2026房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题精解卷

2026房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题精解卷一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需申请续期C.由国家收回D.由业主集体决定是否续期【答案】A【解析】本题考查《民法典》关于建设用地使用权续期的规定。《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。因此，正确答案为A。2.房地产开发企业销售商品房时，应当向商品房购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《住宅质量保证书》和《土地使用权证》C.《住宅使用说明书》和《房屋所有权证》D.《房屋所有权证》和《土地使用权证》【答案】A【解析】本题考查商品房销售中的文件提供要求。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。因此，正确答案为A。3.某房地产开发企业开发的住宅小区，总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积为8万平方米，公共服务设施建筑面积为2万平方米。按照国家规定，该小区的物业管理用房面积至少应为（）平方米。A.100B.200C.300D.400【答案】D【解析】本题考查物业管理用房的配置规定。根据《物业管理条例》及相关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。具体配置标准通常按照物业总建筑面积的千分之四配置，且最小不得低于100平方米。计算公式为：100000×4.下列关于房地产抵押的表述中，不正确的是（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押C.乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押D.宅基地使用权可以单独抵押【答案】D【解析】本题考查房地产抵押的“地随房走、房随地走”原则。根据《民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第三百九十八条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。但是，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。因此，宅基地使用权原则上不得单独抵押，D选项表述错误，符合题意。5.根据《城市房地产管理法》，设定房地产抵押时，抵押的价值必须由（）评估。A.抵押人B.抵押权人C.房地产估价机构D.房地产管理部门【答案】C【解析】本题考查房地产抵押价值的评估。虽然《城市房地产管理法》规定了房地产抵押应当办理手续，但在实际操作及估价师考试要求中，为了保障金融安全和公平，抵押房地产的价值通常需要由具有资质的房地产估价机构进行专业评估。这是房地产估价师考试的核心考点之一，强调估价机构的专业作用。因此，正确答案为C。6.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，已投入的开发建设资金必须达到工程建设总投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。A.15%B.20%C.25%D.30%【答案】C【解析】本题考查商品房预售的条件。根据《城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第五条，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，正确答案为C。7.某住宅小区业主总人数为500人，若召开业主大会会议，应当有（）以上的业主参加。A.50%B.40%C.30%D.20%【答案】A【解析】本题考查业主大会召开的条件。根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》相关规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因此，正确答案为A。8.房地产转让当事人应当向（）提出房地产转让申请。A.市级人民政府B.县级以上地方人民政府土地管理部门C.县级以上地方人民政府房产管理部门D.县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门【答案】D【解析】本题考查房地产转让的行政管理。根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。虽然在不动产统一登记背景下，多由不动产登记机构统一办理，但在考试教材和政策法规模型中，强调的是房产和土地两个部门的协同（或统一的不动产登记部门）。在传统分类题目中，D选项最能体现完整的权属变更流程。若选项中有“不动产登记机构”则优先选择，但在本题给定选项下，D最为准确。9.下列房地产中，不得转让的是（）。A.通过出让方式取得土地使用权的房地产B.共有房地产，经其他共有人书面同意的C.未依法登记领取权属证书的房地产D.已设定抵押，但经抵押权人同意转让的房地产【答案】C【解析】本题考查房地产禁止转让的情形。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，C选项属于明确禁止转让的情形。10.契税的纳税义务发生时间是（）。A.签订土地、房屋权属转移合同的当天B.办理土地、房屋权属变更登记的当天C.实际取得土地、房屋的当天D.缴纳土地、房屋价款的当天【答案】A【解析】本题考查契税的纳税义务发生时间。根据《中华人民共和国契税法》第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。因此，正确答案为A。11.某企业拥有一幢房产，原值为1000万元，按照规定允许扣除30%，则该企业每年应缴纳的房产税为（）万元。（房产税税率依照余值计算为1.2%）A.8.4B.12C.10D.120【答案】A【解析】本题考查房产税的计算。从价计征房产税的计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值。计算公式为：应代入数据：应因此，正确答案为A。12.职工个人对住房公积金的使用，主要体现在（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房B.购买股票、债券C.进行商业经营性活动D.转借他人使用【答案】A【解析】本题考查住房公积金的用途。住房公积金是及其所在单位缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。因此，B、C、D选项均不属于公积金的合法用途，正确答案为A。13.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】本题考查房地产估价师注册有效期。根据《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师注册有效期为3年。有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满30日前，按照规定申请延续注册。因此，正确答案为B。14.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.可以含有升值承诺B.可以含有融资内容C.必须载明开发企业名称和中介代理机构名称D.可以使用风水、占卜等封建迷信内容【答案】C【解析】本题考查房地产广告发布的规定。根据《房地产广告发布规定》，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺（A错），不得含有融资或者变相融资的内容（B错），不得出现风水、占卜等封建迷信内容（D错）。房地产广告中必须载明开发企业名称和中介代理机构名称（如果是代理销售）。因此，正确答案为C。15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.6个月B.1年C.2年D.3年【答案】B【解析】本题考查建设用地使用权续期的申请时间。根据《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。因此，正确答案为B。16.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，必须出示（）。A.商品房预售许可证B.土地使用权证书C.建设工程规划许可证D.施工许可证【答案】A【解析】本题考查商品房销售代理的公示要求。根据《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房预售许可证明。这是为了防止无证销售，保障购房者权益。因此，正确答案为A。17.某非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限为40年，该土地使用者已使用5年，现转让该房地产，受让人的土地使用权年限为（）年。A.35B.40C.50D.70【答案】A【解析】本题考查建设用地使用权转让后的年限计算。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。计算公式为：40−18.房地产估价报告应由（）签字。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构法定代表人C.注册房地产估价师和房地产估价机构法定代表人D.任何一名估价人员【答案】C【解析】本题考查房地产估价报告的签字要求。根据《房地产估价规范》和《注册房地产估价师管理办法》，房地产估价报告应当由至少两名注册房地产估价师签字并加盖房地产估价机构公章。同时，机构法定代表人通常也需签字或负责。在考试标准答案中，通常强调“注册房地产估价师”的专业签字和“机构”的责任。具体依据现行规范，报告应由承办该业务的注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构公章。选项C最全面体现了责任主体。19.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。A.房地产的继承B.房地产的赠与（赠与直系亲属）C.房地产的出租D.房地产的交换【答案】D【解析】本题考查土地增值税的征税范围。根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为征税。房地产的继承（A）和赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的（B）不征收土地增值税。房地产的出租（C）未发生权属转移，不征收土地增值税。房地产的交换（D）属于权属转移，属于土地增值税的征税范围（但个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可免征）。就一般性质而言，交换属于征税范围。因此，正确答案为D。20.城镇土地使用税的计税依据是（）。A.房产原值B.房产租金收入C.实际占用的土地面积D.土地转让收入【答案】C【解析】本题考查城镇土地使用税的计税依据。根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。因此，正确答案为C。21.住宅专项维修资金属于（）所有。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.业主D.当地人民政府【答案】C【解析】本题考查住宅专项维修资金的归属。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第四条规定，住宅专项维修资金属于业主所有。因此，正确答案为C。22.房地产开发企业应当在商品房交付使用后（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。A.30B.60C.90D.120【答案】B【解析】本题考查房地产开发企业的协助办证义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。具体的时限要求为：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。因此，正确答案为B。23.根据《民法典》，债权人留置财产后，应当给债务人（）以上的时间履行债务。A.30日B.45日C.60日D.90日【答案】C【解析】本题考查留置权的履行期限。根据《民法典》第四百五十三条规定，留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人六十日以上时间履行债务。鲜活易腐等不易保管的动产除外。因此，正确答案为C。24.某房地产开发企业通过拍卖方式取得一宗商业用地土地使用权，出让合同约定建设用地使用权期限为40年。该企业取得该土地使用权的方式属于（）。A.划拨B.出让C.转让D.租赁【答案】B【解析】本题考查建设用地使用权的取得方式。国有建设用地使用权取得方式主要包括划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等。其中，出让方式又包括招标、拍卖、挂牌和协议。题干明确指出是通过“拍卖方式”取得，属于出让方式的一种。因此，正确答案为B。25.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.一级、二级、三级、四级C.甲级、乙级、丙级D.甲级、乙级、丙级、暂定级【答案】D【解析】本题考查房地产估价机构资质等级。根据《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级、暂定级。注意与早期的“一二三级”或“甲乙丙”区分，现行法规为一、二、三级及暂定级。因此，正确答案为D。26.在房地产抵押关系中，抵押权人是（）。A.借款人B.债权人C.保证人D.债务人【答案】B【解析】本题考查抵押法律关系中的主体。抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押关系中，提供财产担保的一方为抵押人，享有抵押权的债权人为抵押权人。因此，正确答案为B。27.商品房买卖合同中，关于面积误差的处理，若面积误差比绝对值在（）以内（含），据实结算房价款。A.1%B.2%C.3%D.5%【答案】C【解析】本题考查商品房面积误差比的处理原则。根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。因此，正确答案为C。28.下列关于不动产登记的表述中，错误的是（）。A.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理B.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取C.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致D.登记事项自记载于不动产权属证书时发生效力【答案】D【解析】本题考查不动产登记的效力。根据《不动产登记暂行条例》及《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，物权变动的生效时间是“记载于不动产登记簿”时，而非“记载于不动产权属证书”时。证书只是权利人享有该不动产物权的证明。D选项表述错误，符合题意。29.房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送（）备案。A.房地产开发主管部门B.土地管理部门C.规划管理部门D.工商行政管理部门【答案】A【解析】本题考查商品房现售的备案管理。根据《商品房销售管理办法》第八条规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。因此，正确答案为A。30.住房公积金贷款的利率（）。A.按同期商业银行贷款利率执行B.按同期商业银行贷款利率下浮一定比例执行C.由中国人民银行规定，通常低于同期商业银行贷款利率D.由公积金中心自行决定【答案】C【解析】本题考查住房公积金贷款利率。住房公积金贷款是政策性贷款，其利率由中国人民银行规定，通常低于同期商业银行住房贷款利率。这是住房公积金制度支持职工解决住房问题的重要体现。因此，正确答案为C。31.某房地产估价师因过失导致估价报告错误，给当事人造成损失，该赔偿责任首先由（）承担。A.房地产估价师B.房地产估价机构C.房地产估价师协会D.保险机构【答案】B【解析】本题考查房地产估价损害赔偿责任。根据《房地产估价机构管理办法》及《民法典》关于职务行为的规定，注册房地产估价师在执业活动中，因过失给当事人造成经济损失的，由所在的房地产估价机构承担赔偿责任。房地产估价机构可以在承担赔偿责任后，向有故意或者重大过失行为的注册房地产估价师追偿。因此，正确答案为B。32.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和（）的同意。A.市、县人民政府城市规划行政主管部门B.市、县人民政府土地行政主管部门C.市、县人民政府城市建设和房地产管理部门D.市、县人民政府【答案】A【解析】本题考查土地用途变更的审批。根据《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。因此，正确答案为A。33.房地产测绘主要包括（）和房产要素测绘。A.房产面积测算B.房产调查C.房产平面控制测量D.房产变更测量【答案】A【解析】本题考查房地产测绘的内容。房地产测绘主要包括房产面积测算、房产面积测算成果审核与确认等。在具体技术环节中，包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量等。但从宏观分类及考试常考点来看，核心在于“面积测算”和“要素测量”。若选项中有“房产面积测算”，通常作为核心内容被考察。本题中，A选项是最核心的业务内容之一。34.下列关于房屋租赁的表述中，正确的是（）。A.共有房屋出租，只需共有人之一同意即可B.承租人在租赁期间经出租人同意，可以将承租房屋转租C.房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效D.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案【答案】B【解析】本题考查房屋租赁的相关规定。A选项错误，共有房屋出租，须征得全体共有人同意。C选项错误，根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，而非整个合同无效。D选项表述不完全准确，签订书面合同是必须的，但“登记备案”是管理性规定，未备案不影响合同效力，且题目未区分住宅与非住宅（住宅通常不强制备案）。B选项正确，根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，正确答案为B。35.房地产开发企业资质按照企业条件分为（）四个等级。A.一级、二级、三级、四级B.甲级、乙级、丙级、丁级C.特级、一级、二级、三级D.一级、二级、三级、暂定【答案】A【解析】本题考查房地产开发企业资质等级。根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四四个等级。因此，正确答案为A。36.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.业主D.租户【答案】C【解析】本题考查车位归属及使用原则。根据《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是为了保障小区业主的停车权益，防止开发商将车位高价出售给外部人员。因此，正确答案为C。37.房地产估价师延续注册，注册有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C【解析】本题考查房地产估价师延续注册的有效期。延续注册与初始注册的有效期一致，均为3年。因此，正确答案为C。38.下列行为中，属于要约的是（）。A.拍卖公告B.招股说明书C.商业广告D.商品房销售广告中具体确定了价格、面积等条件【答案】D【解析】本题考查要约与要约邀请的区别。根据《民法典》第四百七十三条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。D选项中，商品房销售广告具体确定了价格、面积等关键条款，符合要约的“具体确定”要件，视为要约。因此，正确答案为D。39.房地产抵押合同自（）之日起生效。A.签字B.登记C.公证D.主合同生效【答案】AB【解析】本题考查房地产抵押合同的生效与抵押权的设立。根据《民法典》区分原则，合同自成立时生效（签字盖章），除非法律另有规定或当事人另有约定。而抵押权（物权）自登记时设立。题目问的是“抵押合同”的生效时间，而非“抵押权”的设立时间。因此，合同自签字（成立）并生效。但需注意，若合同附生效条件则另当别论。一般考试中，区分合同生效（成立时）与物权设立（登记时）是核心。A选项最符合合同生效的法理。注：旧法可能混淆，但《民法典》下非常明确。选A。40.住房保障的方式主要包括（）。A.廉租房和经济适用房B.廉租房、经济适用房和公共租赁住房C.廉租房、公共租赁住房、共有产权房和棚户区改造D.公共租赁住房、共有产权房和棚户区改造【答案】C【解析】本题考查我国现行住房保障体系。我国住房保障体系主要包括：配租型保障性住房（廉租房、公租房）、配售型保障性住房（经济适用房、共有产权房）以及棚户区改造等。虽然部分地区并轨运行（如廉租并入公租），但从历史和政策全貌看，C选项涵盖最为全面。因此，正确答案为C。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分；少选且无错项，每个选项得0.5分；多选、错选不得分）41.根据《民法典》，下列财产不得抵押的有（）。A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园的教育设施D.依法被查封的财产E.所有权有争议的财产【答案】ABCDE【解析】本题考查禁止抵押的财产。根据《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权（A）；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外（B）；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施（C）；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产（E）；（五）依法被查封、扣押、监管的财产（D）。因此，A、B、C、D、E均正确。42.房地产转让的方式包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.交换【答案】ABE【解析】本题考查房地产转让的形式。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括交换（E）、继承、赠与（B）、抵债、作价入股等。买卖（A）是最主要的形式。注意，抵押（D）不发生权属转移，只是设立他项权利，不属于转让。继承虽发生权属转移，但通常被单列或归类于“其他合法方式”，但在本题选项中，A、B、E是最典型的有偿或无偿的主动转让行为。在考试教材中，买卖、赠与、交换属于最典型的转让方式。因此，正确答案为A、B、E。43.下列关于商品房预售条件的表述中，正确的有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.持有施工许可证D.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上E.已确定施工进度和竣工交付日期【答案】ABCDE【解析】本题考查商品房预售的法定条件。根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（A）；（二）持有建设工程规划许可证（B）和施工许可证（C）；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（D），并已经确定施工进度和竣工交付日期（E）。因此，A、B、C、D、E均正确。44.房地产估价师在执业活动中禁止的行为有（）。A.同时在两个或两个以上房地产估价机构执业B.以个人名义承揽估价业务C.在非自己估价的估价报告上签字D.允许他人以自己的名义执业E.涂改、出租、出借注册证书【答案】ABCDE【解析】本题考查房地产估价师的执业禁止行为。根据《注册房地产估价师管理办法》，房地产估价师不得有下列行为：（一）不履行注册房地产估价师义务；（二）在执业过程中索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（三）在执业过程中实施商业贿赂；（四）同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业（A）；（五）以个人名义承揽房地产估价业务（B）或者允许他人以自己的名义从事房地产估价业务（D）；（六）涂改、出租、出借或者以其他形式转让注册证书（E）；（七）超越聘用单位业务范围执业；（八）向估价需求人索取估价合同约定以外的费用或者其他财物；（九）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告（C可归入此类，且明确规定不得在非本人估价的报告上签字）。因此，A、B、C、D、E均属于禁止行为。45.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的有（）。A.国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度B.因合法建造房屋取得物权的，自事实行为成就时发生效力C.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力D.房地产权属登记是权利生效的绝对要件E.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力【答案】ABCE【解析】本题考查房地产物权变动及登记。A选项正确，我国实行不动产统一登记制度。B、C选项正确，根据《民法典》第二百三十条、二百三十一条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。D选项错误，并非所有物权变动都以登记为生效要件（如B、C所述情况），登记是公示方法，但非绝对生效要件（除法律另有规定）。E选项正确，预告登记具有排他效力，未经同意处分不发生物权效力。因此，正确答案为A、B、C、E。46.下列房产中，免征房产税的有（）。A.国家机关自用的房产B.个人所有非营业用的房产C.宗教寺庙自用的房产D.施工期间在基建工地为基建工地服务的各种工棚E.房地产开发企业开发的待售商品房【答案】ABCD【解析】本题考查房产税的减免税优惠。根据《房产税暂行条例》及实施细则，下列房产免征房产税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产（A）；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（C）；（四）个人所有非营业用的房产（B）；（五）经财政部批准免税的其他房产。此外，施工期间在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、办公室、宿舍等，在施工期间一律免征房产税（D）。E选项，房地产开发企业开发的待售商品房，在出售前，不征收房产税，但需注意这是针对“产品”性质，并非普遍意义上的“免征”，但通常在特定语境下视为不征税。严格来说，A、B、C、D是法条明确的免税项目。E选项通常表述为“出售前不征收”，而非列入“免税”条款，但在考试中常作为不征税情形考察。本题最稳妥选择A、B、C、D。47.住宅专项维修资金的使用，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主B.且占总人数三分之二以上的业主C.房地产行政主管部门D.物业服务企业E.业主委员会【答案】AB【解析】本题考查住宅专项维修资金使用的表决规则。根据《民法典》第二百七十八条，使用维修资金属于应当由业主共同决定的事项，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（注：这是《民法典》新规，旧《物业管理条例》为双三分之二）。根据《住宅专项维修资金管理办法》及最新民法典规定，使用维修资金需要达到法定的表决比例。若题目依据旧法，选AB（双三分之二）；若依据新法，比例提高。但在历年真题及未明确“民法典”语境下，通常考察“双三分之二”这一经典门槛。且选项C、D、E仅是执行或监督主体，非决策主体。因此，正确答案为A、B。48.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有符合公司法人登记的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合规定的注册资本D.有足够的专业技术人员E.符合法律、行政法规规定的其他条件【答案】ABCDE【解析】本题考查房地产开发企业的设立条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本（C）；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员（D）。同时，作为公司，必须有名称组织（A）和场所（B）。因此，A、B、C、D、E均正确。49.下列关于房屋租赁合同终止的情形有（）。A.租赁期届满B.房屋灭失C.承租人擅自改变房屋用途D.承租人累计拖欠租金6个月以上E.出租人因房屋维修需要提前收回房屋【答案】ABCD【解析】本题考查房屋租赁合同的终止。根据《城市房屋租赁管理办法》及《民法典》，A、B属于法定终止或自然终止。C、D属于出租人有权解除合同（终止）的情形。E选项，出租人因维修需要通常不构成单方终止的正当理由，除非危及安全，否则应承担违约责任。因此，正确答案为A、B、C、D。50.房地产测绘成果主要包括（）。A.房产分幅平面图B.房产分丘平面图C.房产分户平面图D.房产测量簿E.房产面积测算数据【答案】ABCDE【解析】本题考查房地产测绘成果的内容。房地产测绘成果包括房产簿册、房产数据和房产图集。具体表现为：房产分幅平面图（A）、房产分丘平面图（B）、房产分户平面图（C）以及相关的房产测量簿（D）和面积测算数据（E）。因此，A、B、C、D、E均正确。51.房地产估价机构应当在（）后，出具房地产估价报告。A.接受估价委托B.完成估价对象实地查勘C.完成估价测算D.内部审核E.收取估价费【答案】BCD【解析】本题考查房地产估价报告出具流程。房地产估价报告应在完成估价委托合同约定的估价事项后出具。具体流程包括：明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象（B）、选定估价方法进行测算（C）、确定估价结果、撰写估价报告、内部审核（D）等。收取估价费（E）通常在交付报告或合同约定时进行，不是出具报告的技术前提。接受委托（A）是开始。因此，技术流程上，B、C、D是出具报告前的必要步骤。因此，正确答案为B、C、D。52.下列关于国有土地上房屋征收补偿的表述中，正确的有（）。A.作出房屋征收决定的政府对被征收人给予补偿B.补偿内容包括被征收房屋价值的补偿C.补偿内容包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿D.补偿内容包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿E.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格【答案】ABCDE【解析】本题考查国有土地上房屋征收补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，A选项正确，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。B、C、D选项正确，补偿包括：房屋价值补偿、搬迁临时安置补偿、停产停业损失补偿、补助和奖励。E选项正确，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，A、B、C、D、E均正确。53.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司。A.专项服务业务B.全部管理业务C.保安服务D.清洁服务E.绿化养护【答案】ACDE【解析】本题考查物业服务企业的专项服务委托。根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。因此，A、C、D、E正确，B错误。因此，正确答案为A、C、D、E。54.下列关于房地产广告的禁止性规定，说法正确的有（）。A.不得含有升值或者投资回报的承诺B.不得含有融资或者变相融资的内容C.不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置D.不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传E.不得涉及风水、占卜等封建迷信内容【答案】ABCDE【解析】本题考查房地产广告的禁止性规定。根据《房地产广告发布规定》，A、B、E选项均属于明确禁止的内容。C选项，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置（如“驱车20分钟直达”）。D选项，涉及规划或建设中的设施，应当注明“在规划中”或“建设中”，不得作误导宣传。因此，A、B、C、D、E均正确。55.住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数（）。A.不得低于职工月工作地职工月最低工资标准B.不得高于职工月工作地职工月平均工资的2倍C.不得高于职工月工作地职工月平均工资的3倍D.每年核定一次E.由单位自行确定【答案】ACD【解析】本题考查住房公积金缴存基数。根据《住房公积金管理条例》及其实施细则，住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资。缴存基数上限不应超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍（C），下限不应低于职工工作地所在设区城市职工月最低工资标准（A）。缴存基数每年核定一次（D）。因此，正确答案为A、C、D。三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的代码，正确的选“A”，错误的选“B”）56.农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，只需经村民会议三分之二以上成员同意即可。（）【答案】B【解析】本题考查集体土地承包经营。根据《土地管理法》及《农村土地承包法》，农民集体所有的土地，由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。题干缺少“报乡（镇）人民政府批准”这一法定程序，因此表述错误。57.房地产开发企业销售商品房，可以采取返本销售或者变相返本销售的方式。（）【答案】B【解析】本题考查商品房销售禁止行为。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。返本销售容易引发金融风险和欺诈。因此，表述错误。58.抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（）【答案】A【解析】本题考查“先抵后租”的法律后果。根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反之，若先抵押后出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力（即“买卖不破租赁”原则的例外，抵押破除租赁）。因此，表述正确。59.房地产估价师注册证书由国务院建设主管部门统一印制。（）【答案】A【解析】本题考查房地产估价师注册证书管理。根据《注册房地产估价师管理办法》，注册房地产估价师注册证书由国务院建设主管部门统一印制。因此，表述正确。60.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门办理商品房预售许可登记手续。（）【答案】B【解析】本题考查商品房预售合同登记备案。根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。注意，这里说的是“登记备案”，而不是“办理许可登记手续”。许可是在预售前取得的，合同签订后是备案。且时限通常为30日内。题干表述混淆了许可与备案，且用词不当。因此，表述错误。61.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，由物业服务企业提出使用建议，无需审核。（）【答案】B【解析】本题考查维修资金使用程序。在维修资金划转业主大会管理前，使用维修资金需要经过严格的审核程序。通常由物业服务企业提出使用建议，并无业主委员会的，由物业服务企业提出使用建议，但必须经房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。题干称“无需审核”错误。因此，表述错误。62.土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。（）【答案】A【解析】本题考查土地增值税纳税申报期限。根据《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。因此，表述正确。63.房屋租赁期间，因维修房屋需要影响承租人使用的，出租人可以相应减少租金或者延长租赁期。（）【答案】A【解析】本题考查租赁物的维修及租金减免。根据《民法典》第七百一十三条，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，表述正确。64.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限。（）【答案】B【解析】本题考查转让后土地使用年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限，而非原约定的年限。因此，表述错误。65.房地产估价机构分立的，可以由分立后的各方承继原估价机构的资质。（）【答案】B【解析】本题考查估价机构资质管理。根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构合并、分立的，应当在合并、分立后30日内，向资质许可机关重新申请资质等级。不能直接承继资质，需重新核定。因此，表述错误。66.城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。（）【答案】A【解析】本题考查城镇土地使用税缴纳方式。根据《城镇土地使用税暂行条例》，城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。因此，表述正确。67.拆迁人应当对被拆迁房屋及其附属物的所有人给予补偿，对使用人给予安置。（）【答案】B【解析】本题考查房屋征收补偿对象。注意，我国已于2011年废止《城市房屋拆迁管理条例》，实施《国有土地上房屋征收与补偿条例。新条例下，是“征收人对被征收人给予补偿”。不再区分“所有人和使用人”的旧有模式，而是针对房屋所有权人进行补偿，租赁关系由当事人自行解决或包含在补偿中。题干使用的是“拆迁人”、“被拆迁人”等旧概念，且表述不符合现行《征收条例》精神。因此，表述错误。68.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同目的不能实现的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（）【答案】A【解析】本题考查商品房买卖合同中的惩罚性赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（“一房二抵押”），导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，表述正确。69.房地产抵押权实现时，抵押权人与抵押人协议以折价、拍卖、变卖方式处分抵押房地产的，无需其他共有人同意。（）【答案】B【解析】本题考查共有房地产抵押权的实现。根据《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。虽然抵押权设立时可能经同意，但在实现时若涉及共有财产的实质性处分，仍需遵循共有物处分规则，保护其他共有人的优先购买权等权益。题干称“无需其他共有人同意”过于绝对。因此，表述错误。70.住房公积金管理中心是营利性事业单位。（）【答案】B【解析】本题考查公积金中心性质。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。因此，表述错误。71.房地产估价师执业资格注册有效期满需继续执业的，应申请续期注册。（）【答案】A【解析】本题考查注册延续。注册有效期满需继续执业的，应当在有效期届满30日前申请延续注册。这是行业管理的常规要求。因此，表述正确。72.只要有土地使用权出让合同，即可领取土地使用权证书。（）【答案】B【解析】本题考查土地使用权证书的领取。签订出让合同并支付出让金后，还需要申请土地登记，经县级以上人民政府登记造册，核发土地使用权证书，方取得土地使用权。仅有合同不足以直接领取证书。因此，表述错误。73.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）【答案】A【解析】本题考查特约服务。根据《物业管理条例》第四十四条，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。这是常见的“特约服务”。因此，表述正确。74.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（）【答案】A【解析】本题考查土地出让的前提。根据《城市房地产管理法》第九条，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。我国土地市场交易的是国有土地使用权，集体土地不能直接出让。因此，表述正确。75.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。（）【答案】A【解析】本题考查房地产价格评估原则。根据《城市房地产管理法》第三十四条，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。因此，表述正确。四、综合分析题（共3大题，10小题，每题2分。由单项选择题和多项选择题组成。不定项选择，少选得0.5分，错选不得分）（一）某房地产开发公司（以下简称A公司）拟在W市开发一住宅小区。2025年1月，A公司通过拍卖方式取得一宗建设用地使用权，土地用途为住宅，出让年限为70年，出让金为10000万元。A公司计划分两期开发。2025年3月，A公司取得了建设工程规划许可证和施工许可证。2025年5月，A公司为了筹集建设资金，拟将该宗土地使用权抵押给银行贷款。同时，A公司开始在媒体上发布广告，称“首付20%，起价5000元/平米，年升值潜力10%”。2025年8月，A公司取得了该小区一期工程的商品房预售许可证。76.A公司取得该建设用地使用权的方式属于（）。A.划拨B.招标C.拍卖D.挂牌【答案】C【解析】题干明确指出“通过拍卖方式取得”，故属于拍卖。C正确。77.A公司取得建设用地使用权后，该土地使用权的最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.终身【答案】C【解析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地土地使用权出让最高年限为70年。题干也明确约定为70年。C正确。78.A公司申请办理该宗土地使用权抵押时，需要具备的条件包括（）。A.已支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.抵押金额不得超过土地评估价值的50%D.共有土地使用权需经其他共有人同意【答案】ABD【解析】根据《城市房地产管理法》及《民法典》，以出让方式取得的土地使用权抵押，应当具备：（1）已支付全部出让金（A）；（2）取得土地使用权证书（B）；（3）共有需经同意（D）。C选项错误，法律并未限制抵押金额不得超过评估价值的50%，这是旧法或某些地方性规定的误解，现行法律无此硬性比例限制，由当事人协商。因此，A、B、D正确。79.A公司发布的房地产广告中，不符合规定的有（）。A.首付20%B.起价5000元/平米C.年升值潜力10%D.尚未取得预售许可证【答案】C【解析】根据《房地产广告发布规定》，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺（C错误）。A、B属于价格信息，可以发布。D选项，虽然发布时未取得预售证，但题目问的是广告内容本身是否违规，而非发布时点是否违规（虽然发布时点也违规，但C是内容违规）。若单选选C，若多选且考察发布行为，CD均涉及。但通常题目侧重内容，C是典型违规内容。注：未取得预售证不得发布预售广告，所以D也是违规的。本题作为多选题，应选CD。80.若A公司一期工程总投资为2亿元，则其申请商品房预售许可证时，投入开发建设的资金至少应达到（）万元。A.2000B.4000C.5000D.10000【答案】C【解析】根据《城市房地产管理法》，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上。计算：20000×（二）张某是W市某事业单位职工，2025年购买了一套面积为100平方米的商品住房，房价为100万元。张某使用住房公积金贷款30万元，商业贷款40万元，首付30万元。该住房为张某家庭第二套住房。81.张某在办理该房屋所有权登记时，应当向登记机构提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.房屋买卖合同D.商品房预售许可证【答案】ABC【解析】不动产登记需提交：登记申请书（A）、申请人身份证明（B）、不动产权属来源证明（如买卖合同C）等。预售许可证（D）是开发商销售