2026年房地产估价师房地产市场调研试卷（含答案及解析）

2026年房地产估价师房地产市场调研试卷（含答案及解析）2026年房地产估价师执业资格考试房地产市场调研试卷满分100分，考试时长150分钟一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据2025年住建部发布的《房地产市场调研工作导则（修订版）》，房地产市场调研的核心首要目标是（）A.为房地产开发企业获取超额收益提供决策支撑B.精准研判市场供需均衡水平，服务房地产市场平稳健康发展调控C.全面统计辖区内房地产项目总货值，为土地财政增收提供数据依据D.逐户摸排辖区内居民住房套数，为房产税开征提供基础台账2.某估价机构受属地住建部门委托开展保障性租赁住房年度运营效果调研，下列指标中不属于本次调研核心统计范畴的是（）A.保障性租赁住房的户型面积分布与新市民职住匹配度B.保障性租赁住房的租金水平占同地段商品住房租金的比例C.保障性租赁住房项目的开发建设单位股权结构D.保障性租赁住房的年度申请准入合规率与入住率3.调研人员针对某头部房企待入市的改善型商品住宅项目开展客群深度访谈，通过预调研发现受访客群的回答一致性达到92%，该指标反映的是调研问卷的（）A.信度B.效度C.区分度D.难度4.调研人员拟对全市2021-2025年入市的商品住宅项目开展去化周期抽样调研，要求覆盖不同区位、不同价位、不同物业类型的全部项目分层选取样本，且每个样本单元被抽中的概率完全相等，该抽样方法属于（）A.便利抽样B.判断抽样C.分层随机抽样D.滚雪球抽样5.某城市更新片区调研团队开展核心区老旧街区改造的前期市场研判，下列参数中不属于片区改造可行性测算必须采集的基础数据是（）A.片区现有存量建筑的房龄、容积率、产权归属占比B.片区3公里范围内就业岗位总量、通勤平均时长C.片区现状年人均消费支出中商业服务类占比D.片区外围高速公路过境车辆的日均通行量6.某二线城市2025年末普通商品住宅存量面积为1280万㎡，过去12个月月均商品住宅销售面积为96万㎡，按照行业通用标准测算，该城市普通商品住宅去化周期为（）A.10.2个月B.13.3个月C.15.7个月D.18.1个月7.根据房地产市场运行预警分级标准，当某城市商品住宅去化周期连续6个月低于（）时，可判定为市场供不应求预警等级，住建部门需出台相应的土地供应增量政策A.6个月B.12个月C.18个月D.24个月8.调研人员开展某待入市纯商品住宅项目的竞品对标调研，下列维度中不属于住宅竞品核心对比指标的是（）A.竞品项目的历年网签成交价、剩余可售面积B.竞品项目的配套教育资源划片范围、车位配比C.竞品项目开发企业的母公司海外融资利率D.竞品项目的业主投诉率、物业服务满意度9.某核心商圈总潜在消费人口为22万人，该商圈内居民年人均餐饮服务消费支出为12800元，商圈内现有合法营业的餐饮类商业物业总建筑面积为110万㎡，按照商圈饱和度公式测算，该商圈餐饮业态的饱和度指数为（）A.2560元/㎡B.3218元/㎡C.2896元/㎡D.1987元/㎡10.针对远郊文旅康养地产项目开展客群画像调研，下列客群特征中属于该类项目核心目标客群的是（）A.年龄22-28岁、刚参加工作的无房新市民群体B.年龄30-35岁、有学龄子女的刚需首套购房群体C.年龄55-70岁、拥有本地多套住房的退休康养群体D.年龄20-25岁、在校就读的大学生群体11.调研人员采集到某小区2025年存量住房交易单价的一组数据：12100元/㎡、12300元/㎡、35600元/㎡、12200元/㎡、12400元/㎡，针对其中35600元/㎡的异常值，下列合规处理方式中错误的是（）A.回溯原始交易台账，核实该笔交易是否为包含产权车位的合并报价B.核实该笔交易标的是否为小区内稀缺的一楼带庭院特殊物业C.直接删除该笔数据，将剩余4组数据的算术平均值作为最终调研结果D.标注异常值形成原因后单独备注，不纳入普通住宅交易均价测算范畴12.近年来国内房地产市场调研广泛应用时空大数据开展客群行为分析，下列技术手段中不属于时空大数据调研应用场景的是（）A.通过手机信令数据测算片区职住通勤平均时长B.通过POI兴趣点数据统计片区15分钟生活圈配套覆盖密度C.通过卫星遥感影像辨识片区存量土地开发建设进度D.通过上门入户访谈逐户统计居民家庭年收入总额13.某三线城市2025年商品住宅新增供应面积为820万㎡，商品住宅成交面积为795万㎡，年初商品住宅存量面积为460万㎡，不考虑其他因素影响，该城市2025年商品住宅供需差为（）A.供需盈余25万㎡B.供需缺口25万㎡C.供需盈余360万㎡D.供需缺口360万㎡14.调研人员开展城市住房租赁市场季度监测调研，下列指标中不属于租赁市场核心监测范畴的是（）A.商品住房市场租金同比涨幅、租赁房源平均出租周期B.合租类房源占全部租赁房源的比例、租客平均租住年限C.存量住房交易的契税实际征收率、二手房中介佣金费率D.租金补贴政策的覆盖人群规模、落地兑现比例15.某估价机构采用德尔菲法开展房地产市场年度走势预判调研，下列操作要求中不符合德尔菲法应用规范的是（）A.匿名邀请15名以上来自开发企业、高校研究机构、住建管理部门的行业专家参与预判B.每一轮专家调研结果完成后，统一汇总反馈全部专家的预判意见给所有参与人员参考C.要求专家必须给出明确的房价涨跌幅度数值，不允许给出模糊的区间预判结论D.经过3-4轮多轮反馈后，当专家意见偏差小于5%时停止调研形成最终研判结论16.按照房地产市场调研伦理规范，调研人员开展入户住房调研时，下列行为中合规的是（）A.在未征得受访住户同意的前提下，私自拍摄住户室内装修情况B.向受访住户承诺只要填报满意问卷就可以优先获得保障性住房申请资格C.向受访住户明确说明调研数据仅用于整体趋势分析，不会对外泄露个人住房隐私信息D.要求受访住户必须填报全家所有银行账户存款金额才算完成调研17.某特大城市开展城中村改造专项调研，下列参数中不属于改造成本测算必须采集的核心指标是（）A.城中村现有居民户均安置补偿面积、房屋拆迁补偿单价B.城中村改造片区的配套公共服务设施建设投入、市政管线改造成本C.城中村原址开发的物业类型、预计入市后的销售/运营收入D.城中村周边城市主干道的年度绿化养护费用18.调研人员开展某超低能耗绿色住宅项目的市场溢价调研，经对比同区位普通住宅项目，该绿色建筑项目的成交溢价率最接近下列哪个合理区间（）A.1%-3%B.8%-15%C.35%-45%D.55%以上19.房地产市场调研报告的核心主体部分是（）A.调研背景与委托方需求说明B.调研数据汇总与市场研判结论、对应决策建议C.调研团队人员简历介绍D.全部调研原始问卷的扫描附件20.某调研团队测算某板块存量商业物业的整体空置率，该板块全部商业物业总建筑面积为320万㎡，已出租并实际投入运营的商业物业面积为272万㎡，则该板块商业物业空置率为（）A.10%B.15%C.20%D.25%二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.房地产市场调研区别于普通消费品市场调研的核心特征包括（）A.调研对象的不动属性导致房地产市场存在极强的区域异质性B.房地产市场供需传导周期长，调研需要覆盖中长期时间序列数据C.房地产市场调研结果完全不受宏观调控政策变化的影响D.房地产产品兼具居住属性与资产属性，调研需要同时覆盖使用价值与投资价值维度E.房地产市场调研仅需要统计新房交易数据，存量交易数据无参考价值2.开展保障性租赁住房新市民住户专项调研，必须纳入调研清单的核心指标有（）A.受访者的年龄、学历、从事行业、月收入水平B.受访者当前的通勤时长、职住地点分布C.受访者对保障性租赁住房配套设施、物业服务的满意度D.受访者全部亲属名下的住房套数统计E.受访者可接受的租金上涨上限幅度3.下列抽样方法中属于概率抽样范畴的有（）A.系统抽样B.整群抽样C.雪球抽样D.简单随机抽样E.分层比例抽样4.某城市更新单元开展前期市场调研，必须采集的基础数据清单包括（）A.单元范围内现状存量房屋产权类型、建筑质量等级B.单元范围内已纳入规划的轨道交通站点、中小学、医院配套布局C.单元周边3公里范围内近3年入市的同类改造项目的运营数据D.单元范围内全部居民的直系亲属工作单位信息E.单元范围内历史文化遗存的保护等级、活化利用要求5.研判某城市存量住宅市场中长期供需均衡水平，核心分析维度包括（）A.城市常住人口增量、人口结构年龄分布、城镇化推进速度B.城市人均住房建筑面积现状、户均住房套数占比C.城市年度新增商品住宅供应规模、存量住宅拆迁改造规模D.城市本地居民的宠物饲养率、家用汽车保有量E.城市住房保障体系覆盖规模、外来新市民住房需求释放节奏6.调研人员开展不同区位商业地产租金水平调研，为避免调研数据偏差常用的校准方法包括（）A.剔除免租期、装修补贴等特殊招商政策对名义租金的影响，测算实际有效租金B.按照商业物业的楼层、展示面、距主出入口距离等维度设置租金修正系数C.直接将出租方上报的挂牌租金直接作为最终调研结果，无需验证实际成交数据D.选取不同业态的典型租赁成交案例做交叉核验，排除异常交易干扰E.对比同地段同品质住宅的租金水平，直接按照住宅租金2倍的固定系数推算商业租金7.针对新入市刚需商品住宅项目开展客群标签分类，属于刚需客群典型特征的有（）A.购房总预算集中在当地城市上年度城镇居民家庭可支配收入的6-10倍区间B.购房核心诉求为满足首次安家落户、子女基础教育需求C.对户型功能的需求聚焦在90㎡以下的三房一厅紧凑户型D.购房支付结构中全款支付比例超过90%，无需申请住房贷款E.普遍为拥有3套以上本地住房的老年投资群体8.房地产市场调研数据预处理阶段，针对异常值的合规处理方式包括（）A.溯源核实异常数据的形成原因，判断其是否属于真实特殊交易场景B.确认异常数据为统计录入错误的，直接修正为对应真实数值C.无法核验真实性的异常数据，做标记后剔除出统计样本池D.所有异常数据全部直接保留，参与后续均值等统计指标的测算E.为了得到符合预判结论的调研结果，随意篡改异常数据数值9.下列指标中属于住建部门常态化房地产市场监测体系要求的必报指标有（）A.商品住宅网签成交面积、成交均价、可售库存面积B.存量住房网签成交面积、成交均价、挂牌待售面积C.住房租赁市场租金水平、租赁房源规模D.房地产开发企业土地购置面积、新开工面积、竣工面积E.本地所有房地产开发企业的老板个人身家数据10.房地产估价机构出具的房地产市场调研报告，合规应用场景包括（）A.为委托方国有建设用地使用权出让价格研判提供数据支撑B.为属地住建部门制定房地产市场调控政策提供决策依据C.为房地产开发企业项目投资可行性分析提供市场参考D.直接对外发布不实房价暴涨预判信息，引导居民恐慌性购房E.为保障性住房年度建设计划编制提供需求测算基础三、判断题（共10题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分）1.房地产市场调研中的深度访谈、焦点小组座谈都属于定性调研方法，无法直接生成量化统计指标。（）2.通用行业标准下，普通商品住宅合理去化周期区间为6-18个月，低于6个月属于供不应求，高于18个月属于库存高企风险区间。（）3.开展房地产市场租金水平调研时，挂牌租金数据的可信度高于实际成交租金数据，应当优先采用挂牌租金作为最终调研结果。（）4.某板块2025年总存量商品住宅面积为500万㎡，近12个月月均去化面积为50万㎡，该板块商品住宅去化周期为12个月。（）5.房地产市场调研的德尔菲法要求参与调研的专家必须面对面集中开展讨论，最终形成统一意见。（）6.调研人员采集样本数据时，样本量越大、调研结果的统计显著性就越高，不存在边际效用递减效应。（）7.商圈饱和度指数越高，说明该区域商业物业的稀缺性越强，新增同类商业项目的盈利空间越大。（）8.开展城市房地产市场年度调研时，仅需要覆盖市本级行政范围，下辖县级市的房地产交易数据无需纳入统计范畴。（）9.保障性租赁住房的租金水平应当低于同地段同品质商品住房市场租金的70%，该指标是调研保障性租赁住房运营合规性的核心判定标准。（）10.房地产市场调研报告无需标注调研数据的来源口径、测算方法，直接将最终结论提交给委托方即可。（）四、综合分析题（共2大题，每大题包含5个小题，每小题2分，合计20分。每小题的备选项中有1个或者多个符合题意，全部选对得2分，错选不得分，少选每个选项得0.5分）（一）某省会城市自然资源局拟出让主城科创板块一宗纯商品住宅用地，委托当地A级房地产估价机构开展地块出让前的前置市场调研，为出让底价测算、竞买条件设置提供支撑。请结合背景回答下列问题：1.本次调研需要重点采集的基础数据包括（）A.地块周边3公里范围内近2年入市商品住宅项目的成交价格、去化率B.地块周边科创园区的就业岗位总量、就职人员平均收入水平、年龄结构C.地块内部现有附着物情况、地形地貌、规划用地指标要求D.全国范围内其他远郊城市的商品住宅成交数据2.经调研测算，该板块近12个月商品住宅月均去化面积为12万㎡，当前板块可售商品住宅存量面积为108万㎡，该板块当前去化周期属于（）A.供不应求预警区间B.供需均衡合理区间C.库存偏高风险区间D.完全失控区间3.针对该地块的潜在竞买开发企业开展意向调研，下列信息中属于合规采集范畴的是（）A.开发企业对该地块的心理预期拿地价格B.开发企业拟在该地块落地的产品类型、配套设施规划方案C.开发企业的全部银行流水往来明细D.开发企业过往同区位项目的开发建设经验4.本次市场研判结论显示，该板块改善型需求占比达到65%，下列产品设计方向符合本次调研结论的是（）A.全部建设60㎡以下的单套小户型保障性公寓产品B.主力户型设置为120-144㎡的三房、144-180㎡的四房改善产品C.配套建设社区养老服务站、全民健身场所、口袋公园等公共配套D.完全不设置任何车位，要求业主全部使用公共交通出行5.本次调研成果纳入地块出让参考依据，下列应用场景符合合规要求的是（）A.调研数据中的板块合理房价区间作为地块出让最高限价设置的参考参数B.调研得到的板块客群改善型需求占比，作为地块保障性住房配建比例的调整参考C.完全无视调研结论，随意设置出让条件D.调研形成的市场供需研判结论，作为后续该板块年度商品住宅用地供应计划的编制依据（二）某商业运营集团拟投资承租老城区核心传统商圈内一宗10万㎡的老旧百货物业，改造为一站式家庭体验式购物中心，委托房地产估价机构开展项目投资前的市场可行性调研。请结合背景回答下列问题：1.本次调研需要优先采集的核心客群数据包括（）A.商圈3公里范围内常住人口总量、年龄分布、家庭结构B.商圈周边居民年人均家庭服务消费支出、不同业态的消费占比结构C.商圈周边3公里范围内现有同类型购物中心的运营情况、空置率、租金水平D.远郊县域农村居民的农产品消费占比数据2.经测算，该项目所在商圈餐饮业态的饱和度指数为3100元/㎡/年，周边现有同档次餐饮物业的平均有效租金为2800元/㎡/年，该指数说明（）A.该商圈餐饮业态已经完全饱和，没有任何新增投资空间B.该商圈餐饮业态存在一定的盈利空间，新增项目可获得合理经营收益C.该商圈所有餐饮店铺都可以实现年租金5000元/㎡以上的超高收益D.该商圈餐饮业态完全不适合进入，应当全部规划为五金机电卖场3.调研团队需要对商圈内居民开展消费行为问卷调研，下列样本量设置符合统计显著性要求的是（）A.有效样本量不低于1000份，覆盖不同年龄段、不同收入区间的受访群体B.有效样本量仅需要5份，全部选取调研团队内部的亲戚填写即可C.有效样本量设置为0份，完全不需要开展问卷调研直接生成结论D.有效样本量仅需要覆盖商圈周边的公务员群体，其他类型居民无需调研4.下列指标中属于本次购物中心投资测算必须纳入的核心运营指标的是（）A.项目预期整体出租率、不同业态的租金水平、投资回报周期B.项目的改造装修投入、招商运营成本、年度物业管理成本C.项目周边城市快速路的年度施工建设计划对项目客流的影响D.项目所在城市远郊农田的粮食亩产量数据5.本次调研报告给出的项目投资风险提示，下列内容符合市场实际情况的有（）A.周边3公里范围内已有2家同类型购物中心，项目需打造差异化特色业态才能实现良性运营B.商圈老龄化率达到38%，项目需要配置足够的适老化服务设施适配客群需求C.项目距离已开通地铁站点步行距离仅200米，通勤便利性优势显著D.项目未来运营10年的年净利润额可以100%确定，不存在任何市场波动风险参考答案及解析一、单项选择题1.答案：B解析：《房地产市场调研工作导则（2025修订版）》明确调研核心目标是服务房地产市场平稳健康发展，其余选项均为调研衍生需求或不符合政策定位的非合规目标。2.答案：C解析：保障性租赁住房运营效果调研聚焦民生保障属性，开发企业股权结构不属于运营效果的评价指标范畴。3.答案：A解析：信度反映调研结果的内部一致性与稳定性，效度反映调研结果的准确性，本题中回答一致性92%对应信度指标。4.答案：C解析：分层随机抽样将整体按照特征分层后在层内随机抽取样本，符合题干要求的覆盖不同类型项目、每个样本等概率的特征。5.答案：D解析：片区外围高速过境车辆流量对核心区老旧街区的商业、居住功能运营无直接影响，不属于可行性测算必要参数。6.答案：B解析：去化周期=存量面积/近12个月月均去化面积=1280/96≈13.3个月。7.答案：A解析：国内房地产市场通用预警标准，去化周期低于6个月判定为供不应求，高于18个月判定为库存过剩。8.答案：C解析：竞品开发企业母公司海外融资利率属于企业层面的财务指标，与住宅项目本身的产品、价格、客群属性无直接对标关联。9.答案：A解析：商圈饱和度公式IRS=（潜在消费人口×人均对应品类年消费支出）/对应业态总营业面积=220000×12800/1100000=2560元/㎡。10.答案：C解析：文旅康养地产的核心目标客群为有养老度假需求的退休群体，其余三类客群刚性居住需求集中在城市中心区域。11.答案：C解析：异常值处理必须先溯源核实形成原因，不能直接无理由删除，否则会导致统计结果偏差。12.答案：D解析：上门入户统计居民家庭收入属于传统人工调研方式，不属于时空大数据技术的应用场景。13.答案：A解析：供需差=新增供应面积-成交面积=820-795=25万㎡，属于供应大于需求的供需盈余状态。14.答案：C解析：存量住房交易契税、中介佣金属于存量房交易市场指标，不属于住房租赁市场监测范畴。15.答案：C解析：德尔菲法不要求专家给出绝对精确的数值结论，允许给出合理预判区间，其余选项均符合规范操作要求。16.答案：C解析：调研伦理要求充分告知受访者数据用途、严格保护个人隐私，其余选项均属于违规侵权行为。17.答案：D解析：周边主干道年度绿化养护费用属于市政常规运营支出，与城中村改造项目本身的投入产出测算无关联。18.答案：B解析：国内超低能耗绿色住宅因节能、宜居属性，市场成交溢价率普遍在8%-15%区间，其余溢价率区间不符合当前市场实际接受度。19.答案：B解析：调研报告核心主体是数据研判与决策建议，其余部分为附属说明内容。20.答案：A解析：空置率=（总商业面积-已出租面积）/总商业面积×100%=（320-272）/320×100%=10%。二、多项选择题1.答案：ABD解析：房地产市场调研结果直接受宏观调控政策影响，存量交易数据是研判市场运行的核心指标，CE选项表述错误。2.答案：ABCE解析：新市民住房调研无需采集受访者全部亲属住房信息，超出调研必要范畴。3.答案：ABDE解析：滚雪球抽样属于非概率抽样，其余选项均为概率抽样法定类型。4.答案：ABCE解析：居民直系亲属工作单位信息不属于城市更新调研的必要采集数据，侵犯个人隐私。5.答案：ABCE解析：居民宠物饲养率与汽车保有量不属于住宅供需均衡研判的核心维度。6.答案：ABD解析：直接使用挂牌租金、按照住宅租金2倍固定系数推算商业租金的做法会导致数据严