重庆别墅市场分析

重庆别墅市场分析

第一部分重庆别墅市场发展概述

一、重庆别墅市场发展沿革

重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住

宅市场的开发过程中，别里产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别里产品的开发历程，我们大致

可以分为三个阶段：

第一阶段：盲目开发期

八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的

房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品一一别墅，这和九

十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正

确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别里产品最终都会以失败而告终。

目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商

学院后面的翠湖山注、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、

营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。

第二阶段：市场调整期

伴随着第•阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的

开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对■别墅市场都变的十分谨

慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而

别墅产品也渐渐淡出人们的记忆.

然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失

败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来

在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目一一锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、

周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物.业管理水平，吸引了重庆第•批

注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。

第三阶段：重新启动期

这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤具是住

宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋

成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受

能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。

同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目

纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积

超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。

这•时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上

出现的有华立•天地豪园、龙湖•香樟林、帝景名苑等知名项目。

第四阶段：市场放量期

这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别里产品可以说是情有独衷，不少开发企

业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，

即将推出的别里大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安•翡

翠湖、佰富•高尔夫别里、比华利豪园、龙湖•蓝湖郡、保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅。

同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠

加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，

不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也

越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势

足以令人眼花缭乱。

二，宏观开发情况

由于重庆早期开发的别墅产品大多已经销声匿迹，宏观开发情况比较难以掌握，在此，我们仅

以2004年至2005年重庆市场上推出的别墅产品为依据，来说明重庆别里市场的开发情况。

在现有开发规模上，仅当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达

（略）。

我们可以从别墅产品的不同类型来说明目前重庆别墅市场上的别里供应量：

独立别墅：

重庆独立别里商品化的起步是源于1993年华新国际进入重庆巾而开发的锦绣山庄。丽93——

97年，在重庆市面上除了锦绣山庄（123套独立别垂）在持续开发之外基本没有商品化独立别型群，

这一阶段是重庆独立别墅的起步阶段。在98年以后，重庆市独立别墅进入了缓慢的初步发展阶段。

从1998年一一2001年，金果园、黄金堡城市花园、坡月山庄、新东福花园、玫瑰山庄、加拿

大国际花园进入了独立别墅小放量阶段，总计放量不足150套。因为产品设计和当时的消费需求量

较少，这种现象拉长了很多楼盘的销售周期。

2002年开始进入重庆独立别墅快书放量的阶段。2002年至今，龙湖・香樟林别墅（231套）、

比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别里（138套）、中安•翡翠湖、龙湖•蓝湖郡、奥林匹克花园别

墅、南岭雅舍、美茵-天鹅湖、长青湖等楼盘独立别里放最约800套左右。同时近期投入市场的还

有保利国际高尔夫花园、龙湖•蓝湖郡（二期）的别墅放量约43（）套左右。

联排别墅：

重庆早期的联排别墅主要分布在市区近郊范围。1999年的重庆龙湖南苑联排别里、2000年重庆

新东福花园开始了联排别墅的打造。因为早期联排别型的放量较低，客户需求量较高，联排别墅产

品很快就在市场上被抢购一空。

2000年下半年开始，联排别墅产品在重庆市场进入了初级成长阶段，华立地产、帝景集团瞄准

开发联排别爨，重庆联排别塞市场进入了“审美提高过程”。但由于当时市场需求量较小，联排别墅

在销售时遇到了较大的市场阻力。1998年至2001年底联排别墅总计放量不足550套。

2002年上半年开始，龙湖•香樟林（80套）、汇景台（48套）等联排别墅产品型相继推出，都

在交房前后实现100席的销售。2004年，联排别墅产品进入了快速发展阶段。龙湖•蓝湖郡、高山流

水、海兰云天、枫林秀水、重庆奥林匹克花园等楼盘相继地进行了联排别墅集中放量，预计在明年

放量约1100套左右。保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出带来了联排别墅未来四年的集中大放量,

预计未来四年放量总计会达到6000套以上。

三、与外地别墅发展比较

成都和重庆是同处于中国西南板块的两个内陆城市，拥有着相似的文化底蕴。目前重庆的房地

产市场较落后于成都的房地产市场发展，特别是别墅市场的发展。通过对比我们可以更好的借鉴成

都别墅市场的发展，来分析重庆别墅市场的现状和未来发展方向。

'下面我们通过对两地别堂市场格局，消费群体、别里产品形式、区域发展趋势来进行匕较分析。

1，市场格局比较

目前成都市区别型市场基本已经步入开发终结阶段，由于土地的趋紧，市区别里的开发量更加

稀少，别里逐渐向近郊和远郊方向发展。近郊发展了三大别嬖带：牧马山别里带、龙泉别嬖带、华

阳别墅带；远郊主要是青城山-都江堰别墅带。这几个别墅带将是成都的主要别墅供应地带，未来几

年的别墅供应量将十分巨大。

重庆目前的市区别墅还存在着发展空间，南岸区铜元局板块、江北石马河板块还极具开发潜力，

近郊别里由于受到重庆特有地理条件的限制比较分散，周边近郊都分布有别墅项目，但主要的供应

地带主要集中北部新区、两路别里带和南岸区南山一茶园新区别里带。远郊别空由于受到目前重庆交

通配套的限制发展缓慢。

第二部分重庆别墅市场供应分析

一、重庆别墅市场现有供应

重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部

分区域发展的态势。通过市场调查，我们初步把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，

即市郊型和都市型。下面，我们将分别就这两种类型的别爨项目做分析说明。

1、市郊型别墅主要供应区域分析

通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型，同时

形成了集中部分区域发展的态势，我们将根据其集中的区域来说明市郊型别型的供应。

⑴、含谷别墅区

(6)、巴南别墅区

巴南区地处重庆都市圈的南部，由于其与南岸区在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了南部主

城区的形象。随着巴南区政府加快实施城市化建设，带动区域经济的发展，巴南区的房地产开发也

初具规模。在充分利用巴南优越自然条件的情况下相距开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别

蟹项目。不过目前由于交通等方面因素使巴南的区域认知度还较低，但随着重庆主城半小时交通的

完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。

2、都市型别里主要供应区域分析

这里所指的都市型别墅，是指根据目前的城市规划，别嬖所在区域范围属于市区范围以内的别

型项目，目前属于这类的别里项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。下面，我们将根据

这三大区域分别进行分析：

(1)、南岸铜元局片区

铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，并且距离重庆的商业中心一一解放碑距离较近，使之成

为别里开发的良好地带v铜元局片区在几年前就已经初具规模，当时开发的玫瑰山庄，加拿大国际

花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛

在后期的产品规划中也将会有别箜产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的

拓宽，铜元局片区在拥有良好的自然资源和便利交通的情况下必然会成为都市型别墅的主要区域之

(2)、江北石马河片区

江北石马河片区因具拥有重庆最早的高尔夫球场一一佰富高尔夫球场，以及420。亩生态公园，

使该地块的别墅开发热逐渐升温。另外由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此版块的交

通情况大大改善，会进一步促进此版块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此版块的别眨项目有

佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸•加勒比以及2003年开发的名门山庄。

说明：

在都市别墅的项目中，除了以上提到的两个集中分布的区域之外，还有一些零星分布的项目，

如位于高新区的美茵天鹅湖和归谷•城市美墅，这两个项目主要有花园洋房、叠拼和水岸别墅构成。

二、重庆别墅市场潜在供应

重庆别墅市场的潜在供应我们同样通过别墅类型来进行说明

独立别墅：

未来四年，独立别堂放量将逐步扩大。蓝湖郡二期(120()方)、海蓝云天B组团二期、高山流

水后期(800亩)、中安•翡翠湖后期、长青湖别墅二期(1600亩)、山语间、天池林海二期等预备

或筹划开发项目放量总计套以上。

联排别墅：

保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出，以及建工未来城等带来了联排别里未来四年的集中大

放量，预计未来四年放量总计会达到5000套以上。

这些仅仅是目前在开发的别里盘，据了解即将推出的别墅供应量也不小。位于三溪口、总投资

20亿元的“红鼎国际高尔夫”，位于西部大学城、占地800()亩的“腾祥别墅项目”，位于渝北回兴

的南方•碧水康桥，位于茶园新区、有庆隆屋业开发的庆隆.南山高尔夫别墅已在开发之中……

三、影响别墅供应因素的分析

1、市政规划

(1)交通规划

别墅产品由于对环境，私密性等方面要求的严格性，且面对的目标客户群比较特殊。虽然他们

对公交系统要求不高，但对道路交通便捷的满足仍很重视，注定了对交通有卜分特别的要求，而

长期以来，交通也是制约重庆别里市场开发的一个相当重要的因素.

重庆直辖后，政府为改善交通条件所投入的精力有目共睹，而对别墅市场最为有利的影响主要

体现在两个方面：即“半小时主城区”工程的通过实施和路桥收费改革的实施，“半小主城区”工

程目前已经取得阶段性进展，重庆外环高速路也已经实现初通，而主城区“七桥一隧”实行年票

制的改革，则成为“半小时主城区”工程的催化剂。

这两项交通方面的改革对重庆别墅市场的影响在未来一、两年内效果将会比较明显，这对■市郊

别墅项目无疑是一大利好消息。

(2)城市规划

城市规划及政策导向对别型市场的影响也是比较明显的，如北部新城的规划在一定程度上造就

了渝北两路别鸵片区北部新区别里区的成形，而九龙坡区政府“都市后花园”的规划为含谷别配

区的逐渐形成已起到了推波助澜的作用。

在南岸区政府的规划中，南山片区一直被作为旅游开发的一枚重要棋子，而正是南岸区政府的

这些规划，让南山别夔区的形成具备了一定的基础。同时由于南岸区政府对茶园新区的重视，也

使茶园新区的住宅，特别是高档住宅的发展潜力加大。

第三部分重庆别墅市场需求分析

由于别塞产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实

需求，在下面的分析中，我便主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别蟹市

场的需求。

由于别鸵产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实

需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上己入住别墅项目的客源构成来分析别墅市

场的需求。

主要需求群体分析

在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士

是别型产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。近两年，别皇产品（尤其

Tcwnhcuse类产品）的需求群体有所改变,一些外企高级白领、职业经理人、TT精英、金融业成功

人士等金领阶层逐渐成为别里市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。同时在购买别里时

出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；比华利

豪园更多的为商人所购买；中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐：中安翡翠湖的业主多为

大学教授；而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首

选。

已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、

私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和千厚的收入，家庭结构多处于

满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地

完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。

第四部分竞争分析

一、竞争环境方面

1、供应量上升

重庆别里市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对

较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别里市场的风险让许多开发商望而却

步。

但经过一段时间的沉寂之后，近一两年来，重庆别墅市场又再度升温，陆续涌现出了几大别墅

开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放最较大，竞争开始激烈起来。

除了在建的若干项目之外，一些规划中的新项目也正在酝酿之中，准备近期推出市场。市场供

应量在持续上升，市场竞争的激烈程度将更加明显。

据不完全统计，重庆楼市今年的别堂放量约在2500套左右，总建筑面积484万平方米，在此

之前，官方公布的重庆2006年总施工量为6000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应

结构来看，别墅占了7.8机

截止到2007年4月，重庆别墅市场上在售的别墅项目有十六、七个之多，南岸和北部新区成了

别墅供应的主要集中地。在南岸区，南山周围星罗棋布排列着高山流水、天池林海、南岭雅舍等别

墅项目，以及位于茶园新区的天龙•长青湖。北部新区更是别墅云集。蓝湖郡、棕桐泉、佰富高尔

夫、保利高尔夫、大川水岸•加勒比、建工•未来城、伽蓝艺墅、山语间、南方•碧水康桥、天江•长

青藤等10余个别里都将向市场发力。

2、可替代产品增多

别墅产品是一种特殊的住宅产品，不但要满足基本的居住功能，同时还要求有非常良好的居住

环境、氛围，是一种享受型的住宅产品。随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普

通别里，居住条件则接近、类似或达到普通别型产品的要求的不同产品，如空中别里•（高层复式单

位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别型产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅

产品拥有较多的替代品。

另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。花园洋房一般具有较高品质、环境良好、

设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层

低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。

目前重庆市场上的推出的别里可替代产品供应量不断上升，新近开盘的项目绝大多数都包含别

里可替代产品，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科•蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。

3、市场需求量相对有限

别墅产品的价位一般都在60万元以上，目标客户瞄准的是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一

个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速

度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的,

在巾场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别鸵巾场的竞争环境的确不容乐观。

二、区域竞争分析

通过对各别箜板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。

目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名

项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及口趋完善的

城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城

区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板

块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基

础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北倍别墅区由于其距离主城区较远,

受到交通的限制很难成为别簟开发的重点区域之一。

第五部分重庆别墅的发展前景

一、重庆别里的总体发展方向

重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了

重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主,

作为住宅终极产品的别里，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可

谓是方方面面。

通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别里项目其销售速度都匕较缓慢,

一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近