2025年房地产经纪人之房地产交易制度政策题库检测试卷(A卷)及参考答案

2025年房地产经纪人之房地产交易制度政策题库检测试卷(A卷)及参考答案一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题只有1个正确选项）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列登记类型中，属于本登记的是（）。A.预告登记B.异议登记C.更正登记D.查封登记2.某购房人签订商品房买卖合同后办理了预告登记，若自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日3.甲开发商拟预售商品房，其已取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，但尚未完成建设工程投资的25%。根据《城市房地产管理法》，甲开发商还需满足（）方可预售。A.已确定施工进度和竣工交付日期B.已办理预售商品房备案C.已落实前期物业服务企业D.已完成房屋面积实测4.存量房买卖双方签订合同后，按照《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构应督促双方（）。A.立即办理产权转移登记B.通过监管账户划转交易资金C.到公证处办理合同公证D.向税务部门申报纳税5.2025年，居民个人转让家庭唯一住房且持有满5年，根据现行税收政策，可免征（）。A.增值税B.个人所得税C.契税D.土地增值税6.某城市限购政策规定，非户籍居民需连续缴纳60个月社保方可购房。张某为非户籍居民，2020年1月至2024年12月正常缴纳社保，2025年1月因换工作断缴1个月，2025年2月起重新缴纳。张某最早可购房的时间是（）。A.2025年7月B.2026年2月C.2026年7月D.无资格购房7.甲将房屋抵押给乙并办理登记，后又抵押给丙但未登记。若甲无法清偿债务，优先受偿的是（）。A.乙B.丙C.按债权比例受偿D.乙和丙协商确定8.房屋租赁合同约定租赁期限为5年，根据《民法典》，该合同（）。A.必须采用书面形式B.可以口头约定C.自备案后生效D.租赁期超过20年部分无效9.房地产经纪机构接受委托后，下列行为中符合规定的是（）。A.代收客户购房定金并保管至过户B.以机构名义与买方签订包销合同C.向买方推荐合作的贷款银行D.隐瞒卖方房屋存在抵押的事实10.利害关系人申请异议登记后，若未在（）内提起诉讼，异议登记失效。A.10日B.15日C.30日D.60日11.计算土地增值税时，下列可扣除的项目是（）。A.购房时缴纳的契税B.房地产开发企业的管理费用C.转让环节缴纳的增值税D.超过贷款期限的利息12.设立居住权的房屋，下列表述正确的是（）。A.居住权自合同签订时设立B.居住权不得转让、继承C.居住权期限最长20年D.设立居住权的房屋可自由抵押13.共有产权住房购房人取得不动产权证满（）年方可按市场价格转让。A.3B.5C.7D.1014.父母将名下唯一住房赠与子女，子女需缴纳的税费是（）。A.增值税（满2年免征）B.个人所得税（直系亲属免征）C.契税（3%-5%税率）D.土地增值税（赠与免征）15.某房屋被依法征收，征收部门应补偿的内容不包括（）。A.被征收房屋价值B.因征收造成的搬迁费用C.被征收房屋内的家具损失D.因征收造成的停产停业损失16.房地产广告中，允许出现的表述是（）。A.“学区房，对口XX重点小学”B.“投资回报率年15%，稳赚不赔”C.“距地铁口800米（实测距离）”D.“本项目五证齐全，预售许可证号XXX”17.物业服务合同终止后，原物业服务企业未退出小区并继续提供服务，业主（）。A.无需支付物业费B.按原合同标准支付物业费C.按市场价支付物业费D.支付50%物业费18.关于宅基地使用权流转，下列说法正确的是（）。A.可转让给本集体经济组织成员B.可抵押给商业银行C.可赠与城镇居民D.可通过遗嘱继承给城市子女19.同一房屋向多个债权人抵押，均办理登记的，清偿顺序为（）。A.按债权比例清偿B.按抵押合同签订时间先后C.按登记的先后顺序D.按债权数额大小20.房屋租赁合同未约定租赁期限，视为（）。A.不定期租赁，双方可随时解除B.租赁期限为20年C.租赁期限为5年D.合同无效二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有2个或2个以上正确选项，错选、漏选均不得分）21.下列主体中，可查询不动产登记资料的有（）。A.不动产权利人B.利害关系人（提供证明材料）C.律师（持法院调查令）D.房地产经纪机构（受权利人委托）22.商品房现售需满足的条件包括（）。A.已通过竣工验收B.供水、供电等配套设施具备交付使用条件C.物业管理方案已落实D.已取得不动产权证书（大产证）23.存量房交易资金监管可采用的方式有（）。A.房地产经纪机构监管B.银行监管C.交易保证机构监管D.买卖双方自行监管24.房地产经纪服务合同应明确的内容包括（）。A.服务项目、内容、标准B.佣金数额及支付方式C.双方权利义务D.违约责任25.下列情形中，可免征契税的有（）。A.婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属B.法定继承人通过继承承受房屋C.事业单位承受房屋用于办公D.个人购买90平方米以下家庭唯一住房26.房屋征收补偿方式包括（）。A.货币补偿B.产权调换C.异地安置D.回迁安置27.居住权的法律特征包括（）。A.用益物权B.无偿设立（当事人另有约定除外）C.不得出租（当事人另有约定除外）D.随房屋所有权转让自动消灭28.下列房屋租赁合同无效的情形有（）。A.出租房屋未取得建设工程规划许可证B.租赁期限超过20年C.出租人无处分权且未取得追认D.租赁用途违反法律强制性规定29.下列财产不得抵押的有（）。A.权属有争议的房屋B.已依法公告列入征收范围的房屋C.学校的教学楼D.农村宅基地上的房屋（本集体经济组织成员之间转让除外）30.房地产广告合法要求包括（）。A.明示开发企业名称B.涉及价格的需明示有效期限C.不得含有升值或投资回报承诺D.不得使用“国家级”“最高级”等用语三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）31.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）32.商品房预售合同签订后，开发商应在30日内向房产管理部门和土地管理部门办理备案。（）33.存量房网签合同是房屋买卖合同的法定形式，未网签则合同无效。（）34.契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。（）35.限购政策仅限制购买新建商品房，不限制存量房。（）36.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权无需一并抵押。（）37.房屋租赁合同未办理登记备案的，不影响合同效力。（）38.房地产经纪机构可以接受委托代收代付交易资金，但需与银行签订监管协议。（）39.异议登记期间，不动产登记簿上的权利人处分不动产的，登记机构应不予办理。（）40.土地增值税对所有转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的行为征收。（）四、案例分析题（共2题，每题20分，共40分）案例一：2025年3月，甲房地产开发公司未取得商品房预售许可证，与购房人李某签订《商品房认购书》，约定李某支付5万元定金，待取得预售许可证后签订正式合同。2025年5月，甲公司取得预售许可证，但因房价上涨，要求李某按新价格签订合同。李某拒绝，要求甲公司双倍返还定金并赔偿损失。问题：（1）甲公司与李某签订的《商品房认购书》是否有效？说明理由。（2）李某要求双倍返还定金是否合法？说明理由。（3）若甲公司一直未取得预售许可证，李某可主张哪些权利？案例二：2024年10月，张某与妻子王某共同购买一套房屋，登记在张某名下。2025年2月，张某未经王某同意，通过某房地产经纪机构与赵某签订房屋买卖合同，约定赵某支付首付后办理过户。王某得知后反对出售，拒绝配合办理手续。赵某起诉至法院，要求继续履行合同。问题：（1）张某与赵某签订的买卖合同是否有效？说明理由。（2）赵某能否取得房屋所有权？说明理由。（3）房地产经纪机构在本案中是否存在过错？应承担何种责任？参考答案一、单项选择题1.C（更正登记属于本登记，其他为特殊登记）2.C（预告登记失效期限为能够登记之日起90日）3.A（预售需满足投入开发建设资金达工程建设总投资25%以上，且确定施工进度和竣工交付日期）4.B（经纪机构应督促资金监管）5.B（满五唯一免征个人所得税）6.C（断缴后需重新连续缴纳60个月，2025年2月至2026年7月共18个月，累计60个月需到2026年7月）7.A（已登记抵押权优先于未登记）8.A（租赁期限6个月以上需书面形式）9.C（推荐合作银行不违规）10.B（异议登记后15日内未起诉则失效）11.A（契税可作为扣除项目）12.B（居住权不得转让、继承）13.B（共有产权住房满5年可转让）14.C（赠与需缴纳契税）15.C（家具损失不在征收补偿范围）16.D（五证齐全可明示）17.B（原合同标准支付）18.A（宅基地可转让给本集体经济组织成员）19.C（登记先后顺序优先）20.A（不定期租赁可随时解除）二、多项选择题21.ABC（经纪机构不可直接查询）22.ABCD（现售需四条件：验收、配套、物业、大产证）23.BCD（经纪机构不得监管资金）24.ABCD（经纪合同必备内容）25.ABC（D项为减征非免征）26.AB（补偿方式为货币或产权调换）27.ABC（居住权不随所有权转让消灭）28.AD（B项超20年部分无效，C项可能有效）29.ABC（D项本集体成员可抵押）30.ABCD（广告法全部要求）三、判断题31.√（预告登记限制处分效力）32.√（预售合同需30日内备案）33.×（网签非合同生效要件）34.√（契税义务发生时间为合同签订日）35.×（限购范围包括新建、存量房）36.×（房随地走，须一并抵押）37.√（备案不影响合同效力）38.×（经纪机构不得代收代付）39.×（异议登记不阻却处分，仅提示风险）40.×（需取得增值收入的转让行为）四、案例分析题案例一：（1）有效。《商品房认购书》为预约合同，不以取得预售许可证为生效要件（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条）。（2）合法。甲公司取得预售许可证后拒