用D.需重新考试二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错项得1分，多选、错选不得分）41.根据《民法典》，下列物权中，属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权42.房地产转让的方式主要包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.租赁43.下列关于商品房预售条件的表述中，正确的有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已确定施工进度和竣工交付日期E.已办理预售登记44.房地产估价师在执业活动中禁止的行为包括（）。A.同时在两个或两个以上估价机构执业B.以个人名义承揽估价业务C.在非自己估价的报告上签字D.允许他人以自己名义执业E.涂改、出租、出借注册证书45.下列房地产中，不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权，不符合法律规定条件的B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的46.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.需要办理抵押登记D.不需要办理抵押登记E.可以一并拍卖，但新增房屋所得价款不属于抵押财产47.根据房地产估价规范，估价报告通常包括（）。A.致估价委托人函B.注册房地产估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告48.下列关于房屋租赁的表述中，正确的有（）。A.承租人在租赁期限内，经出租人同意，可以将承租房屋转租B.住宅用房租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策C.租赁期限内，房屋所有权人转让房屋，原租赁合同对新房主不具有约束力D.租赁期满，承租人如需继续租赁，应在租赁期满前3个月提出请求E.出租人如果出卖租赁房屋，应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权49.房地产开发企业设立的资质管理中，资质等级根据企业的条件分为（）。A.一级B.二级C.三级D.四级E.暂定级50.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目51.下列情形中，登记机构应当予以登记的有（）。A.申请登记的不动产权利来源证明材料齐全B.申请登记的事项与不动产登记簿记载的冲突C.申请登记的不动产存在权属争议D.申请材料符合形式要求E.申请人未按照规定提交申请材料52.房地产估价师申请初始注册需要提交的材料包括（）。A.初始注册申请表B.资格证书复印件C.劳动合同复印件D.继续教育证明E.身份证复印件53.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的有（）。A.房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致的原则B.房地产权属登记是房地产权利公示的法定方式C.房地产权属登记具有公信力D.房地产权属登记实行强制登记制度E.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力54.房地产开发企业在销售商品房时，应公示（）。A.商品房预售许可证B.房地产开发资质证书C.物业管理方案D.土地使用权出让合同E.建设工程施工许可证55.下列关于房地产税收的表述中，正确的有（）。A.契税由承受方缴纳B.土地增值税实行四级超率累进税率C.房产税由产权所有人缴纳D.个人转让住房免征土地增值税E.耕地占用税一次性征收56.房地产估价机构分立的，应当（）。A.重新申请资质等级B.保留原资质等级C.注销原资质证书D.核定资质等级E.由主管部门指定资质57.业主在物业管理活动中，享有（）。A.提议召开业主大会会议B.提出制定和修改管理规约的建议C.参加业主大会会议，行使投票权D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同58.下列房地产中，免征房产税的有（）。A.国家机关自用的房产B.个人所有非营业用的房产C.宗教寺庙自用的房产D.名胜古迹自用的房产E.施工期间在基建工地为基建工地服务的各种工棚59.房地产估价报告出现下列情形之一的，该估价报告无效（）。A.无注册房地产估价师签字B.无估价机构公章C.超出资质等级许可的范围出具报告D.估价师超过执业范围出具报告E.报告出具日期早于估价作业日期60.根据《城市房地产管理法》，划拨土地使用权的取得包括（）。A.国家机关用地B.军事用地C.城市基础设施用地D.城市公益事业用地E.商业用地三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在括号内填入“√”或“×”）61.居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。（）62.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但需要办理抵押登记。（）63.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地的县级以上房地产管理部门办理商品房预售合同备案手续。（）64.房地产估价师在估价报告有效期内，可以随时更改估价报告中的估价结果。（）65.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）66.借款人偿还住房公积金贷款本息，可优先使用住房公积金账户存储余额。（）67.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）68.土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。（）69.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（）70.抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（）71.房地产估价机构资质证书有效期为3年，有效期届满需要继续从事估价业务的，应当向资质许可机关申请资质延续。（）72.共有房地产的处分，必须经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但全体共同共有人同意除外。（）73.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（）74.房地产估价师注册证书是执业凭证，应当由本人保管，不得涂改、出租、出借或转让。（）75.预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起60日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。（）四、综合分析题（共2大题，10小题，每题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错项得1分，多选、错选不得分）（一）某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2024年5月通过出让方式取得一宗住宅用地土地使用权，出让合同约定土地使用权年限为70年，容积率为3.0。甲公司计划开发建设一栋高层住宅楼，总建筑面积为60000平方米。2024年8月，甲公司取得了《建筑工程施工许可证》。2024年10月，甲公司拟进行商品房预售，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%。2025年6月，该项目竣工验收合格。乙某购买了其中一套住房，建筑面积为100平方米，合同约定房价款为200万元。乙某在支付了首付款60万元后，剩余款项向当地住房公积金管理中心申请了住房公积金贷款。2025年7月，甲公司向乙某交付了房屋。76.甲公司取得该宗土地使用权的方式上，下列说法正确的是（）。A.必须通过招标、拍卖、挂牌方式B.可以通过协议方式取得C.土地使用权年限最高为70年D.土地使用权年限从合同签订之日起算77.甲公司进行商品房预售，应当具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已办理预售登记，取得商品房预售许可证78.乙某在购买该住宅时，应当缴纳的契税税率为1%，则其契税税额为（）万元。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.479.乙某申请住房公积金贷款，下列关于住房公积金贷款的说法，正确的是（）。A.住房公积金贷款额度没有限制B.住房公积金贷款利率低于商业贷款利率C.乙某可以是异地缴存住房公积金D.住房公积金贷款可用于购买车位80.甲公司向乙某交付房屋时，应当提供的资料包括（）。A.《住宅质量保证书》B.《住宅使用说明书》C.《房屋所有权证》D.《土地使用权证》（二）丙拥有一套位于市中心的商铺，建筑面积为150平方米，于2020年取得产权。2024年3月，丙因资金周转困难，将该商铺抵押给丁银行，贷款300万元，双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记。2024年5月，丙在未告知丁银行的情况下，将该商铺出租给戊，租期2年。2024年8月，丙无力偿还贷款，丁银行依法行使抵押权，委托戊己房地产估价机构对该商铺进行了估价，估价结果为500万元。81.丙将该商铺抵押给丁银行，下列说法正确的是（）。A.抵押合同自签订之日起生效B.抵押权自登记时设立C.抵押期间，丙不得转让该商铺D.抵押权存续期间，丁银行有权占有该商铺82.丙在抵押后将商铺出租给戊，下列关于租赁关系的说法，正确的是（）。A.租赁合同无效B.租赁合同有效，但抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力C.租赁合同有效，且抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人继续有效D.丁银行有权解除租赁合同83.丁银行委托戊己房地产估价机构对该商铺进行估价，下列关于估价委托的说法，正确的是（）。A.丁银行是估价委托人B.丙是估价委托人C.估价目的是为确定抵押贷款价值提供参考D.估价时点应为2024年8月84.若该商铺最终被拍卖，拍卖所得价款的清偿顺序，下列说法正确的是（）。A.先偿还丁银行贷款，剩余归丙B.先扣除诉讼费、拍卖费等实现抵押权的费用，再偿还丁银行贷款C.戊的租金优先于丁银行的抵押权受偿D.丁银行享有优先受偿权85.戊己房地产估价机构在出具估价报告时，应当（）。A.由两名以上注册房地产估价师签字B.由一名注册房地产估价师签字C.加盖估价机构公章D.只要有估价师签字即可，无需盖章答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】本题考查居住权的设立。根据《民法典》第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。故C正确，A、B、D错误。2.【答案】C【解析】本题考查房地产转让的定义。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押、房屋租赁、典当不属于转让。故C正确。3.【答案】A【解析】本题考查土地使用权年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。题目中出让合同约定40年，刚开发完即销售，剩余年限仍为40年。故A正确。4.【答案】D【解析】本题考查抵押财产的范围。根据《民法典》第三百九十九条，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产。故A、B、C错误，D正确。5.【答案】B【解析】本题考查商品房预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十五条，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。故B正确。6.【答案】B【解析】本题考查房地产估价师注册有效期。注册有效期为3年。故B正确。7.【答案】D【解析】本题考查不动产登记效力。根据《民法典》第二百三十条，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。但是，该法条并未规定“未经登记不得处分”作为效力发生的否定条件，而是规定处分时未经登记不发生物权效力。选项D表述为“但未经登记不得处分”略显绝对，但在选项对比中，A、B、C均正确。D选项的表述通常在司法解释中体现，但在本题语境下，严格依据法条，继承取得物权是事实行为，直接发生效力。若必须选错，D选项中“但未经登记不得处分”并非物权设立不生效的条件，而是处分受限。不过，在标准考试中，A、B、C均为绝对正确的法条原文。D选项容易产生歧义，通常视为错误，因为物权已经发生了，只是处分受限。或者D选项意在表达非基于法律行为的物权变动未经登记不得处分，这是正确的。重新审视：题目问“错误的是”。A、B、C均正确。D选项描述的是“未经登记不得处分”，这是对的。等等，查看《民法典》第232条（对应旧物权法31条）：处分依照本法规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。所以D也是正确的。是否存在出题歧义？或者A选项中“经依法登记”对于所有情况都适用？不，继承等非法律行为不需要登记即取得物权。所以A选项表述“经依法登记，发生效力”是针对基于法律行为的物权变动，作为普遍性表述可能被认为不严谨，因为非基于法律行为的不需要登记就发生效力。但在单选题中，通常A被视为一般原则。再仔细看D选项：“因继承...自继承...发生效力，但未经登记不得处分”。这句话完全符合法理和法条。那么A选项“不动产物权的设立...经依法登记，发生效力”，这句话漏掉了例外情况（如继承）。所以A是错误的。故选A。8.【答案】B【解析】本题考查业主大会召开条件。根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。故B正确（66%约等于2/3）。9.【答案】B【解析】本题考查土地闲置费。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。故B正确。10.【答案】A【解析】本题考查估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级、暂定级（部分地区或历史时期），目前主要分为一、二、三级。故A正确。11.【答案】C【解析】本题考查房地产税费。耕地占用税是在占用耕地建房或从事非农业建设时一次性征收，不属于交易环节（买卖、赠与等）发生的税费。契税、土地增值税、印花税均属于交易环节。故C正确。12.【答案】C【解析】本题考查抵押权实现。债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。禁止流押（抵押权人不得直接取得所有权）。故C正确。13.【答案】A【解析】本题考查最高额抵押权债权转让。根据《民法典》第四百二十一条，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外。故A正确。14.【答案】C【解析】本题考查“买卖不破租赁”原则。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故C正确。15.【答案】B【解析】本题考查估价师职业道德。房地产估价师与估价当事人有利害关系的，应当回避。故B正确。16.【答案】C【解析】本题考查房地产广告要求。房地产广告中不得含有升值承诺，不得含有办理户口、就业等承诺，不得含有封建迷信内容。涉及规划中的设施应当注明“规划中”。故C正确。17.【答案】A【解析】本题考查商品房交付要求。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故A正确。18.【答案】B【解析】本题考查公积金贷款利率。住房公积金贷款利率低于同期商业银行住房贷款利率。故B正确。19.【答案】C【解析】本题考查禁止抵押的财产。权属有争议的房地产不得抵押。故C正确。20.【答案】B【解析】本题考查估价报告生效要件。房地产估价报告（除某些简表外）通常要求两名以上注册房地产估价师签字、盖章，并加盖机构公章。故B正确。21.【答案】A【解析】本题考查契税计税依据。土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。故A正确。22.【答案】A【解析】本题考查销售计税价格。契税的计税依据为成交价格。若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，则参照评估价格。题目未提及异常情况，故按成交价格。故A正确。23.【答案】A【解析】本题考查土地公有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（国家所有）和劳动群众集体所有制。故A正确。24.【答案】B【解析】本题考查耕地征收补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。故B正确。25.【答案】A【解析】本题考查延续注册。注册有效期满需继续执业的，应在有效期届满前30日内申请延续注册。需提交继续教育证明。故A正确。26.【答案】B【解析】本题考查估价机构赔偿责任。估价机构违法执业，给当事人造成损失的，由估价机构承担赔偿责任。机构赔偿后，可以向有故意或重大过失的估价师追偿。故B正确。27.【答案】C【解析】本题考查征收补偿内容。因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。商业大楼涉及停产停业损失。故C正确。28.【答案】A【解析】本题考查不予登记的情形。申请人未按规定提交材料属于不予登记的情形。B、C、D属于应当登记的情形。故A正确。29.【答案】B【解析】本题考查注册证书补发。注册证书遗失，需向原注册机关申请补发。故B正确。30.【答案】C【解析】本题考查维修资金。维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。业主余额不足首期30%时应及时续缴。故C正确。31.【答案】B【解析】本题考查中介备案。中介服务机构在领取营业执照后30日内，应到所在地县级以上房地产管理部门备案。故B正确。32.【答案】C【解析】本题考查建设用地使用权设立。建设用地使用权自登记时设立。故C正确。33.【答案】D【解析】本题考查物权分类。抵押权属于担保物权。A、B、C属于用益物权。故D正确。。34.【答案】A【解析】本题考查变更注册。估价师变更执业机构，应当办理变更注册。故A正确。35.【答案】C【解析】本题考查估价机构法律责任。出具虚假报告，情节严重的，吊销资质证书。故C正确。36.【答案】D【解析】本题考查土地增值税扣除项目。房地产开发费用（管理费、销售费、财务费）是与开发成本并列的扣除项目，不属于开发成本。故D正确。37.【答案】C【解析】本题考查业主大会表决。筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。故C正确。38.【答案】D【解析】本题考查继续教育。每一注册有效期内，继续教育学时累计不少于120学时。故D正确。39.【答案】D【解析】本题考查房地产拍卖。拍卖成交后，拍卖人应当按照约定将拍卖标的交付买受人。故D错误。40.【答案】B【解析】本题考查注册证书失效。有效期届满未延续注册的，注册证书失效。故B正确。二、多项选择题41.【答案】ABCD【解析】本题考查用益物权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。抵押权属于担保物权。故A、B、C、D正确。42.【答案】ABC【解析】本题考查房地产转让方式。转让包括买卖、赠与、继承、其他合法方式（如投资入股等）。抵押、租赁不属于转让。故A、B、C正确。43.【答案】ABCD【解析】本题考查预售条件。见单选题第5题解析。E项“已办理预售登记”是结果不是条件，条件是取得预售许可证。故A、B、C、D正确。44.【答案】ABCDE【解析】本题考查估价师禁止行为。五项行为均被禁止。故A、B、C、D、E正确。45.【答案】ABCDE【解析】本题考查禁止转让的房地产。五项均属于法律禁止转让的情形。故A、B、C、D、E正确。46.【答案】BE【解析】本题考查抵押新增房屋。新增房屋不属于抵押财产。实现抵押权时，可以一并拍卖，但新增房屋所得价款不属于抵押财产（归抵押人所有）。故B、E正确。47.【答案】ABCDE【解析】本题考查估价报告组成。五项均为估价报告的组成部分。故A、B、C、D、E正确。48.【答案】ABE【解析】本题考查房屋租赁。C错误，买卖不破租赁；D错误，一般应在期满前1个月提出，非3个月。故A、B、E正确。49.【答案】ABCD【解析】本题考查开发企业资质。资质分为一级、二级、三级、四级。暂定级通常为新设立企业。故A、B、C、D正确。50.【答案】ABCDE【解析】本题考查土地增值税扣除项目。五项均属于扣除项目。故A、B、C、D、E正确。51.【答案】AD【解析】本题考查应当登记的情形。B、C、E属于不予登记的情形。故A、D正确。52.【答案】ABCE【解析】本题考查初始注册材料。初始注册不需要继续教育证明（那是延续注册需要的）。故A、B、C、E正确。53.【答案】ABCE【解析】本题考查权属登记。D错误，我国房地产登记原则上实行自愿登记（除特定情况如初始登记、预售许可等），并非强制登记所有权利，但不动产物权变动未经登记不发生效力（除继承等）。故A、B、C、E正确。54.【答案】ABE【解析】本题考查销售公示。必须公示预售许可证、资质证书、施工许可证等。物业管理方案通常也需要公示。土地使用权出让合同通常不强制在销售现场公示原件，但土地性质等需公示。最标准的答案通常包括A、B、E。C也常见。但严格依据《商品房销售管理办法》，A、B、E是明确要求的。故A、B、E正确。55.【答案】ACDE【解析】本题考查房地产税收。B错误，土地增值税实行四级超率累进税率？不，是四级超率累进税率。是的，是四级。等等，旧法是超率累进，新法维持。B是对的。那看其他选项。D正确，个人转让住房暂免征收土地增值税（通常情况）。E正确。题目问正确的。A、B、C、D、E似乎都正确。再看B：土地增值税实行四级超率累进税率。这是对的。那是否有错？或者题目有陷阱？通常多选题至少有一个错。检查D：个人转让住房免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》，个人转让住房免征。所以D是对的。也许B的表述有细微差别？没有。那可能选全部？或者D在某些特定条件下不免？一般考试中D视为正确。再看A：承受方缴纳。对。C：产权所有人缴纳。对。E：一次性征收。对。如果必须选，可能全选。但根据常规出题逻辑，若土地增值税是“超率累进”，B是对的。那可能是全对。或者D选项“个人转让住房免征”是有条件的（如普通住宅超过5年等）？不，目前政策是个人转让住房暂免。故全选。56.【答案】AC【解析】本题考查机构分立。分立后，应当重新申请资质