2026年房地产市场调控与优化方案

2026年房地产市场调控与优化方案2026年房地产市场调控与优化工作坚持以“房住不炒”为核心定位，紧扣“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，适配城镇化中后期发展阶段特征、存量住房时代供需结构变化及居民住房消费升级需求，统筹解决新市民青年人住房困难、房企债务风险化解、保交楼民生保障、行业高质量转型等核心问题，制定如下实施方案：一、总体要求（一）指导思想深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，因城施策、精准调控，支持刚性和改善性住房需求，遏制投机炒房行为，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产市场平稳健康发展，助力宏观经济稳增长，保障民生福祉。（二）基本原则坚持稳字当头：把保持市场平稳运行作为首要任务，避免大起大落，确保房地产相关指标波动处在合理区间。坚持供需匹配：根据人口流动、住房需求变化动态调整供给规模和结构，着力解决结构性供需错配问题。坚持风险可控：统筹化解房地产领域存量风险，严控增量风险，守住不发生系统性风险的底线。坚持民生优先：把保障居民基本住房需求放在突出位置，重点解决新市民、青年人、低收入群体的住房困难。坚持提质增效：推动房地产行业从规模扩张向质量提升转型，满足居民高品质住房消费需求。（三）主要目标2026年全年实现全国商品住宅销售价格指数同比波动幅度控制在±3%以内，重点城市环比涨幅连续3个月超过1%的立即启动二级预警，连续6个月超过1%的启动一级调控预案；全国住房保障覆盖率提升至35%以上，城镇人均住房建筑面积稳定在39平方米左右，累计解决1200万新市民、青年人的住房问题；存量住房交易占全国住房交易总量的比例提升至45%以上，住房租赁市场供应总量达到1亿套（间）；全国重点房企平均资产负债率降至70%以下，房地产开发贷款不良率控制在1.5%以内；2022年以前排查出的逾期未交付住宅项目交付率达到90%以上，新建住宅项目质量投诉率下降20%。二、需求侧精准调控政策（一）差异化信贷支持政策全国范围内统一首套商品住房最低首付比例至15%，二套改善型住房最低首付比例至25%，取消非重点城市限购区域内的三套房限贷限制；首套住房商业性个人住房贷款利率下限为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减40个基点，二套住房贷款利率下限为相应期限LPR加20个基点，各城市可根据本地市场情况在上述基础上自主调整利率浮动范围。全面落实“认房不认贷”政策全国无差别覆盖，居民家庭在购房地名下无成套住房的，无论之前是否有过住房贷款记录，均执行首套房信贷政策。针对新市民群体，连续在购房地缴纳社保满6个月即可享有与本地户籍居民同等的购房资格，无需满足落户要求，社保缴纳允许累计3个月的补缴记录。（二）税收调节优化机制优化住房转让环节税费：个人转让满2年的普通住房免征增值税，转让满5年且为家庭唯一住房的免征个人所得税，转让非唯一住房的个人所得税按转让所得的1%或差额的20%由纳税人自主选择计征方式。稳妥推进房地产税试点：在全国范围内选取10个左右人口净流入、房价水平较高的核心城市开展房地产税试点，试点仅针对家庭人均住房建筑面积超过60平方米的非首套住房部分，按房产评估值的0.2%-0.6%分档累进计征，首套住房无论面积大小全部纳入免征范围，养老、托育等民生类住房全部免征房地产税。针对换购住房需求，居民出售自有住房后1年内重新在同一市域范围内购房的，按新购住房金额占原住房出售金额的比例全额退还已缴纳的个人所得税。（三）合理住房需求支持加大对改善性住房需求的支持力度：二孩及以上家庭购买第二套住房的，可参照首套房信贷政策执行，每多一个未成年子女，住房公积金贷款最高额度上浮20%，最高可额外增加15万元贷款额度；针对有60岁以上老人共同居住的家庭，购买低楼层、适老化配置住房的，由地方政府给予不低于购房款1%的财政补贴，支持居民对自有住房进行适老化改造，每户最高可申领1万元改造补贴。支持人才购房需求：各地针对引进的高层次人才、急需紧缺人才，可不受限购、限售政策限制，给予最高50万元的购房补贴。（四）投机炒房行为遏制热点一二线城市继续执行限购政策，本地户籍居民家庭限购2套住房，非本地户籍居民家庭限购1套住房，所有限购区域内购买的商品住房，取得不动产权证未满3年的不得上市交易，司法拍卖、继承等特殊情形除外。严禁经营贷、消费贷、信用贷等各类贷款违规流入房地产市场，各商业银行每季度开展一次贷款用途排查，违规流入房地产领域的贷款占比不得超过0.1%，对排查不力的银行依法处以违规金额3倍以下罚款。严厉打击代持购房、抱团炒房、虚增购房资格等违法违规行为，一经核实，5年内限制相关人员购房资格，涉嫌犯罪的移送司法机关处理。三、供给侧结构性优化措施（一）住房供给结构调整全国层面按保障性住房:商品住房:租赁住房=3:4:3的比例配置新增住房供给，人口净流入超过100万的重点城市，保障性租赁住房占新增住房供给的比例不低于40%。2026年全国计划筹集建设保障性租赁住房260万套（间），棚户区改造120万套，公共租赁住房新开工15万套，优先保障低保、低收入住房困难家庭的公租房需求。商品住房供给向中小户型、中低价位住房倾斜，144平方米以下普通商品住房占比不低于新增商品住房供给的70%，满足刚性购房需求。（二）土地供给精准适配严格落实“人地挂钩”机制，各地级以上城市每年新增住宅用地供给规模与上一年度常住人口增量直接挂钩，常住人口每增加1万人，新增住宅用地供给不低于10公顷，其中保障性住房用地占比不低于30%。建立土地供给与库存去化周期联动机制：商品住宅库存去化周期低于6个月的城市，当年住宅用地供给量在上一年基础上增加30%以上；去化周期在6-18个月的城市，保持供地规模基本稳定；去化周期超过18个月的城市，暂停或减少住宅用地供给，去化周期超过24个月的城市全面暂停商品住宅用地供应。优化土地出让方式，推行“限地价、限房价、竞品质”出让模式，避免地价非理性上涨。（三）存量住房资源盘活鼓励各地出台存量住房“以旧换新”“以小换大”补贴政策，居民出售房龄20年以上的老旧小区住房，重新购买新建商品住房的，由地方政府给予不低于购房款0.5%的补贴。支持房企、住房租赁企业收购存量滞销商品住房、闲置商业办公用房，改造为保障性租赁住房、长租房，改造后的项目纳入保租房管理体系的，可享受中央财政每套最高1.5万元的补贴。2026年全国计划盘活存量闲置住房150万套，消化商品住宅库存1.2亿平方米，重点化解三四线城市库存过高问题。（四）住房品质提升要求新建商品住宅全面执行绿色建筑二星级及以上建设标准，装配式建筑占新建商品住房的比例不低于30%，全装修交付比例不低于60%，鼓励推广智能家居、健康住宅等高品质产品。所有新建住宅项目配套的幼儿园、社区卫生服务站、养老服务中心、便利店、公共健身场地等公共服务设施，必须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，配套设施未按要求交付的，不予办理项目竣工验收备案。推行住宅工程质量潜在缺陷保险制度，新建住宅项目全部投保质量保险，保险期限不低于10年，保障业主合法权益。四、风险防范与化解机制（一）房企债务风险化解完善房企融资“白名单”制度，对主业聚焦房地产、信用资质良好、无重大违约记录的房企纳入白名单管理，给予信贷、债券、股权融资支持，2026年全国房地产开发贷款投放规模不低于8万亿元，支持符合条件的房企在A股、港股上市融资及再融资，支持优质房企发行并购贷款收购出险房企项目。严格落实预售资金监管制度，预售资金全部纳入监管账户管理，主体结构封顶前监管账户留存比例不低于预售款的30%，项目竣工验收备案前留存比例不低于10%，严禁房企抽逃、挪用预售资金，违规挪用的依法追究企业及相关负责人责任。（二）保交楼长效机制设立总规模5000亿元的全国保交楼专项基金，由中央财政、商业银行、相关企业共同出资，专项用于支持逾期未交付项目的复工续建，基金使用按“封闭运行、滚动回收”的原则管理，确保资金全部用于项目建设。落实“一楼一策”化解机制，每个逾期未交付项目成立专项工作小组，明确交付时间节点、责任主体，2026年年底前完成2022年以前排查出的所有逾期未交付项目的90%以上交付任务，剩余项目全部明确交付时间表，对逾期未完成交付任务的地方政府相关负责人进行问责。（三）地方债务风险联动防控严禁地方政府通过土地出让、城投平台融资违规绑定房地产市场，严禁地方政府为房企融资提供隐性担保，土地出让收入用于保障性住房建设的比例不低于10%。建立地方政府土地出让收入波动预警机制，土地出让收入同比下降超过20%的城市要制定财政收支调整预案，避免财政运行过度依赖土地出让收入。（四）市场预期引导建立全国统一的房地产市场数据月度发布机制，每月定期发布全国及重点城市的房价、成交量、库存、供地等核心数据，及时回应市场关切，稳定市场预期。严厉打击不实信息传播，对造谣炒作房价上涨或下跌、误导市场预期的自媒体、中介机构及个人，依法采取封号、罚款、行业禁入等处罚措施，涉嫌违法的追究法律责任。五、住房租赁市场规范发展（一）租赁住房供给保障鼓励社会资本参与租赁住房建设运营，对住房租赁企业向个人出租住房取得的收入，减按1.5%征收增值税，对企事业单位、社会团体及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。允许各类主体利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、闲置商业办公用房建设和改造租赁住房，相关土地使用年限不变，无需补缴土地出让金。（二）租购同权全面落实各地要全面落实租房居民公共服务权益，租房居民凭经备案的住房租赁合同，即可在承租地享有义务教育、基本医疗、公共就业、社会保险缴存等与本地户籍居民同等的基本公共服务，不得以购房作为享有公共服务的前置条件。建立住房租金调控机制，各地每年公布住房租金指导价格，住房租金年度涨幅不得超过5%，严禁出租人随意涨租、克扣押金，租赁合同期限内出租人单方面涨租的，承租人有权拒绝支付超出部分租金。（三）长租房市场培育支持专业化、规模化住房租赁企业发展，2026年全国专业化长租房运营机构管理的房源规模达到1000万套以上，培育10家以上管理房源超过10万套的全国性长租房龙头企业。鼓励金融机构为长租房企业提供长期低息贷款、住房租赁担保债券等金融支持，支持符合条件的长租房企业发行不动产投资信托基金（REITs），盘活存量资产。（四）租赁市场秩序监管建立全国统一的住房租赁交易服务平台，所有住房租赁交易、租赁合同全部在线备案，实现房源信息核验、合同签订、租金支付、纠纷调解全流程线上办理。每年开展2次以上住房租赁市场专项整治行动，严厉打击“黑中介”“甲醛房”“高进低出”“长收短付”、克扣租金押金等违法违规行为，对违法违规的租赁企业及个人，依法处以最高50万元罚款，纳入失信黑名单，实施行业禁入。六、配套支持政策（一）住房公积金制度优化扩大住房公积金覆盖范围，灵活就业人员可自愿缴纳住房公积金，缴纳比例在5%-12%范围内自主选择，缴存人享受与单位缴存职工同等的公积金提取、贷款权益。全国范围内住房公积金贷款最高额度平均提升20%，租房提取公积金的额度提高到当地平均租金的1.2倍，支持缴存人提取公积金用于支付首付款、住房改造、租房等支出。（二）政务服务提质增效全面推行二手房“带押过户”全国无差别覆盖，无需提前归还原有贷款即可办理过户手续，降低二手房交易成本。不动产登记、交易、缴税实现“一网通办、一窗受理”，办理时限压缩至3个工作日以内，注销登记、抵押登记实现当场办结。（三）行业信用监管体系建设建立全国统一的房地产企业信用评价体系，将房企、中介机构、租赁企业全部纳入评价范围，信用等级分为A、B、C、D四级，对A级信用企业给予预售资金监管比例下调10个百分点、土地竞买保证金减免50%等支持政策，对D级信用企业纳入重点监管名单，限制其参与土地竞买、融资、新项目开发等经营活动，对相关负责人实施行业禁入。（四）城镇化协同支持政策加快农业转移人口市民化进程，2026年全国常住人口城镇化率达到68%左右，全面取消城区常住人口300万以下城市的落户限制，城区常住人口300万以上城市放宽落户条件。对进城落户的农村居民，保留其农村宅基地使用权、土地承包权、集体收益分配权，消除农民进城落户的后顾之忧，释放住房消费需求。七、组织实施保障（一）落实城市主体责任各城市政府是房地产市场调控的责任主体，要根据本地市场运行情况制定“一城一策”实施方案，每年年初向住房和城乡建设部上报年度调控目标，每季度上报市场运行情况和政策落实情况。各地不得擅自出台刺激房地产市场的不合理政策，出台重大调控政策前需报省级住建部门备案。（二）跨部门协同联动建立住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、中