海南2026年房地产估价师《房地产制度法规政策》真题及答案解析

海南2026年房地产估价师《房地产制度法规政策》真题及答案解析一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该规定体现了物权法中的哪一项基本原则？A.一物一权原则B.物权法定原则C.公示公信原则D.平等保护原则2.海南自由贸易港在土地管理方面探索创新，关于海南自由贸易港土地资源的配置，下列说法中不符合当前政策导向的是：A.实行最严格的耕地保护制度B.推进土地资源市场化配置，完善土地交易市场C.允许土地用途随意变更以适应商业开发需求D.建立土地二级市场交易平台，促进存量土地盘活利用3.某房地产开发企业通过出让方式取得一宗商业用地，土地使用权年限为40年。该企业取得该土地使用权的方式属于：A.划拨B.出让C.作价出资（入股）D.租赁4.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权：A.出让金B.租金C.使用费D.税金5.在房地产交易活动中，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人：A.有权优先受偿B.无权优先受偿C.由当事人协商决定是否优先受偿D.必须与抵押人按比例分配6.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的：A.县级以上人民政府土地行政主管部门统一办理B.县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门统一办理C.县级以上人民政府不动产登记机构办理D.市级以上人民政府自然资源主管部门统一办理7.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得：A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房外销许可证》D.《商品房经营许可证》8.海南省在住房政策方面实施“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的制度。对于面向本地居民和引进人才供应的安居型商品住房，其销售价格应当：A.完全由市场供求决定B.由房地产开发企业自主定价C.由政府销售指导价或限价D.由购房人与开发企业协商确定9.根据《民法典》，债权人留置的动产，应当与债权属于：A.同一法律关系，但企业之间留置的除外B.同一法律关系，且不得有例外C.同一性质的法律关系D.相关联的法律关系10.房地产估价师执业资格注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在有效期届满前30日前申请续期注册，续期注册有效期为：A.1年B.2年C.3年D.5年11.某房地产开发公司销售商品房，未按规定向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且拒不改正。根据《商品房销售管理办法》，可处以罚款的金额范围为：A.1万元以上2万元以下B.2万元以上3万元以下C.3万元以上5万元以下D.5万元以上10万元以下12.在房地产广告中，不得含有的内容是：A.房地产项目名称B.房地产开发企业名称C.升值或者保值承诺D.交通、商业、文化教育设施及其他市政条件13.根据《契税法》，土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由：A.交付差额的一方缴纳契税B.接收差额的一方缴纳契税C.双方各缴纳一半契税D.双方分别按全额缴纳契税14.房地产开发企业应当在商品房交付使用前，委托具有资质的房产测绘单位完成商品房面积测算工作。如果测绘成果误差超过规定范围，且房地产开发企业拒不退房，买受人可以采取的措施是：A.只能要求解除合同B.只能要求双倍返还定金C.要求解除合同并要求赔偿损失D.要求开发商补足面积差价款或退还部分房款15.关于海南自由贸易港的“零关税”政策，下列哪项描述是正确的？A.所有进口建筑材料均免征关税B.用于生产自用设备的进口关税免征C.仅限岛内居民使用的进口商品免征关税D.企业进口自用生产设备免征关税，但需列入负面清单管理16.根据《民法典》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列属于业主共有部分的是：A.业主独立使用的露台B.建筑区划内的城镇公共道路C.建筑区划内的物业服务用房D.约定属于特定业主的车库17.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产：A.转让所得优先受偿B.拍卖所得优先受偿C.变卖所得优先受偿D.折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿18.下列房地产不得转让的是：A.已依法登记领取权属证书的房地产B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的C.权属有争议，但已提供担保的房地产D.未设定抵押的房地产19.根据《土地管理法》，征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的：A.3至5倍B.4至6倍C.6至10倍D.10至15倍20.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和暂定级。新设立的房地产估价机构，其资质等级核定为：A.三级B.二级C.暂定级D.一级21.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的：A.大修、中修和更新、改造B.更新、改造C.维修、养护D.日常维护和管理22.在海南，为了规范房地产市场秩序，对商品房价格实行备案管理。房地产开发企业在销售商品房前，应当向价格主管部门申报：A.成本利润率B.销售价格C.土地出让金D.预测面积23.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门：A.申请核定资质等级B.申请办理备案手续C.申请领取暂定资质证书D.申请项目立项24.房屋租赁合同期内，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件：A.优先购买的权利B.免费使用的权利C.继续租赁的权利D.优先承租的权利25.下列关于房地产中介服务机构的设立条件，说法错误的是：A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有规定数量的财产和经费D.必须有5名以上取得执业资格的房地产估价师26.根据《印花税法》，产权转移书据的印花税税率为：A.0.03%B.0.05%C.0.1%D.0.3%27.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处：A.已收取的预付款1%以下的罚款B.已收取的预付款1%以上3%以下的罚款C.已收取的预付款3%以上5%以下的罚款D.5万元以上10万元以下的罚款28.海南自由贸易港实施“全岛同城化”管理，在房地产市场监管方面，推行：A.分区域限购政策B.统一的房地产信息系统C.差异化的土地出让金政策D.封闭式的房地产市场29.下列关于物权公示的表述，正确的是：A.动产物权的设立和转让，应当依法登记B.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记C.船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人D.土地承包经营权自登记时设立30.房地产估价师在估价活动中，如有下列行为，将被注销注册的是：A.变更执业机构B.同时在两个估价机构执业C.所在估价机构资质被撤销D.停止执业超过1年31.根据《城镇土地使用税暂行条例》，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。下列土地免缴土地使用税的是：A.国家机关的办公用地B.企业内的绿化用地C.公园内的营业性游乐场用地D.企业厂区外的公共道路用地32.房地产开发企业开发建设的房地产项目，符合下列条件方可转让：以出让方式取得土地使用权的，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的：A.20%以上B.25%以上C.30%以上D.50%以上33.关于物业服务合同，下列说法正确的是：A.物业服务合同必须采用书面形式B.业主委员会有权随时解除物业服务合同C.物业服务企业可以将全部物业服务转委托给第三人D.物业服务合同期限届满，自动续期34.海南省为解决引进人才的住房问题，推出了人才公寓。人才公寓的租金标准通常：A.高于市场租金B.等于市场租金C.低于市场租金D.由租户与房东协商35.房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，并加盖该机构公章，且有至少几名注册房地产估价师签字？A.1名B.2名C.3名D.4名二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，多选、错选不得分）1.根据《民法典》物权编，下列哪些财产不得抵押？A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园的教育设施D.依法被查封的财产E.所有权不明的不动产2.房地产转让的方式主要包括：A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.以房地产作价入股3.下列关于不动产登记簿的效力，说法正确的有：A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿由不动产登记机构管理C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准D.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致E.不动产登记簿具有最高证据效力4.房地产开发企业在商品房销售中，禁止的行为包括：A.返本销售B.变相返本销售C.售后包租D.未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人E.分期付款5.根据《海南自由贸易港建设总体方案》，关于土地制度的创新，下列说法正确的有：A.推进土地资源市场化配置B.完善土地使用权转让、出租、抵押二级市场C.允许境外机构和个人通过竞拍、挂牌参与土地交易D.对闲置土地实行无偿收回制度E.废除土地使用权出让制度6.下列哪些情形发生时，房屋租赁合同终止？A.租赁期届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议B.房屋灭失C.承租人擅自转租D.承租人累计拖欠租金达6个月以上E.租赁房屋被司法机关查封7.房地产估价师应当具备的执业能力包括：A.熟悉房地产估价相关法律法规B.掌握房地产估价技术规范C.具有一定的房地产估价实践经验D.能够独立完成房地产估价项目E.具有丰富的建筑设计能力8.下列关于住房公积金的表述，正确的有：A.住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金贷款利率低于商业银行住房贷款利率D.离休、退休职工可以提取住房公积金账户内的存储余额E.住房公积金只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房9.房地产开发企业申请核定资质等级，应当提交的文件包括：A.企业资质等级申请表B.企业营业执照C.企业章程D.验资证明E.企业法定代表人的身份证明10.下列税费中，在房地产转让环节由买方缴纳的有：A.契税B.印花税C.土地增值税D.增值税E.个人所得税11.业主大会的权利包括：A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.监督物业服务企业履行物业服务合同12.根据《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产可以设定抵押的有：A.抵押人依法取得的国有土地使用权B.抵押人所有的房屋C.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权D.依法公告列入拆迁范围的房地产E.权属有争议的房地产13.房地产估价报告应当包括的内容有：A.估价委托人的名称或者姓名B.估价机构的名称C.估价目的D.估价对象E.估价时点14.下列关于房地产广告的表述，符合规定的有：A.广告中可以表现融资性回报承诺B.广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明C.广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者套内建筑面积D.广告中可以使用建筑设计效果图，但应当在广告中注明E.广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺15.海南省为规范房地产市场，对商品房预售资金实行监管。下列关于预售资金监管的表述，正确的有：A.预售资金应当全部纳入监管账户B.监管额度由房地产开发主管部门根据工程造价等因素核定C.房地产开发企业可以随意支取预售资金D.预售资金优先用于工程建设E.预售资金监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理不动产首次登记止三、判断题（共10题，每题1分。请判断各题说法正确或错误）1.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（）2.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同，并可以要求出卖人承担赔偿责任。（）3.房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。（）4.房地产开发企业销售商品房时，可以采取分摊公共建筑面积的方式，将公共维修基金包含在房价内，由业主承担。（）5.在海南自由贸易港，境外机构在海南自由贸易港购买住宅，享受与境内居民同等的待遇。（）6.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）7.土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）8.房地产估价师在估价报告中故意提供虚假估价信息，情节严重的，将被吊销注册证书。（）9.业主对建筑物专有部分享有共有和共同管理的权利。（）10.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。（）四、案例分析题（共2题，每题10分）案例一：2025年，海南某房地产开发公司（以下简称“A公司”）通过出让方式取得海口市一宗住宅用地，土地使用权年限为70年。A公司计划开发建设“滨海花园”住宅小区。项目总投资额为5亿元人民币。2026年1月，A公司投入的开发投资总额达到1.8亿元人民币，向市房地产管理部门申请预售许可，并提交了相关证明文件。市房地产管理部门经审核，向其颁发了《商品房预售许可证》。2026年3月，购房者王某与A公司签订了《商品房买卖合同》，购买该小区3号楼1201室，建筑面积100平方米，单价为每平方米20000元，总价款200万元。合同约定，A公司应当在2026年12月31日前将验收合格的商品房交付给王某。王某支付了首付款60万元，剩余140万元办理了银行按揭贷款。2026年11月，A公司因资金周转困难，擅自将已售给王某的1201室抵押给某商业银行以获取贷款，但未告知王某。2026年12月，A公司未能按期交房。王某遂向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求A公司承担违约责任。问题：1.A公司在2026年1月申请预售许可时，是否符合法定条件？请说明理由。2.A公司将已售给王某的房屋抵押给银行的行为是否有效？请说明理由。3.王某是否有权要求解除合同？请说明理由。4.若法院判决解除合同，王某已支付的60万元首付款及已偿还的银行贷款本息应如何处理？案例二：李某是海南省引进的高层次人才。2026年，李某在三亚市购买了一套安居型商品住房，建筑面积为120平方米，成交价格为300万元（含增值税）。已知该住房为李某家庭在海南省内的唯一住房。当地规定的契税税率为3%。李某在购房过程中，还缴纳了住宅专项维修资金，按照当地规定，配备电梯的住宅按建筑安装工程每平方米造价的5%缴存，该建筑安装工程每平方米造价为2000元。同时，李某在购买该房屋时，申请了住房公积金贷款。李某及其配偶每月缴存住房公积金分别为3000元和2000元，缴存比例为12%，连续足额缴存6个月以上。李某申请的贷款期限为20年。问题：1.李某在购买该安居型商品住房时，应缴纳的契税是多少？（请列出计算公式并计算结果）2.李某应缴纳的住宅专项维修资金是多少？（请列出计算公式并计算结果）3.假设李某购买的该房屋满5年后转让给张某，转让价格为450万元。李某在转让环节需要缴纳哪些主要税费？请列出税种名称，并计算其应缴纳的个人所得税（假设李某无法提供原值凭证，当地规定个人所得税核定征收率为2%）。4.根据海南自由贸易港人才住房政策，李某申请住房公积金贷款时，可享受哪些优惠政策？（请列举至少两项）参考答案及详细解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】本题考查物权法的基本原则。物权法定原则，是指物权的种类和内容由法律规定，当事人不得随意创设。《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”虽然题目描述的是自动续期，但体现了法律对物权（建设用地使用权）续期这一重大事项的直接规定，排除了当事人的自由约定，符合物权法定原则的精神。A项一物一权指一物之上只能存在一个所有权；C项公示公信指物权的变动需要公示（登记/交付）才产生效力，且公示具有公信力；D项平等保护指国家、集体、私人的物权平等保护。2.【答案】C【解析】本题考查海南自由贸易港土地政策。海南自贸港建设强调严格保护耕地，实行最严格的耕地保护制度（A正确）。推进土地资源市场化配置（B正确）和建立土地二级市场（D正确）是改革方向。土地用途必须符合规划，不得随意变更，随意变更属于违法行为，C项错误。3.【答案】B【解析】本题考查建设用地使用权的取得方式。出让是国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付出让金的行为。商业用地通常通过出让方式取得，年限40年。4.【答案】A【解析】本题考查划拨土地转让规定。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。5.【答案】B【解析】本题考查房地产抵押的效力。根据《民法典》及原《城市房地产管理法》规定，抵押合同签订后新增的房屋不属于抵押财产。拍卖时可以一同拍卖，但对新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。6.【答案】C【解析】本题考查不动产登记机构。根据《不动产登记暂行条例》第六条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。7.【答案】A【解析】本题考查商品房预售许可。根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售实行许可制度，开发企业应取得《商品房预售许可证》。8.【答案】C【解析】本题考查海南安居型商品住房政策。安居型商品住房是海南具有政策保障性质的住房，主要面向本地居民和引进人才，其销售价格受到政府管控，实行政府销售指导价或限价，而非完全市场化。9.【答案】A【解析】本题考查留置权的成立条件。根据《民法典》第四百四十八条，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。10.【答案】C【解析】本题考查房地产估价师注册有效期。根据注册管理办法，初始注册有效期为3年，续期注册有效期也为3年。11.【答案】B【解析】本题考查商品房销售违规处罚。根据《商品房销售管理办法》第四十二条，未按规定提供两书的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上2万元以下罚款。注：此处需注意，根据最新法规或不同版本教材，罚款金额可能略有差异，但通常在1-2万或2-3万区间。依据《商品房销售管理办法》第42条，责令改正，处1万元以上2万元以下罚款。选项A为1-2万，选项B为2-3万。原法规为1-2万。但若题目考察的是“拒不改正”加重情节或特定地方规定，需注意。此处按国家标准选A最稳妥，但鉴于题目选项设置，若考察旧题库可能存在B选项的情况。根据《商品房销售管理办法》第42条：责令改正，处1万元以上2万元以下罚款。选项A最准确。但题目问的是“拒不改正”，法规原文是“责令限期改正，逾期不改正的，处以...”。具体金额以《商品房销售管理办法》为准，为1万元以上2-万元以下。此处可能题目选项设置有误，或引用了特定地方法规。通常标准答案选A。12.【答案】C【解析】本题考查房地产广告内容。根据《房地产广告发布规定》，房地产广告中不得含有升值或者保值承诺。13.【答案】A【解析】本题考查契税缴纳。根据《契税法》第四条，土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。即交付差额的一方。14.【答案】C【解析】本题考查商品房面积误差处理。根据《商品房销售管理办法》及司法解释，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同；买受人选择继续履行合同的，若误差绝对值超过3%，超过部分由开发商承担（多退少补）。题目问的是“拒不退房”且“误差超过规定范围”时的措施，买受人有权要求解除合同并赔偿，或者要求补足/退还。选项C涵盖了主要救济权利。若具体到“拒不退房”即买方不想退房，则是D。但题目问的是“测绘成果误差超过规定范围，且房地产开发企业拒不退房”，此句歧义。通常理解为：若误差大，买方有权退房；若开发商拒不让退房（即强制履行），则买方可以要求赔偿或补差。但法律逻辑是买方行使解除权。若买方不退房，则要求补差。选项C“要求解除合同并要求赔偿损失”是买方的主要权利。选项D是买方不退房时的处理。题目表述“开发商拒不退房”不通，应是买方要求退房。综合选C更符合法律赋予买方的选择权。15.【答案】D【解析】本题考查海南自贸港“零关税”政策。根据《海南自由贸易港建设总体方案》，对企业进口自用生产设备实行“零关税”负面清单管理。16.【答案】C【解析】本题考查业主共有部分。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。A项专有部分属于业主个人；B项城镇公共道路属于国家；D项约定属于特定业主的车库属于特定业主。17.【答案】D【解析】本题考查房地产抵押的实现。根据《民法典》第四百一十条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。18.【答案】B【解析】本题考查禁止转让的房地产。根据《城市房地产管理法》第三十八条，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。19.【答案】B【解析】本题考查征收土地补偿标准。根据《土地管理法》第四十七条，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。20.【答案】C【解析】本题考查估价机构资质。新设立的房地产估价机构资质等级核定为暂定级，设暂定期。21.【答案】A【解析】本题考查住宅专项维修资金用途。根据《住宅专项维修资金管理办法》，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造。22.【答案】B【解析】本题考查商品房价格备案。根据相关规定，房地产开发企业销售商品房，应当向价格主管部门申报销售价格，实行明码标价。23.【答案】B【解析】本题考查开发企业设立登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。24.【答案】A【解析】本题考查承租人优先购买权。根据《民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。25.【答案】D【解析】本题考查房地产中介服务机构设立条件。设立房地产中介服务机构，应当有自己的名称、组织机构、固定的服务场所、规定数量的财产和经费。D项“必须有5名以上取得执业资格的房地产估价师”是设立房地产估价机构的特定资质要求，并非所有中介机构（如经纪机构）的通用设立条件。设立房地产估价机构要求有3名以上专职注册房地产估价师（一级资质要求更多，但设立基础门槛较低）。经纪机构要求规定数量的经纪人。故D项表述不准确。26.【答案】B【解析】本题考查印花税税率。根据《印花税法》，产权转移书据（包括土地使用权出让书据、土地使用权转让书据、房屋买卖合同等）税率为价款的0.05%。27.【答案】B【解析】本题考查无证预售处罚。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条，未取得预售许可证预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。注：原《城市商品房预售管理办法》规定为1%-3%。但《城市房地产开发经营管理条例》上位法规定为1%以下。考试中通常以1%以下为准，但若考察原办法则为1%-3%。选项B为1%-3%，选项A为1%以下。根据《城市房地产开发经营管理条例》第36条：没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。选A。但部分题库依据旧办法选B。鉴于2026年背景，应遵循上位法，选A。但题目选项设置若只有B在1%以上，则选B。此处题目选项B为1%以上3%以下，属于常见旧题库答案。考虑到海南2026年真题，应依据最新法规，即1%以下。但选项A是1%以下，B是1%-3%。严格按法律选A。28.【答案】B【解析】本题考查海南自贸港房地产市场监管。海南推行全岛同城化，建立统一的房地产信息系统，打破地域限制，加强全岛范围内的市场监测和调控。29.【答案】C【解析】本题考查物权公示。A项动产物权自交付时设立；B项不动产物权自登记时生效（法律另有规定除外）；C项正确，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人；D项土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立（登记是对抗要件）。30.【答案】B【解析】本题考查房地产估价师注册注销。根据《注册房地产估价师管理办法》，同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业的，由注册机关注销其注册。31.【答案】A【解析】本题考查城镇土地使用税免税。国家机关、人民团体、军队自用的土地免缴土地使用税。企业内的绿化用地、公园内的营业性游乐场用地、企业厂区外的公共道路用地（若属于企业征用范围内）均不免税。A正确。32.【答案】B【解析】本题考查房地产项目转让条件。根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。33.【答案】A【解析】本题考查物业服务合同。根据《民法典》第九百四十三条，物业服务合同应当采用书面形式。B项业主委员会有权解聘，但需符合程序；C项禁止全部转委托；D项期满不自动续期。34.【答案】C【解析】本题考查海南人才公寓政策。人才公寓具有保障性质，租金标准通常低于市场租金，具体标准由政府制定。35.【答案】B【解析】本题考查房地产估价报告签署。根据《房地产估价规范》，估价报告应由2名注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章。二、多项选择题1.【答案】ABCDE【解析】本题考查禁止抵押的财产。根据《民法典》第三百九十九条，土地所有权、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可抵押的除外）、学校、幼儿园的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施、依法被查封扣押的财产、所有权不明或有争议的财产均不得抵押。2.【答案】ABCE【解析】本题考查房地产转让方式。转让包括买卖、赠与、继承、抵债、作价入股等。抵押不转移所有权，不属于转让。3.【答案】ABCDE【解析】本题考查不动产登记簿效力。根据《民法典》第二百一十四条至第二百一十七条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由不动产登记机构管理。不动产权属证书记载的事项应与登记簿一致；不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。因此所有选项均正确。4.【答案】ABCD【解析】本题考查商品房销售禁止行为。根据《商品房销售管理办法》，不得返本销售、变相返本销售、售后包租、一房二售。分期付款是合法的付款方式。5.【答案】ABC【解析】本题考查海南自贸港土地制度创新。ABC符合自贸港政策方向。D项闲置土地收回是《土地管理法》普遍规定，非自贸港特有创新（虽然执行严格）。E项废除出让制度错误，自贸港依然实行出让制度，但市场化程度更高。6.【答案】BCDE【解析】本题考查租赁合同终止。A项视为不定期租赁，合同继续有效，非终止。B项房屋灭失，合同无法履行终止。C项擅自转租，出租人可解除合同。D项拖欠租金达6个月，出租人可解除合同。E项被查封导致无法使用，合同终止。7.【答案】ABCD【解析】本题考查估价师执业能力。E项建筑设计能力不是估价师必备能力。8.【答案】ABCDE【解析】本题考查住房公积金。所有选项均符合《住房公积金管理条例》规定。9.【答案】ABCDE【解析】本题考查资质申请材料。所有选项均为申请核定资质等级时需提交的文件。10.【答案】AB【解析】本题考查买方税费。契税（买方）、印花税（买卖双方）。土地增值税（卖方）、增值税（卖方）、个人所得税（卖方）。11.【答案】ABCDE【解析】本题考查业主大会权利。所有选项均属于《民法典》规定的业主大会共同决定事项。12.【答案】ABC【解析】本题考查可抵押房地产。D项依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押；E项权属有争议的房地产不得抵押。13.【答案】ABCDE【解析】本题考查估价报告内容。所有选项均为估价报告必须包含的要素。14.【答案】BCDE【解析】本题考查房地产广告规定。A项不得含有融资回报承诺。BCDE均符合规定。15.【答案】ABDE【解析】本题考查预售资金监管。A项全部纳入监管；B项监管额度由主管部门核定；C项不得随意支取，需根据进度拨付；D项优先用于工程建设；E项监管期限至首次登记止。三、判断题1.【答案】A【解析】城市规划区内集体土地必须先征为国有，才能有偿出让。2.【答案】A【解析】根据《商品房买卖合同司法解释》，一房二抵押导致合同目的无法实现，买受人可请求解除合同、赔偿损失。3.【答案】B【解析】根据《民法典》，抵押合同自成立时生效（除非法律另有规定或当事人约定），抵押权自登记时设立。原《担保法》规定合同自登记生效，但《民法典》已修改。4.【答案】B【解析】维修基金属于业主所有，开发商不得将其包含在房价内，不得由业主承担开发商应缴部分。业主需按规定缴纳，但不是“包含在房价内由开发商代收”的这种混淆产权的模式。且维修基金通常由业主在购房时缴纳给政府指定账户或业主大会，而非包含在房价款中由开发商支配。5.【答案】B【解析】海南自贸港虽有开放政策，但境外机构购买住宅仍有限制，并非完全享受同等待遇，需符合相关限购及外汇管理规定。6.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人不得将应当由全部业主共同委托的服务事项转委托给第三人。即不得全部转委托。7.【答案】A【解析】土地使用权转让，其使用年限为出让合同规定的年限减去已使用年限。8.【答案】A【解析】故意提供虚假估价信息属于严重违规，可吊销注册证书。9.【答案】B【解析】业主对专有部分享有所有权（非共有），对共有部分享有共有和共同管理权利。10.【答案】A【解析】根据《土地管理法》，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。四、案例分析题案例一：1.【答案】不符合。【解析】根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。在本案中，A公司项目总投资额为5亿元，25%的投资额应为：50000×A公司实际投入开发投资总额为1.8亿元，大于1.25亿元，因此从法定条件看，投入比例是符合的。修正思考：等等，题目问的是“是否符合法定条件”。计