存量房买卖合同

存量房买卖合同一、存量房买卖合同的定义与法律依据存量房买卖合同，是指卖方将其拥有合法所有权的存量房转让给买方，买方支付相应价款的协议。它是一种诺成、双务、有偿合同。我国《民法典》合同编中关于买卖合同的规定，以及《城市房地产管理法》等相关法律法规，是存量房买卖合同订立和履行的主要法律依据。任何涉及存量房买卖的交易，均应遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。二、合同的核心构成要素一份规范的存量房买卖合同，通常应包含以下核心内容，这些内容的明确与清晰，直接关系到交易的安全性与双方的权益。（一）当事人基本信息合同首先应明确买卖双方的身份信息。对于自然人，需载明姓名、身份证号码、联系地址及联系方式；对于法人或其他组织，则需注明单位名称、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）及联系方式。若有委托代理人，还需列明代理人的身份信息及授权范围。此部分信息是确认合同主体资格的前提，务必真实、准确。（二）房屋基本情况这是合同的核心条款之一，需详尽描述。包括：1.房屋坐落：精确到具体的街道门牌号码。2.房屋产权证号：确保与房屋权属证书一致，这是房屋合法性的证明。3.房屋结构、建筑面积（含公摊面积）：以房产证登记为准，如有差异，需在合同中注明并约定处理方式。4.房屋用途：是住宅、商用还是其他，用途不同，税费及使用限制也可能不同。5.房屋权属状况：明确房屋是否为卖方单独所有、共同所有（如夫妻共有），是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。若有抵押，需明确解押责任及时间；若有租赁，需明确租赁关系的处理（如“买卖不破租赁”的适用及承租人放弃优先购买权的声明）。（三）房屋价款及支付方式1.房屋总价款：大小写均需注明，两者必须一致。2.计价方式：通常按建筑面积计算，也可约定其他方式。3.支付方式：需明确是一次性付款、分期付款还是按揭贷款。*若为按揭贷款，应注明贷款类型、预计贷款金额、申请贷款的责任方及未能获批贷款的处理方式。*无论何种方式，均需约定各期款项的支付金额、支付时间、支付账户（卖方账户信息需明确）及支付条件（如定金在签约时支付，首付款在网签后或过户前支付等）。4.定金条款：定金的数额、支付时间，以及定金罚则的适用（如卖方违约，双倍返还定金；买方违约，定金不予退还）。需注意定金与订金的法律区别，前者具有担保性质，后者通常视为预付款。（四）房屋交付1.交付时间：明确具体的交房日期。2.交付标准：房屋交付时的状态，如屋内设施设备（可另附清单作为合同附件）、水电气物业费的结清情况、房屋的清洁程度等。3.交付手续：双方应办理书面的交房确认手续。（五）产权过户及税费承担1.过户时间：约定办理房屋权属转移登记（过户）的起始时间及完成期限。2.税费承担：这是极易产生争议的部分，需明确约定各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等）由哪一方承担。通常有“各自承担”、“买方承担全部”或“卖方承担全部”等约定方式，需清晰列明。（六）违约责任这是保障合同履行的关键条款，应尽可能细化：1.卖方违约责任：如逾期交房、逾期过户、房屋产权存在瑕疵导致无法过户、拒绝履行合同等，应约定具体的违约金计算方式（按日计算或固定金额）及买方的救济途径（如解除合同、要求继续履行并赔偿损失等）。2.买方违约责任：如逾期支付房款、拒绝履行合同等，同样需约定违约金计算方式及卖方的救济途径（如解除合同、没收定金等）。3.违约金的调整：可约定若实际损失与约定违约金不符，可请求法院或仲裁机构调整。（七）不可抗力合同中应约定不可抗力的范围，以及因不可抗力导致合同不能履行或延迟履行时，双方的责任免除或处理方式。（八）争议解决方式明确一旦发生争议，是通过协商、调解，还是提交仲裁机构仲裁，或是向有管辖权的人民法院提起诉讼。若选择仲裁，需明确仲裁机构名称。（九）合同生效及其他1.合同生效时间：一般自双方签字（盖章）之日起生效。2.合同份数：约定合同一式几份，各方各执几份，具有同等法律效力。3.补充协议：明确本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。4.通知与送达：约定双方联系地址及联系方式的变更通知义务。三、签署合同前的审慎核查与注意事项在正式签署合同前，买方应尽到充分的审慎义务：1.核实卖方身份及房屋权属：务必核对卖方身份证与房产证上的产权人是否一致，如有共有人，共有人是否同意出售并愿意签字。可要求卖方提供房产证原件、婚姻状况证明（如结婚证、离婚证及离婚协议）等，并可通过当地不动产登记中心查询房屋的权属状况、有无抵押查封等信息。2.实地查看房屋：仔细查验房屋的实际状况是否与描述相符，有无明显质量问题、结构改动、管线老化等。确认房屋的水、电、气、暖、物业费、有线电视、网络等费用是否结清。3.明确房屋内设施设备归属：哪些家具家电包含在房价内，哪些是卖方要带走的，最好列一个详细清单，作为合同附件，并在交房时核对。4.明确户口迁移问题：若房屋内存有卖方户口，务必在合同中约定卖方迁出户口的时限及逾期未迁出的违约责任。5.关于“阴阳合同”的风险：部分交易为规避税费可能会签订“阴阳合同”（即备案合同与实际履行合同不一致），此举存在极大法律风险，可能导致合同无效、税费追缴甚至行政处罚，务必避免。6.选择正规合同文本：建议使用当地房地产管理部门或行业协会推荐的标准合同文本，在此基础上根据实际情况进行补充和修改，以确保合同条款的规范性和完整性。7.定金与“诚意金”的区分：若在正式签约前支付了“诚意金”，需明确该款项在何种情况下转为定金，何种情况下可退还。四、合同签署与履行过程中的要点1.当面签字：合同应由买卖双方当事人当面签署，核对签字人身份，确保为本人意愿。共有人必须到场签字或提供经过公证的授权委托书。2.文字清晰无涂改：合同内容应打印清晰，如有修改，需双方在修改处签字按手印确认。3.保留相关凭证：所有款项支付（尤其是大额款项）应通过银行转账，并保留转账凭证。收到款项一方应出具收据。4.及时办理相关手续：在合同约定的时间内，积极配合办理网签、备案、贷款、过户、交房等手续，避免因己方原因导致违约。5.善用补充协议：对于合同未尽事宜或有特殊约定的，应签订补充协议，将口头承诺落实到书面。五、结语存量房交易涉及金额巨大，流程相对复杂，一份严谨、完善的买卖合同是保障交