房地产行业海外研究：AI时代下泰国数据中心蓬勃发展

目录Catalog一、泰国跻身东盟核心数字枢纽 3（一）为什么泰国能成为数据中心的核心区域？ 3（二）泰国数据中心投资规模显著扩大 3二、泰国数据中心投资加速的原因 5（一）直接购电协议破解超大规模数据中心电力瓶颈 5（二）“泰国投资快速通”计划助力加速数据中心投资 5三、数据中心土地销售规模有望提高 7四、数据中心催生数字生态产业系统 9（一）AI开发延伸的各行业数字化转型 9（二）开发商直接受益于数据中心需求增长 9五、投资建议 10六、风险提示 10一、泰国跻身东盟核心数字枢纽（一）为什么泰国能成为数据中心的核心区域？行业需求侧：随着AI负载的增长、云服务的普及、企业的数字化转型，叠加本地托管与数据主权（数据留存泰国境内）需求上升，数据中心市场需求逐渐扩大，泰国正崛起为东盟区域数据中心核心枢纽。供应侧：新加坡受土地、电力资源制约，而泰国拥有充足的工业用地、可灵活扩容的配电容量、综合成本更低，同时电力与光纤网络等基础设施成熟完善，自然成为全球超大规模云厂商的外拓首选地。泰国国内数字需求旺盛（云服务、AI、电商、金融科技）以及位处东盟地理中心，为本地和区域数据流转提供了有力支撑。政策端：BOI（泰国投资促进委员会）出台积极扶持政策、快速审批流程，清洁能源供给不断改善，以上因素均有效缩短了投资方的项目落地周期。考虑到地缘政治风险较低、数据中心生态发展势头向好，泰国并非取代新加坡，而是逐步成为承接外溢业务、冗余部署与区域布局需求的互补枢纽。2024年泰国数据中心运营IT负载达到350兆瓦。（二）泰国数据中心投资规模显著扩大自2023年起，泰国数据中心投资显著提速，2024-2025年更是蓬勃发展，主要得益于数据中心投资承诺激增以及BOI加快数字产业项目审批。2025BOI受理投资申请总额达1.8767万亿泰铢，同比增长67.2%，创历史新高，数字产业和电子等重点产业贡献主要增量。数字产业成为泰国投资申请的领头羊，2025年投资总价值7386亿泰铢（同增203.6%核心驱动力来自大规模数据中心投资，包括来自GalaxyPeakDataCenter、TrueInternetDataCenter以及ZenithDataCentreandCloudServices等公司的超大规模设施。泰国市场热度持续吸引着投资者兴趣。今年一季度各行业的投资申请总额同比大涨142.4%，达到1.02万亿泰铢，为去年同期的2.4倍，由数字产业领跑，凸显AI技术的快速普及。我们认为数据中心投资未受到美国关税政策影响。泰国立志打造区域数字和AI基建枢纽，预计2026-2030年泰国数据中心需求将继续上行。BOI公布，今年一季度数字产业投资申请增至48个项目，总额达8737亿泰铢（同增823.4%），主要来自TikokSystem、GlobalSwitch、SkylineDataCenter&CloudServices和EvolutionDataCenter的数据中心和云服务项目。图1：2016年-2026年Q1数字产业资占总投资申请额重 图2：2016年-2026年Q1数字产业资占批准投资总额例资料来源：THAILANDBOARDOFINVESTMENT(BOI)，

资料来源：THAILANDBOARDOFINVESTMENT(BOI)，图3：2016年-2026年Q1提交至BOI投资申请总额资料来源：THAILANDBOARDOFINVESTMENT(BOI)，2025年，BOI批准的数字产业项目总投资额为6229亿泰铢（同增514.2%），占当年全部批复总额的38.5%。今年一季度，数字产业批复投资额达977亿泰铢，占比29.6%，依旧保持高位。202656日，BOI批准了三个大型数据中心和数据托管项目，合计投资额9130亿泰铢，受此推动，预计二季度数字产业投资额将进一步提速，其中字节跳动旗下的TikokSystemThailand价值8423亿泰铢的超大型项目为主要贡献。图4：2016年-2026年Q1获批投资额资料来源：THAILANDBOARDOFINVESTMENT(BOI)，二、泰国数据中心投资加速的原因（一）直接购电协议破解超大规模数据中心电力瓶颈泰国推出直接购电协议（DirectPA政策，核心目标是吸引谷歌、微软、WS等全球科技巨头投资——这类企业要求旗下数据中心100%使用清洁能源（RE100）。泰国现行电力供应系统不支持新能源企业与用电方直接交易。依托政府“大速赢（QuickBigWin）”政策，泰国推出总规模2000兆瓦的数据中心DirectPA试点，允许私营公司直接买卖绿电，核心目的是拉动数字产业投资。DirectPA试点面向已获得BOI投资扶持且单位设施IT负载不低于50兆瓦的数据中心。发电企业必须提交发电量预测计划。图5：基于电网接入与使用的直接购电协议（PPA）架构资料来源：ENERGYREGULATORYCOMMISSION，绿色电价（UGT）助力用户获取绿色能源。泰国推出公用事业绿色电价（UGT）计划，分为一期（UGT1）和二期（UGT2），主要为想要使用绿色能源的购电方提供一种能源选择，目的是为这些购电方提高竞争力、并且实现减少泰国的温室气体排放的目标。UGT1供电容量有限、灵活性不UGT2供电规模更大，且电力全部取自新增可再生能源项目的专属绿电，主要为企业提供更多清洁能源采购选择，专为数据中心等大型用户量身定制，通过泰国发电管理局（EGAT）、MEA及PEA规模化获取经认证的绿电（通常附带可再生能源证书REC）。我们认为，UGT2作为临时解决方案，有望允许数据中心运营商通过现有电网直接购买绿色电力，快速满足ESGRE100业提供即时、低风险的可再生能源，即便TA模式下DirectPA存在瓶颈，仍能助力投资方推进项目落地，是泰国数据中心投资的关键推动因素。（二）“泰国投资快速通”计划助力加速数据中心投资尽管过去两年BOI批准的投资额及颁发的投资促进证书创新高，由于诸多大型投资项目（值为3300亿泰铢）遭遇重重阻碍，导致投资支出无法实际落地，投资的实际落地比例下降。基于此，在泰国政府“大速赢”经济政策框架下，由BOI主导并推进“泰国投资快速通”计划（ThailandFastPass），总投资额约4800亿泰铢，重点支持数据中心、工业园区开发、清洁能源及电子产业等关键领域。“快速通道”有望成为消除大型投资障碍的新机制，对审批流程、能源保障、土地规划、签证和许可证办理等关键环节进行改革，目标将审批效率提升20%至50%，并于2025年12月正式启动。截至2025年12月3日，80个大型项目中已有40个进入投资实施阶段，其余项目正在解决电力、土地、许可证等实际障碍。相关部门加快电网扩容、绿色电价机制发布、工业规划调整及签证和工作许可系统升级等工作。数据中心投资是BOI近期的工作重点，因为BOI正致力于解决投资者主要关切的高新技术产业及数据中心电力就绪问题。BOI已与能源部及能源监管委员会协同合作，提升电力供应保障能力，重点保障东部地区新增投资项目的紧急用电需求。BOI还加快出台泰国电力发展规划，对应支持未来用电需求、发展新能源技术，并完善长期的电力系统规划。BOI采取相关举措，加快出台泰国电力发展规划（PDP），用来适配未来的用电需求、新兴能源技术以及长期电力系统规划工作。2024年以来数据中心投资申请的爆发式增长，同时政府机构积极解决投资者对电力供应的诉求，因此数据中心投资仍有望成为泰国吸引外国直接投资（FDI）的主要驱动力。三、数据中心土地销售规模有望提高泰国数据中心投资的蓬勃发展，对WHA和AMATA等工业地产开发商构成了结构性利好，因为数据中心正催生超大规模云服务商及相关数字基础设施参与者对工业土地的新一轮需求。泰国的数据中心项目主要分布在曼谷都会区（BMA）EEC地区（包括春武里府、罗勇府和北柳府）。2026年一季度，WHA共实现土地销售金额74.58亿泰铢，已高于2025年全年的销售金额，WHA公司的土地销售规模提升较多。2026年一季度WHA实现951（注：莱为泰国土地面积计1莱约等于1600平方米，下文同）土地提前预售，主要得益于向某个数据中心客户销售900莱土地。2024年至2026年一季度，WHA的土地销售中，42%的客户为数字和科技产业。图：HA6年-6年一季度土地销售金额土地销售金额(亿泰铢)120(亿泰铢)1008060402002016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026Q1资料来源：WHA公司官网，图7：截至2026年一季度WHA总地销售各行业占比 图8：2024年-2026年一季度WHA地销售各行业占比汽车 消费 数字&技术电子及电器产品 钢铁&金属 建筑材料机械 化工 其他

汽车 消费 数字&技术电子及电器产品 钢铁&金属 建筑材料机械 化工 其他 资料来源：WHA公司官网， 资料来源：WHA公司官网，2025AMATA的土地销售收入为87.031233莱。土地销售为公司贡献大部分的收入，2025年AMA土地销售收入占公司当年收入的59.92%。2025年，AMA及子公司与泰国NTT全球数据中心、THAAssetCo1有限公司签署土地购买协议。NTT是日本领ITTHA是一家来自新加坡的数据中心处理专家的子公司。NTTTHA划分别在春武里安美德新城、罗勇安美德新城构建和扩展数据中心。AMATA2026年一季度实现24.8630%，对应的销售面积为1062026年一季度公司土地销售占公司收入的62.21%。图年各板块贡献收占比 图年一季度公司及板块收入和相应同增速土地 设施与服务 租金 其

50收入 同比增速(亿泰铢)收入 同比增速(亿泰铢)(增速)3020100土地 设施与服务 租金 其他 公司收

40%30%20%10%0%-0%-0%资料来源：AMATA公司官网， 资料来源：AMATA官网，四、数据中心催生数字生态产业系统（一）AI开发延伸的各行业数字化转型随着不断扩大数据中心容量，泰国提供了关键基础设施，从而吸引了AWS、微软AzureGoogleCloud等全球云平台。随着各企业获取先进的算力和数据处理能力，这些云服务商的进驻可扩展AI的开发与部署，有望加速金融科技、电子商务和企业软件等数字服务的发展，从而推动各行业广泛的数字化转型。随着越来越多的企业采用数字服务的技术，聚集效应逐渐产生（汇聚人才、供应商和创新网络），泰国有望成为对后续技术投资具有越来越强吸引力的核心枢纽。这种自我强化的良性循环，最终巩固泰国作为区域数字经济领导者的地位。根据BOI统计，2025年针对数字产业的投资总投资额达7461.98亿泰铢，领先其他产业，项目数量达到151个。数字产业的投资规模大主要受益于各方对数据中心项目的大额投入，其中包含GalaxyPeakDataCenter、TrueInternetDataCenter、Zenith数据中心和云服务。（二）开发商直接受益于数据中心需求增长工业地产开发商（如AMA和WHA）是泰国数据中心爆发式增长的直接受益者，主要体现在土地销售和公用事业收入上。超大规模数据中心运营商需要大面积且连片的土地（通常位于EEC内电力供应就绪区域）并要求具备强大的基础设施和网络连接。这拉动了对优质工业用地的需求，使园区开发商能够以理想的利润率锁定大额交易。由于数据中心项目通常规模庞大，即使仅达成几笔交易，也能显著提升年预售面积和利润，从而在投资高峰周期内实现阶梯式爆发增长。同时也能产生数据中心产业集群效应，将供应商和技术生态系统吸引至其工业园区内，从而进一步推高土地销量和地价。工业地产开发商通过向数据中心运营商提供必需公用事业服务，获取可持续的经常性收入流。其中包括用于冷却系统的工业用水，以及电力解决方案（越来越多地通过太阳能和私营购电协议来满足超大规模云服务商的可持续发展目标。数据中心全天候无休运行且公用事业消耗量大而稳定，使其成为高品质的长期客户。这转化为公用事业板块可预测且持续增长的经常性收入流，从而降低公司受到土地销售周期性波动的影响。前期土地销售与长期公用事业收入的结合，构建了双引擎增长模式。随着工业园区内形成更多的数据中心集群，工业地产开发商有望受益于生态系统的溢出效应，即相关科技和物流企业带来的需求增长，以及随着时间推移而不断增强的定价权。这使它们的定位超越了单纯的土地卖方，而是转型成为处于泰国新兴数字经济核心的一体化基础设施供应商，从而提升了工业园区的土地价值并促进了生态系统发展。数据中心可实现对数据信息的存储、计算、传输等。数据中心在