2026年商品房销售管理办法试题及答案

2026年商品房销售管理办法试题及答案1.根据2026年修订实施的《商品房销售管理办法》，商品房预售实行许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向哪一部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后方可预售？（）A.项目所在地县级以上人民政府不动产房产管理部门B.项目所在地市级以上人民政府不动产房产管理部门C.开发企业注册地县级以上人民政府不动产房产管理部门D.开发企业注册地市级以上人民政府不动产房产管理部门2.按套（单元）计价的现售房屋，《商品房销售管理办法》要求商品房买卖合同中应当明确约定哪一项核心内容？（）A.套内建筑面积分摊比例B.共有公摊面积大小C.公共部位产权归属D.该套房屋的总价款与实际范围3.商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，按照《商品房销售管理办法》规定，应当记载在哪一文件中？（）A.商品房买卖合同B.前期物业服务合同C.商品房认购书D.购房须知4.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起多少日内，将需要由其提供的办理不动产权属登记的资料报送至不动产登记主管部门？（）A.30日B.60日C.90日D.180日5.按建筑面积计价的商品房，当事人未约定面积误差处理方式时，下列关于误差处理方式的表述，错误的是？（）A.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款B.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房C.买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付利息D.面积误差比绝对值超出3%，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人1.根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不得采取下列哪些方式销售商品房？（）A.返本销售B.变相返本销售C.拆分拆零销售成套住宅D.按套计价销售商品房2.商品房现售应当符合下列哪些条件？（）A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件C.持有建设工程规划许可证和施工许可证D.已通过竣工验收E.拆迁安置已经落实F.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期3.下列关于商品房预订款的说法，符合《商品房销售管理办法》规定的有？（）A.房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款B.当事人未能订立正式商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用C.买受人主动放弃签约的，预订款一律不予退还D.当事人之间对预订款退还另有合法约定的，从其约定4.房地产开发企业交付商品住宅时，应当向买受人提供下列哪些文件？（）A.住宅质量保证书B.住宅使用说明书C.房屋不动产权证书D.房屋竣工验收备案证明1.房地产开发企业销售已经设立抵押权的商品房，仅需要告知抵押权人即可，无需告知买受人。（）2.商品房销售后，经规划部门批准的规划变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。（）3.商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于该规定中确定的最低保修期限。（）4.房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，仅可以处以警告、责令停止销售，不得并处罚款。（）案情：甲房地产开发企业于2025年11月在A市主城区取得某住宅小区项目的《商品房预售许可证》，对外预售商品房。2026年1月，市民王某与甲企业签订商品房买卖合同，约定购买该小区建筑面积为120平方米的三居室住宅一套，合同约定单价为每平方米12000元，总房价款为144万元，合同中未约定建筑面积误差的处理规则。2026年9月房屋交付后，经A市不动产登记中心实测，该套房屋实际建筑面积为115平方米，误差全部来自分摊共有建筑面积，套内建筑面积符合约定。问题：（1）王某是否有权向甲企业提出退房请求？请说明法律依据。（2）如果王某选择不退房，甲企业应当向王某退还多少房价款？请说明计算规则并给出具体金额。1.A解析：根据2026版《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向项目所在地县级以上人民政府不动产房产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后才可销售，未取得许可证的，不得进行商品房预售，因此本题选A。2.D解析：第十八条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后，可以在合同中直接约定总价款和房屋实际范围，因此核心约定内容为总价款和房屋范围，本题选D。3.A解析：第十五条规定，商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中记载，因此本题选A。4.C解析：第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产登记主管部门，因此本题选C。5.C解析：第二十条规定，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付利息，而非60日，因此C项表述错误，本题选C。1.ABC解析：第四十五条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，不得拆分拆零销售成套商品住宅，按套计价销售是合法销售方式，因此本题选ABC。2.ABCDEF解析：第七条明确规定了商品房现售的全部条件，题干所列六项条件全部符合要求，因此全选。3.ABD解析：第二十二条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。因此C项“一律不予退还”表述错误，ABD符合规定，本题选ABD。4.ABD解析：第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业必须向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时按照房屋交付的监管要求，开发企业需要提供竣工验收备案证明，不动产权证书需要买受人收房后自行申请办理，开发企业仅承担协助报送资料的义务，无需在交付时提供，因此本题选ABD。1.错误解析：第二十八条规定，房地产开发企业销售已经抵押的商品房，应当先依法解除抵押权，且销售前必须书面明确告知买受人，未履行告知义务的，销售行为无效，因此题干表述错误。2.正确解析：第二十四条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，因此题干表述正确。3.正确解析：第三十三条规定，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于该规定确定的最低保修期限，因此题干表述正确。4.错误解析：第四十四条规定，房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由不动产房产管理部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款，因此题干“不得并处罚款”表述错误。（1）王某有权提出退房。根据2026版《商品房销售管理办法》第二十条规定，按建筑面积计价的商品房，当事人未在合同中约定面积误差处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。本案中，合同约定建筑面积为120平方米，实测建筑面积为115平方米，面积误差比为（115-120）÷120×100%≈-4.17%，绝对值超过了3%的法定标准，符合法定退房条件，因此王某有权要求退房。（2）如果王某选择不退房，根据《商品房销售管理办法》的规定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，超出3%部分的房价