公募REITs网下申购策略分析：第二批商业REITs询价启动聚焦混装及酒店业态

申购策略申购策略目录基础行要素 4第二批商业集中价，业态聚焦商办混装及首单酒店 4保利/锦江/1%~3%/4%~66估值析 7加权资本化率较级折价：凯德>保利>陆家嘴>锦江>北京国资 7加权派息率较二折价：保利>凯德>陆家嘴>锦江>北京国资 9华夏利发展REIT 11央企首单商业，城双业态入池且皆处城市CBD 11办公关联方整租穿透出租率下滑，零售则量稳价降 12华夏凯德REIT 14深圳南油片区最综合体来福士，下沉绵阳核心商圈 14深圳来福士持续坡改善，绵阳项目稳健满租压舱 15华安锦江酒店REIT 17境内首单酒店REIT，背靠酒店行业头部企业锦江 17业绩受CAPEX与β拖累，GOP补足+资金预留护航 18华安家嘴REIT 19前滩城市综合体陆家嘴集团护航，锚定前滩扩募 19两业态出租率长期90%+，商场租金贡收入2/3 20创金信北资REIT 21海淀知春筑科创核，东城隆福立文化地标 21出租率爬坡至89%，租金承压且较竞品处于中高位 25风险示 26申购策略图表目录申购策略图1：华夏保利发展REIT广州保利中心营收、净利润（单位：万元） 13图2：华夏保利发展REIT广州保利中心收入构成（单位：%） 13图3：华夏保利发展REIT佛山保利水城营收、净利润（单位：万元） 13图4：华夏保利发展REIT佛山保利水城收入构成（单位：%） 13图5：华夏凯德REIT深圳来福士营收、净利润（单位：万元） 15图6：华夏凯德REIT绵阳涪城营收、净利润（单位：万元） 15图7：华安陆家嘴REIT营收、净利润（单位：亿元） 21图8：华安陆家嘴REIT收入构成（单位：%） 21图9：创金合信北京国资REIT营收、净利润（单位：亿元） 26表1：本批商业不动产发行要素概览 4表2：本批商业不动产发行时间安排 5表3：本批商业不动产REITs网下中签率预期 6表4：本批商业不动产NOI与资本化率（单位：万元、%） 7表5：可比REITs2026ENOI与资本化率（单位：万元、亿元、%） 8表6：按业态加权后可比REITs2026E资本化率与折价率（单位：%） 9表7：可比REITs2026E可供分配金额与派息率（单位：万元、亿元、%） 9表8：按业态加权后可比REITs2026E派息率与折溢价率（单位：%） 10表9：华夏保利发展REIT项目概览 11表10：华夏凯德REIT项目概览 14表华夏凯德REIT深圳来福士经营情况（单位：万元） 16表12：华夏凯德REIT绵阳涪城经营情况（单位：万元） 17表13：华安锦江酒店REIT项目概览 18表14：华安锦江酒店REIT经营情况 19表15：华安陆家嘴REIT项目概览 20表16：创金合信北京国资REIT集智未来项目概览 22表17：创金合信北京国资REIT隆福寺一期项目概览 232026622~23REITREITREIT、华夏凯德REIT、华安锦江酒店REIT五只产品获得证监会注册通过，并REITREITREIT网626REITREIT629日。REIT：102.317~2.831/23.17~28.3121,00038REIT：10元/23.18~28.3221,00040华夏保利发展RT拟发行份额53.593~4.392元/17.97~21.9610,50032华夏凯德REIT：拟发行份额7亿份，询价区间4.980-6.086元/份，发34.86~42.6020,09032华安锦江酒店REIT：拟发行份额7亿份，询价区间2.186-2.672元/15.30~18.7014,70025REIT在资产REIT合信北京国资REIT的项目分布于北京市不同行政区；华夏保利发展REITREITREIT114~140表1：本批商业不动产REITs发行要素概览基金名称基金名称华安陆家嘴封闭式商 创金合信北京国资公司封闭 华夏保利发展封闭式商 华安锦江封闭式商业 华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基 式商业不动产证券投资基金 业不动产证券投资基金 不动产证券投资基金 不动产证券投资基金楼、商场）山保利水城项目家锦江都城酒店阳涪城项目不动产项目 晶耀前滩（T1楼、商场）山保利水城项目家锦江都城酒店阳涪城项目

集智未来、隆福寺一期 广州保利中心项目、

18

深圳来福士项目、绵项目属性 产权类 产权类 产权类 产权类 产权类基金合同期限 自基金合同生效之起38年

年

基金合同生效之日起32年

基金合同生效之日起25年

基金合同生效之日起32年申购策略预计募集份额申购策略预计募集份额10亿份10亿份5亿份7亿份7亿份预计募集资金 25.74亿元 25.75亿元 19.96亿元 17.00亿元 38.73亿元网下询价区间 2.317-2.831网下询价区间 2.317-2.831元/份2.318~2.832元/份3.593-4.392元/份2.186-2.672元/份 4.980-6.086元/份战配/网下/公众初始认购比例

战配70%、网下21%、网上9%

战配59%、网下29%、网上12%网下最高认购份额

21,000万份 21,000万份 10,500万份 14,700万份 20,090万份司LIMITED司LIMITED运营管理机构 上海陆家嘴资产管理北京市国有资产经营有限责保利发展控股集团股份上海锦江资产管理有凯德商用房产管理咨有限公司任公司有限公司限公司询（上海）有限公司

上海前滩国际商务区投资（集团）有限公

北京市国有资产经营有限责任公司

保利发展控股集团股份有限公司

上海锦江资产管理有限公司

CAPITALANDMALLASIA基金管理人 华安基金管理有限司

创金合信基金管理有限公司 华夏基金管理有限司

华安基金管理有限公司

华夏基金管理有限公司财务顾问 国泰海通证券股份有限公司基金公告、研究

无 中信证券股份有限公司 国泰海通证券股份限公司

中信证券股份有限公司申购策略申购策略REITREIT嘴REIT3只商业不动产626REIT、REIT629认购缴款窗口已错开安排。REIT：73~76REIT：76~77REIT：723~724REIT：76~710REIT：730~731购资金在退款流程完成后可及时释放，投资者能够循环参与后续项目的认购。表2：本批商业不动产REITs发行时间安排日期创金合信北京国资REIT 华夏保利发展REIT 华安陆家嘴REIT华夏凯德REIT 华安锦江酒店REIT6月23日披露询价公告等；提交核查文件- -6月24日提交核查文件披露询价公告等；提交核查文件6月25日提交核查文件截止（12:00前）；注册截止提交核查文件6月26日询价日（9:00-15:00）；确定认购价格提交核查文件截止（12:00前）；注册截止6月29日披露《发售公告》（预计）询价日（9:00-15:00）；确定认购价格6月30日- --披露《发售公告》（预计）7月3日募集期开始 ----7月6日募集期最后一天 募集期开始-募集期开始-7月7日决定回拨机制 募集期最后一天---7月9日- 决定回拨机制---7月10日- --募集期最后一天-申购策略申购策略7月14日- --决定回拨机制-7月23日- -募集期开始--7月24日- -募集期最后一天--7月28日- -决定回拨机制--7月30日- --- 募集期开始7月31日- --- 募集期最后一天8月4日- --- 决定回拨机制基金公告、研究保利/锦江/陆家嘴网下中签率1%~3%。北京国资/凯4%~6%/中性/乐观情形下，我们预期：REIT：2.81%~5.26%。REIT：1.40%~2.63%。REIT：1.56%~2.92%。REIT：0.80%~1.50%。REIT：3.90%~7.31%。表3：本批商业不动产REITs网下中签率预期代码简称募集期网下发行方案询价下限 询价上限（元） （元）网下申购上限（亿份）询价上限对应顶格申购资金（亿元）网下配售比例预期谨慎 中性 乐观181001.SZ创金合信北京国资REIT7月3日-6日2.3182.8322.105.952.81%4.21%5.26%508605.SH华夏保利发展REIT7月6日-7日3.5934.3921.054.611.56%2.34%2.92%508606.SH华夏凯德REIT7月6日-10日4.9806.0862.0112.233.90%5.85%7.31%508607.SH华安陆家嘴REIT7月23日-24日2.3172.8312.105.951.40%2.11%2.63%508609.SH华安锦江酒店REIT7月30日-31日2.1862.6721.473.930.80%1.20%1.50%申购策略估值分析申购策略>保利>陆家嘴>锦江北京国资REITREITREITREITREIT20265.99%~7.325.08%~6.205.65%~6.904.75%~5.81%，2027年预计资本化率分别为4.74%~5.80%、5.53%~6.76%、5.17%~6.31%、6.02%~7.354.66%~5.702026REIT>华夏凯德REIT>创金合信北京国资REIT>华安锦江酒店REIT>华安陆家嘴REIT。基金简称项目指标2026年2027年2028基金简称项目指标2026年2027年2028年晶耀前滩T1办公楼NOI（万元）4,351.044,168.574,170.57华安陆家嘴晶耀前滩商场NOI（万元）9,044.499,260.019,176.11REIT合计NOI（万元）13,395.5213,428.5813,346.68资本化率4.73%~5.78%4.74%~5.80%4.71%~5.76%广州保利中心NOI（万元）6,995.275,854.85-华夏保利发展佛山保利水城NOI（万元）6,154.896,280.64-REIT合计NOI（万元）13,150.1612,135.49-资本化率5.99%~7.32%5.53%~6.76%-集智未来NOI（万元）6,147.056,277.36-创金合信北京隆福寺一期NOI（万元）8,235.248,351.73-国资REIT合计NOI（万元）14,382.2814,629.09-资本化率5.08%~6.20%5.17%~6.31%-深圳来福士NOI（万元）15,909.2517,551.57-绵阳涪城项目NOI（万元）8,142.228,078.19-合计NOI（万元）24,051.4725,629.76-资本化率5.65%~6.90%6.02%~7.35%-21家酒店NOI（万元）8,892.878,715.48-华夏凯德REIT华安锦江酒店REIT合计NOI（万元）8,892.878,715.48-资本化率4.75%~5.81%4.66%~5.70%-注：资本化率=NOI/募资规模，其中募资规模分别按照询价区间上下限计算。基金公告、研究2026622/2026E4.14%~6.46%，平均值为5.31%；园区基础设施/商业办公可比的2026E4.89%~7.576.52%。 申购策略2025REITREIT/35.97%/64.03%，华夏保利发展REIT办公/零售权重为48.59%/51.41%，创金合信北京国资REIT办公/零售权重为88.59%/11.41REIT/18.11%/81.89%。申购策略2026E的2026E资本化率，我们测算了各项目相对二级市场目标资REIT为-17.61%~0.66%REIT为REIT为REIT为2.14%~24.82%。而酒店业态尚无能够直接对标的已上市ET20只已上市的商办类E2026E平均资本化率5.91%为基准，华安锦江酒店REIT2026E资本化率较二级市场溢价率-19.59%~-1.72%。2026EREIT>华夏保利发REIT>REIT>REIT>REIT。代码简称类型业态2026ENOI总市值（亿元）2026E资本化率表代码简称类型业态2026ENOI总市值（亿元）2026E资本化率508601.SH首农商业REIT商业不动产商业零售（万元）17,66730.805.74%180602.SZ印力消费REIT基础设施消费23,82436.906.46%508011.SH物美消费REIT基础设施消费8,43114.105.98%508091.SH凯德商业REIT基础设施消费12,96822.725.71%180601.SZ华润商业REIT基础设施消费47,34994.445.01%508002.SH百联消费REIT基础设施消费14,57027.995.21%180607.SZ中海商业REIT基础设施消费7,62915.444.94%180606.SZ中国绿发商业REIT基础设施消费9,02617.785.08%180603.SZ大悦城商业REIT基础设施消费20,71642.904.83%508017.SH金茂商业REIT 基础设施消费5,92714.324.14%消费基础设施/商业零售平均16,81131.745.31%508600.SH上海地产商业REIT 商业不动产商业办公19,83240.544.89%508039.SH首农产业园REIT基础设施产业园28,70038.067.54%508019.SH湖北科投光谷REIT基础设施产业园6,1708.157.57%180105.SZ广开高新区REIT基础设施产业园8,25011.567.14%508010.SH重庆两江REIT基础设施产业园6,5589.127.19%508029.SH沈阳软件园REIT基础设施产业园6,1769.426.56%508012.SH招商科创REIT基础设施产业园4,6146.936.66%508027.SH东吴苏园REIT基础设施产业园13,38423.295.75%508097.SH南京建邺REIT基础设施产业园5,4569.505.74%508099.SH建信中关村REIT基础设施产业园7,29111.856.15%园区基础设施园区基础设施/商业办公平均 10,643 16.84 6.52%注：数据截至2026年6月22日。、基金公告、研究表6：按业态加权后可比REITs2026E资本化率与折价率（单位：%）2025年营收占比 估值总价占比 综合权重

加权后可比

办公 零售办公零售办公 零售办公零售办公零售资本化率华安陆家嘴REIT33.28% 66.72%38.66%61.34%35.97%64.03%5.74%4.73%~5.78% -17.61%~0.66%华夏保利发展REIT44.75% 55.25%52.44%47.56%48.59%51.41%5.90%5.99%~7.32% 1.56%~24.15%创金合信北京国资REIT45.99% 54.01%43.01%56.99%88.59%11.41%6.38%5.08%~6.20% -20.40%~-2.75%华夏凯德REIT18.88% 81.12%17.34%82.66%18.11%81.89%5.53%5.65%~6.90% 2.14%~24.82%

2026E资本化率基金简称

（加权、调整后）

REITs2026E 率

较二级折价率申购策略申购策略注1：创金合信北京国资REIT隆福寺一期按照可租赁面积加权，华夏凯德REIT未考虑服务式公寓。注2：数据截至2026年6月22日。、基金公告、研究>凯德>陆家嘴>锦江>京国资REITREIT京国资REIT、华夏凯德REIT、华安锦江酒店REIT的2026E派息率分别为4.13%~5.044.90%~5.994.22%~5.164.15%~5.074.15%~5.07%，2027E派息率分别为4.39%~5.37%、4.92%~6.01%、4.34%~5.30%、4.19%~5.12%、3.93%~4.80%。2026622/2026E/2026E6.37%，TTM5.66%。基于业态权重加权计算得到二级市场目标派息率后，华安陆家嘴REIT、华夏保REITREITREITREIT2026E派息率相较于加权可比平均2026E派息率的折价幅度分别为-21.91%~-4.59-10.93%~8.8831.66%~-16.51-16.70%~1.80-20.84%~-3.25%，相较于TTM派息率的折价幅度分别为-16.09%~2.53%、-3.28%~18.23%、-23.61%~-6.67-11.92%~7.64-20.99%~-3.42%综合派息率的一二级价差REIT>REIT>REIT>REIT>REIT。表7：可比REITs2026E可供分配金额与派息率（单位：万元、亿元、%）申购策略申购策略代码代码简称类型业态总市值（亿元）2026E可供分配金额（万元）2026E预测派 派息率息率 （TTM）508601.SH 首农商业REIT 商业不动产 商业零售 30.80 17,038 5.53% -508017.SH金茂商业REIT基础设施消费14.32--4.14%508011.SH物美消费REIT基础设施消费14.10--4.95%180601.SZ华润商业REIT基础设施消费94.44--3.89%180602.SZ印力消费REIT基础设施消费36.90--4.70%508002.SH百联消费REIT基础设施消费27.99--5.06%180603.SZ大悦城商业REIT基础设施消费42.90--4.28%180606.SZ中国绿发商业REIT基础设施消费17.787,6434.30%-508091.SH凯德商业REIT基础设施消费22.7210,3514.56%-180607.SZ中海商业REIT 基础设施消费15.446,6744.32%-消费基础设施/商业零售平均31.7410,4264.68%4.50%508600.SH上海地产商业REIT 商业不动产商业办公40.5418,292--508027.SH东吴苏园REIT基础设施产业园23.29--5.59%508000.SH华安张江REIT基础设施产业园20.76--5.12%180101.SZ招商蛇口REIT基础设施产业园22.55--5.20%508099.SH建信中关村REIT基础设施产业园11.85--3.59%180102.SZ合肥高新REIT基础设施产业园7.32--6.96%508019.SH湖北科投光谷REIT基础设施产业园8.15--6.64%180105.SZ广开高新区REIT基础设施产业园11.56--6.01%508097.SH南京建邺REIT基础设施产业园9.50--5.53%508010.SH重庆两江REIT基础设施产业园9.12--5.88%180106.SZ成都高投REIT基础设施产业园11.13--5.80%508012.SH招商科创REIT基础设施产业园6.93--5.93%508039.SH首农产业园REIT基础设施产业园38.0625,2586.64%-508029.SH沈阳软件园REIT基础设施产业园9.425,7546.11%-园区基础设施/商业办公平均16.4416,4356.37%5.66%注：数据截至2026年6月22日。、基金公告、申万宏源研究表8：按业态加权后可比REITs2026E派息率与折溢价率（单位：%）基金简称2026E分配金额（万元）2026E派息率加权后可比REITs2026E息率比派息率(TTM)2026E派息率溢价率(可比同口径)2026E(可比TTM口径)华安陆家嘴REIT11687.614.13%~5.04%5.29%4.92%-21.91%~-4.59%-16.09%~2.53%华夏保利发展REIT华安陆家嘴REIT11687.614.13%~5.04%5.29%4.92%-21.91%~-4.59%-16.09%~2.53%华夏保利发展REIT10759.844.90%~5.99%5.50%5.07%-10.93%~8.88%-3.28%~18.23%创金合信北京国资REIT11958.684.22%~5.16%6.18%5.53%-31.66%~-16.51%-23.61%~-6.67%华夏凯德REIT17688.394.15%~5.07%4.98%4.71%-16.70%~1.80%-11.92%~7.64%华安锦江酒店REIT7761.494.15%~5.07%5.24%5.25%-20.84%~-3.25%-20.99%~-3.42%、基金公告、研究申购策略REIT申购策略CBDREIT广州保利中心、佛山保利水城态为商业办公（含配套商业、后者为商业零售。CBD2010年交付使用，是广州市首批甲级商务写字楼。项目共计41层，总建筑面积79,382.8463,402.97541153,062.6261,319.992009级写字楼存量达329万平方米，办公物业集中。但20286.92025Q31,00021820置率维持在2%-15%2026-20271080外，对保利水城项目的分流影响有限。REIT保利发展控股集团股份有限公司（简称“保中国保利集团有限公司100%持股，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。保利发展集团是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，也是旗下房地产业务20251231酒店等众多业态，可扩募资产储备丰富。表9：华夏保利发展REIT项目概览申购策略申购策略项目名称广州保利中心佛山保利水城项目业态办公及配套商业商业零售所在位置广州市天河区临江大道5号广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号土地用途及期限商服用地土地到期日：2047年4月26日（商业）、2057年4月26日（办公）商服用地土地到期日：2045年08月24日建筑内容共计41层，其中地上38层，地下3层共计5层，其中地上4层，地下1层。建筑面积79,382.84平方米153,062.62平方米可供出租面积63,402.97平方米61,319.99平方米起始运营时间2010年2009年机关单位：中国人民政治协商会议广东省委员会、广州市民主大楼、国家税务总局广州市税务局等；办公物业和高档住宅小区：发展中心大厦、寺右万科中心、碧海湾；办公：广发金融中心、联达大厦、华亚金融中心、友邦金融教育：广州市天河第一小学、广州市天河中学（珠江新城区中心等甲级写字楼集群；高中部）、广州市越秀区五羊小学、广州市第七中学居住：保利水城西街、海景花园、时代廊桥、保利花园、千区域配套东山学校等；灯墅、保利壹号公馆等高品质成熟住宅小区；医疗：广州市第十二人民医院、广州市妇女儿童医疗中心、休闲娱乐场所：千灯湖公园、南海全民健身公园、桂城AI公广东省中医院二沙岛分院以及其他一些社区卫生站；园三大生态休闲空间；休闲娱乐场所：海心沙亚运公园、二沙岛体育公园、宏城公教育：南海实验小学（灯湖校区）、南海文化中心等。园、珠江公园、东山湖公园等；商业设施：花城汇购物中心、广州IFC国金天地、广州K11购物艺术中心等。项目示意图项目示意图基金公告、研究2023-2025REIT2.152.031.860.650.590.60202545%、55%。广州保利中心近三1.030.900.830.550.451.12亿元、1.13亿元、1.03亿元，基本稳定，2025年因改造略有下降，净利润分别为0.32亿元、0.31亿元、0.34亿元。1）广州保利中心：由关联方保利商业物业整租后再分租，整租合同至2027年5223205年出租率分别为7.57%71.736.27%，持续下滑722026202733%、16%，剩余超半数在2028年及以后到期；运营方已储备基石客户（两家金融机构，8,000-10,000（25,000（10,294平方米）以应对到期压力。2）90%左右，20253（32%）200（面积占比57%84%60%27%20%年到期占比22.47%，2029年及以后到期均超20%，集中到期风险较低。1）广州保利中心：整租月均租金从2023年的134元/平方米/月降至2025年的108元/平方米/月，分租有效租金从212元/平方米/月降至169元/平方米/月，逐年下行，且分租租金（169元/平方米/月）较距离最近的竞品（120-170元/m²/月（2024年同比-14.78%，225年同比-1.58%，首层专门店平均租金约288元/平方米/月，在南海区竞品100%。图1：华夏保利发展REIT广州保利中心营收、净利润（位万）

图2：华夏保利发展REIT广州保利中心收入构成0

2023年 2024年 2025年营业收入（万元） 净利润（万元）

10,3299,00510,3299,0058,3405,4834,4844,266

2% 1% 1%98% 99% 99%98%99%99%2023 2024 2025租金收入 车位分成收入基金公告、研究 基金公告、研究图3：华夏保利发展REIT佛山保利水城营收、净利润（位万）

图4：华夏保利发展REIT佛山保利水城收入构成11%11%

11,19111,26311,19111,26310,2973,1713,0513,389

12%12%11%25%58%11%25%58%18%22%67%61%2023202402023年 2024年 2025年营业收入（万元） 净利润（万元）

租金收入 物业管理费收入多种经营及广告收入 停车位收入推广费收入 其他收入申购策略申购策略基金公告、研究 基金公告、研究REITREIT深圳来福士项目，位于深圳市南山区，是南油片区体量最大的商业综合体，涵盖购物中心、办公、服务式公寓，总建筑面积约9/1265%35%。REIT绵阳涪城项目（2007年运营和二期（2014年运营132025项目主要原始权益人为凯德商用（商业、办公、产业园等，扩募储备仍较充裕。表10：华夏凯德REIT项目概览深圳来福士项目绵阳涪城项目项目业态商业综合体（购物中心、办公、服务式公寓）商业零售（购物中心）所在位置广东省深圳市南山区南海大道2163号四川省绵阳市涪城区临园路东段74号土地用途商业、办公、酒店用地商业用地及期限2006年12月21日至2056年12月20日止一期截至2044年9月12日；二期截至2047年6月30日建筑内容 建筑内容 购物中心：地下1层-地上5；办公：地上5层-22层；服务 一期：购物中心地下1层-地上6层，车库地下1层；式公寓：地上6层-22层；车库及设备房：地下2层-地下4层 二期：购物中心地下1层-地上6层，车库地下2层-地下4层建筑面积 209,903.29m² 130,142.92m²可供出租面积

商业可租赁面积约39,984.22m²（改造后38,695.99m²）；办公可租赁31,699.68m²；服务式公寓可出租房间182间（改造后185间）

商业可租赁面积约60,766.64m²（整改后拟为58,974.67m²）申购策略起始运营时间申购策略

2017年6月投入运营 一期2007年2月投入运营；201412地处南山区南油片区，东邻南海大道，南临登良路，西侧与北侧地处南山区南油片区，东邻南海大道，南临登良路，西侧与北侧紧邻南海公园；毗邻地铁9号线和12号线南油站（地下一层直接联通）；区域配套周边公交：来福士广场站、南海创业路口站等（204路、M113路、M467路、M506路、M527路等）；距离深圳宝安机场约25公里，深圳北站约22公里；区域商业：南油片区体量最大的商业综合体，汇聚精品超市、多厅影城、零售、餐饮等业态位于绵阳市主城区繁华商圈，一、二期连通形成一站式商业体量；周边数十条公交线路（1015262971801路等），富乐路口凯德广场站等步行3分钟可达；距离绵阳南郊机场约6.9公里，绵阳火车站约2.5公里；业态涵盖潮流零售、餐饮美食、国际影院、大型超市、儿童教育、休闲娱乐、健身运动等项目示意图基金公告、研究

深圳来福士2023-2025年营业收入分别为2.80亿元、2.97亿元、2.98亿元，净利润分别为-0.440.140.004年转正。绵阳涪城2023-2025年营业收入分别1.121.171.210.290.360.42深圳来福士体量更大（营收占比约71绵阳项目规模较小但经营韧性突出，二者城市能级互补。2023-2024年期末出租率为94%-95%202517-18%2025年仍高于2023年，人流基本盘仍在。2）深圳来福士办公202360%90%，空置压力已基本消化，收缴率始终保持100%。3）雅诗阁：2023-2025925.49/间/晚、932.39元/间/晚和936.09元/间/晚，平均入住率分别为81.60%、81.49%和79.08%，呈现出价格稳健但入住率有小幅走低。绵阳涪城运营质量较稳健，出租率连续三年维持在99%左右，几乎满租运营；租售比始终低于13%，商户承租压力小、租金性价比优势明显；租金坪效和销售坪效均稳步上升，客流量逐年增长，商业活力持续向好。申购策略图5：华夏凯德REIT深圳来福士营收、净利润（单申购策略位：元）

图6：华夏凯德REIT绵阳涪城营收、净利润（单位：元） 0

营业收入（万元） 净利润（万元）

2023年2023年2024年 2025年0

2023年 2024年 2025年营业收入（万元） 净利润（万元）申购策略申购策略基金公告、研究 基金公告、研究表11：华夏凯德REIT深圳来福士经营情况（单位：万元）项目2023年2024年2025年深圳来福士项目购物中心业态经营情况（万元）营业收入（考虑租金减免，不含税）17,748.3318,075.8917,655.31其中：减免金额-296.710.00-82.48营业收入（还原租金减免，不含税）18,045.0418,075.8917,737.79运营净收益（NOI）（未扣除资本性支出）12,347.1212,942.7112,600.44NOIMargin（未扣除资本性支出）69.57%71.60%71.37%运营净收益（NOI）（扣除资本性支出后）11,194.6112,166.6411,931.27NOIMargin（扣除资本性支出后）63.07%67.31%67.58%销售额（万元）86,315.8191,501.2688,613.76客流量（万人/日）4.555.155.00租售比18.20%17.40%17.90%月租金坪效（元/平方米）270.68259.75252.83月销售坪效（元/平方米）2,076.252,170.051,972.11租金收缴率100.00%100.00%99.79%期末时点出租率94.79%94.14%87.97%平均出租率95.01%98.31%95.63%深圳来福士项目办公业态经营情况（万元）营业收入（考虑租金减免，不含税）4,803.086,168.386,935.03其中：减免金额-73.12-78.57-23.15营业收入（还原租金减免，不含税）4,876.206,246.956,958.18运营净收益（NOI）（未扣除资本性支出）2,363.644,271.845,074.10NOIMargin（未扣除资本性支出）49.21%69.25%73.17%运营净收益（NOI）（扣除资本性支出后）1,835.464,134.514,908.73NOIMargin（扣除资本性支出后）38.21%67.03%70.78%租金收缴率100.00%100.00%99.92%期末时点出租率60.19%88.07%90.03%深圳来福士项目雅诗阁经营情况（万元）营业收入（考虑租金减免，不含税）5,480.955,467.605,201.43其中：减免金额0.000.000.00营业收入（还原租金减免，不含税）5,480.955,467.605,201.43运营净收益（NOI）（未扣除资本性支出）2,267.092,331.762,120.64申购策略申购策略NOIMargin（未扣除资本性支出）43.44%45.01%40.77%经营毛利（GOP）2,720.742,805.142,598.40经营毛利率（GOPMargin）52.13%54.15%52.95%房费收缴率100.00%100.00%98.06%基金公告、研究表12：华夏凯德REIT绵阳涪城经营情况（单位：万元）项目2023年2024年2025年营业收入（考虑租金减免，不含税）11,193.9211,737.1812,133.54其中：减免金额-42.710.000.00营业收入（还原租金减免，不含税）11,236.6311,737.1812,133.54净利润2,947.103,583.384,152.12息税折旧摊销前利润（EBITDA）7,439.298,183.258,566.81运营净收益（NOI）（未扣除资本性支出）7,953.828,458.518,918.97NOIMargin（未扣除资本性支出）71.05%72.07%73.51%运营净收益（NOI）（扣除资本性支出后）7,602.238,226.428,737.82NOIMargin（扣除资本性支出后）67.91%70.09%72.01%销售额81,195.7283,710.9786,227.21客流量（万人/日）3.233.293.38租售比12.70%12.80%12.80%月租金坪效（元/平方米）146150155月销售坪效（元/平方米）1,2021,2021,238租金收缴率100.00%99.97%99.41%期末时点出租率98.20%98.60%99.34%平均出租率98.96%99.05%99.27%基金公告、研究REITREIT，背靠酒店行业头部企业锦江华安锦江REIT的底层资产为位于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，涵盖广州、郑州、长沙、合肥等一线及重点二三线城市。各项目建筑面积介于6,000~8,800129~162项目原始权益人（（团集团（按客房数计，旗下拥有锦江酒店、锦江资本等多个上市平台，涵盖高星级、（通过锦江国际集团）2024年在中国管理约1.22万家酒店、约120万间客房，市场份额达13.0%，自2016年起连续多年位列中国所有连锁酒店集团首位。2025海静安昆仑等高星级酒店、约45万平方米办公资产、约45万平方米商业资产、约30万平方米仓储物流园区等。项目名称锦江都城酒店表13：华安锦江酒店REIT项目名称锦江都城酒店项目业态 酒店区位位置 广州、郑州、长沙、合肥、武汉等18座城市项目用途及土地年限

商业服务业用地/旅馆用地土地使用期限：2048年12月-2051年3月（剩余23-25年）申购策略楼层分布申购策略楼层分布214-10建筑面积 合计约150,000平方米（单店约6,000-8,800平方米）可出租面积 21家酒店共约3,000间客房单店129-162间）初始运营时间 2011年-2014年分批开业商业设施：各酒店均位于城市核心商圈或商务中心区，周边配备大型购物中心、商场、餐饮、超市等生活配套；商业设施：各酒店均位于城市核心商圈或商务中心区，周边配备大型购物中心、商场、餐饮、超市等生活配套；办公/商务：毗邻各地城市写字楼、会展中心、政务中心、产业园区等商务设施，商务客群稳定；教育：部分项目邻近高校及中小学（如郑州二七店邻近大学路高校区、武汉积玉桥店邻近武汉大学等周边配套 4）医疗：各酒店所在城区均配备市级三甲医院及社区卫生服务中心；5）公园/休闲：临近城市公园、体育场馆、文化中心及旅游景点（如武汉体育中心店邻近武汉体育中心、长沙开福店邻近五一广场商圈）；（如广州白云店邻近白云机场、南昌红谷滩店邻近地铁大厦站）；基金公告、研究CAPEX与β拖累，GOP补足+资金预留护航2023-2025REIT2.091.951.770.16-0.20-0.582025CAPEX31002026-2030CAPEX超出募集说明书预测部分由原始权益人补足，优先通过放弃其所持份额的可供分配金额。OCC60%-70%β高度相关。疫情后酒店供给激增，项目受到分流，价格持续承压。2026为保障持有人权益，原始权益人设置了GOP保障机制：上市后前五个财务年度申购策略（2026-2030GOP差额至目标值。申购策略表14：华安锦江酒店REIT经营情况项目财务指标 2023年 2024年 2025年营业收入（亿元）2.091.951.77净利润（亿元）0.16-0.20-0.58EBITDA（亿元）0.780.600.52项目经营指标2023年2024年2025年可供房数（间）1,047,2971,112,2751,081,345平均入住率（OCC）69.37%62.26%61.93%平均房价（ADR）（元/间）279.83273.58255.99每间可售房收入（RevPAR）（元/间）194.12170.32158.53基金公告、研究REIT华安陆家嘴REIT的底层资产为晶耀前滩T1办公楼及配套商场，项目坐落于上T1KPF6/8/1119203290%前滩区域即将迎来太古里二期及其配套办公2026REIT（集团（（集团（，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。陆家嘴集团在前滩地区承担整体商业规划与运营管理职责，从全局视角统筹写字楼、商业、酒店、租赁住宅、文化体育等多元业态的协同布局，通过业态互补与统一250施主体，能够在项目资源和资金等方面获得股东的强有力支持。截至2025年末，前滩投资及陆家嘴集团持有的商业及办公资产合计32个，可租赁面积总计130万平方米，可扩募资产储备充裕，其中，陆家嘴集团未来将优先考虑前滩片区的项目作为扩募标的。表15：华安陆家嘴REIT项目概览项目名称晶耀前滩T1办公楼项目以及相关车位晶耀前滩商场北区及西区项目晶耀前滩商场东区及南区项目项目业态办公、车位商业商业所在位置上海市浦东新区耀龙路1359号等土地用途及期限

商务办公、商业、住宅用地2013年3月-2063年3月（T1办公楼）2013年3月-2063年3月（车位）

商务办公、商业、住宅用地2013320533北区）2013320533西区）

商务办公、商业、住宅用地2023820533东区）2023720633南区）建筑内容建筑内容5-13、15-17（T1地下1-地下3层（车位）13（北区地上1-3层（西区）11-4（东区地上1-3层（南区）建筑面积 64,257.78m²（含车位） ））

32,539.88m²（东区）5,873.84m²（南区）起始运营时间 2019年9月商业设施：前滩太古里、前滩公园巷、前滩陆悦广场等；起始运营时间 2019年9月商业设施：前滩太古里、前滩公园巷、前滩陆悦广场等；办公楼：前滩时代广场、前滩世贸中心、BFC外滩金融中心等；酒店：上海前滩香格里拉酒店、上海前滩美居酒店等区域配套 4）金融机构：招商银行、浦东发展银行等；医疗设施：上海市东方医院南院、上海中医药大学附属龙华医院（浦东分院）等；交通设施：6811823141009811160申购策略项目示意图基金公告、研究90%+2/32023-2025年，项目分别实现营业收入1.56亿元、1.89亿元和1.89亿元，净利润分别为0.22亿元、0.20亿元和0.20亿元，整体经营业绩保持平稳。从收入结202567%，商业部分构成项目收入的主要来源且占比呈现逐年增长趋势。2023-2025T199.45100%和95.93%，96.8793.2498.71%、94.56%和94.66%，各业态出租率均已处于90%以上。99.94%、99.9099.85%，回款情况良好。办公业态整体租金平稳运行，商场北区及西区202510.33%，T1办公楼租金定价处于中游水平，商场租金定价则处于中低水平，均具备一定性价比优势。202515办公楼租户集中度较高（上海T12029年到期20264156餐饮与零售合计面积占比近六成。2026202725.4127.69%，20282026-2027目前续签/拟续签租户50家、新签/20家，合同面积基本可覆盖当年到期面积。图华陆嘴REIT收利（位亿元） 图8：华陆嘴REIT入构（位：%）

1.89 1.891.560.220.200.202023年 20241.560.220.200.20营业收入(亿元) 净利润(亿元)

21%21%35%37%38%31%30%41%34%33%2023年 2024年 2025年其他业务收入晶耀前滩商场东区及南区收入晶耀前滩商场北区及西区收入晶耀前滩T1办公楼以及相关车位收入申购策略申购策略基金公告、研究 基金公告、研究REIT创金合信北京国资REIT的底层资产为集智未来项目、隆福寺一期项目，二者均属于商业不动产大类下的写字楼业态。本项目的原始权益人为资有限公司（申购策略营管理能力。2025隆福寺一期项目排名第一，集智未来项目仅次之，排名第二。申购策略集智未来项目包含量子芯座及量子银座校及科研院所。知春路片区是中关村科学城的核心片区一直以来是国内的IT200290%115111921表16：创金合信北京国资REIT集智未来项目概览项目集智未来不动产项目名称量子芯座量子银座不动产项目业态办公项目所在地北京市海淀区知春路27号北京市海淀区知春路23号建设内容和规模地上1-19层办公楼及地下室B1、房上房地上1-16层办公楼建筑面积/可供出租面积建筑面积：23,172.90㎡；可供出租面积：23,005.27㎡建筑面积：27,632.40㎡；可供出租面积：25,993.09㎡开竣工时间开工：2001年3月；竣工：2001年7月开工：2001年7月；竣工：2001年9月投入运营时间2002年2月2003年2月使用期限2052年2月12日2053年2月16日剩余年限26.12年27.13年用地性质办公用地时点出租率95.38%94.30%交通：紧邻地铁10号线与13号线换乘站知春路站，公共交通网络发达，道路无已知扩宽改造封闭计划；教育：北京航空航天大学、北京市中关村中学等；周边配套 医疗：中关村社区卫生服务中心（太阳园小区）、北京家恩德运医院、北京大学第三医院等；人文环境设施：知春公园、北京航空航天大学学院路校区航空航天博物馆、大钟寺古钟博物馆等；金融机构：招商银行、中国银行等；餐饮：品种丰富，区域内均设有中西式餐馆。申购策略申购策略项目示意图项目区位项目区位注：统计截止2025年末。基金公告、研究隆福寺一期项目包含隆福大厦及隆福寺北里区域，两区域地理位置相连，均地处CBD务单位，行政配套完善。隆福大厦层为办公及配套，9隆福寺北里20196002026期，隆福寺一期项目所在的隆福寺商圈累计客流近85万人次（日均超10破13万），客流与销售双双创下历史新高。项目 隆福寺一期项目表17：创金合信北京国资REIT隆福寺一期项目概览项目 隆福寺一期项目不动产项目名称 隆福大厦及隆福寺北里部分区域 隆福寺北里其