2026年福建福州不动产登记和交易中心招聘编外工作人员笔试题库附答案详解

2026年福建福州不动产登记和交易中心招聘编外工作人员笔试题库附答案详解一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪类不动产权利不属于登记范围？A.集体土地所有权B.耕地承包经营权C.海域使用权D.网络虚拟财产权答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第五条明确列举了10类登记权利，包括集体土地所有权、房屋等建筑物/构筑物所有权、森林/林木所有权、耕地/林地/草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权等。网络虚拟财产权属于新型财产权，目前未纳入不动产登记范围。2.福州市某小区业主李某将住宅改为经营性用房，需办理不动产登记的类型是？A.变更登记B.转移登记C.首次登记D.更正登记答案：A解析：变更登记适用于不动产权利人姓名/名称变更、坐落变更、用途变更等不涉及权利转移的情形。李某将住宅改为经营性用房属于用途变更，应申请变更登记。转移登记适用于权利主体变更（如买卖、赠与），首次登记是不动产权利第一次登记，更正登记是对错误登记的修正。3.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，但《福建省不动产登记条例》结合优化营商环境要求，将一般登记时限压缩至10个工作日（抵押登记5个工作日），福州市执行省级标准。4.张某购买二手房时，发现所购房屋已被抵押且未注销，此时登记机构应如何处理？A.直接办理转移登记，抵押自动转移B.要求张某与原产权人协商注销抵押后再申请C.先办理转移登记，再通知抵押权人D.不予受理转移登记申请答案：B解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，已抵押的不动产申请转移登记，需提交抵押权人同意转让的书面材料或已注销抵押的证明。若未提交，登记机构应一次性告知补正材料，否则不予受理。5.下列哪项材料不属于不动产首次登记的必要材料？A.不动产权属来源证明材料B.不动产界址、空间界限、面积等材料C.申请人身份证明D.购房合同答案：D解析：首次登记是指不动产权利第一次登记（如新建商品房首次登记），需提交权属来源证明（如土地出让合同、规划许可）、测绘材料、身份证明等。购房合同是转移登记（业主从开发商处购房）的必要材料，非首次登记必需。6.福州市不动产登记实行“一窗受理”，其核心目标是？A.减少登记机构人员配置B.整合税务、登记、交易部门业务C.降低登记收费标准D.延长办理时限答案：B解析：福州市自2023年起推行“一窗受理、并行办理”改革，将不动产交易、税收、登记三个环节整合为一个窗口，申请人只需提交一套材料，实现“一次取号、一窗提交、同步审核、限时办结”，核心是优化流程、提升效率。7.王某继承父母房产，办理转移登记时需提交的关键材料是？A.遗嘱公证书B.法院生效法律文书C.亲属关系证明及被继承人死亡证明D.房屋评估报告答案：C解析：根据《民法典》及《不动产登记操作规范（试行）》，因继承取得不动产权利，申请人可提交死亡证明、亲属关系证明、遗嘱（如有）等材料。若所有继承人对继承无异议，无需强制公证；若有争议，需提交法院或公证文书。因此，亲属关系证明及死亡证明是必要基础材料。8.某企业以厂房抵押向银行贷款，办理抵押登记时，登记机构需重点审核的内容不包括？A.厂房是否已被查封B.抵押合同约定的担保范围C.企业是否具有法人资格D.厂房的建筑高度答案：D解析：抵押登记审核要点包括：不动产是否存在查封/异议登记等限制；抵押人是否有权处分；主债权合同与抵押合同的合法性；抵押财产的明确性（如坐落、面积）等。建筑高度属于规划审批内容，非抵押登记审核范围。9.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书不一致时，以（）为准。A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.申请人书面说明D.登记机构档案答案：B解析：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。10.福州市某村集体申请办理集体土地所有权登记，应向（）提出申请。A.村委员会B.乡镇人民政府C.福州市不动产登记和交易中心D.福建省自然资源厅答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。福州市辖区内的集体土地所有权登记，由福州市不动产登记和交易中心（市级登记机构）或其派出的区登记机构受理。11.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的是？A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请人提供的材料存在笔误但可补正C.利害关系人已提出异议登记D.不动产已办理预告登记答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请存在下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。材料可补正的应告知补正，异议登记不直接导致不予登记，预告登记期间可办理本登记。12.李某通过“福州市不动产登记网上办事大厅”申请预告登记，需上传的材料不包括？A.不动产登记申请书（电子）B.申请人身份证扫描件C.房屋买卖合同电子文本D.物业费缴纳证明答案：D解析：预告登记主要用于保障将来实现物权（如购房人防止开发商“一房二卖”），需提交申请书、身份证明、债权证明（如买卖合同）、当事人关于预告登记的约定等。物业费缴纳证明与预告登记无直接关联。13.不动产登记资料查询中，利害关系人可以查询的内容是？A.不动产登记结果B.不动产登记原始资料C.权利人家庭住址D.登记机构内部审批流程答案：A解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第十三条规定，利害关系人可以查询不动产登记结果，不得查询不动产登记原始资料。原始资料仅限权利人、利害关系人申请且符合特定条件（如诉讼需要）时，经登记机构同意后查询。14.福州市为优化不动产登记服务，推出“带押过户”政策，其核心是？A.允许抵押房产在未结清贷款时直接过户B.降低抵押贷款利率C.延长贷款还款期限D.取消抵押登记环节答案：A解析：“带押过户”是指已抵押的不动产在转让时，无需提前还清贷款注销抵押，而是通过协调抵押权人、买卖双方，将原抵押登记变更为新抵押权人登记，实现交易与抵押同步办理，简化流程、降低成本。15.某公司申请办理不动产抵押权注销登记，需提交的材料是？A.抵押权人同意注销的书面文件B.抵押房产的评估报告C.公司新的融资合同D.不动产登记证明原件答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权注销登记需提交：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产登记证明；抵押权消灭的材料（如主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃抵押权等）。不动产登记证明原件是必要材料，抵押权人同意注销的文件属于“抵押权消灭的材料”之一，非唯一必要材料（如主债权已清偿的，可提交还款凭证替代）。16.不动产登记员在审核时发现申请人提交的身份证与户籍系统信息不一致，应如何处理？A.直接驳回登记申请B.要求申请人提供户籍证明或公安机关出具的身份一致性说明C.依据申请人承诺登记D.联系申请人户籍地派出所核实答案：B解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，申请人身份信息不一致时，登记机构应要求申请人补充提交能够证明身份一致性的材料（如户籍证明、身份证变更证明），无法提供的不予登记。直接驳回或仅凭承诺登记不符合审慎原则，联系派出所核实非必经程序（可要求申请人自行提供）。17.下列哪项不属于不动产登记的基本原则？A.依申请登记原则B.属地登记原则C.形式审查原则D.一体登记原则答案：C解析：不动产登记基本原则包括：依申请登记（除法律规定的依职权登记外）、属地登记（由不动产所在地登记机构办理）、一体登记（房随地走、地随房走）、连续登记（权利未注销前不得重复登记）等。登记机构对申请材料进行的是“合理审慎”审查，而非单纯形式审查（需核对材料一致性、权属来源合法性等）。18.张某的不动产被错误登记为他人所有，张某申请更正登记时，若登记簿记载的权利人不同意更正，张某应申请（）。A.异议登记B.预告登记C.查封登记D.注销登记答案：A解析：《民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记后，申请人应在15日内提起诉讼，否则异议登记失效。19.福州市不动产登记电子证照的法律效力是？A.与纸质证照具有同等法律效力B.仅在网上办事时有效C.需配合纸质证照使用D.效力低于纸质证照答案：A解析：根据《福建省数字经济促进条例》及福州市相关政策，不动产登记电子证照（如电子不动产权证书、电子登记证明）与纸质证照具有同等法律效力，可作为办理政务服务、金融业务等的有效凭证。20.不动产登记机构工作人员因玩忽职守导致登记错误，造成权利人损失的，应承担（）。A.民事赔偿责任B.行政责任C.刑事责任D.以上均可能答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者工作人员有滥用职权、玩忽职守等行为的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此可能涉及民事、行政、刑事责任。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题至少有2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列属于不动产登记类型的有（）。A.查封登记B.预告登记C.异议登记D.居住权登记答案：ABCD解析：不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、居住权登记等。其中，居住权登记是《民法典》新增的登记类型。2.申请不动产转移登记，可能涉及的情形有（）。A.买卖B.赠与C.继承D.分割共有财产答案：ABCD解析：转移登记适用于不动产权利从一方转移到另一方的情形，包括买卖、赠与、继承、遗赠、互换、分割共有不动产、法人或其他组织因合并/分立导致权属转移等。3.不动产登记机构在审核时，需重点查验的内容包括（）。A.申请人与身份证明材料是否一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.申请登记的内容与权属来源材料是否一致D.不动产是否已被依法征收答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，登记审核需查验：申请人身份真实性；权属来源材料与申请登记内容的一致性；不动产是否存在查封、异议登记、权属争议；是否符合规划、土地用途等限制条件（如已征收的不动产不得登记）。4.福州市不动产登记“全市通办”服务范围包括（）。A.个人名下不动产查询B.抵押登记C.异议登记D.企业厂房首次登记答案：ABC解析：福州市“全市通办”主要针对个人高频业务（如查询、抵押、异议登记），企业厂房首次登记因涉及土地出让、规划验收等属地材料，仍由不动产所在地登记机构办理。5.根据《民法典》，居住权登记需满足的条件有（）。A.以书面形式订立居住权合同B.居住权期限由当事人约定（可终身）C.居住权不得转让、继承D.设立居住权的住宅可以出租（当事人另有约定除外）答案：ABC解析：《民法典》第三百六十七条至第三百七十一条规定，设立居住权需书面合同，期限可约定（包括终身），居住权不得转让、继承；第三百六十九条规定，设立居住权的住宅原则上不得出租，当事人另有约定的除外（D选项错误）。6.不动产登记资料查询中，属于“利害关系人”的有（）。A.房屋买受人B.抵押权人C.遗产继承人D.房产中介从业人员答案：ABC解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第八条规定，利害关系人包括：因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产，以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁的当事人。房产中介从业人员若未取得委托人授权，不属于利害关系人。7.下列情形中，不动产登记机构可依职权办理登记的有（）。A.人民法院要求协助执行查封登记B.不动产权利人申请更正登记C.不动产灭失导致的注销登记D.集体土地所有权首次登记答案：AC解析：依职权登记主要包括：协助人民法院、检察院等国家机关执行的查封登记；不动产灭失、放弃权利等情形下的注销登记（权利人未申请时）；法律规定的其他情形（如政府组织的集体土地所有权首次登记）。更正登记、转移登记等需依申请办理。8.不动产登记收费中，下列可享受减免的情形有（）。A.小微企业（含个体工商户）申请不动产登记B.申请与房屋配套的车库、车位登记C.因不动产登记机构错误导致的更正登记D.非营利性养老机构申请不动产登记答案：ACD解析：《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定：小微企业（含个体工商户）申请登记，免收登记费；因登记机构错误导致的更正登记，免收登记费；非营利性养老、医疗机构申请登记，免收登记费。与房屋配套的车库、车位登记按非住宅标准收费（无减免）。9.福州市不动产登记“一码通”服务的功能包括（）。A.扫码查询不动产登记进度B.扫码下载电子证照C.扫码提交补充材料D.扫码支付登记费用答案：ABCD解析：福州市2025年升级“一码通”服务，通过提供唯一二维码，集成进度查询、电子证照下载、材料补正、费用缴纳等功能，实现“一码通办”全流程服务。10.不动产登记员职业道德要求包括（）。A.保守登记信息秘密B.拒绝当事人请客送礼C.对所有查询申请无条件提供资料D.依法依规办理登记答案：ABD解析：不动产登记员需遵守职业道德，包括：依法履职、保守秘密、廉洁自律（拒绝不正当利益）、高效服务等。对查询申请需按规定审核（如利害关系人身份），不能无条件提供（C错误）。三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记仅指土地和房屋登记，海域、森林等不属于不动产登记范围。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，因此海域、森林等属于登记范围。2.未成年人的不动产登记，可由其监护人代为申请，无需提供监护关系证明。（）答案：×解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，需由监护人代为申请，并提交监护关系证明（如户口簿、出生证明、法院指定监护的法律文书）。3.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：√解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。4.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条明确禁止登记机构要求对不动产进行评估，不得超出登记职责范围额外增加申请人负担。5.同一不动产上可以设立多个抵押权，登记顺序按照受理时间先后确定。（）答案：√解析：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权的清偿顺序按照登记的时间先后确定。登记机构按受理时间先后办理登记，因此顺序以登记时间为准。6.异议登记期间，登记机构应暂停办理该不动产的所有登记。（）答案：×解析：异议登记期间，登记机构可以办理除转移登记、抵押登记外的其他登记（如变更登记），但需书面告知申请人异议登记存在的风险。7.农村宅基地使用权可以单独抵押。（）答案：×解析：《民法典》第三百九十九条规定，宅基地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。目前农村宅基地使用权抵押仅限试点地区，且需与地上房屋一并抵押，不可单独抵押。8.不动产登记电子档案与纸质档案具有同等法律效力。（）答案：√解析：《不动产登记资料管理暂行办法》规定，不动产登记电子档案与纸质档案具有同等效力，登记机构应同步保存电子和纸质档案（需符合归档要求）。9.企业破产清算时，已办理抵押登记的不动产不属于破产财产。（）答案：×解析：已抵押的不动产仍属于破产财产，但抵押权人对该财产享有优先受偿权。10.不动产登记员需通过全国统一考试取得职业资格。（）答案：√解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记员需经过考核合格，取得登记上岗资格，目前全国实行统一考试制度。四、案例分析题（共2题，每题15分，共30分）案例1：2025年10月，福州市民陈某通过中介购买台江区某二手房，合同约定“卖方应在过户前注销抵押”。但过户时，卖方王某称抵押贷款未结清，无法注销抵押，要求陈某先支付部分房款用于还款。陈某担心付款后王某不配合过户，向不动产登记机构咨询解决方案。问题：（1）王某未注销抵押的情况下，能否办理转移登记？法律依据是什么？（2）若王某同意由陈某代为还款注销抵押，登记机构应如何操作？需审核哪些材料？答案：（1）不能办理转移登记。依据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.4条，已抵押的不动产申请转移登记，应当提交抵押权人同意转让的书面材料或已注销抵押的证明。王某未注销抵押且未提交抵押权人同意转让的材料，登记机构不予受理转移登记。（2）若陈某代为还款注销抵押，需先由王某与抵押权人结清贷款，抵押权人出具《抵押权注销证明》，王某持该证明到登记机构办理抵押权注销登记。注销完成后，陈某与王某可共同申请转移登记。登记机构需审核：①注销抵押的材料（抵押权消灭证明、不动产登记证明）；②转移登记材料（买卖合同、双方身份证明、不动产权证书）；③核实抵押注销是否完成（通过系统查询登记簿）。案例2：2025年12月，某公司以其名下工业厂房为担保，向银行申请5000万元贷款，双方签订了抵押合同，但未约定担保范围。登记时，登记员张某仅在登记簿上记载“担保主债权5000万元”，未填写“担保范围”。2026年，该公司因经营不善无法还款，银行主张担保范围包括主债权、利息、违约金等，公司认为仅担保主债权5000万元。问题：（1）登记机构未记载“担保范围”是否存在错误？法律依据是什么？（2）银行与公司的争议应如何解决？答案：（1）存在错误。《不动产登记操作规范（试行）》14.1.4条规定，抵押登记需填写