大庆《物业服务指南手册》

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第一部分

物业服务企业1.物业服务企业是个什么性质的企业？2.物业服务企业服务的范围及内容有哪些？3.物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗？4.物业服务企业可以将小区绿化养护服务委托给其它公司吗？5.物业服务企业能罚款吗？6.什么是物业服务合同？为什么要签订物业服务合同？7.如何选聘物业服务企业？8.怎样解聘物业服务企业？9.如何对物业服务企业进行投诉？10.怎样对物业服务企业进行监督？11.物业服务企业可以用物业管理用房进行经营吗？

第二部分

服务收费1.物业服务收费办法及标准是怎样制定的？2.小区的物业费收费标准是怎样确定的？怎样才能知道小区物业费的收费标准？3.物业费都包括哪些内容？4.物业服务企业按什么时间收取物业费？5.门厅、楼道灯的电费如何计收？6.业主一年内大部分时间不在家居住，可以少交物业费吗？7.对物业服务企业服务不满意，可以拒交物业费吗？8.房屋买了没有住，要交物费吗？9.小区内停车位、停车场物业服务企业可以收费吗？10.业主的水、电、气费由物业服务企业代收，物业服务企业可以加价或收取代收费吗？11.业主可以查阅物业服务企业的收支情况吗？12.不交水、电费，物业服务企业有权停水、停电吗？13.我是后租的房子，前期租户欠的物业费物业服务企业让我交合理吗？第三部分

业主、业主大会和业主委员会1.业主的权利、义务有哪些？2.业主的建议如何提出？3.没参加业主大会，会议决定对该业主有效吗？4.什么是业主大会？5.业主大会怎么开？6.业主大会的决定，怎样才有效？7.业主大会的职责有哪些?8.什么是管理规约？9.什么是业主委员会？10.业主委员会的职责有哪些？11.如何成为业主委员会的委员？12.业主委员会委员资格在什么情况下自行终止？13.在届期内如何更换业主委员会委员？14.在届期内如何更换业主委员会主任？15.业主委员会任期内委员出现空缺怎么办？16.业主委员会如何进行换届选举？17.业主委员会能否从事经营活动？18.业主委员会的工作经费由谁承担？19.业主委员会用房怎样解决？20.不交物业费能否成为业委会成员？21.交物业费的业主和不交物业费的业主在行使业主权利时有区别吗？第四部分

房屋维修1.什么是住宅专项维修资金？2.住宅专项维修资金管理原则和使用原则?3.什么情况下可以启动住宅专项维修资金？4.住宅专项维修资金申请使用程序如何规定？5.住宅专项维修资金如何续交？6.房屋在保修期内出了问题，由谁负责？7.房屋漏雨应找谁？8.在什么情况下业主承担维修责任？9.哪些维修应由业主自己负责？10.物业服务企业都负责哪些维修？11.开发商不尽房屋维修义务，拖过质保期怎么办？12.房屋漏雨，开发商始终未修好，现五年质保期已过，可否申请维修资金？13.楼上下水管堵塞，一楼不让维修怎么办？

第五部分

房屋装修1.房屋装修要到辖区物业服务企业登记吗？2.房屋装修要签订协议吗？3.装修应交装修垃圾清运费吗？4.装修时能改变房屋结构吗？5.装修时业主可以自己找装修公司吗？6.装修时需要停水、电、气应找谁？7.装修造成的楼层间漏水由谁承担责任？8.装修造成的水、电、气、暖供应不正常由谁承担责任？9.物业服务企业能收取装修保证金和装修管理费吗？10.装修时应该接受物业服务企业的检查吗？11.业主装修时，将下水管线的检查孔堵塞，导致不能维修怎么办？

第六部分

共用部位、共用设施1.房屋的共用部位都包括哪些？2.房屋的共用设备都包括哪些？3.小区的共用部位、共用设施都包括哪些？4.使用小区共用部位的收益应归谁？5.业主能否将共用部位占为己用或堆放杂物？6.业主安装太阳能热水器，物业服务企业能管吗？7.小区内的专用共用设施维修由谁监管？8.小区内的健身休闲设施由谁负责维修？9.业主可以私自在窗外设置吊篮（筐）存放物品吗？10.业主可以随意安装防盗网吗？11.小区里没有室内活动场所怎么办？12.共用设施损坏，谁来承担责任？13.小区停车位不够用，没地方停车，是不是物业服务不到位？14.停水、停电、停暖、停气等应由谁负责通知？15.下水管堵塞，一楼业主可否自行关水？16.楼上擅自变更烟道，影响楼下排烟怎么办？

第七部分

环境秩序1.小区内摆摊设点、叫喊叫卖行为由谁来管？2.小区内私搭乱建谁来负责管理？3.可以改变房屋设计的使用用途吗？4.住宅、车库可以改为经营用房吗？如何要进行经营要办理哪些手续？5.小区内的经营商户噪音、排烟扰民怎么办？6.绿地内可以种菜吗？7.买房时开发商赠送的房前用地业主可以随意使用吗？8.小区内停车秩序由谁负责管理？9.饲养宠物扰民怎么办？10.小区内进车损坏绿地、步道板等，由谁承担责任？11.小区监控设施由谁负责维修？

第八部分

人身、财产安全1.业主停放在小区内的车被损坏谁来负责？2.业主停放在小区内的车丢失，物业服务企业应承担责任吗？3.业主家财产被盗，物业服务企业应承担责任吗？4.业主在小区内受到歹徒的伤害，物业服务企业应承担责任吗？5.因小区内施工造成业主的人身伤害，由谁承担责任？6.业主掉进窨井摔伤，物业服务企业应承担责任吗？7.高空抛物造成的人身伤害，由谁承担责任？8.楼上住户跑水给楼下住户造成的损失由谁承担责任？9.室内供暖管线爆裂跑水造成的损失由谁承担责任？

第九部分

不属于物业服务企业日常服务的内容

第一部分

物业服务企业1、物业服务企业是个什么性质的企业？答：物业服务企业是依照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业服务业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务型企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受建设单位或业主的委托，依照有关法律法规规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些？答：依据《大庆市住宅物业服务分等收费标准》的规定，物业服务企业服务的范围及内容有：（1）综合管理服务：包括管理处设置、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。（2）公共区域清洁卫生服务：①楼内公共区域：包括地面和墙面，楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，天花板、公共灯具，门、窗和玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢；②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、小品、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒灭害等。（3）公共区域秩序维护服务：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理等。（4）公共区域绿化日常养护服务：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治，树木修剪、中耕除草松土、施肥、病虫害防治、扶正加固，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。（5）共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务：①公共部位：包括房屋结构，门窗，楼内墙面、顶面、地面，管道、排水沟，围墙壁，道路、场地，休闲椅、凉亭、雕塑、景观、小品，室外健身设施、儿童乐园，安全标志等。②二次供水系统：包括变频水泵、普通水泵。③排水系统：污水泵站运行。④消防系统：包括消防设施、设备。⑤避雷系统：避雷设施。⑥公共照明：包括庭院灯运行、庭院灯维修养护、楼道灯运行、楼道灯维修养护、节日彩灯等。⑦弱电系统：包括楼宇对讲系统（可视）、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更、电子防盗门等。⑧升降系统：电梯。⑨水景（动力）。（6）其它：社会公共责任险、特色服务等。3、物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗？答：没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证，它是对企业规模和经营范围的规范，没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别，新设立的物业服务企业资质等级为三级，暂定期一年，由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的，一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费，三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以，二者之间没有必然的关联性。4、物业服务企业可以将小区绿化养护服务委托给其它公司吗？答：可以。物业服务企业可以将物业服务区域内的专项服务业务如保洁、绿化、设备维修等委托给专业性服务公司，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。在委托之后，物业服务企业和业主之间仍然是物业服务合同关系，物业服务企业和委托公司之间属于委托合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。5、物业服务企业能罚款吗？答：不能。罚款是一种行政处罚行为，物业服务企业不是行政主体，因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系，他们之间是一种平等的民事合同关系，所以物业服务企业不能对业主进行罚款，但如果业主确实违规，对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害，物业服务企业可以要求业主进行赔偿。6、什么是物业服务合同？为什么要签订物业服务合同？答：物业服务合同是物业服务企业与委托人签订的，物业服务企业接受委托提供物业服务，委托人支付物业服务费用的民事合同。按照《合同法》的规定，民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业服务活动中的权利、义务的法律依据。在物业服务活动中，物业服务合同的地位非常重要。合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护各方在物业服务活动中的合法权益举足轻重。目前，在物业服务活动中出现的许多纠纷，与合同的不规范具有很大关系。7、如何选聘物业服务企业？答：物业服务企业应当由建设单位或业主大会选聘。新建住宅项目的物业，依法由建设单位通过公开招投标或协议等方式选聘物业服务企业，建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同；业主大会成立后，由业主大会通过公开招投标、协议或业主大会议事规则中约定的方式选聘物业服务企业，由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。选择时要注意选择具有一定资质条件、管理规模较大和经营意识强、信誉良好的物业服务企业。8、怎样解聘物业服务企业？答：解聘物业服务企业一般是指在物业服务合同有效期内，业主大会单方终止物业服务合同的行为。应注意的是，业主大会决定解聘物业服务企业，必须是出现了合同约定的或法律、法规规定的解聘事由，并且履行了相关程序后方可解聘，否则，会产生不必要的纠纷，侵害业主或物业服务企业的合法权益。9、如何对物业服务企业进行投诉？答：对物业服务企业进行投诉是业主的权利，业主对物业服务企业不履行或不全面履行服务合同的内容的行为，可以采用电话、网络等方式向辖区行业主管部门进行投诉。但业主在投诉时，应首先弄清投诉的内容是不是物业服务企业服务的范围，其次要分清投诉的内容，是物业服务企业自身容易解决的一般性的服务问题还是比较严重的管理问题。如果是一般的服务问题，如楼道有时打扫得不干净，可直接向物业服务企业投诉；如果是比较严重的管理问题，如长期得不到解决的问题，业主可以向所在辖区行业主管部门进行投诉，由行业主管部门责令限期整改，有业委会的，也可以通过业委会向物业服务企业提出整改意见。10、怎样对物业服务企业进行监督？答：业主对物业服务企业进行监督的前提，是知晓《物业服务合同》的内容和物业费涵盖的物业服务内容及其标准，依此对物业服务企业履行合同及质价是否相符进行监督。对发现的物业服务企业的日常服务与合同不符或与物业收费价格不符的情况，及时向物业服务企业提出，通过友好协商，达到物业服务企业提供标准服务的目的，对物业服务企业违约不予整改的问题，可以向行业主管部门进行反映，对严重违约的行为，还可以通过诉讼途径，要求物业服务企业履行合同、采取补救措施，给业主造成损失的，还可以要求赔偿。11、物业服务企业可以用物业管理用房进行经营吗？答：经业主大会同意可以。物业管理用房是根据有关法律的规定，由开发商在小区建设时配置的，它的产权为小区全体产权人共有，物业服务企业只有使用权。如果物业管理用房比较宽裕，其多余部分经业主大会决定后，也可以用于经营，经营收入在扣除相关成本后，可用于小区内共用部位的维修、维护和支付业主委员会的工作经费。第二部分

服务收费1、物业服务收费办法及标准是怎样制定的？答：我市现行的《大庆市物业服务收费管理办法》（庆政发[2006]21号）和《大庆市住宅物业服务分等收费标准》（庆政办发[2006]63号）是2006年6月由市物业管理行政主管部门会同市价格主管部门提出，报市政府批准后开始执行的。收费标准是政府指导价。2、小区的物业费收费标准是怎样确定的？怎样才能知道小区物业费的收费标准？答：小区的收费标准是依据《大庆市住宅物业服务分等收费标准》，结合小区的实际情况，本着质价相符的原则，由合同当事人双方协商确定或由评估机构评估确定的。小区的收费标准及收费许可证应由物业服务企业在小区主出入口的公示栏和物业服务企业办公场所进行公示。物业服务企业没有公示的，业主、业主委员会可以督促其进行公示，区、市物业行政主管或价格主管部门也可以责令其公示。3、物业费都包括哪些内容？答：物业费分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护服务等五项（具体详见第一部分第二条“物业服务企业服务的范围及内容有哪些”）。凡物业服务企业提供的以上服务内容，均包括在物业费范围之内，不应另行收费。4、物业服务企业按什么时间收取物业费？答：物业服务企业可以按月、季、半年或一年计收，具体收费时间由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上的物业费。5、门厅、楼道灯的电费如何计收？答：这要视具体情况而定，如果门厅、楼道灯走的是公用电，则由物业服务企业负责从物业服务费中统一支付电费；如果门厅、楼道灯走的是业主自家的电，则电费应由业主自行支付，不计算在物业服务费当中，在核定物业费时，根据不同情况确定不同的收费标准。6、业主一年内大部分时间不在家居住，可以少交物业费吗？答：不可以。物业服务企业为业主提供的是公共服务，按建筑面积收取，业主是否在家居住、一年居住多长时间以及居住人数的多少，一般都不会对物业的公共服务造成影响，例如：物业服务企业提供的24小时公共秩序维护，不会因为业主是否在家居住以及居住人口的多少而减少，所以业主不能以此为由少交物业费。7、对物业服务企业服务不满意，可以拒交物业费吗？答：不可以。物业服务企业依据物业服务合同，提供了物业服务，业主就应交纳物业费。在合同履行过程中，任何业主不能以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务企业不到位”为由，而拒交物业费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主可以要求物业服务企业限期整改、采取补救措施或向业主委员会提出诉求等，但不能拒交物业费。如果业主认为物业服务企业的违约行为，给自己造成了损失，可以要求赔偿，交物业费和要求赔偿损失分别是两件事，双方协商不成的情况下，都可以到法院主张自己的权利。8、房屋买了没有住，要交物业费吗？答：要交物业费。因为，物业服务企业对小区提供的是一种公共性和整体性服务。物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止或减少，所以业主无论是否入住，只要办理了房屋交接手续，就应从房屋交接次月起缴纳物业费。9、小区内停车位、停车场物业服务企业可以收费吗？答：可以。物业服务企业可以依据业主大会的决定，对小区内的停车位、停车场进行收费。但应注意以下几个环节：（1）收费前物业服务企业应先到价格等相关主管部门办理收费许可和相关手续；（2）签订协议，明确双方的权利和义务。（3）经营收入归小区全体业主共有，由业主大会决定其使用用途。（4）应支付给物业服务企业必要的人工费和管理费。10、业主的水、电、气费由物业服务企业代收，物业服务企业可以加价或收取代收费吗？答：不可以。水、电、气供应部门是能源的供应者，应该负责自行到服务终端即业主家收取费用，并负责维修养护责任。如委托物业服务企业代收，物业服务企业可以代收，但物业服务企业可以向委托人收取一定的代收费用，不能向终端消费者收取任何代理费用，而且不负责水、电、气等专业维修养护责任。。11、业主可以查阅物业服务企业的收支情况吗？答：不可以。物业费的定价方式分为包干制和酬金制两种方式，对实行包干制收费方式的物业服务企业，只要物业服务企业按约定提供了服务，那么，盈利归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担，业主及业委会均无权查阅物业服务企业的财务账目；对实行酬金制收费的物业服务企业，物业服务企业要按合同约定收取规定的服务费用，而服务成本完全由业主承担，这种情况下，物业服务企业不但要定期向业主公示财务收支情况，而且还应接受业主的监督，如果业主对物业服务企业的收支情况有疑问，可以通过业主委员会聘请专业的会计师事务所进行审计，如果没有问题，所发生的相关费用由该业主承担。12、不交水、电费，物业服务企业有权停水、停电吗？答：分以下两种情况：（1）如果供水、供电部门与物业服务企业签订了委托合同，并且在合同中有明确规定的，物业服务企业可以按停水、停电规定的相应的程序办理，但不可随意停水、停电，否则将对由此产生的后果承担责任。（2）如果供水、供电部门与物业服务企业没有签订委托合同，或者签订了委托合同，并没有授予停水、停电权的，则物业服务企业无权停水、停电。13、我是后租的房子，前期租户欠的物业费物业服务企业让我交合理吗？答：不合理。前期租户所欠的物业费应由谁承担，应根据业主与租户的租赁合同来定，如果租赁合同约定由租户承担物业费的，物业服务企业应向租户收取，租户欠费时，业主应承担连带责任，物业服务企业可以向业主催缴，但不能向后任租户催缴。第三部分

业主、业主大会和业主委员会1、业主的权利、义务有哪些？答：业主的权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议。（3）提出制定和修改管理公约，业主大会议事规则的建议。（4）参加业主大会会议，行使投票权。（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权。（6）监督业主委员会的工作。（7）监督物业服务企业履行物业服务合同。（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。（9）监督物业共用部位、共用设备专项维修资金的管理和使用。（10）法律、法规规定的其他权利。业主的义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则。（2）遵守物业服务区域内物业共有部位和共用设备的使用、公共秩序和维护等方面的规章制度。（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。（5）按时交纳物业服务费用。（6）法律、法规规定的其他义务。2、业主的建议如何提出？答：在日常的物业服务工作中，业主如对物业服务企业或业主委员会有建议和想法，可以采取以下方式向业主委员会提出：（1）书面形式提出；（2）面对面提出；（3）打电话提出或发电子邮件等方式提出；（4）通过有关部门转告。3、没参加业主大会，会议决定对该业主有效吗？答：有效。业主大会在具备了合法成立的要件后，业主大会决议对全体业主具有法律约束力。4、什么是业主大会？答：业主大会是由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务的自治管理组织。5、业主大会怎么开？答：业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书交送每一位业主，无法送达的，应当在物业服务区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。6、业主大会的决定，怎样才有效？答：业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占有建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定业主大会规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。7、业主大会的职责有哪些？答：业主大会的职责主要有：（1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则。（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。（3）选聘、解聘物业服务企业。（4）决定专项维修资金使用，续筹方案并监督实施。（5）制定、修改物业服务区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度。（6）法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。8、什么是管理规约？答：管理规约（过去叫业主公约、业主规约）是业主大会依据有关物业管理的法律法规和政策，为加强对小区物业的管理，维护全体业主和使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用而制定，并经业主大会决定后实施的。业主规约对小区全体业主和物业使用人均有约束力，是小区的基本管理制度。9、什么是业主委员会？答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的日常执行机构。业主委员会负责业主大会决定的执行、实施，与物业服务企业签订物业服务合同并监督履行，负责小区业主有关具体事务的管理工作。10、业主委员会的职责有哪些？答：业主委员会履行下列职责：（1）召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。（4）监督管理规约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。11、如何成为业主委员会的委员？答：业主委员会委员应当是物业服务区域内的业主并由业主大会会议选举产生。业主委员会的委员应该符合以下几个条件：（1）具有完全民事行为能力。（2）遵守法律法规。（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁。（5）具有一定的组织能力和必要的工作时间。12、业主委员会委员资格在什么情况下自行终止？答：有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）丧失民事行为能力的；（3）依法被限制人身自由的；（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。13、在届期内如何更换业主委员会委员？答：业主委员会委员在届期内发生生病、辞请、不称职等情况，不适合继续担任业主委员会委员的，可由该委员本人提出或由小区内占总人数20%以上的业主联名提出，可以对该委员进行更换。一般有以下两种情况：A：《业主大会议事规则》或业主大会决定的业主委员会委员候补办法有相关规定的按相关规定办理。B：业主大会议事规则没有相关规定或没有制定业主委员会委员候补办法的，按以下程序办理：（1）业主委员会向辖区社区工作站和物业管理行政主管部门提出书面报告，写清更换理由和依据。（2）在小区内进行公告，听取业主的意见和建议。（3）召开业主委员会会议，商讨召开业主大会事宜。（4）在辖区社区工作站和物业管理行政主管部门的指导监督下召开业主大会临时会议，由业主大会做出更换的决定，重新补选出新的委员。（5）业主委员会将补选相关情况向辖区社区工作站和物业管理行政主部门备案。（6）在小区内公告。14、在届期内如何更换业主委员会主任？答：业主委员会主任在届期内因不称职（不称职必须由超过半数的业主委员会委员提出）或本人提出不再担任主任职务的，可以更换业主委员会主任，一般有以下两种情况：A：《业主大会议事规则》或业主大会决定的业主委员会委员候补办法有相关规定的按相关规定办理。B：业主大会议事规则没有相关规定或没有制定业主委员会委员候补办法的，按以下程序办理：（1）业主委员会向辖区街道办事处和乡镇人民政府、物业行政主管部门提出书面报告，写清更换理由和依据。（2）在小区内进行公告，听取业主的意见和建议。（3）在辖区社区工作站和物业管理行政主管部门的指导监督下召开业主委员会会议，由业主委员会重新选举出业主委员会主任。（4）业主委员会将改选相关情况向辖区社区工作站和物业管理行政主管部门备案。（5）在小区内公告。需要注意的是，更换业主委员会主任时，是否保留该人的委员资格，如果不保留还需按相关的规定办理。15、业主委员会任期内委员出现空缺怎么办？答：业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。16、业主委员会如何进行换届选举？答：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，可以由物业所在地的社区工作站的指导和监督下，组织换届选举工作。17、业主委员会能否从事经营活动？答：原则上业主委员会不得从事营利性经营活动，尤其是由于它没有进行工商登记，因此它不能从事与物业管理无关且与业主利益无关的经营活动。但是经业主大会授权，可以将业主大会决定的属于全体业主的设施设备等委托具有经营能力的独立法人进行经营或租赁。18、业主委员会的工作经费由谁承担？答：由全体业主共同承担或从共用部位经营收入中支付。19、业主委员会用房怎样解决？答：按照《关于黑龙江省实施<物业管理条例>的几点意见的通知》（黑建房[2004]17号）的规定，开发建设单位应按一定比例为新建项目配备物业管理用房，其中10—15%用于业主委员会办公用房。业主委员会办公用房发生的水、电、气等费用由全体业主共同承担。20、不交物业费能否成为业委会成员？答：不能。业委会成员的要求之一，就是要模范地履行业主义务，而交纳物业费正是业主应尽的义务，不交物业费就是不履行业主义务，更谈不上模范履行业主义务，所以该业主不能成为业委会成员。21、交物业费的业主和不交物业费的业主在行使业主权利时有区别吗？答：有。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。由此，不交费的业主和违规业主，在行使业主权利时是应受到限制的，但限制到什么程度，应在管理规约和业主大会议事规则中加以规定。第四部分

房屋维修1、什么是住宅专项维修资金？答：住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2、住宅专项维修资金管理原则和使用原则？答：维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。维修资金的使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。3、什么情况下可以启动住宅专项维修资金？答：根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后可以申请启动维修资金。启用过程中，必须满足两个必要条件：第一，相关业主已经足额归集维修资金；第二，占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二（双三分之二）以上业主同意使用维修资金。4、住宅专项维修资金申请使用程序如何规定？答：按照《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，结合我市实际情况，维修资金的申请使用程序如下：（1）业主委员会、业主委员会委托的物业服务企业作为资金申请的主体，需针对资金使用范围内的住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造等事项提交住宅专项维修资金使用申请（没有业主委员会或物业服务企业的，可由相关业主提交住宅专项维修资金使用申请）。（2）大庆市住房维修资金管理中心对现场进行核定，并对资金归集情况进行审核。资金未足额归集的，予以退回，并由业主委员会及时催缴；资金足额归集的，由具有资质的概算编制单位编制项目概算。（3）大庆市住房维修资金管理中心根据项目概算出具资金分摊表，并交由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业征询资金使用范围内的业主签字同意。（4）未征得双三分之二以上业主签字同意的，住宅专项维修资金不得启用；征得双三分之二以上业主签字同意的，由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业作为项目发包人择优预选承包人，报住房维修资金管理中心备案审核通过后，与承包人签订施工合同。（5）业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业负责项目施工进度、质量、安全的日常管理。大庆市住房维修资金管理中心支付最高30%的项目预付款并对资金使用进行监管。（6）施工完毕后，由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业及相关业主代表进行竣工质量验收，由承包人编制项目结算报具有资质的中介审核机构进行造价审核。（7）大庆市住房维修资金管理中心依据施工合同的约定，扣除预付款及足额预留质量保证金后，余款全额拨付。质保期过后，无质量问题的，质量保证金一次付清。5、住宅专项维修资金如何续交？答：根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市维修资金主管部门会同同级财政部门制定。6、房屋在保修期内出了问题，由谁负责？答：在购房保修期内房屋出现质量问题，应由开发商负责。在购房保修期内房屋出现问题，开发商不负责维修的两种情况：（1）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（2）不可抗力造成的质量缺陷。7、房屋漏雨应找谁？答：如果房屋在保修期内和保修范围内，并且是由房屋本身的质量原因导致的漏雨，应当由开发商负责。如果房屋使用已超过保修期，业主缴纳了专项维修资金，那么房屋大修、中修的费用应当从专项维修资金中支付。8、在什么情况下业主承担维修责任？答：自用部位超过质保期的或业主、物业使用人如果在房屋验收后自行添置、改动设备、设施所引起的维修，由业主或物业使用人自行承担维修责任。9、哪些维修应由业主自己负责？答：房屋自用部位和设施发生的维修由业主自己负责，包括业主自用的门窗、卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、露台及室内墙面等部位发生的维修。业主自用部位维修，可向物业服务企业提请有偿服务。10、物业服务企业都负责哪些维修？答：物业服务企业负责共用部位、共用设施设备的日常保养维修和突然损坏引起的小修，包括：外墙面（面砖、涂料）的修补，危险构件的临时加固维修，落水管散水坡破损，屋顶防水层有气臌、破裂，屋面漏雨，楼道门窗玻璃、五金配件更换、油漆，墙面、地面修补，扶手松动加固、油漆，单元门开关不灵活及冻胀引起的变形等，一般共用部位损坏面积1平方米以内的由物业服务企业维修。11、开发商不尽房屋维修义务，拖过质保期怎么办？答：开发商对交付使用的房屋，按照不同部位承担不同期限的质保责任是法律规定和买卖合同约定的，如果问题发生在质保期内，而开发商又怠于履行维修义务，只要业主能够证明问题发生在质保期内，且已向开发商提出保修，那么开发商的责任不能因时间的流逝而消灭，包括质保期内未维修好的，虽然质保期已过，但开发商仍要承担质保责任。12、房屋漏雨，开发商始终未修好，现五年质保期已过，可否申请维修资金？答：不可以。《住宅专项维修资金管理办法》规定，依法应由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设备设施维修、更新和改造费用，不得从住宅专项维修资金中列支。开发商房屋漏雨没有修好，就谈不到过质保期，开发商对未修好或维修后未超过5年又漏雨的部位，仍应承担质保责任，业主不用使用维修资金。13、楼上下水管堵塞，一楼不让维修怎么办？答：如果楼上的下水管线通过一楼，且检查孔在一楼，一楼业主必须协助维修，否则，造成损失应负责赔偿。楼上业主在与之协商不成的情况下，可以采取法律途径解决问题。第五部分

房屋装修1、房屋装修要到辖区物业服务企业登记吗？答：要登记。装修人在房屋装饰装修开工前，应向所在小区的物业服务企业申报登记，物业服务企业应一次性告知申报要件及注意事项。经物业服务企业同意后，方可实施装修。如不涉及改变住宅外立面、拆改结构、改变供热、燃气管道等事宜，物业服务企业应当二日内给装修人以是否同意其进行装饰装修的明确答复；如涉及到上述事宜，需提交有关部门审批文件，方可同意装饰装修。2、房屋装修要签订协议吗？答：要。在物业服务企业同意装修人的装饰装修申请后，装修人应同物业服务企业签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》约定各自的权利和义务。3、装修应交装修垃圾清运费吗？答：装修垃圾是因为室内装饰装修而产生的建筑垃圾，要按相关规定清运到指定地点，与日常生活垃圾清运是不同的服务项目。装修时如果住户自己清运，物业服务企业不收此项费用。如果由物业服务企业清运，物业服务企业可以按照相关的规定或装修协议收取费用，目前，装修垃圾清运费收费标准为2元/平方米。4、装修时能改变房屋结构吗？答：由于房屋结构关系到整栋建筑物的安全使用，与每一个业主的利益都紧密相关，所以业主在装修房屋的过程中，不得擅自改变房屋结构和配套设施。如确需改变，应由具有相应资质的设计部门或原规划设计部门出具设计方案，并按方案改变房屋结构。对于业主擅自改变房屋结构的行为和造成的损失，物业服务企业有权要求业主进行恢复原状，如业主拒不恢复也无法提供相关审批部门的准予证明，可向辖区房产监察部门反映，请求依法处理。5、装修时业主可以自己找装修公司吗？答：可以。装修人在装修时必须聘请具有正规装修资质的公司，并及时同装修公司签订书面合同，约定双方的权利和义务。装修人应在签订装修合同后持装修合同复印件到物业服务企业备案。6、装修时需要停水、电、气应找谁？答：应找水、电、气的供应部门，由他们安排专业人员进行处理。如果装修人私自处理，产生的后果由装修人承担责任。7、装修造成的楼层间漏水由谁承担责任？答：装修造成的楼层间漏水由装修人承担责任。所以，装修时有两个环节必须注意：（1）厨房、卫生间的防水层不得擅自破坏或将无防水设计的房间、阳台等改为厨房、卫生间；（2）如果必须改动，装修人要与装修公司签好协议，明确质量要求，一旦出现漏水，造成经济损失，装修人可找装修公司索赔。8、装修造成的水、电、气、暖供应不正常由谁承担责任？答：装修时由于业主擅自改动水、电、气、暖等管线、线路，造成的装修人或相邻业主使用不便或经济损失的，由装修人承担责任。9、物业服务企业能收取装修保证金和装修管理费吗？答：装修保证金主要是用于对装修人及装修企业的一种约束，保障业主在装修期间按规定或约定装修，不出现损坏共用部位和共用设施以及乱扔、乱放等违规行为，影响其他业主正常生活。物业服务企业可以按《装修协议》中规定的内容和程序，收取保证金和管理费；如果《装修协议》中没有约定收取装修保证金的内容，物业服务企业不能向业主收取装修保证金。10、装修时应该接受物业服务企业的检查吗？答：应该。按照装修人与物业服务企业签订的装修协议的约定，物业服务企业应定期派人到装修现场进行检查，以保证装修人能够按照约定进行装修，一旦发现装修人没有按照约定进行装修，也可及时制止，防止装修后再纠正。所以，物业服务企业到装修现场检查是按装修协议行使自己的权利，而装修人接受物业服务企业的检查是履行自己的义务。11、业主装修时，将下水管线的检查孔堵塞，导致不能维修怎么办？答：检查孔是用于物业检查维修下水管线的，业主在装修时不能封闭，如因业主封闭检查孔，导致物业不能维修，业主应自行拆除，由此导致他人损失的，还应负责赔偿。第六部分

共用部位、共用设施1、房屋的共用部位都包括哪些？答：是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、配电间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙壁面等部位。2、房屋的共用设备都包括哪些？答：是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、配电系统、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。3、小区的共用部位、共用设施都包括哪些？答：是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窨井、化粪池、垃圾箱（房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。4、使用小区共用部位的收益应归谁？答：归全体业主。如果物业服务企业对屋顶的广告、共用建筑的出租等作了联系、管理等工作，可以得到相应的报酬。物业服务企业、业主委员会、业主如果未经业主大会同意，擅自利用小区公共部位进行经营，应承担侵权责任、接受行政处罚，其收益用于物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。5、业主能否将共用部位占为已用或堆放杂物？答：不能。共用部位的所有权为全体业主共有，因此全体业主都有义务维护共用部位的整洁完好。每一个业主在使用共用部位时要考虑其他业主的合法使用，不能损害其他业主的合法权益，尤其是占用、堵塞消防通道、消防连廊等共用部位。在共用部位堆放杂物和垃圾，妨碍了其他业主的使用，是一种不当行为。物业服务企业在接到业主投诉或发现问题后，应要求业主清理杂物、恢复原状。如果因为乱堆杂物对他人造成伤害的，业主还要承担相应的民事责任。6、业主安装太阳能热水器，物业服务企业能管吗？答：由于楼顶的使用权归所有业主共同所有，太阳能热水器的电源、水管通道，使用的是业主的共用设施，所以业主不可私自随意安装太阳能热水器。如果业主要安装，应遵循管理规约的规定，管理规约明确规定禁止安装的，业主则不能安装，管理规约规定可以安装的，安装的业主也要征求相邻业主的同意，待相邻业主同意后方可安装。安装后产生的对共用部位和共用设施的损害和产生的其它损害由安装业主承担相应的责任。物业服务企业对共用部位、共用设施的管理和小区环境的整体性、统一性负有管理责任，所以，物业服务企业可以对业主在楼顶或其它共用部位安装太阳能的行为进行管理。7、小区内的专用共用设施维修由谁监管？答：小区内的供水、供电、供气等设施由产权单位负责维修，维修时物业服务企业要进行监管。维修如需动土作业，物业服务企业应派专人在施工现场，确定动土范围，确定地表面绿化植被、步道板的移动，维修时要在施工现场设置安全标志和安全警戒线，并采取必要的安全措施。施工方应及时将维修后现场恢复到原样。8、小区内的健身休闲设施由谁负责维修？答：小区内的健身休闲设施由物业服务企业负责维修。物业服务企业在日常的工作中，要定期、定点对这些设施进行检查，并有检查记录。发现问题及时处理，以保证设施的使用安全。9、业主可以私自在窗外设置吊篮（筐）存放物品吗？答：不可以。外墙面属于业主的共用部位，不可私自使用。在窗外设置吊篮（筐）存放物品，不但侵害了其他业主的权益，而且如发生坠落造成他人人身损害的，相关业主要承担法律责任。对此，管理规约应有明确规定。10、业主可以随意安装防盗网吗？答：原则上不可以。管理规约应对此做出明确规定，如果没有明确规定，业主安装防盗网只能在不超出外墙立面的情况下安装。如果超出外墙立面，过宽、过大的随意安装，物业服务企业有权要求其整改，物业服务企业有维护小区环境整体性和统一性的权利，此外，由于安装护栏等给相邻业主造成安全隐患的，应予整改。11、小区里没有室内活动场所怎么办？答：小区内的室内活动场所是由开发建设单位在开发建设物业时配备的，我市部分老小区通过老区改造等工程建设了一些室内活动场所。小区建成后如果没有室内活动场所，业主可以向原建设单位或政府部门争取资金，在规划许可后进行补建或改建。12、共用设施损坏，谁来承担责任？答：（1）由人为因素造成的共用设施损坏，应由责任人承担维修费用；（2）物业服务区域内水、电、气、热等共用设施的维修由专业管理部门维修管理；（3）物业服务内容范围内共用部位、共用设施设备损坏的，小修由物业服务企业负责维修，保修期满前的维修由开发建设单位负责维修，保修期满后的大修、更新等从住宅专项维修资金中按比例向业主分摊。（4）住宅楼内的共用部位和共用设施设备的大修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例从住宅专项维修资金中分摊。（5）在一栋住宅内，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的大修费，由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积比例从住宅专项维修资金中分摊；专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的大修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例从住宅专项维修资金中分摊。13、小区停车位不够用，没地方停车，是不是物业服务不到位？答：不是。小区停车位是按规划设计建造的，停车位不够用不是物业能够解决的问题，更不是物业服务不到位的问题。如果业主拟将绿地或其他场地改造为停车位，要经业主大会讨论通过，由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意，并经规划等部门许可后方可实施，且费用由全体业主共同承担。14、停水、停电、停暖、停气等应由谁负责通知？答：应当由相关专业管理单位负责通知。在此问题上，物业服务企业与业主一样，均是消费者和终端用户，物业服务企业往往也不知道停供原因等，根据《物业管理条例》的规定，上述部门的服务应到终端消费者，故上述单位有义务向终端用户示明停供原因、时间等业主亟待知晓的问题。15、下水管堵塞，一楼业主可否自行关水？答：不可以。供水管线和阀门虽在一楼业主家的室内，但其是共用的供水设施，不经供水部门同意，任何业主均无权动用，更不能擅自关闭。此外，相邻关系的处理，应本着有利生产方便生活的原则，互谅互让协商解决，不能采取非法手段，否则，造成他人损失的，应负责赔偿。16、楼上擅自变更烟道，影响楼下排烟怎么办？答：烟道系公共设施，任何人不得擅自改变，否则，影响他人正常生活的，应负责恢复原状，拒绝恢复的，受害人可以起诉到法院，通过法律途径解决问题。

第七部分

环境秩序1、小区内摆摊设点、叫喊叫卖行为由谁来管？答：物业服务企业对小区公共区域秩序有维护的责任。物业服务企业应每天定时、定点、定路线进行巡逻检查，发现摆摊、设点、叫喊叫卖的要及时劝阻、制止，如行为人不听劝阻，物业服务企业应及时呈报城管执法部门处理。2、小区内私搭乱建谁来负责管理？答：物业服务企业应对小区内环境进行检查，发现有私搭乱建的应及时劝阻，劝阻不了要及时向辖区城管部门呈报，由城管执法部门处理。3、可以改变房屋设计的使用用途吗？答：不可以。房屋在设计时，考虑了房屋的属性（用途），是按照属性对共用设施、设备来进行设计的。一旦改变了房屋的设计使用用途，不但影响到自身而且还会影响到相邻住户的房屋正常使用功能和安全。4、住宅、车库可以改为经营用房吗？如果要进行经营要办理哪些手续？答：原则上不可以。如果业主要将住宅、车库改为营业用房，要首先征得相邻业主的书面签字同意，待全体相邻业主签字同意后，方可办理营业执照。如果未经全体相邻业主的同意，就办理了营业执照，其他业主可以向有关主管部门举报、投诉。5、小区内的经营商户噪音、排烟扰民怎么办？答：如遇到经营商户噪音排烟扰民的问题，相关业主可以向环境保护部门反映投诉。如噪音排烟超标，由环境保护部门责令其进行整改。6、绿地内可以种菜吗？答：不可以。小区内绿地属全体业主共有，是为了小区的整体环境而规划设计的。任何业主不得改变用途，如拟进行花卉、果树的栽植和认养，应经相关业主的同意。绿地的日常管理由物业服务企业负责，对绿地内小开荒和其它破坏绿地的行为，物业服务企业应及时制止，制止不了的，应报城管执法部门依法制止。7、买房时开发商赠送的房前用地业主可以随意使用吗？答：原则上不可以，但如果规划设计为业主自用部位的，又在买卖合同中明确约定为业主自有部位的，应按规划用途使用。不得改变用途私搭滥建，对此，物业服务企业在小区管理中，也要将业主的房前用地纳入管理。管理规约没有规定的，应将其纳入。8、小区内停车秩序由谁负责管理？答：由物业服务企业负责管理。物业服务企业要根据小区场地、道路的实际情况，在留足消防通道的情况下，尽量多的设置临时停车位，停车位的标线要清晰。由于停车位紧张，产生矛盾的，物业服务企业要与业主委员会协商，共同想办法解决。9、饲养宠物扰民怎么办？答：关于宠物扰民现象，相关业主可以找业主委员会进行调解，调解不成或没有业委会的，业主可以向辖区社区工作站或公安部门反映，由其进行处理。业主大会在制定管理规约时，应明确约定业主饲养宠物行为。10、小区内进车损坏绿地、步道板等，由谁承担责任？答：机动车辆出入住宅小区，由物业服务企业进行管理。当发生人为损坏绿地、步道板以及其它公用设施时，由责任人承担责任，业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。11、小区监控设施由谁负责维修？答：由物业服务企业进行维修。物业服务企业负责小区监控设施的管理使用，物业服务企业日常应加强对小区监控设施的检查、养护，发现问题及时处理，保证其正常使用功能。

第八部分

人身、财产安全1、业主停放在小区内的车被损坏谁来负责？答：物业服务企业对小区管理依据的是《物业服务合同》。如果《物业服务合同》中没有约定或物业服务企业与车主没有签订车辆看管协议，则物业服务企业不承担责任，车辆损坏由行为人承担责任。2、业主停放在小区内的车丢失，物业服务企业应承担责任吗？答：如果物业服务企业与车主没有签订车辆看管协议，业主车辆丢失，物业服务企业没有责任。但物业服务企业有义务提供小区巡逻、监控录像等情况，配合警方破案。3、业主家财产被盗，物业服务企业应承担责任吗？答：物业服务企业负责住宅小区公共秩序维护和协助相关部门做好治安管理工作，对业主的私人财产没有看管的义务。如果物业服务企业没有与业主签订有关财产方面的协议或《物业服务合同》中没有约定此事项，物业服务企业不承担业主丢失财物的责任。4、业主在小区内受到歹徒的伤害，物业服务企业应承担责任吗？答：物业服务企业依据《物业服务合同》的内容约定，进行小区的秩序维护，这种秩序维护是公共性的，不包含对业主个人人身的保护，在按标准和合同约定提供公共秩序维护服务的情况下，物业服务企业不承担业主人身伤害的责任。5、因小区内施工造成业主的人身伤害，由谁承担责任？答：施工单位在小区内进行挖坑、挖沟等施工，由此造成业主的人身伤害，由施工单位承担责任。6、业主掉进窨井摔伤，物业服务企业应承担责任吗？答：物业服务企业负责小区内共用设施的管理和维护。如果窨井属于物业服务企业维护和管理的范围，物业服务企业没尽到管理和维护的责任，致使业主受到伤害，物业服务企业要承担责任。7、高空抛物造成的人身伤害，由谁承担责任？答：楼上住户向楼外扔东西或高空室外置物不慎坠落，造成他人伤害，由行为人承担责任。如果找不到行为人，则由有可能发生此种行为的楼上业主共同承担责任。楼上业主能证明自己没有责任的除外。8、楼上住户跑水给楼下住户造成的损失由谁承担责任？答：由于楼上住户使用不当造成跑水给楼下的住户造成的损失，由楼上住户承担责任。9、室内供暖管线爆裂跑水造成的损失由谁承担责任？答：室内供暖管线为业主的自用部分，质保期是两年，质保期内出现问题，由开发商承担责任，质保期后出现问题，由业主自行承担责任。如果业主在装修时，改变了原设计的供暖管线，则由业主自行承担责任。第九部分

不属于物业服务企业日常服务的内容（一）在小区里面，以下这些内容不属于物业服务企业管理和服务的范围，如存在问题请向相关单位或部门反映。1、供水设施：供水管线及附属设施。2、供电设施：供电线路及附属设施。3、供暖设施：供暖管线及附属设施。4、燃气设施：燃气管线及附属设施。5、有线电视、电话、网络：线路及设施。（二）在小区里面，以下这些内容不属于物业服务企业日常服务的范围，如存在问题需启动专项维修资金解决。1、住宅房屋：共用部位中修及以上维修。2、共用部位：中修及以上维修。3、共用设施：中修及以上维修和更新改造。

现代社会是一个崇尚知识和文明的社会。知识和文明不但推动了社会的进步和发展，而且也提高了每一个人的素质和修养。“不妨碍他人”这一现代社会交往行为的基本原则，已经得到了人们的普遍认可。

寄

语

业

主开篇

大家常说“没有规矩，不成方圆”。在住宅小区物业管理方面，有许多的管理规定，这些规定，一般人不一定记得住，有些事情也不是只靠规定所能达到的。您是懂文明、素质高、有修养、通情达理、善解人意的人，以下提到的这些在日常生活中经常遇到的事儿，你看这样做是不是觉得更合适一些，比如：用水

室内的供水管线和阀门，一般不要随意改动和开关，使用水龙头时要养成随用随关的好习惯。家中无人时，要检查水龙头是否关好，防止跑水现象发生。排水

下水堵是最闹心的事了，虽然维修人员能帮您及时疏通，但带来的麻烦还是要自己承受的。所以，使用时一定要注意。厨房的洗菜盆排水口上方要有水篦子，洗菜时把菜叶随手清理到垃圾袋里；卫生间的浴盆、地漏要注意不要掉进东西；手纸、卫生巾用后扔进废纸篓，不要扔进坐便，以免堵塞。采暖

冬季采暖是东北人最关心的大事，所以，维护采暖系统的正常运行是住户和供暖单位共同的责任。不要私自拆改采暖设施，否则容易引起供暖工艺流程变化，影响供暖。顶层住户在送采暖时，要积极配合放空，好让各家都共同热起来。燃气

使用燃气最重要的是注意安全，所以，在这里要多说几句：燃气管道和阀门，千万不要随意改动，更不要私接管线阀门。要经常看一看胶管是否老化变质，如果老化变质要及时更换。检查胶管、开关、阀是否漏时，要用肥皂水，千万不要用明火。使用燃气时不要离人，最好不要做其它的事，要养成人走火灭的习惯。由于点着火、人不在而发生的事故实在是太多了，千万不要麻痹大意。如果一旦发现室内燃气味大，一定要冷静，不要慌张，千万不要开灯、点火，不要在室内打电话，而要快速打开门窗进行通风，关闭燃气阀门，然后到室外打报修电话。家中无人时要将室内的燃气阀门关好。用电

家里电器发生故障时，如果你不是专业人士，最好不要擅动，请及时拨打报修电话，让专业维修人员来处理。住宅楼的供暖、燃气供应都能满足需要，一般就不要使用电炉子、电暖气等，使用电熨斗、电褥子等电器时不要离人，用后马上拔掉电源。家长要教育小孩子不要触摸电源、插座，家里的用电一定要规范，不要乱拉乱接，以免发生意外。室内及楼道的配电盘（箱）等属于供电系统，非专业人员不要动。室内线路如需更换，应找专业人员配线和施工，以确保安全。家里没有人时，最好把不用的电源线插头拔下来，关闭插座开关，以免家里没人发生意外。环境卫生

每天产生的生活垃圾要用袋装好，最好在早上上班时随