某房地产公司工程部培训资料

工程部培训资料

房地产底子知识

一、按修建物使用性质分类

二、房地产的类型

三、房地产专业名词

四、房地产面积的测算

五、房地产术语

六、底子和地基的观点和区别

房地产底子知识培训

（一）按修建物使用性质分类

通常将修建物分为居住修建、大众修建、产业修建和农业修建四大类。居住修建和大众修建通常统

称为民用修建。

1、居住修建：商品房

2、大众修建：包罗办公楼、商场、影剧院、医院、体育馆等。

3、产业修建：包罗产业厂房、堆栈等。

4、农业修建：指种种供农业生产使用的衡宇如种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等

（二）房地产的类型

按用途分别：1、居住房地产；2、商业房地产；3、旅游房地产；4、产业房地产；5、农业

房地产

房地产住宅的层数分别的规定：1、低层住宅为1・3层；2、多层住宅为4-6层；3、小高层

住宅为7-11层

4、中高层住宅为12-16层；5、16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市计划领土局签订《土地使用权出让条约书》的用地，其土地使用年限按国度

规定执行。即：

居住用地七十年；产业用池五十年；教诲、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅

游、娱乐用地

四十年；综适用地大概其他用地五十年。

网上说现在的修建使用年限是50年，差的20年没了，这个不知道你们听过没。正常的这个

“50年年限”是从结构设计宁静角度来说的，“它意味着衡宇在使用了5（）年以后，若产

生结构宁静问题，那开发商、设计、施工方就可以不买单。5（）年后如果想要继承住，

应该进行衡宇结构宁静判定，•般接纳•些可靠的步伐照旧可以继承住的

衡宇修建结构分类标准

名词解释

♦钢结构:承重的主要结构是用钢质料制作的，包罗悬索结构。

♦钢、钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上制作的。如一幢衡宇一部分梁

柱接纳钢筋混凝土构架制作

♦钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢筋混凝上制作的。包罗薄壳结构、大模板现浇结

构及使用滑模、开板等先进施工要领施工的钢筋混凝土结构的修建物

♦混淆结构:承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木制作的。如一幢衡字的梁是用钢筋混凝

土制成，以砖墙为承重墙，大概梁是木材制造，住是用钢筋混凝土制作

♦砖木结构:承重的主要结构是用砖、木材制作的。如一赖衡宇是木制结构房架。砖墙、木

柱制作的

♦其它结构:凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

※从组成衡宇修建结构的质料分：

①木结构（老楼，一般为12层修建）；②而专木结构（老楼，一般为13层修建：）；③

砖混结构（一般为6或7层修建）：④钢筋混凝土结构（高层修建，为8层以上的修建）；⑤

钢结构（纽约市贸大厦）

※从衡字层数高度分：

①低层1〜3层（木结构、砖木结构）；②多层4〜6层（砖混结构）；③中高层7〜9层

（钢筋混凝土结构）；④高层10〜30层（钢筋混凝土结构）；⑤超高层40层以上（钢筋

混凝土结构、钢结构）

※按衡宇修建耐火性和耐久性水平分：

①一级100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）;②二级£0〜100年以上（砖混）；③三级23〜

50年（平房）

※衡宇修建用途分：①生产性修建；②居住修建：③大众修建

关于室内采光有何要求？

1、每套住宅至少应有•个居住空间内得到日照，当一套住宅中居住空间总数凌驾四个时,

其中宜有二个得到日照。

2、采光系数：室内为1,窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为

直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。

3、高度低于•的窗洞II面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。

梁的种类：

1、梁的种类按受力状态分为：

（1）简支梁；单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁；两跨以上的梁为连续

梁。

（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。

（七）房地产专业名词

1、常用名词

♦五证：（I）建立用地计划许可证；（2）建立工程计划许可证；（3）建立工程开工证；（4）国

有土地使用证；

X《国有土地使用证》是指正当修建的重要法例文件，它主要载明所有者的名称、土地性质

、使用年限、四至及面积，

X《计划许可证》是指正当修建的重要法例文件，它主要载明修建物的面积、宽度、高度、

长度、密度、容积率、日照系数、居住人数及修建内容的排列等内容。

X《开工许可证》是指政府有关部分准许开工建立的政策

♦两书：1：《住宅质量包管书》、2：《住宅使用说明书》；

♦房地产证：是衡宇土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的执法凭证；

♦房地产产权：是指产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用土地的使用权。具体内容是产

权人对房地产

的占有、使用、收益和依法处分的权利；

♦土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包罗开发权、收益权、处理权。

政府以拍卖、

招标、协议的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,

如该土地用途切合其时都会计划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地

价后可以继承使用；

♦三通一平：是指水通、电通、路通及园地平整；

♦七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及园地平整;

♦红线图：又叫（宗舆图）是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用职位置、界线和面积

的地形平面图。它由政府土地治理部分发表给土地使用权受让者，受让者只能在红线范

畴内施工建房：

♦总用地面积：经都会计划行政主管部分规定的用地范畴内的土地面积：

♦建立用地面积，净用地面积：经都会计划行政主管部分规定的建立用地范畴内的土地面

♦总修建面积：指在建立用地范畴内单栋或多栋修建物地面以上及地面以各层修建面积之

♦修建面积：指修建物外堵或结构外围水平投影面积之和，包罗阳台、挑廊、地下室、室外

楼梯等。且具

备有上盖、结构牢固、层高以上（含）的永久建

♦修建笼罩率（修建密度）：建立用地范畴内所有修建物基底面枳之和与建立用地面积的比

率；（如：在

10万平方米的土地上，修建用地净面积为8万平方米，其修建覆盖率为0.8（修建密度为

80%））

♦绿化率：建立用地范畴内所有绿地面积之和与建立用地面积之比率。绿地面积的盘算不包

括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在1（）万平方米的土地上有3万平方米的绿化面

积，其绿化率为30%）

♦绿化笼罩率：建立用地范畴内全部绿化和植物水平投影面枳之和与建立用地面积的比率

♦衡宇销售面积：衡宇按套（单位）出售时，衡宇销售面积为该套（单位）的修建面积，即

为该套（单位）的使用面积与该套（单位）应分摊的公用修建面积之

♦套内修建面积：衡宇按单位盘算的修建面积，为单位门内范畴的修建面积，包罗套（单位

内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

♦套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包罗墙体、柱子等结构面积，使用面积的盘算

应切合以规

（1）室内使用面积按结构墙体内外貌尺寸盘算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮

尺寸盘算；

（2）烟囱、通风道、种种管道竖井等均不计入使用面积；

（3）非公用楼梯（包罗跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积

（4）住宅使用面积包罗：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室等。

单位内使用面积系数=单位内使用面积/单位内修建面积+按规定应分摊公用修建面积

♦大众修建面积：各产权主配合占有或配合使用的修建面积，指各套（单位）以外为各户配

合使用，不可支解的修建面枳。可分为应分摊的大众修建面枳和不能分摊的大众修

建面积

♦实用面积：它是套内修建面积扣除大众修建面积后的余额；

♦层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每•层的高度国度在设计上有要求，这个高

度就叫层高。它通常包罗下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

♦净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

♦公摊面积：商品房分摊的公用修建面积主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、大众门厅和过道等功效上为整楼修建办

事的大众用房和治理用房的修建面积；

各单位与楼宇大众修建空间之间的分开以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影面积的

50

♦得房率：是指套内修建面积与套（单位）修建队面积之比。

套内修建面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台修建面积。

套（单位）修建面积=套内修建队面枳+分摊得公用修建队面积。

♦门路用地：门路用地是指居住区门路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单

位通勤车等停放园地。

♦门路红线：门路红线是指都会门路含居住区级门路用地的计划控制线。

♦玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领

地”，讲求一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关

一般与厅相连，由于功效差别，需调理装饰手段加以支解就是自己人回家，也要有一

块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是担当邮件、简朴会客的场合。

♦期房：是指开发商从取得商品房预售许可■证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间

的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售条约。期房在港澳地域

称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍接纳的一种衡宇销售方法。购置期房也就

是购房者购置尚处于制作之中的房地产项目。

♦现房：是指开发商已办好房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购置商品房

时应签出售条约。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的衡宇。

♦毛坯房：是指没有装修的房。

♦使用权房：使用权房是指由国度以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租

金标准出租给居民的公有住房。

♦公房：也称公有住房，国有住宅。它是指由国度以及国有企业、事业单位投资兴建、销

售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）返

国度所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房

,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

♦不可售公房：是指凭据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包罗

旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生适用的不成套衡宇，也包罗部分公寓

、花圃住宅等成套衡宇。

♦己购公房：又称售后公房，就是购置的公有住房

♦单位产权房：是指产权属于单位所有的衡宇，也称系统产权房、系统房。

♦廉租房：是在新出台的国度房改政策中首次提出的一种观点。我国的廉租房只租不售，出

租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主:要是腾退的旧公房等。

♦私房：也称私有住宅，私产住宅。它是由小我私家或家庭购置、制作的住宅。在农村，

农民的住宅根本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给小我私家和

家庭，也就转为私有住宅。

♦二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次生意业务时为"一手"，第二次生意业务则为"

二手”。i些无房的人，可以买i套别人多余的房；而另i些手里有些积贮又有小屋

子居住的，可以卖掉旧房买新房：而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房调

换收益。

♦楼花：这是当前房地产开发商普遍接纳的一种衡宇销售方法。购置期房也就是购房者购置

尚处于制作之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入

住的屋子。

♦外销房：外销商品房是由房地产开发企业建立的，取得了外销商品房预（销）售许可证的

衡宇，外销商品房可以出售给海内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和小我私

家。

♦内销房：内销商品房是由房地产开发企业建立的，取得了商品房销售许可证的衡宇，内销

商品房可以出售给本地企事业单位和居民。

♦准现房：是指衡宇主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大抵轮廓已初现，房型、

楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的衡

宇。

♦配合共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

♦共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产配合享有所有权。

♦修建密度：计划地块内种种修建基底占地面积与地块面积之比。

♦修建容积率：是反应和权衡修建用地使用强度的i项重要指标，是指地块内修建物的总

修建面积与地块面积的比值，即：容积率=总修建面积+修建用地面积。其中，总

修建面积是地上所有修建面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的修建总量越

小，居住生活质量就会越高。

♦楼间距：工具向楼间距为1：1,南北偏东为1：1.3,南北向为1：1.5。

♦修建层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国度在设计上有个要

求这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上外貌（或下外貌）到相邻

上层楼板上外貌（或下外貌）之间的竖向尺寸。《住宅修建模数协调标准》（GBI100-87）中

规定，住宅的层高接纳下列参数：、、。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

♦人口毛密度：每公顷居住区用地.匕容纳的计划人口数量（人/ha）。

♦人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的计划人口数量1人/ha）。

♦进深：在修建学上是指一间独立的衡宇或一幢居住修建从前墙皮到后墙壁之间的实际长度

♦开间：即住宅的宽度。指•间衡宇内•面墙皮到另•面墙皮之间的实际距离，因为就一个

自然间的宽度而言，故又称为开间。

♦公摊面积：商品房分摊的公用修建面积主:要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设名室、大众门厅和过道等功效上为整

楼修建办事的大众用房和治理用房的修建面积；

（2）各单位与楼宇大众修建空间之间的分开以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影

面积的50%。

♦共有修建面积：衡宇系指各产权主配合占有或配合使用的修建面积。

♦公用修建面积：公用修建面积不包罗任何作为独立使用空间租、住:的地卜.室、车枇.等面

积，作为人防工程的地下室也不计入公用修建面积。一般公用修建面积按以下

要领盘算：整栋修建物的面积扣除整栋修建物各套（单位）套内修建面积之和

,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等修建面

积，为整栋修建的公用修建面积

♦阳台：阳台是指供居住者进行室外运动、晾晒衣物等的空间。

♦平台：平台是指供居住者进行室外运动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外

♦走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

♦地下室：地卜.室是指房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1/2者。

♦半地下室：半地卜一室是指房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1/3,且不

凌驾1/2者。

♦居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、门路用地和大众绿地等四项用地的总

称。

♦住宅用地:住宅用地是指住宅修建基底占地及其四周公道间距内的用地含宅间绿地和宅

间小路等的总称。

♦大众办事设施用地：大众办事设施用地一般称公建用地，是与居住人口范围相对应配建的

为居民办事和使用的种种设施的用地，应包罗修建基底占地及其所属场院、绿地

和配建停车场等。

♦门路用地：门路用地是生居住区门路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位

通勤车等停放园地。

♦大众绿地：大众绿地是指满足规定的日照要求，适合于摆设游憩运动设施的、供居民共享

的游憩绿地，应包罗居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

♦商品房维修基金：是指按建立部《住宅共用部位共用设施设备维修基金治理步伐》（建住

房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包罗经济适用住房）出售后创建的共用

部位、共用设施设备维修基金。

♦确权:是依照执法、政策的规定，经过房地产申报、权属观察、地籍勘丈、审核批准、登

记注册、发放证书等登记规定步伐，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属干系和

他项权利。

♦土地使用权:是指土地使用者在执法允许范畴内对依法交由其使用的国有土地大概团体土

地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

♦衡宇的他项权利:衡宇的他项权利是指由衡宇的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权

、继承权等权利，

2、屋子的分类

♦安居房：指实施国度”安居（或康居）工程”而建立的住房（属于经济适用房的一类）。是

党和国度摆设贷款和地方自知自筹资金建立的面向宽大中低收入家庭，特别是对

4平方米以下特困户提供的销售代价低于本钱、由政府补贴的非盈利性住房，

♦经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建立、享受国度优惠政策、向城镇中低收入

家庭出售的住房。

♦使用权房：是指由国度以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准

出租给居民的公有住房。

♦产权房：是指产权人对衡宇（指修建物）拥有所有权，对该衡字占用范畴内的土地抵有使

用权，产权人对这两项权利享有占有。使月，收益和处分的权利。这种权利是

绝对的、排他的，不受其他任何人的干预干与和影响，产权人可以转出、出租、

抵押、典当等方法正当处理自己的房地产权利。

♦商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包罗外商投资企业）开发经营的住宅。由

于我国恒久以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是8（）年代以后

才出现的。其代价由本钱、税金、利润、代收用度以及地段、条理、朝向、质

量、质料差价等组成。

♦集资房：是改变住房建立由国度和单位包的制度，实行政府、单位、小我私家三方面配合

负担，通过筹集资金，进行住房建立的•林衡宇。职工小我私家可按房价全额

或部分出资，政府及相关部分用地、信贷、建材供给、税费等方面赐与部分减

免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。小我私家按房价全额出资的，

拥有全部产权，小我私家部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该衡宇出售的代价高于当年的房改本钱价。其产

权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改本钱代价，其产权为房

改本钱价房，

♦公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国度（中央政府或地方政府）以及国

有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建立，卖

力向本市居民出租出售：由企事业单位建立的住宅，向本企事业单位的职工出

租出售。

♦房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位凭据政府每年宣布的房改代价出售给本单位

职工的住房，这类衡宇来源一般是单位购置的商品房、自建衡宇、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：本钱价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

♦空置商品住宅：房地产开发企业投资建立，取得房地产权证（大产证）已凌驾一年的商品

住宅。

♦房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、衡宇买卖、互换或赠与等产生房地产权

属转移时向产权蒙受人征收的一种税赋。

♦营业税：指对销售房地产的单位和小我私家，就其营业额按率计征的一种税。

♦房产税：是以衡宇为征税工具、凭据衡宇的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

♦营业税附加：是指对交纳营业税的单位和小我私家，就其实缴的营业税为计税依据而征收

的都会维护建立税与教诲费附加。

♦印花税：指对在经济运动中或经济来往中书立的或领受的房地产凭证征收的--种税赋。

♦小我私家所得税：指小我私家将拥有正当产权的衡宇转让、出租或其他运动并取得收入,

就其所得盘算征收的一种税赋。

♦纳税包管金：指凭据有关规定，小我私家将拥有正当产权的住房转让时，就其应纳税所

得，凭据小我私家所得税税率盘算的，小我私家所得税纳税包管金。

♦房地产生意业务手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部分设立的房地产生意

业务机构为衡宇权利人治理生意业务过户等手续所收取的用度。

♦衡宇权属登记费：即衡宇所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政治理

职能的部分依法对衡宇所有权进行登记，并核发衡宇所有权证书时，向衡宇所

有权人收取的登记费，不包罗房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）用度。

♦土地收益金（土地增值费）：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面修建

物一同转让）给圈外人时，就其转让土地生意业务额按规定比例向财务部分缴

纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面修建物一

同出租）给其他使用者时，就其所得到的租金收入按规定比例向财务部分缴纳

的价款。

♦土地出让金：各级政府土地治理部分将土地使用权HI让给土地使用者，按规定向受让人

收取的土地出让的全部价款（指土地出让的生意业务总额），或土地使用期满，

土地使用者需要续期而向土地治理部分缴纳的续期土地出让价款，或原通过行

政划拨得到土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、

作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

♦土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入的单位和

小我私家，以转让所取得的收入包罗钱币收入、实物收入和其他收入为计税依

据向国度缴纳的一种税赋，不包罗以继承、赠与方法无偿转让房地产的行为。

♦土地使用税：是指在都会、县城、建制镇、工矿区范畴内使用土地的单位和小我私家，

以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务构造征收的

一种税赋。

♦耕地占用税：必须依法征收耕地占用税。园地包罗苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其

他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房大概从事其他非农业建立的单位

和小我私家向国度缴纳的一种税赋。耕地包罗国度所有和团体所有的耕地，指

种植农作物的土地（包罗菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事

其他非农业建立，也视同占用耕地。

♦土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包罗征地、拆迁、种

种赔偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和门路工程等各项用度（万元，ha）。

♦住宅单方综合造价：每平方米住宅修建面积所需的工程建立的测算综合投资，应包罗士

地开发用度和居住区用地内的修建、门路、市政管线、绿化等各项工程建立投

资及须要的治理用度（元/m2）。

（八）房地产术语

♦住宅：供家庭居住使用的修建。

♦套型：按差别使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

♦居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。

♦卧室：供居住者睡眠、休息的空间。

♦起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等运动的空间。

♦厨房：供居住者进行炊事运动的空间。

♦卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等运动的空间。

♦使用面积：房间实际能使用的面积，不包罗墙、柱等结构结构和保温层的面枳。

♦标准层：平面部署相同的住宅楼层。

♦层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离,

♦室内净高；楼面或地面至上部楼板底面之间的垂直距离。

层高和室内净高

※普通住宅层高不宜高于2.80m。

※卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于210mJl其

面积不应大于室内使用面积的1/3。

※厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

※卫生间、卫生间内排水横管下外貌与楼面、地面净距不应低于1.90m,且不得影响

门窗扇开启。

派净高=层高-楼板厚度

♦阳台：供居住者进行室外运动、晾晒衣物等的空间。

按《修建面积盘算规矩》的规定，阳台修建面积按阳台外围与衡宇外墙之间的水平投影

面枳盘算。其中:

1、关闭式阳台的修建面积按其外闱水平投影面枳盘算；

2、非关闭阳台

冰挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半盘算修建面积；

派凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半盘算修建面积；

X半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入修建面积，凹进

部分的按其净面积的一半盘算修建面积。

♦平台：供居住者进行室外运动的屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

♦过道：住宅套内使用的水平交通空间。

♦壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

♦阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充实利用坡顶的空间。在

夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗.，可以通风和采光。

♦吊柜：住宅套内上部的贮藏空间。

♦跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

♦自然层数：按楼板、地板结构分层的楼层数。

♦中间层：底层和最高住户入II层之间的楼层。

♦单位式高层住宅：由多个住宅单位组合而成，每单位均设有楼梯、电梯的高层住宅。

♦塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为焦点部署多套住房的高层住宅。

♦通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

（九）房地产面积的测算

1、盘算全部修建面积有哪些？

（1）永久性结构的单层衡宇，按一层盘算修建面积；多层衡宇按各层修建面积总和盘算

（2）屋内的夹层、插层、技能层及楼梯、电梯间等其高度在以上部位盘算修建面

（3）穿过衡宇的通道，衡宇内的门厅、大厅，均按一层盘算面积。门厅、大厅内的回廊部

分，层高在以上的，按其水平投影面积盘算。

（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按衡宇自然层盘算面积。

（5）衡宇天面上，属永久性修建，层高在以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构

屋顶设计在以上的部位，按外围水平投影面积盘算。

（6）挑楼、全关闭的阳台按其外围水平投影面积盘算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积盘算修建面积，无顶盖的室外

楼梯按各层水平投影面积一半盘算修建面枳。

（8）与衡宇相连的柱走廊，两衡宇间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外国水平投影面积计

算。

（9）修建间永久性的关闭排挤通廊，按其外围水平投影面积盘算修建面积。

（10）地下室、半地下室及其相应收支口，层高在以上的，按其外围（不包罗采光井

、防潮层及掩护墙）水平投影面积盘算。

（11）有柱或有围护结构为门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平:投影面积盘算。

（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为衡宇外围的，当幕墙框架突出

主体结构距离已有设计数据或实际丈量数据时，按幕墙外围水平投影面积盘算修建

面积；在修建施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按

150亳米盘算，竣工后盘算竣工面积时仍接纳150亳米的数据。

（13）属永久性修建有柱为车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积盘算。

（14）依坡地修建的衡宇利用吊脚做排挤层，有围护结构的,按其高度在以上部分的

外围水平面积盘算。

（15）有伸缩的衡宇，若其与室内相通的，伸缩缝盘算修建面积。

2、盘算一半的修建面积有哪些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半盘算面枳。

（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半

盘算面积。

（3）未关闭的阳台，按其水平投影面积一平盘算面积。

（4）修建物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半盘算面积。

（5）修建物间有顶盖的排挤通廊，按其投影面积的一半盘算面积。

3、不盘算修建面积的有那些？

（1）空出衡宇墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

（2）检验、消防等室外爬梯。

（3）没有围护结构的屋顶水箱、修建物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

（4）修建物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

（5）舞台及背景悬挂幕布、背景的天桥、挑台。

（6）修建物内外的操纵平台、上料平台及利用修建物的空间安顿箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包罗套（单位）门以外的室内外楼梯、内外廊、大众门厅、通道、

电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技能层、空调机房、消防控制室、

为整栋楼层办事的值班警卫室、修建物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、

电梯机房、水箱间等。

3、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层排挤层中作为大众使用的机动车库、非机动车库、

大众开放空间、都会大众通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的修建面积、

消防遁迹层；为了整栋修建物使用的配电房：百姓防护地下室以及地卜车库、

地下设备用房等。

（+）底子和地基的观点和区别

1、基础：是修建物的组成部分，是修建物地面以下的承重构件，它支撑着其上部修

建物的全部荷载，并将这些荷载传给下面的地基。

2、地基：不是修建物的组成部分，是蒙受由底子传下来的荷载的土层或岩层。

对付地基来说，应满足以下要求：

（I）有足够的承载力。

（2）有均匀的压缩量，以包管有均匀的下沉。如果地基下沉不均匀时，

修建物上部会产生开裂变形。

（3）有防备产生滑坡、倾斜方面的能力，须要时（特别是较大的高度差

时）应加设挡土墙，以防备出现滑坡变形。

3、墙体

1、墙体的作用：承重作用、围护作用、分开作用、装饰作用。

2、墙体的类型：

※按在修建物中所处的位置，分为外墙和内墙。

※按在修建物中的偏向，分为纵墙和横墙。其中的外横墙通常称为山墙。

※按受力情况，分为承重墙和非承重墙。属于非承重墙的有自承重墙、

隔墙剪力墙、幕墙。

派墙体按使用的质料，分为砖墙、石块堵、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。

※墙体按结构方法，分为实体墙、空心墙和复合墙。

3、楼板：是分开修建物上下层空间的水平承重构件，主要作用是蒙受人、家具等荷

载并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、底子。楼板的根本结构层是面

层、结构层和顶棚。

4、梁：是跨过空间的横向构件。

※凭据所接纳的质料，梁可分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；

※凭据通报力的偏向，梁可分主梁和次梁；

※凭据梁与支撑的搭接状况，梁可分为简梁、连续梁和悬臂梁。

梁主要起结构承重作用，负担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上，而围绕

整个修建物墙体所设置的梁，主要是为了提高修建物整体结构的稳定性。

5、楼梯：一般由楼梯段、休息平台和栏杆扶手三部分组成。

垂直交通设施的主要形式有楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道等。

※按使用性质，可分为：室内主要楼梯、帮助楼梯、室外宁静楼梯和防火楼梯

6、屋顶：是修建物顶部起笼罩作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层

和顶棚组成。屋顶应满足防水、保温、隔热以及隔声、防火等要求，必很稳固

Q

常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶（如两坂屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰

屋顶等），别的另有曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶