2026年物业管理师管理实务考试预测试题及答案

2026年物业管理师管理实务考试预测试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某小区前期物业服务合同约定服务期限至业主大会成立并选聘新物业企业之日止，但业主大会成立后因程序争议未能及时选聘新企业，原物业企业继续服务3个月后要求业主按原合同标准缴纳物业费。根据《物业管理条例》及相关规定，业主应（）。A.拒绝缴纳，因原合同已终止B.按原标准缴纳，构成事实服务关系C.按政府指导价缴纳，原合同失效D.与物业企业协商新标准后缴纳答案：B解析：前期物业服务合同终止后，物业企业继续提供服务，业主接受的，双方形成事实服务关系，业主应按原合同标准缴纳费用（参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条）。2.某高层小区消防控制室值班人员发现火灾自动报警系统显示12层某户烟感报警，正确的处置流程是（）。A.立即启动应急预案，通知微型消防站10分钟内到场B.先通过监控确认现场情况，再通知巡逻人员3分钟内核查C.直接拨打119，同时通知业主撤离D.记录报警信息，等待系统自动复位答案：B解析：消防控制室接到报警后，应首先通过视频监控或就近巡逻人员3分钟内现场核查，确认火灾后再启动应急响应（依据《建筑消防设施维护管理》GB25201-2010）。3.业主将住宅改为经营性棋牌室，未向物业企业报备，物业企业应首先（）。A.直接制止并拆除相关设施B.向业主委员会报告，由业委会处理C.书面通知业主改正，告知其需经有利害关系业主同意D.向规划部门投诉，申请行政处罚答案：C解析：根据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改为经营性用房需经有利害关系业主一致同意，物业企业应首先书面告知业主改正（《物业管理条例》第四十五条）。4.某小区电梯因故障停运，物业企业委托的维保单位2小时内到场维修，但业主以“维修不及时”为由拒交物业费。物业企业正确的应对措施是（）。A.停止提供其他服务，逼迫业主缴费B.向法院起诉业主，要求支付物业费及滞纳金C.公示电梯维修记录及维保合同，说明已履行义务D.降低服务标准，按业主缴费比例提供服务答案：C解析：物业企业需证明已履行电梯维护义务（如维保合同、维修记录），业主不得以个别服务瑕疵拒交物业费（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条）。5.某新建小区承接查验时，发现地下车库排水坡度不符合设计要求（设计3‰，实测2‰），物业企业应（）。A.直接接收，后续自行改造B.要求建设单位限期整改，整改合格后再接收C.与建设单位协商补偿，接收后由物业维修D.向业主委员会报告，由业主决定是否接收答案：B解析：承接查验中发现不符合设计标准的问题，物业企业应要求建设单位限期整改，整改合格后方可接收（《物业承接查验办法》第十六条）。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列属于物业承接查验中“共用设施设备”查验内容的有（）。A.小区围墙高度及完整性B.电梯型号及检验合格证明C.消防水箱容积及水压测试记录D.绿化乔木的品种及成活率E.路灯控制系统的联动测试结果答案：BCE解析：共用设施设备查验包括电梯、消防、照明等设备的技术参数、合格证明及运行测试（《物业承接查验办法》第十四条）；围墙、绿化属于共用部位查验内容。2.业主大会表决“调整物业费标准”事项时，需满足的条件有（）。A.专有部分面积占比2/3以上的业主参与表决B.参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意C.全体业主专有部分面积过半数且全体业主人数过半数同意D.公示表决规则及计票方式至少7日E.采用书面形式或电子投票系统记录表决结果答案：ABDE解析：根据《民法典》第二百七十八条，调整物业费需“双2/3参与表决”，且“参与表决的双过半同意”；同时需公示规则（《业主大会和业主委员会指导规则》第二十八条），并保留表决记录。3.物业企业应对台风灾害的准备工作包括（）。A.检查小区排水系统是否畅通B.加固户外广告牌及树木C.储备沙袋、抽水泵等应急物资D.通知业主关闭门窗、转移阳台物品E.暂停电梯运行直至台风结束答案：ABCD解析：台风前需检查排水、加固设施、储备物资、通知业主；电梯应在台风期间加强巡查，无特殊情况不应暂停运行（《物业管理应急维修服务规范》）。4.业主装修管理中，物业企业禁止的行为有（）。A.要求业主缴纳装修保证金B.限制业主使用指定装修公司C.检查装修是否变动承重结构D.收取装修垃圾清运费高于政府指导价E.每日12:00-14:00禁止噪音施工答案：BD解析：物业企业不得指定装修公司（《物业管理条例》第四十四条），垃圾清运费需按政府指导价收取（《物业服务收费管理办法》第十一条）；装修保证金目前部分地区允许，噪音时间限制符合规定。5.下列关于住宅专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.维修电梯需经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主同意B.紧急情况下可先维修后补办手续C.维修资金使用方案需在小区内公示至少7日D.未交存维修资金的业主无需承担分摊费用E.维修资金余额不足时，由业主大会续筹答案：BCE解析：紧急维修（如电梯故障）可事后补办手续（《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条）；使用方案需公示（第二十二条）；余额不足需续筹（第二十九条）；电梯维修需“双过半”同意（非2/3）；未交存业主需分摊（《民法典》第二百八十一条）。三、案例分析题（共4题，每题15分，共60分）案例一：电梯困人应急处置某小区3号楼2部电梯（A梯、B梯）均由X维保公司负责日常维护。某日14:00，业主王女士反映A梯在15层至16层之间突然停运，自己被困轿厢内。监控显示，14:02物业值班员接到报警后，立即联系X公司，14:10维保人员到场，14:15成功救出王女士。王女士以“被困13分钟”为由，要求物业企业赔偿精神损失费2000元，并公开道歉。问题：1.物业企业在电梯困人处置中存在哪些合规性问题？2.针对王女士的索赔要求，物业企业应如何应对？答案：1.合规性问题：（1）未在接到报警后立即启动电梯困人应急预案。根据《电梯使用管理与维护保养规则》（TSGT5001-2009），电梯使用单位（物业企业）接到困人报警后，应在30分钟内解救被困人员（本题中13分钟虽达标，但需检查是否按流程操作）。（2）未全程记录处置过程。物业企业应记录报警时间、联系维保人员时间、到场时间、解救时间，并存档备查。（3）未在解救后对业主进行安抚。根据服务规范，困人事件后应主动联系业主，了解身体状况并致歉。2.应对措施：（1）核查维保合同及应急响应条款。若X公司到场时间符合合同约定（通常30分钟内），物业企业无过错；若超时，可向维保公司追责。（2）向王女士出示监控记录、维保人员到场时间证明，说明已履行法定义务。（3）从服务角度出发，主动致歉并赠送小礼品（如保洁券），缓解矛盾。（4）若王女士坚持索赔，可建议通过业主委员会调解或法律途径解决，物业企业保留相关证据（如报警记录、维保记录）。案例二：业主违规搭建处理某小区业主李女士在未取得规划许可的情况下，将阳台外延1.2米搭建玻璃房，物业企业巡查发现后，于当日下发《整改通知书》，要求3日内自行拆除。李女士未整改，物业企业联合业主委员会上门沟通，李女士称“楼上业主装阳光房都没人管，凭什么只找我”。10日后，物业企业向当地城管部门提交《关于XX户违规搭建的报告》，城管部门现场勘查后认定属违建，下发《限期拆除决定书》，李女士仍不执行。问题：1.物业企业在处理违规搭建中的操作是否规范？说明理由。2.若李女士最终拒绝拆除，物业企业还可采取哪些措施？答案：1.操作规范分析：（1）发现违规后及时下发《整改通知书》，符合《物业管理条例》第四十五条“对违规行为予以制止并报告”的要求。（2）联合业委会沟通，体现协同管理，符合《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“业委会协助物业企业处理纠纷”的规定。（3）10日后向城管部门报告，时间合理（无明确时限要求，但应及时）。综上，物业企业操作基本规范。2.后续措施：（1）协助城管部门执行拆除。根据《城乡规划法》第六十八条，城管部门可强制拆除，物业企业需提供便利（如开门、配合现场秩序）。（2）将违规信息录入业主信用档案（若小区管理规约有约定），并在小区内公示（需避免侵犯隐私）。（3）对其他业主开展普法宣传（如张贴《违建危害告知书》），防止类似事件发生。案例三：公共区域停车纠纷某小区地面车位属全体业主共有，物业企业按业主大会决议收取停车服务费（每月80元），并实行“先到先得”管理。业主张先生购买了地下车位（每月300元），但认为地面车位收费低，要求优先使用地面车位，否则拒交地下车位管理费。物业企业未同意，张先生遂将车辆停在小区入口处，阻碍其他车辆通行。问题：1.张先生的行为是否合法？说明理由。2.物业企业应如何化解此次纠纷？答案：1.合法性分析：（1）张先生拒交地下车位管理费不合法。地下车位管理费是物业企业对车位清洁、照明等服务的收费，与地面车位使用无关（《物业服务收费管理办法》第九条）。（2）阻碍小区入口通行属侵权行为。根据《民法典》第一千一百六十五条，张先生的行为妨碍了其他业主的通行权，需承担侵权责任。2.化解措施：（1）向张先生解释地面车位管理规则。地面车位属业主共有，“先到先得”是业主大会决议，物业企业无权单独调整（《物业管理条例》第十五条）。（2）提供地下车位增值服务。如免费洗车、优先预约维修，平衡张先生的心理落差。（3）若张先生继续阻碍通行，物业企业可联系辖区派出所，依据《治安管理处罚法》第二十三条处理；同时保留现场监控证据，通过法律途径追讨地下车位管理费。案例四：疫情常态化下的物业防控某小区出现1例新冠病毒无症状感染者，社区要求物业企业配合开展临时管控（3天内只进不出）。部分业主以“影响工作”“管控无依据”为由，强行冲卡外出。物业企业保安在阻拦过程中，与业主发生肢体冲突，1名业主轻微受伤。问题：1.物业企业在疫情管控中的职责有哪些？2.针对业主冲卡及冲突事件，物业企业应如何应对？答案：1.职责范围：（1）执行社区防控要求，配合做好人员登记、体温检测、场所消毒（《新型冠状病毒肺炎防控方案（第十版）》）。（2）通过公告、微信群等方式向业主普及管控政策，解答疑问。（3）保障管控期间业主基本生活需求（如代购物资、送医协助）。（4）维护小区秩序，劝