建筑工程概预算 课件 第3章 投资估算基本知识

学习目标：1.熟悉投资估算的工作内容2.了解投资估算文件的组成3.掌握投资估算的费用构成4.重点把握工程建设其他费用参考计算方法5.简述如何进行投资估算的质量管理第3章

投资估算基本知识13.4投资估算的质量管理3.2投资估算的费用构成与计算第3章

投资估算基本知识23.1投资估算概述3.3投资估算的编制依据与方法33.1.1投资估算工作的常用术语3.1投资估算概述

1）建设项目是指一个按总体规划或设计进行建设的各个单项工程所构成的总和，也可以称为基本建设项目。2）投资估算是指在项目决策过程中，对建设项目投资数额(包括工程造价和流动资金)进行的估计。3）单项工程具有独立设计文件，建成后能够独立发挥生产能力或具有使用效益的工程项目。4）单位工程是单项工程的组成部分，指具有独立的设计文件、可以单独组织施工的工程项目，但不能独立发挥生产能力或作用。5）分部分项工程是按照工程部位、设备特征、施工特点、使用材料不同可将一个单位工程分解的基本工程项目。6）建设项目总投资是建设期用于项目的建设投资、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税和流动资金的总和。7）建设投资用于建设项目的全部工程费用、工程建设其他费用及预备费用之和。8）工程费用用于项目的建筑物，构筑物建设，设备及工器具的购置，以及设备安装而发生的全部建造和购置费用。4

9）工程建设其他费用是从工程筹建起到工程竣工验收交付生产或使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效益或效能而发生的各项费用。10）预备费投资估算或工程概算阶段考虑不可预见的设计变更、工程洽商、一般自然灾害处理、工程缺陷修复、地下障碍物、大型设备运输工程中的相关费用以及工程建设期间价格和汇率变动等因素预备的费用。11）建筑工程费用于建筑物、构筑物、矿山、桥涵、道路、水工等土木工程建设而发生的全部费用。12）设备购置费为项目建设而购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具、交通运输设备、生产家具等本身及其运杂费用。13）安装工程费用于设备、工器具、交通运输设备、生产家具等的组装和安装，以及配套工程安装而发生的全部费用14）基本预备费是用于设计变更、工程洽商、一般自然灾害处理、工程缺陷修复、未预见的地下障碍物以及设备运输过程中由于超长、超宽、超重引起的运输增加费用等的费用。15）价差预备费为建设项目在建设期内由于政策、价格等因素变化而预备的费用。16）建设期贷款利息是项目建设期发生的支付银行贷款、出口信贷、债券等的借款利息和融资费用。5

17）静态投资建设项目是在不考虑物价上涨、建设期贷款利息等动态因素情况下估算的建设投资。18）动态投资建设项目在考虑物价上涨、建设期贷款利息等动态因素情况下估算的建设投资，包括静态投资和固定资产投资动态部分的价差预备费和建设期贷款利息。19）固定资产投资方向是调节税国家为贯彻产业政策、引导投资方向、调整投资结构而征收的投资方向调节税金。20）资源估算指标是用于确定和控制建设投资估算各项费用的技术经济指标，包括建设项目综合指标。单项工程指标和单位工程指标。21）建设项目综合指标以建设项目为对象编制的建设项目建设投资费用的综合技术经济指标。22）单项工程指标是建设项目中单项工程为对象编制的单项工程建设投资费用的技术经济指标。23）单位工程指标以单项工程为主要单位工程对象编制的，是单位工程建设投资费用的技术经济指标。24）流动资金生产经营性项目投产后，用于购买原料、燃料、备品备件，以保证生产经营和产品销售所需要的周转资金。25）铺底流动资金是生产经营性建设项目为保证投产后正常的生产营运所需，并在项目资本金中筹措的白有流动资金。6

投资估算是项目决策的重要依据之一。在整个投资决策过程中，要对建设工程造价进行估算，在此基础上研究是否建设。投资估算要保证必要的准确性，如果误差太大，必然导致决策的失误。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价，不但是配合项目建议书、可行性报告和方案设计等的需要，而且是整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。建设项目投资估算一经批准即作为建设项目的投资控制额。

建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。其中,建筑安装工程费、设备及工器具购置费形成固定资产:工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产及其他资产。基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息,在可行性研究阶段为简化计算,一并计入固定资产。3.1.2投资估算的内容7固定资产投资可分为静态部分和动态部分。涨价预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税构成动态投资部分；其余部分为静态投资部分。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资。投资估算编制流程图如图所示。8

投资估算文件一般由封面、签署页、编制说明、投资估算分析、总投资估算表、单项工程估算表、主要技术经济指标等内容组成。估算人员应根据项目特点，计算并分析整个建设项目、各单项工程和主要单位工程的主要技术经济指标。投资估算文件表格格式参见《建设项目投资估算编审规程》(CECA/GC1-2007)的相关规定。

1.编制说明

投资估算编制说明一般阐述的内容包括:

1）工程概况；2）编制范围；3）编制方法；4）编制依据；5）投资分析；6）主要技术经济指标；7）有关参数、率值选定的说明；8）采用限额设计的工程还应对投资限额和投资分解做进一步说明；9）采用方案比选的工程还应对方案比选的估算和经济指标做进一步说明。

2.投资估算分析

投资估算分析的内容包括:3.1.3投资估算文件的组成9

2.投资估算分析

投资估算分析的内容包括:

1）工程投资比例分析。一般建筑工程要分析土建、装饰、给排水、电气、暖通、空调、动力等主体工程和道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外附属工程总投资的比例；一般工业项目要分析主要生产项目（列出各生产装置）、辅助生产项目、公用工程项目（给排水、供电和电信、供气、总图运输及外管）、服务性工程、生活福利设施、场外工程占建设总投资的比例。

2）分析设备购置费、建设工程费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费占建设总投资的比例；分析引进设备费用占全部设备费用的比例等。

3）分析影响投资的主要因素。

4）与国内类似工程项目的比较，分析说明投资高低的原因。103.总投资估算表建设项目建议书阶段投资估算的表格受设计深度限制,无硬性规定,但要根据项目建设内容和预计发生的费用尽可能地纵向列表展开。当实际设计深度足够时,可参考投资估算汇总表的格式进行编制。4.单项工程投资估算单项工程投资估算，应按建设项目划分的各个单项工程分别计算组成工程费用的建筑工程费、设备购置费、安装工程费。建设项目可行性研究阶段投资估算的表格，行业内已有明确规定的，按行业规定编制；无明确规定的，可参照单项工程投资估算汇总表的格式编制。5.工程建设其他费用估算工程建设其他费用估算应按预期将要发生的工程建设其他费用种类，逐项详细估算其费用金额。是根据有关规定应在基本建设投资中支付的，并列入建设项目总概预算或单项工程综合概预11算的,除建筑安装工程费用和设备工器具购置费以外的费用。包括:土地、青苗等补偿费和安置补助费、建设单位管理费、研究试验费、生产职工培训费、办公和生活家具购置费、联合试运转费、勘察设计费、供电贴费、施工机构迁移费、矿山巷道维修费、引进技术和进口设备项目的其他费用等。6.估算人员的特点应根据项目特点，计算并分析整个建设项目、各单项工程和主要单位工程的主要技术经济指标。121）建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。2）建设投资是用于建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用之和。3）工程费用包括建筑工程费，设备及工、器具购置费，安装工程费。4）预备费包括基本预备费和价差预备费。5）建设期贷款利息包括支付金融机构的贷款利息和为筹集资金而发生的融资费用。6）建设项目总投资的各项费用按资产属性分别形成固定资产、无形资产和其他资产(递延资产)。投资估算的费用构成示意图如图3-2所示。3.2投资估算的费用构成与计算3.2投资估算的费用构成13图3-2投资估算的费用构成示意图141.固定资产其他费用的计算（1）建设管理费

1）以建设投资中的工程费用为基数乘以建设管理费费率计算。建设管理费=工程费用×建设管理费费率

(3-1)

2）由于工程监理是受建设单位委托的工程建设技术服务，属建设管理范畴。如采用监理，建设单位部分管理工作量转移至监理单位。监理费应根据委托的监理工作和监理深度在监理合同中商定，或按当地或所属行业部门有关规定计算。

3）如建设管理采用工程总承包方式，其总包管理费由建设单位与总包单位根据总包工作范围在合同中商定，从建设管理费中支出。4）改、扩建项目的建设管理费费率应比新建项目适当降低。5）建设项目按批准的设计文件规定的内容建设，工业项目经负荷试车考核（引进国外设备项3.2.2工程建设其他费用参考计算方法15目按合同规定试车考核期满）或试运行期能够正常生产合格产品，非工业项目符合设计要求且能够正常使用时，应及时组织验收，移交生产或使用。凡已超过批准的试运行期并符合验收条件，但未及时办理竣工验收手续的建设项目，视同项目已交付生产，其费用不得再从基建投资中支付，所实现的收入作为生产经营收入，不再作为基建收入。（2）建设用地费

建设用地费，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资(土地开发建设费用)，通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。1）根据征用建设用地面积、临时用地面积，按建设项目所在省（市、自治区）人民政府制定颁发的土地征用补偿费、安置补助费标准和耕地占用税、城镇土地占用税标准计算。2）建设用地上的建（构）筑物如需迁建，其迁建补偿费应按迁建补偿协议计入或按新建同类16

工程造价计算。建设场地平整中的余物拆除清理费在“场地准备及临时设施费”中计算。

3）建设项目采用“长租短付”方式租用土地使用权，在建设期间支付的租地费用计入建设用地费，在生产经营期间支付的土地使用费应进人营运成本中核算。

（3）可行性研究费

可行性研究费用是指耗于项目建设前期即投资前期可行性研究的费用。可行性研究的费用，取决于项目大小、工艺技术成熟和复杂程度，以及研究的范围和深度、咨询机构所在国或地区的生活水平条件而异。一般而言,项目越大、工艺技术不太成熟或复杂，可行性研究费用就越多，反之，亦反。由于项目投资前期工作可分若干阶段，每一阶段的任务、目标、要求也不一样,由此，所耗费用也有区别。

1）依据前期研究委托合同计入，或参照《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定)的通知》(计价格(1999]1283号)规定计算。

2）编制预可行性研究报告参照编制项目建议书收费标准并可适当调增。17（4）研究试验费研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行试验，验证所需费用。研究试验费按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。1）应由科技三项费用（即新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费）开支的项目。2）应在建筑安装费用中列支的施工企业对建筑材料构件和建筑物进行一般鉴定、检查所发生的费用及技术革新的研究试验费。3）应由勘察设计费或工程费用中开支的项目。（5）勘察设计费依据勘察设计委托合同计列，或参照原国家计委、原建设部《关于发布(工程勘察设计收费管理规定>的通知》(计价格[2002]10号)规定计算。（6）环境影响评价费18依据环境影响评价委托合同计列，或按照原国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格C2002]125号)规定计算。（7）劳动安全卫生评价费依据劳动安全卫生预评价委托合同计列，或按照建设项目所在省(市、自治区)劳动行政部门规定的标准计算。（8）场地准备及临时设施费1）场地准备及临时设施应尽量与永久性工程统一考虑。建设场地的大型土石方工程应进入工程费用中的总图运输费用中。2）新建项目的场地准备及临时设施费应根据实际工程量估算，或按工程费用的比例计算。改、扩建项目一般只计拆除清理费。场地准备及临时设施费=工程费用×费率＋拆除清理费(3-2)3）发生拆除清理费时可按新建同类工程造价或主材费、设备费的比例计算。凡可回收材料19的拆除工程，采用以料抵工方式冲抵拆除清理费。4）此项费用不包括已列人建筑安装工程费用中的施工单位临时设施费用。2.无形资产费用计算方法无形资产费用主要指专利及专有技术使用费，其计算方法如下:1）按专利使用许可协议和专有技术使用合同的规定计列。2）专有技术的界定应以省、部级鉴定批准为依据。3）项目投资中只计需在建设期支付的专利及专有技术使用费。协议或合同规定在生产期支付的使用费应在生产成本中核算。4）一次性支付的商标权、商誉及特许经营权费按协议或合同规定计列。协议或合同规定在生产期支付的商标权或特许经营权费应在生产成本中核算。5）为项目配套的专用设施投资，包括专用铁路线、专用公路、专用通信设施、变送电站、地下管道、专用码头等，如由项目建设单位负责投资但产权不归属本单位的，应做无形资产处理。203.其他资产费用（递延资产）计算方法其他资产费用（递延资产）主要指生产准备及开办费，其计算方法如下:1）新建项目按设计定员为基数计算，改、扩建项目按新增设计定员为基数计算:生产准备费=设计定员×生产准备费指标(元/人)

(3-3)2）可采用综合的生产准备费指标进行计算，也可以按费用内容的分类指标计算。211.投资估算的编制依据投资估算的编制依据是指在编制投资估算时需要进行计量、价格确定、工程计价有关参数、率值确定的基础资料。是关系到确定项目的规模，关系到进行项目建设的时间。其中投资估算是项目决策的重要依据之一。编制依据主要有以下几个方面:1）国家、行业和地方政府的有关规定。2）工程勘察与设计文件，设计图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单。3）行业部门、项目所在地工程造价管理机构或行业协会等编制的投资估算指标、概算指标（定额）、工程建设其他费用定额（规定）、综合单价、价格指数和有关造价文件等。4）类似工程的各种技术经济指标和参数。5）工程所在地同期的工、料、机市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用。6）政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数。3.3投资估算的编制依据与方法3.3.1投资估算的编制依据22

7）与建设项目相关的工程地质资料、设计文件、图纸等。

8）委托人提供的其他技术经济资料。

9）关于固定资产的有关财政政策和规定。

10）现场情况。

11）其他经验参考数据

以上资料越具体、越完备，编制投资估算就越正确。

23项目建议书阶段的投资估算一般要求编制总投资估算，总投资估算表中工程费用的内容应分解到主要单项工程，工程建设其他费用可在总投资估算表中分项计算。建设项目投资估算要根据主体专业设计的阶段和深度，结合各自行业的特点及所采用生产工艺流程的成熟性，以及编制者所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度。建设投资估算采用何种方法应取决于要求达到的精确度，而精确度又由项目前期研究阶段的不同以及资料数据的可靠性决定。因此在投资项目的不同前期研究阶段,允许采用详简不同.深度不同的估算方法。常用的估算方法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法、投资估算指标法。

3.3.2投资估算的编制方法24

(3-4)式中：

——拟建项目的投资额；

——已建类似项目的投资额；

——拟建项目的生产能力；

——已建类似项目的生产能力；

——新老项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等的综合调整系数；

——生产能力指数，0≤n≤1。1.生产能力指数法该方法是根据已建成的、性质类似的建设项目的投资额和生产能力与拟建项目的生产能力估算拟建项目的投资额，其计算公式为:25

2.比例估算法

比例估算法是根据已知的同类建设项目主要生产工艺设备投资占整个建设项目的投资比例，先逐项估算出拟建建设项目主要生产工艺设备投资，再按比例进行估算拟建建设项目相关投资额的方法，其计算公式为：

（3-5）式中：

——拟建建设项目的投资额；

——主要生产工艺设备费占拟建建设项目投资额的比例；.

——主要生产工艺设备的种类；

——第i种主要生产工艺设备的数量；

——第i种主要生产工艺设备购置费（到厂价格）。26

3.系数估算法

（1）设备系数法

根据已知的拟建建设项目主体工程费或主要生产工艺设备费为基数，以其他辅助费或配套工程费占主体工程费或主要生产工艺设备费的百分比为系数，进行估算拟建建设项目相关投资额的方法，其计算公式为

（3-6）式中：

——拟建项目的投资额；

——拟建建设项目的主体工程费或主要生产工艺设备费；

——已建成类似建设项目的辅助或配套工程费占主体工程费或主要生产工艺设备费的比重；

——由于建设时间、地点不同而产生的定额水平、建筑安装材料价格、费用变更和调整等综合调整系数；

——根据具体情况计算的拟建建设项目各项其他基本建设费用。27

（2）主体专业系数法

以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数,根据已建同类项目的有关统计资料,计算出拟建项目各专业工程（总图、士建、采暖、给排水、管道、电气、自控等）与工艺设备投资的百分比,据以求出拟建项目各专业投资，然后加总即为拟建项目的建设投资。其计算公式为: