【我国住房租赁存在的主要法律问题分析综述7000字】

我国住房租赁存在的主要法律问题分析综述 11.1住房租赁相关立法存在不足 21.1.1住房租赁相关立法较为滞后 21.1.2住房租赁立法体例欠科学 21.1.3住房租赁专门立法层级较低 21.1.4住房租赁立法协调性较低 31.2租赁合同登记备案制度不严 1.3住房租赁租金调整不规范 41.4租金指导价格制度不完善 51.5租赁住房“适住性”不完善 51.6租赁经营主体规制不完善 61.6.1住房租赁企业规制不完善 61.6.2房地产经纪机构规制不完善 71.7承租人权利救济困难 81.7.1合同随意解除维权难 81.7.2承租人押金退还困难 81.7.3租赁房屋质量侵权维权难 9定于1994年，虽经过2007年、2009年、2019年3次修订但均不涉及到房屋租赁和销售条例(征求意见稿)》最终没有颁行，第一部专门针对住房租赁的行政法规一《住房租赁条例(征求意见稿)》已经过了征求意见阶段，能否颁行不得租赁合同的概括性规定。可喜的是《住房租赁条例(征求意见稿)》第一次尝试目前我国对住房租赁有管理权限的部门主要有住建部门(包含了房地产管理部门、城市管理部门等)、消防部门、以及公安部门等。由于没有统一的上位法规定了出租人的登记备案制度，住建部发布的《租赁管理办法》也规定了租赁1.2租赁合同登记备案制度不严房租赁市场发展趋势等关键信息缺乏准确完整的统计数据。早在1995年颁布的1参见《租赁房屋治安管理规定》第6条规定：私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书。出租人为保障自身权利防止承租人出现严重违约情形或承租人需要办理“居住证”1.3住房租赁租金调整不规范品房屋租赁管理办法》对出租人在租赁合同期内提高租金进行了《住房租赁条例(征求意见稿)》规定了租赁双方不得单方面提高或降低租金，4起房，也租不起房”的尴尬局面。上海易居研究中心发布的2017年6月《50城房租收入比研究》显示，租金最高的北京人均租金已超过2748元，房租占收入2参见《房地产管理法》第五十五条：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。4参见《住房租赁条例(征求意见稿)》第九条：在住房租赁合同期内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或降低租金。比58%。而研究选取的50个城市有49个房租收入比超过了20%,房租收入比20%是通说的比较合理的房租占收入比重。5以整租一居室价格作参考，即使合租后北京、上海2019年上半年租金收入比也超过了40%,各大中城市租房成本依然很高。6住房租赁初始租金上涨的同时承租人还要面临出租人随意涨租的情1.4租金指导价格制度不完善部门的租金信息发布进行了原则性规定，⁷《住房租赁条例(征求实践中部分地方主管部门通过当地统一的住房租赁服务平台对住房租赁租1.5租赁住房“适住性”不完善5数据来源：《50城房租收入比研究》,上海易居研究院6数据来源：诸葛找房数据研究中心1.6租赁经营主体规制不完善房屋租赁管理办法》没有对于住房租赁企业的规定。《租赁和销售条例(征求意见稿)》首次提到了住房租赁企业，《住房租赁条例(征求意见稿)》对住房租赁压倒很多住房租赁企业的“最后一根稻草”,租赁房屋空置率骤增，大量中小住房租赁企业资金链断裂最终“爆雷”,连头部住房租赁企业“蛋壳公寓”也未能/ar2021年3月26日规定，是我国目前对房地产经纪管理的最主要的部门规章。《住房租赁条例(征求意见稿)》对房地产经纪机构在住房租赁活动中的禁止性行为进行了规定，对源吸引消费者，当消费者到经纪机构门店要求看房时其以房屋已出售、已出价格已上涨为由为消费者推荐其他房源。9有的经纪机构及其从业人员在“58同员以代出租人收取押金、房租等名义骗取承租人巨额资金用后人去楼空的情9参见席语婷：住房租赁中承租人权益保护研究[D].湖北：华中师范大学，201710参见：银川多家房产中介携租金跑路!1.7承租人权利救济困难甚至出现强制驱逐承租人的恶劣情形。出租人解除合同的，通常只需要支付1个《商品房屋租赁管理办法》没有对押金进行规定，见稿)》规定除合同约定情形外出租人不得扣减或延迟返还押金，同时规定了住租赁双方在签订租赁合同时，承租人通常会被要求多支付1-3个月的租金作为押遍存在。出租人克扣押金的理由“充足”,最主要的就是房屋设施设备损坏，而在出租人与承租人诉讼纠纷案由中因出租人提供的房屋安全质量不合格造型案件中，承租人退还租金、支付鉴定费的诉求基本都能得到支持，但违约赁合同纠纷”一案中，1北京市大兴区法院认为原告在证明房屋空气质量不合格因原告在证明其流产与租赁房屋空气质量不合格之间存在