2026年兰州房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案

2026年兰州房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.土地价格是土地（）的资本化。A.所有权B.使用权C.收益D.成本2.城镇土地分等定级中，以下哪个因素通常不属于影响土地等级的因子？A.基础设施完善度B.道路通达度C.宗地形状D.环境质量优劣度3.某工业用地法定最高出让年限为50年，于2016年6月取得土地使用权，2026年6月进行评估，其剩余使用年限为（）年。A.40B.41C.39D.504.在土地估价中，市场比较法选取的可比实例数量一般要求不少于（）个。A.2B.3C.4D.55.根据《城镇土地估价规程》，土地还原率一般由（）构成。A.安全利率、风险调整值、通货膨胀率B.安全利率、风险调整值、管理负担补偿率C.无风险利率、风险溢价、通货膨胀率D.无风险利率、风险调整值、管理负担补偿率6.土地估价报告的有效期一般为（）。A.自报告出具之日起半年B.自报告出具之日起一年C.自估价期日起半年D.自估价期日起一年7.成本逼近法中，土地取得费及相关税费不包括（）。A.征地补偿费B.土地使用权出让金C.耕地占用税D.征地管理费8.某宗地面积为10000平方米，规划容积率为2.0，楼面地价为1500元/平方米，则该宗地的总地价为（）万元。A.1500B.2000C.3000D.40009.下列土地权利中，属于用益物权的是（）。A.土地所有权B.土地抵押权C.土地租赁权D.土地典当权10.基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的（）。A.最低出让价格B.平均出让价格C.土地使用权在一定年期内的区域平均价格D.最高出让价格11.在剩余法中，估算开发完成后的房地产价值时，一般采用（）。A.成本法B.市场比较法C.收益还原法D.基准地价系数修正法12.土地的自然特性不包括（）。A.位置固定性B.面积有限性C.质量差异性D.供给稀缺性13.某宗土地年纯收益为10万元，土地还原率为5%，则该宗土地的收益价格为（）万元。A.100B.150C.200D.25014.根据《土地管理法》，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.六至十B.八至十C.六至十五D.十至十五15.路线价估价法主要适用于（）的批量估价。A.城市商业街道两侧土地B.工业用地C.农用地D.住宅小区用地16.土地估价中的“期日修正”是指将可比实例在其（）的价格修正到估价期日的价格。A.成交日期B.评估基准日C.报告出具日D.现场查勘日17.下列选项中，不属于影响工业用地价格的区域因素的是（）。A.产业集聚规模B.交通便捷度C.宗地临街宽度D.基础设施状况18.某住宅用地使用权面积为500平方米，建筑面积为800平方米，其容积率为（）。A.0.625B.1.25C.1.6D.2.019.在土地估价报告中，估价结果报告和估价技术报告通常（）。A.合二为一B.分开出具C.根据委托方要求决定D.以上都不对20.城镇土地定级的因素因子选择原则不包括（）。A.主导因素原则B.差异性原则C.最有效使用原则D.定量与定性相结合原则21.假设开发法又称剩余法，其基本公式为：地价=开发完成后的房地产价值-（）-投资利息-开发利润-销售税费。A.土地取得成本B.开发成本C.建筑安装工程费D.专业费用22.土地登记的核心是（）。A.土地权利登记B.土地用途登记C.土地面积登记D.土地位置登记23.土地还原率与土地纯收益的关系是（）。A.正相关B.负相关C.不相关D.有时正相关，有时负相关24.下列土地中，属于国有土地的是（）。A.城市市区的土地B.农村宅基地C.自留地D.自留山25.某宗地市场比较法评估中，选取的可比实例成交价格为8000元/平方米，经交易情况修正为+2%，市场状况修正为-3%，区域因素修正为+5%，个别因素修正为-4%，则该比准价格为（）元/平方米。（修正计算方式：可比实例价格×（1+修正系数））A.8000×1.02×0.97×1.05×0.96B.8000×(1+2%-3%+5%-4%)C.8000÷1.02×0.97÷1.05×0.96D.8000×1.02÷0.97×1.05÷0.9626.地价监测点是指在一定区域内设立的，其地价水平、地价变化趋势能够代表该区域（）状况的宗地。A.平均B.最高C.最低D.基准27.下列不属于土地估价原则的是（）。A.替代原则B.预期收益原则C.合法性原则D.行政定价原则28.收益还原法中，土地纯收益的测算应基于（）。A.实际收益B.客观收益C.历史平均收益D.最高收益29.某宗土地开发周期为2年，取得土地后即开始开发，开发成本在开发期内均匀投入，土地取得成本为1000万元，年贷款利息率为6%，则土地取得成本的利息为（）万元。A.1000×[(1+6%)^2-1]B.1000×6%×2C.1000×6%×1D.1000×[(1+6%)^1-1]30.我国土地所有制的形式是（）。A.土地私有制B.土地公有制C.国家和集体所有制D.全民所有制二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）31.土地价格的特征主要包括（）。A.地价是地租的资本化B.地价主要由需求决定C.地价具有明显的区域性D.地价呈上升趋势E.地价不受市场供求影响32.基准地价评估的技术途径包括（）。A.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考B.以土地利用效益资料为基础，用市场交易资料评估C.以市场交易资料为基础，用成本逼近法评估D.以征地资料为基础，用成本逼近法评估E.以土地定级为基础，用假设开发法评估33.市场比较法中进行交易情况修正，应排除的交易行为包括（）。A.关联方交易B.拍卖C.带有债权债务关系的交易D.正常市场条件下的买卖E.急买急卖的交易34.影响土地价格的个别因素包括（）。A.宗地位置B.宗地形状C.城市规划D.宗地面积E.基础设施状况35.成本逼近法评估土地价格时，土地开发费包括（）。A.宗地内通路、通水、通电、通讯、通气、土地平整费用B.小区配套公共设施建设费C.贷款利息D.开发利润E.销售费用36.土地估价报告审核的重点包括（）。A.估价方法的选用是否恰当B.估价参数选取的依据是否充分C.估价过程是否完整、计算是否准确D.报告格式是否规范、文字表述是否清晰E.估价结果是否满足委托方的心理预期37.收益还原法适用于评估（）的土地价格。A.商业用地B.写字楼用地C.未开发的建设用地D.公益事业用地E.租赁住宅用地38.下列属于土地估价委托合同必备条款的有（）。A.估价目的B.估价对象C.估价期日D.估价收费标准及支付方式E.估价师的资格等级39.关于土地还原率的确定方法，下列说法正确的有（）。A.可以通过安全利率加风险调整值法确定B.可以通过投资风险与投资收益率综合排序插入法确定C.可以直接采用银行贷款利率D.可以通过市场提取法确定E.同一估价对象在不同估价目的下应使用相同的还原率40.土地登记的内容包括（）。A.土地权属性质与来源B.土地权利主体C.土地权利客体D.土地市场交易价格E.土地他项权利三、判断题（每题1分，共10分，正确的打“√”，错误的打“×”）41.土地价格实质上是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益。（）42.土地估价中的最高最佳使用原则，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生最高价值的用途。（）43.采用市场比较法时，如果可比实例的土地使用年限与估价对象不一致，必须进行土地使用年限修正。（）44.基准地价是宗地地价的一种，可以直接作为具体宗地的出让底价。（）45.剩余法评估中，开发利润的计算基数通常为土地取得成本与开发成本之和。（）46.土地既是自然资源，又是资产，具有资源和资产的双重属性。（）47.土地估价时，估价期日就是估价作业日期。（）48.城镇土地分等定级中，单元划分越小，定级精度越高，但工作量也越大。（）49.成本逼近法评估新增城市建设用地价格时，土地增值收益是指土地因改变用途或进行开发而产生的价值增加额。（）50.土地抵押权设立后，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。（）四、简答题（每题5分，共20分）51.简述市场比较法的基本原理及适用条件。52.简述影响工业用地价格的主要区域因素。53.简述土地估价报告的基本内容构成。54.简述收益还原法中，如何确定土地纯收益。五、计算题（共20分）55.（10分）某待估宗地为已完成“七通一平”的待建空地，规划用途为商业，土地使用权年限为40年，规划容积率为4.0。现拟采用剩余法评估其市场价值。经过调查分析，得到以下数据：（1）开发完成后不动产总价值预测：根据周边同类物业市场售价，预计建成后平均售价为12000元/平方米（建筑面积）。（2）开发成本及费用：包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用等，综合测算为4500元/平方米（建筑面积）。（3）开发周期：预计为2年。开发成本在开发期内均匀投入。（4）资金利息率：年利率为6%，按复利计息。（5）销售税费：为不动产总售价的8%。（6）开发利润：目标利润率为开发完成后不动产总价值的15%。要求：根据上述资料，估算该待估宗地的总地价和楼面地价。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）56.（10分）某公司于2020年7月1日以出让方式取得一宗工业用地使用权，面积20000平方米，出让年限50年，出让价款总额为2000万元，已全部付清。2026年7月1日，该公司因融资需要拟以该土地使用权进行抵押，委托评估其市场价值。经调查，该区域同类工业用地在2026年7月的市场平均价格为1100元/平方米（土地面积）。该宗地基础设施条件优于区域平均水平，经分析，个别因素修正系数为1.05。同时，该区域工业用地地价指数以2020年7月为基期100，2026年7月为118。土地还原率为5%。要求：根据上述资料，采用市场比较法评估该宗地在2026年7月1日的土地使用权市场价值。（需进行期日修正和个别因素修正，不考虑其他因素，计算结果以万元为单位，保留两位小数）答案与解析一、单项选择题1.C。土地价格本质上是地租的资本化，而地租是土地收益的分配形式，因此土地价格是土地收益的资本化。2.C。城镇土地分等定级主要考虑影响土地质量的宏观、中观区域因素，如基础设施、交通、环境等。宗地形状属于影响具体宗地价格的个别因素。3.A。2026年6月评估时，已使用年限为10年（2016年6月至2026年6月），剩余使用年限=法定最高年限-已使用年限=50-10=40年。4.B。根据《城镇土地估价规程》，采用市场比较法时，选取的可比实例数量应不少于3个。5.A。根据规程，土地还原率=安全利率+风险调整值。在实际应用中，安全利率通常考虑通货膨胀因素，或表述为包含无风险利率和风险溢价。6.D。估价报告的有效期通常自估价期日起计算，一般为一年，但可在报告中约定。7.B。成本逼近法中，土地取得费及相关税费是指为取得土地而向原土地使用者或农民集体支付的费用及按规定缴纳的税费，如征地补偿、相关税费等。土地使用权出让金是土地使用者向国家支付的土地有偿使用价款，在成本逼近法中通常作为最终土地价值的一部分（成本价格加上土地增值收益后趋近于市场价），而不直接作为“取得费”。8.C。总地价=楼面地价×容积率×土地面积=1500元/平方米×2.0×10000平方米=30,000,000元=3000万元。9.C。土地租赁权属于债权，但具有物权的某些特征。我国《民法典》用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。租赁权不属于法定的用益物权类型，但属于土地权利的一种。本题选项中，土地所有权是自物权，抵押权是担保物权，典当权在我国现行法律中未明确为独立物权。严格依据现行法律，建设用地使用权等才是典型用益物权。但估价实践中常将租赁权作为估价对象的一种权利状态。结合题意，C相对最符合。10.C。基准地价定义是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型，在正常市场条件下于某一估价期日设定的法定最高出让年限下的土地使用权区域平均价格。11.B。剩余法中，开发完成后的房地产价值是预测的未来时点价值，通常采用市场比较法，参考类似物业的当前市场价格并结合未来变化趋势进行预测。12.D。土地的自然特性包括位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性。供给稀缺性是经济特性。13.C。根据收益还原法无限年期公式：土地价格=土地纯收益/土地还原率=10/5%=200万元。14.A。根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。15.A。路线价估价法是依据路线价，配合深度指数表和其他修正率表，评估临街宗地价格的方法，特别适用于商业街道两侧土地的批量估价。16.A。期日修正是将可比实例在其成交日期的价格修正到估价对象估价期日的价格。17.C。宗地临街宽度属于影响商业用地价格的个别因素，对工业用地价格影响不显著。产业集聚规模、交通便捷度、基础设施状况是影响工业用地价格的典型区域因素。18.C。容积率=总建筑面积/总用地面积=800/500=1.6。19.B。根据《房地产估价规范》，估价报告通常由封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告等组成，其中估价结果报告和估价技术报告通常是分开的，技术报告一般存档于估价机构。20.C。最有效使用原则是土地估价的原则，不是城镇土地定级因素因子选择的原则。定级因子选择原则包括主导因素、差异性原则、定量定性结合等。21.B。剩余法基本公式：地价=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买土地应负担的税费。有时将管理费用、销售费用等合并在开发成本或单独列出。22.A。土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为，核心是土地权利。23.B。根据收益还原法公式P=a/r，在纯收益a一定的情况下，还原率r越大，价格P越小，成负相关关系。24.A。《土地管理法》第九条规定，城市市区的土地属于国家所有。25.A。市场比较法修正计算，通常采用连乘形式，将可比实例价格乘以各因素修正系数（1±百分比）。公式为：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。26.A。地价监测点设立的目的是通过监测其地价来反映所在区域或级别土地的平均价格水平及其变化趋势。27.D。土地估价原则包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、合法性原则等。行政定价不是估价原则。28.B。收益还原法应采用客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。29.A。土地取得成本在取得时点一次性投入，计息周期为整个开发周期2年，按复利计息，利息=本金×[(1+利率)^计息周期-1]。30.B。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。二、多项选择题31.ABCD。土地价格的特征包括：是地租的资本化；主要由需求决定（供给刚性）；具有明显的区域性和个别性；总体呈上升趋势；市场结构复杂等。E错误，地价受市场供求影响。32.AB。根据《城镇土地估价规程》，基准地价评估的技术途径主要有两种：A和B所述。C、D、E不是主要或规范的技术途径。33.ACE。交易情况修正是排除交易行为中的特殊因素造成的价格偏差。关联方交易、带债权债务关系的交易、急买急卖、拍卖中的非理性竞价等都可能属于非正常交易。拍卖本身是一种交易方式，不必然是非正常交易。正常市场条件下的买卖是理想的可比实例，无需修正。34.ABD。个别因素是指宗地自身的条件和特征，如位置、面积、形状、地形地势、地质条件等。C城市规划属于区域因素，E基础设施状况通常也属于区域因素（宗地外）。35.AB。成本逼近法中，土地开发费主要指宗地红线外的“几通一平”等基础设施配套费和宗地内的平整费。小区配套公建费有时计入，但需根据实际情况界定。C贷款利息、D开发利润、E销售费用属于在成本逼近法计算过程中需要单独计算的项，不属于“土地开发费”本身。36.ABCD。报告审核应关注技术规范性、依据充分性、计算准确性、表述清晰性等。E错误，估价结果应客观公正，不应以迎合委托方心理预期为目标。37.ABE。收益还原法适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。C未开发的建设用地一般没有当前收益，通常采用市场法、剩余法或成本法。D公益事业用地通常无市场收益或收益难以量化，不适用收益还原法。38.ABCD。估价委托合同应明确估价基本事项、收费、双方权利义务等。估价师的资格等级不是合同必备条款，但估价机构应指派符合要求的估价师。39.ABD。确定还原率的方法主要有：安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法、市场提取法（通过市场案例反推）等。C错误，银行贷款利率包含多种风险和管理成本，不能直接等同于土地还原率。E错误，不同估价目的（如抵押、转让、课税）对风险预期可能不同，还原率可能不同。40.ABCE。土地登记主要登记土地权利及相关自然状况、利用状况信息，不直接登记市场交易价格。交易价格是市场信息，不属于法定登记内容。三、判断题41.√。42.√。43.√。土地使用年限是影响地价的重要因素，年限不同需修正。44.×。基准地价是区域平均价，具体宗地地价需在基准地价基础上进行一系列因素修正得到。45.√。开发利润的计算基数通常为土地取得成本、开发成本和管理费用之和，或开发完成后不动产价值，具体取决于利润率的定义。题干表述为常见情形之一。46.√。47.×。估价期日是估价结果对应的日期，估价作业日期是进行评估工作的起止日期，二者不同。48.√。49.√。50.×。根据《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。不再是“未经同意不得转让”。四、简答题51.基本原理：替代原理。同一市场上具有相近效用或替代可能的土地，其价格也应相近。因此，可以通过比较近期成交的类似土地（可比实例）的价格，通过对估价对象与可比实例之间的差异进行修正，从而得到估价对象的价格。适用条件：（1）有一个活跃、公开的土地市场，有充足的交易案例；（2）能够收集到与估价对象类似的可比实例；（3）可比实例的有关信息真实、可靠、完整，能够进行价值影响因素的量化比较与修正。52.（1）交通便捷度：包括道路通达度、距交通枢纽距离、港口条件等。（2）基础设施状况：供水、排水、供电、供气、通讯、供热等基础设施的保障程度和费用。（3）产业集聚规模：相关产业的集中程度和协作配套条件。（4）环境质量优劣度：包括地质条件、水文条件、污染排放与治理状况等。（5）规划限制：区域土地利用规划、产业政策、环保要求等。（6）劳动力市场状况：劳动力供给数量、素质及成本。53.（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告：包括委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业期、估价报告应用的有效期等；（7）估价技术报告：包括估价对象描述与分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用分析、估价测算过程、估价结果确定等；（8）附件。54.（1）确定基于客观收益的年总收益：通过市场调查，分析估价对象在合法、最有效使用前提下，类似物业在正常市场经营、管理水平下所能产生的年平均总收入。（2）确定基于客观费用的年总费用：为取得该年总收益而需投入的必要的年平均运营费用，包括管理费、维修费、保险费、税金、设备更新提拨款等，具体项目根据物业类型确定。对于租赁性物业，总费用可能不包括折旧和利息。（3）计算年净收益（纯收益）：年纯收益=年总收益-年总费用。（4）如果建筑物与土地一并产生收益，需采用剩余技术等方法进行剥离，分离出土地纯收益。五、计算题55.解：（1）计算开发完成后不动产总价值（V）：总建筑面积=土地面积×容积率，设土地面积为S（平方米），则总建筑面积=4.0S。不动产总价值V=12000元/平方米×4.0S=48000S元。（2）计算开发成本及费用（C）：C=4500元/平方米×4.0S=18000S元。（3）计算投资利息：假设地价为P。土地取得成本（地价P）在开发期初一次性投入，计息期2年。利息I1=P×[(1+6%)^2-1]=P×(1.1236-1)=0.1236P。开发成本C在开发期内均匀投入，可视为在开发期中一次性投入，计息期为1年。利息I2=18000S×[(1+6%)^1-1]=18000S×0.06=1080S元。总利息I=I1+I2=0.1236P+1080S。（4）计算销售税费（T）：T=V×8%=48000S×0.08=3840S元。（5）计算开发利润（DP）：DP=V×15%=48000S×0.15=7200S元。（6）应用剩余法公式求地价P：P=V-C-I-T-DPP=48000S-18000S-(0.1236P+1080S)-3840S-7200SP=48000S-18000S-1080S-3840S-7200S-0.1236PP=(48000-18000-1080-3840-7200)S-0.1236PP=17880S-0.1236PP+0.1236P=17880S1.1236P=17880SP=17880S/1.1236≈15914.92S元。则总地价=15914.92S元。由于土地面积S未知，总地价表示为关于S的表达式。楼面地价=总地价/(S×容积率)=(15914.92S)/(4.0S)=3978.73元/平方米（建筑面积）。答：该待估宗地的总地价为15914.92S元（