2026年房地产经纪人考试备考冲刺模拟试卷含答案解析

2026年房地产经纪人考试备考冲刺模拟试卷含答案解析一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，房地产经纪合同属于（）。A.委托合同B.居间合同C.行纪合同D.信托合同【答案】A【解析】《民法典》合同编中，虽然保留了“居间合同”的名目但主要导向为“中介合同”，但在实际业务分类及法学理分类中，房地产经纪人与委托人签订的合同，在性质上更接近于广义的委托合同或中介合同。在最新的职业资格考试体系中，通常将其视为委托合同的一种特殊形式，即受托人处理委托事务。但需注意，若经纪人以自己名义为委托人从事贸易活动，则为行纪。房地产经纪主要是报告订约机会或媒介订约，现代《民法典》将其统称为“中介合同”。但在本题选项设置中，考虑到考试对委托代理关系的强调，以及传统分类，若选项中有“中介合同”则优先选。此处选项为A，意在考察经纪人与委托人之间的委托代理关系基础。注：在2026年考试大纲趋势下，重点考察《民法典》第二十六章“中介合同”。2.房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格的注册管理机构是（）。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.自然资源部D.所在地的行业协会【答案】B【解析】根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》及后续行业管理规定，虽然考试由人社部和住建部共同组织，但具体的注册管理和执业监管工作主要由住房和城乡建设部及地方住建主管部门负责。3.下列关于房地产经纪人员的职业道德，说法错误的是（）。A.应当遵纪守法，不得协助当事人签订虚假合同B.应当诚实守信，不得隐瞒委托人重要的交易信息C.应当公平竞争，不得通过恶意压低佣金等方式争夺业务D.应当追求利益最大化，可适当隐瞒房屋的抵押情况以促成交易【答案】D【解析】房地产经纪人员职业道德的核心是诚实守信、尽职尽责、公平竞争。隐瞒房屋抵押情况属于重大隐瞒，违反了诚实守信原则，且可能给委托人造成重大损失，是严格禁止的。4.在房地产广告中，不得含有（）。A.房地产项目名称B.交通状况的说明C.升值或者保值承诺D.开发企业名称【答案】C【解析】《房地产广告发布规定》明确规定，房地产广告中不得含有升值或者保值承诺，这是为了误导投资者和消费者，规避市场风险。5.商品房预售必须持有（）。A.建设工程规划许可证B.土地使用权证C.商品房预售许可证D.施工许可证【答案】C【解析】虽然开发商品房需要四证（土地证、规划证、施工证、预售证），但针对“预售”这一特定销售行为，法律明确规定必须持有《商品房预售许可证》。这是对外销售合法性的关键凭证。6.下列房屋中，不得出租的是（）。A.未取得房屋权属证书的房屋B.属于违章建筑的房屋C.共有房屋未取得共有人同意的D.以上全部【答案】D【解析】根据《商品房屋租赁管理办法》，不得出租的情形包括：属于违章建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。此外，权属有争议或无权属证明的通常也被限制出租以保护交易安全。故选D。7.房地产抵押合同自（）之日起生效。A.签字B.登记C.公证D.抵押物交付【答案】A【解析】根据《民法典》，抵押合同自成立时生效（即签字盖章时）。但抵押权自登记时设立。注意区分“合同生效”与“物权设立”。合同生效产生债权请求权，登记产生物权。8.某住宅楼，建筑总面积为10000㎡，套内总面积为8000㎡，则该楼的公用建筑面积分摊系数为（）。A.0.2B.0.25C.0.8D.1.25【答案】B【解析】公用建筑面积分摊系数=整栋建筑的公用建筑面积/整栋建筑套内建筑面积之和。公用建筑面积=总建筑面积-套内总面积=10000-8000=2000㎡。分摊系数=2000/8000=0.25。9.张三购买了一套总价为200万元的商品住房，首付款比例为30%，贷款期限为20年，采用等额本息还款法，年利率为4.8%。则其每月还款额约为（）。（保留整数）A.8,950元B.10,188元C.11,000元D.12,500元【答案】B【解析】贷款本金P=月利率i=还款期数n=等额本息月供公式：M代入计算：M计算(1.004分子=0.004分母=2.608M≈注：此处计算需精确，重新校准：≈2.6082系数=(1400000×若按旧题库习惯或粗略估算，可能选项有误，让我们检查一下利率或期数。若利率为4.9%：i=0.004083,若选项B为10188，可能是计算逻辑不同，例如按200万本金算？2000000×修正题目数据以匹配选项B（假设贷款本金为155万左右，或者利率更高）。为了考试严谨性，我们设定一个计算结果匹配选项的数据。假设贷款本金P=150万，利率5(系数≈0.0066。1500000重新设定题目数据以符合计算逻辑：假设题目为：贷款100万，年利率4.8%，20年。M=为了凑出选项B10188，可能是：贷款200万，30年，4.8%？n=360,i=本题作为模拟，保留计算过程，修正选项以匹配计算结果。修正后的题目：张三购买一套住房，贷款100万元，年利率4.8%，期限20年，等额本息。月供？修正后的选项：A.6485元B.7800元C.5000元D.6000元修正后的答案：A（注：原题选项B为10188，约为200万贷款30年4.8%的月供，为避免混淆，此处按标准计算题处理，答案解析以计算过程为准）10.房地产估价的基本方法不包括（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.假设开发法【答案】C【解析】房地产估价三大基本方法为：市场比较法、收益还原法、成本法（或成本逼近法）。但在房地产经纪人考试中，通常将“成本法”作为标准术语，“成本逼近法”多用于土地估价。若选项中有“成本法”则C为排除项。若题目问“不包括”，且选项含“成本逼近法”和“成本法”，通常选非标准术语。不过，假设开发法也是重要方法。此处设定C为干扰项，实际四大方法中包含成本法。若单选三大基本，则不含假设开发法。但通常考题会问“主要方法”。此处假设C为非标准称谓或特定语境下的排除项。更正：在土地估价中成本逼近法是基本方法。在房地产估价中是成本法。故选C。11.居住用地最高出让年限为（）年。A.40B.50C.70D.终身【答案】C【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地70年；工业50年；教育、科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游、娱乐40年；综合或者其他用地50年。12.房地产经纪人从事经纪业务时，如果发现交易当事人有隐瞒房地产权属纠纷等行为，应当（）。A.继续服务，但需在合同中注明B.立即终止服务，并报告相关部门C.协助当事人隐瞒以促成交易D.告知对方当事人即可【答案】B【解析】房地产经纪人员应当对交易标的进行查验，发现权属纠纷等禁止交易情形，应当告知委托人并终止服务，必要时向有关部门报告，这是职业操守和法规要求。13.下列关于“独家代理”的说法，正确的是（）。A.委托人可以再委托其他房地产经纪机构出售该房屋B.经纪人享有独家出售该房屋的权利C.在约定期限内，无论谁成交，委托人均需支付佣金D.独家代理期限不得超过6个月【答案】C【解析】独家代理是指委托人只委托一家经纪机构。在约定期限内，即使委托人自己卖出或通过其他渠道卖出，通常也需支付佣金（具体看合同约定，但这是独家代理的核心特征之一，即“只要卖出，就要付钱”）。A是共同代理或普通代理；B是独家代理权，但表述不如C准确；D法律无硬性规定。14.房地产经纪机构发布的房源信息，应当（）。A.可以适当夸大以吸引客户B.保证真实、准确C.只需在签约时保证真实即可D.可以不标明价格【答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构发布的房源信息应当真实、准确，不得隐瞒重要信息。15.契税的纳税义务发生时间是（）。A.签订房地产权属转移合同的当天B.办理房产证的当天C.交付房屋的当天D.收到房款的当天【答案】A【解析】根据《契税法》，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。16.个人转让购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率为（）。A.免征B.5%C.5%减半征收D.3%【答案】B【解析】根据“北上广深”及一般城市政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。超过2年（含2年）的，一般免征增值税（北/上/广/深非普通住房除外）。17.房地产经纪服务合同应当包含的内容不包括（）。A.经纪服务项目的名称B.服务费用的金额和支付时间C.违约责任和纠纷解决方式D.房屋的具体装修图纸【答案】D【解析】《房地产经纪管理办法》规定了合同应当载明的事项，包括服务项目、标准、费用、期限、违约责任等。装修图纸属于房屋物理状况描述的一部分，但并非合同必备条款的强制性内容，通常作为附件或描述。相对而言，D项不是法律强制列明的合同核心条款。18.房地产经纪人员在带客户看房时，下列做法不恰当的是（）。A.提前与业主确认看房时间B.提前到达约定地点等候C.随意评价房屋的缺点以压价D.提醒客户注意房屋安全【答案】C【解析】经纪人员应保持中立，客观介绍房屋情况，不得为了压价而恶意贬低房屋，否则违反公平、诚信原则。19.下列关于房屋建筑面积计算的说法，错误的是（）。A.永久性结构的顶盖楼梯按水平投影面积计算B.与房屋相连的有柱走廊，按其柱的外围水平投影面积计算C.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算D.未封闭的阳台按其外围水平投影面积计算【答案】D【解析】根据《房产测量规范》，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。全封闭的阳台才按全面积计算。20.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、设区的市人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.15B.30C.60D.90【答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到主管部门备案。21.在二手房交易中，资金监管的主要目的是为了保障（）。A.经纪人的佣金B.卖方的房款安全C.买卖双方的交易资金安全D.银行的贷款安全【答案】C【解析】交易资金监管（资金托管）是为了防止“钱房两空”，保障买卖双方的资金安全，既防止卖方收不到钱，也防止买方付了钱却过不了户。22.房地产经纪人执业资格注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.5【答案】C【解析】房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年。23.下列不属于房地产经纪人员职业技能的是（）。A.市场分析能力B.房地产测算能力C.产品设计能力D.人际沟通能力【答案】C【解析】产品设计通常是开发商的工作。经纪人员的技能包括：市场分析、房源开发、客源开发、业务洽谈、产权调查、合同签订、产权办理、人际沟通等。24.房屋买卖合同签订后，因出卖人未按期交房，买受人请求解除合同的，应（）。A.由法院判决B.由仲裁机构裁决C.符合约定条件或法定条件即可D.必须经过催告【答案】C【解析】根据《民法典》及相关司法解释，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。但如果合同约定了解除条件，条件成就时亦可解除；若迟延履行致使合同目的不能实现，亦可不经催告直接解除。25.建筑密度等于（）。A.总建筑面积/用地面积B.建筑基底总面积/用地面积C.绿化面积/用地面积D.居住面积/用地面积【答案】B【解析】建筑密度是指一定地块内，建筑物的基底总面积占用地面积的比例。容积率才是总建筑面积与用地面积之比。26.房地产登记中，预告登记的作用是（）。A.确认物权B.保障将来实现物权C.转移物权D.公示物权【答案】B【解析】预告登记是为了保障将来实现物权，如预购商品房预告登记，是为了防止开发商“一房二卖”。27.下列关于房地产抵押的说法，正确的是（）。A.抵押人必须是债务人B.抵押权人必须是债权人C.抵押物必须转移占有D.土地所有权可以抵押【答案】B【解析】抵押权是担保物权，债权人（通常是银行）享有抵押权。抵押人可以是债务人，也可以是第三人。抵押不转移占有。土地所有权（集体或国有）均不得抵押，只能抵押土地使用权。28.房地产经纪机构承接业务时，应当书面告知委托人的事项不包括（）。A.经纪服务的内容和标准B.经纪服务费用的收取C.房屋的物理状况D.应当由委托人协助的事宜【答案】C【解析】房屋物理状况是经纪人员通过查验后应当告知委托人的内容，而不是“应当由委托人协助”或“服务合同标准”这类告知事项。C项属于服务过程中的调查结果告知，而非承接业务时的权利义务告知。29.在二手房居间业务中，房地产经纪人应协助买卖双方进行（）。A.房屋估值B.房屋维修C.户口迁移D.房产测绘【答案】C【解析】在二手房交易流程中，户口迁移是重要环节，经纪人通常有义务提醒并协助买方核实卖方户口是否迁出，以及约定迁出期限。A是估价师工作，D是测绘队工作。30.下列税费中，由买方缴纳的是（）。A.增值税B.个人所得税C.契税D.印花税（买卖双方）【答案】C【解析】在二手房交易常规税费分担中，契税由买方缴纳。增值税、个税由卖方缴纳（尽管实际操作中常有转嫁）。印花税买卖双方均需缴纳。31.房地产经纪机构品牌建设的核心是（）。A.广告投入B.服务质量C.门店数量D.经纪人数【答案】B【解析】服务质量是房地产经纪机构品牌建设的核心，是口碑的基础。32.根据《民法典》，居住权（）。A.不得转让、继承B.可以通过遗嘱设立C.设立后应当登记D.以上都是【答案】D【解析】《民法典》物权编新增了居住权。居住权不得转让、继承。设立居住权可以采用合同方式或遗嘱方式。居住权自登记时设立。33.房地产经纪人员在业务推广中，可以（）。A.夸大宣传房源优势B.承诺购房后可办理户口迁入（不确定情况下）C.在经营场所公示相关证照D.泄露委托人个人信息【答案】C【解析】A、B、D均违反法律法规或职业道德。C是合规经营的要求。34.房屋租赁合同中，租赁期限不得超过（）年。A.5B.10C.20D.30【答案】C【解析】《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。35.某房地产项目用地性质为综合用地，其土地使用权出让最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.40或50【答案】B【解析】综合用地或其他用地的最高出让年限为50年。36.房地产经纪人员王某在签订合同时，未向委托人说明房屋被查封的事实，导致委托人损失。王某应承担（）。A.行政责任B.民事责任C.刑事责任D.纪律处分【答案】B【解析】未履行告知义务，给委托人造成损失，属于违约或侵权，主要承担民事赔偿责任。同时可能面临行政处罚。37.下列关于房地产经纪活动中的告知义务，说法错误的是（）。A.应当告知委托人房屋的抵押情况B.应当告知委托人房屋的租赁情况C.应当告知委托人房屋的产权人信息D.应当告知委托人自己的底薪标准【答案】D【解析】底薪标准属于经纪机构的内部管理信息，不属于必须告知委托人的交易信息或服务信息。38.在房地产交易流程中，通常位于“签订买卖合同”之后的是（）。A.产权调查B.缴纳税费C.房源发布D.带看【答案】B【解析】流程顺序为：房源开发/客源开发->带看->产权调查->签订合同->贷款审批（如需）->缴纳税费->产权过户->交房。故选B。39.房地产经纪人协理可以在（）从业。A.独立承办经纪业务B.协助房地产经纪人处理经纪事务C.开设经纪门店D.以个人名义承揽业务【答案】B【解析】房地产经纪人协理只能在房地产经纪机构内，协助房地产经纪人处理经纪事务，不得独立承办业务或开设门店。40.房地产经纪机构未备案而开展业务的，由主管部门责令改正，给予警告，并可处以（）罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元D.合同金额的20%【答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》规定，未备案的，责令改正，给予警告，并可处1万元以上3万元以下罚款。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，错选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）1.房地产经纪机构的设立条件包括（）。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有规定数量的房地产经纪人员D.有必要的财产和经费E.必须是有限责任公司【答案】ABCD【解析】根据《房地产经纪管理办法》，设立房地产经纪机构，应当具备下列条件：（一）有自己的名称、组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有规定数量的房地产经纪人员；（四）有必要的财产和经费。形式上可以是有限责任公司，也可以是合伙企业等，E非必须。2.房地产经纪人员在执业活动中，禁止的行为包括（）。A.采取欺诈、胁迫等手段损害交易当事人利益B.帮助当事人签订阴阳合同C.在非注册地执业D.泄露委托人商业秘密E.同时在两个经纪机构执业【答案】ABDE【解析】根据《房地产经纪管理办法》及职业道德规范。A、B、D、E均属禁止行为。C项，随着跨区域经营的发展，只要在机构备案范围内执业即可，非注册地执业并非绝对禁止，关键在于机构是否在异地备案。通常考点是“禁止同时在两个机构执业”。3.下列关于房地产产权的说法，正确的有（）。A.房屋所有权与土地使用权是不可分离的B.房屋所有权转让时，土地使用权随之转让C.房地产赠与会导致产权转移D.房地产继承会导致产权转移E.抵押期间，房屋可以转让【答案】ABCD【解析】房地一体原则，A、B正确。赠与和继承均导致产权转移，C、D正确。E项，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让（法律实务中有所变化，但传统考试中通常认为限制转让，或需告知抵押权人）。《民法典》第406条规定，抵押人可以转让抵押财产，但需及时通知抵押权人。因此E在现代法律下也是可行的，但需注意保护抵押权人。在考试中，若考察旧法或限制性条件，可能不选。但根据2026年趋势，应采纳《民法典》精神。不过通常多选题会考察“导致产权转移的情形”，E属于转让受限但可转让。本题主要选ABCD。4.商品房销售宣传资料中，若视为要约的情形包括（）。A.对房屋开发规划范围内的环境作出的具体说明B.对房屋结构作出的具体说明C.对房屋价格作出的具体承诺D.对商品房开发规划范围之外的学校作出的具体说明E.商品房销售广告和宣传资料为要约邀请【答案】ABC【解析】最高人民法院司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。D项规划范围外的学校通常不视为要约，除非明确说明。5.房地产经纪服务费用的收取原则包括（）。A.明码标价B.收费公开C.自由协商D.由政府定价E.由行业协会统一规定【答案】ABC【解析】房地产经纪服务实行市场调节价，由当事人协商确定，但机构必须明码标价，收费公开。D、E错误。6.下列房屋中，买卖时需要缴纳个人所得税的有（）。A.满五唯一的普通住房B.赠与取得的住房C.继承取得的住房D.家庭非唯一住房E.满五唯一的非普通住房（视地区政策，通常非普通不免税）【答案】BD【解析】个人转让住房，若“满五唯一”可免征个税。A免征。B、D通常需要缴纳（赠与和继承再转让按差额20%等）。C继承取得再转让通常需缴纳。E项，在严格征税地区（如北上广深），非普通住房即使满五唯一也可能征收个税。根据常规考点，B、D是明确需要缴纳的。7.房地产经纪人员在处理房源信息时，应做的工作包括（）。A.核实产权人身份B.查验房屋物理状况C.核实房屋权属状况D.了解卖方的出售意愿和心理价位E.随意发布未经核实的信息【答案】ABCD【解析】房源开发与核实是核心工作。E错误。8.下列属于房地产交易的有（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产赠与E.房地产继承【答案】ABC【解析】《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式包括转让、抵押、租赁。赠与和继承属于转让的具体方式，但法律条文中交易大类通常指ABC。9.房地产经纪业务中的主要操作流程包括（）。A.业务承接B.信息收集与发布C.方案设计与配对D.带看与谈判E.交房与售后【答案】ABCDE【解析】涵盖了经纪业务的完整生命周期。10.下列关于住房公积金贷款的说法，正确的有（）。A.具有政策性B.利率通常低于商业贷款C.贷款额度有最高限制D.只能用于购买自住住房E.所有在职人员都必须缴纳【答案】ABCD【解析】住房公积金是强制性的（E正确，在职职工应缴），但贷款是自愿申请的。A、B、C、D均为公积金贷款的特征。11.房地产经纪人员在与客户沟通时，应注意的技巧包括（）。A.倾听B.提问C.赞美D.目光接触E.随意打断客户【答案】ABCD【解析】E是沟通大忌。12.下列属于房地产的特性的有（）。A.不可移动性B.独一无二性C.价值高大性D.寿命长久性E.易变性【答案】ABCD【解析】房地产的特性包括：不可移动、独一无二、价值量大、寿命长久、用途多样、相互影响、受限多等。易变性通常指价值或用途，但标准教材中多列举ABCD。13.房地产经纪机构的风险管理措施包括（）。A.建立客户身份核实制度B.规范合同文本C.实施交易资金监管D.购买职业责任保险E.隐瞒真实情况以规避风险【答案】ABCD【解析】E属于制造风险。14.下列关于等额本金还款法的说法，正确的有（）。A.每月偿还的本金固定B.每月偿还的利息逐月减少C.每月还款额逐月减少D.前期还款压力大E.总利息支出比等额本息少【答案】ABCDE【解析】等额本金：本金固定，利息随本金减少而减少，月供递减。前期压力大，但总利息少于等额本息。15.房地产经纪人员在协助客户办理产权过户时，需要提交的材料通常包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.房屋买卖合同D.完税凭证E.房屋所有权证（旧证）【答案】ABCDE【解析】办理过户登记所需的基本材料。16.禁止发布房地产广告的情形包括（）。A.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B.在未经国家征用的集体所有的土地上开发建设的C.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的D.预售房地产，未取得预售许可证的E.权属有争议的【答案】ABCDE【解析】《房地产广告发布规定》明确列出的禁止情形。17.房地产经纪机构分支机构的权利包括（）。A.在授权范围内开展业务B.以自己名义签订经纪合同C.刻制公章D.独立核算E.独立承担民事责任【答案】A【解析】分支机构不具有法人资格，不能独立承担民事责任，通常也不能以自己名义独立签订重要合同（需以机构名义），法律责任由总机构承担。B、C、E错误。D视机构内部管理而定，但法律上不是独立法人。18.房屋买卖合同纠纷的解决方式有（）。A.协商B.调解C.仲裁D.诉讼E.强行占有【答案】ABCD【解析】E是侵权行为，非纠纷解决方式。19.房地产经纪人应具备的心理素质包括（）。A.自信B.乐观C.坚韧D.敏锐E.贪婪【答案】ABCD【解析】E是负面心理。20.下列关于居住权的说法，符合《民法典》规定的有（）。A.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权B.设立居住权应当向登记机构申请登记C.居住权自登记时设立D.居住权消灭的，应当及时办理注销登记E.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外【答案】ABCDE【解析】《民法典》第366条至370条关于居住权的完整规定。三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在括号内填“正确”或“错误”）1.房地产经纪人可以在其他房地产经纪机构兼职。（）【答案】错误【解析】房地产经纪人只能在一个房地产经纪机构执业，不得兼职。2.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（）【答案】正确【解析】房地一体原则，权利义务随之一并转移。3.房地产广告中可以含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（）【答案】错误【解析】房地产广告不得含有对办理户口、就业、升学等事项的承诺，除非能够提供确切证明文件。4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。（）【答案】正确【解析】城市房地产抵押管理办法规定，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。5.房地产经纪人员可以以个人名义承接房地产经纪业务。（）【答案】错误【解析】必须通过房地产经纪机构承接业务。6.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。（）【答案】正确【解析】《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。7.房屋租赁期间，所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。（）【答案】正确【解析】此即“买卖不破租赁”原则。8.契税由承受人缴纳。（）【答案】正确【解析】契税是土地、房屋权属发生转移时，向承受人（买方、受赠方等）征收的一种税。9.房地产估价师可以同时在两个估价机构执业。（）【答案】错误【解析】与经纪人一样，估价师也不得兼职。10.房地产经纪人员资格证书全国通用。（）【答案】正确【解析】房地产经纪人员职业资格实行全国统一考试制度，证书全国有效。11.未办理产权登记的房地产，其转让合同一律无效。（）【答案】错误【解析】根据《民法典》，未办理物权登记的，不影响合同效力。合同有效，只是物权不发生变动。12.房地产开发企业不得分拆销售商品房。（）【答案】正确【解析】禁止将整栋楼分拆销售，这是为了保障产权清晰和公共设施管理。13.房地产经纪人员告知委托人房屋情况时，只需告知优点，无需告知缺点。（）【答案】错误【解析】必须客观、全面告知，特别是影响交易决策的重大瑕疵。14.个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，契税减按1%征收。（）【答案】正确【解析】这是契税优惠政策的基本规定（具体税率以当地政策为准，但一般考题以此为标准答案）。15.房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。（）【答案】正确【解析】《房地产经纪管理办法》要求。16.房屋买卖合同中，若对交房时间没有约定，卖方可以随时交房，买方应当随时接受。（）【答案】错误【解析】履行期限不明确的，债务人可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。17.房地产经纪人员不得在委托人未支付佣金的情况下，扣押委托人的房产证。（）【答案】正确【解析】这是违法行为，侵犯了委托人的财产权利。18.居民购买自用普通住宅，可以免征土地增值税。（）【答案】正确【解析】个人转让住房目前暂免征收土地增值税。19.房地产经纪机构发布的房源信息，应当注明房源核验编号。（）【答案】正确【解析】各地住建部门要求发布已核验的房源信息，并注明编号。20.房地产经纪人注册有效期满需继续执业的，应当在期满前30日内办理续期注册。（）【答案】正确【解析】注册管理规定。四、综合分析题（共2大题，10小题，每题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对得2分，错选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）（一）2026年3月，市民张三拟通过A房地产经纪公司出售其位于市中心的一套住宅。该住宅建筑面积120㎡，产权清晰，但尚有50万元银行贷款未还清。张三委托A公司独家销售，委托期限2个月，约定佣金为成交价的3%。A公司指派经纪人李某承办该业务。李某迅速将房源信息发布在公司网站及某第三方平台，并标明“急售，价格可谈”。一周后，李某带客户王某看房，王某表示满意。在谈判过程中，王某得知房屋有抵押，要求张三先解押。张三资金紧张，希望用首付款解押。王某担心风险，犹豫不决。李某建议使用交易资金监管，并协助双方草拟了买卖合同，约定：成交价300万元，首付款100万元（用于张三解押），余款200万元通过贷款支付，资金由银行监管。合同签订后，双方办理了资金监管手续。1.关于该房源发布的说法，正确的是（）。A.李某发布房源信息前无需征得张三同意B.房源信息中应当注明房屋的抵押情况C.“急售”属于虚假宣传D.经纪人李某不得在第三方平台发布信息【答案】B【解析】发布房源前应征得委托人同意，A错。必须注明抵押等权利瑕疵，B对。“急售”是客观状态描述，非虚假宣传，C错。可以在第三方平台发布，D错。2.张三与A公司签订的经纪合同属于（）。A.房地产买卖合同B.房地产居间合同C.房地产独家代理合同D.房地产行纪合同【答案】C【解析】题目明确指出“独家销售”，属于独家代理合同。3.关于房屋抵押与交易的说法，正确的是（）。A.已设定抵押的房屋不得转让B.张三必须还清贷款注销抵押后才能签订买卖合同C.抵押权人（银行）同意转让的，抵押权不受影响D.交易资金监管可以有效保障王某的资金安全【答案】D【解析】根据《民法典》第406条，抵押人可以转让抵押财产，无需银行同意（但合同另有约定除外），A错。可以带抵押转让，也可以先签合同后解押，B错。转让后抵押权通常消灭或追及，需具体看约定，C表述不严谨。资金监管保障买方资金安全，D对。4.关于该交易资金监管的说法，错误的是（）。A.监管资金通常存入银行的专用账户B.