2026年土地登记代理人之土地登记代理实务模考模拟试题(附答案)

2026年土地登记代理人之土地登记代理实务模考模拟试题(附答案)一、单项选择题（每题2分，共30分）1.某企业申请办理国有建设用地使用权首次登记时，未提交建设工程符合规划的材料，登记机构应如何处理？A.直接不予登记B.告知补正材料后受理C.先予受理并要求3日内补交D.出具《补正材料通知书》，逾期未补正则不予受理答案：D解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》4.8.1，申请材料不齐全的，登记机构应出具补正通知书，申请人逾期未补正或补正后仍不齐全的，不予受理。2.张三通过继承取得其父遗留的宅基地使用权及房屋所有权，申请登记时需提交的核心材料不包括：A.被继承人死亡证明B.遗嘱公证书（如有遗嘱）C.宅基地使用权证原件D.张三的城市居民身份证明答案：D解析：继承取得宅基地使用权登记，需提交权属来源材料、死亡证明、遗嘱或亲属关系证明等，继承人身份不影响登记要件（但需符合“一户一宅”等规定）。3.某宗地存在多个查封登记，登记机构应按何种顺序记载？A.以法院送达协助执行通知书的时间先后顺序B.以查封裁定书的落款时间先后顺序C.以法院层级（高院优先于中院）D.以查封标的额大小（大额优先）答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十一条规定，查封登记按登记机构收到协助执行通知书的时间先后办理。4.甲公司将一宗工业用地抵押给A银行，后因融资需求拟再抵押给B银行，登记机构应：A.告知需先解除A银行抵押才能办理二次抵押B.办理余额抵押登记，注明“第二顺位”C.要求甲公司提供A银行同意二次抵押的书面文件D.直接不予办理，工业用地禁止二次抵押答案：B解析：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权顺位按登记时间先后确定，允许余额抵押。5.某村集体申请办理集体土地所有权变更登记，因村界调整导致权属范围变化，需提交的关键材料是：A.村民会议决议B.县级以上人民政府的批准文件C.权籍调查表及附图D.原集体土地所有权证答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》11.3.3规定，集体土地所有权变更涉及界址变化的，需提交县级以上人民政府的批准文件。6.异议登记申请人自异议登记之日起（）日内未提起诉讼或申请仲裁，异议登记失效。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记申请人应在15日内起诉，逾期失效。7.办理地役权首次登记时，需重点审查供役地和需役地的权属状况，确保：A.供役地已办理抵押登记B.需役地权利人与地役权合同主体一致C.地役权期限超过需役地剩余使用年限D.供役地存在查封登记不影响地役权设立答案：B解析：地役权登记需审查合同主体与不动产权利人是否一致，避免无权处分。8.某自然人申请办理不动产登记时，提供的身份证与户口簿姓名不一致，登记机构应：A.以身份证为准直接登记B.要求申请人提供户籍管理部门出具的姓名变更证明C.不予受理，待姓名一致后再申请D.由申请人书面说明原因并签字确认答案：B解析：身份信息不一致需提供权威部门证明，确保登记主体真实。9.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的：A.不发生物权效力B.发生物权效力但需赔偿预告登记权利人C.经登记机构备案后有效D.经法院确认后有效答案：A解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。10.某企业因破产清算申请注销国有建设用地使用权登记，需提交的材料不包括：A.破产清算组的身份证明B.法院破产清算裁定书C.抵押权人同意注销的书面文件（如有抵押）D.原不动产权证书遗失声明答案：D解析：注销登记需收回原证书，未遗失的应提交原件；遗失的需公告，但非必须材料。11.集体经营性建设用地入市交易后，办理首次登记时，除出让合同外，还需提交：A.勘测定界图B.项目可行性研究报告C.土地增值收益调节金缴纳凭证D.地上建筑物竣工验收证明答案：C解析：《土地管理法实施条例》第三十八条规定，集体经营性建设用地入市需缴纳土地增值收益调节金，登记时需提交缴纳凭证。12.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询的，需提交：A.法院立案通知书B.与查询事项存在利害关系的证明材料C.被查询不动产权利人同意书D.律师执业证书（如委托律师）答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第八条规定，利害关系人需提交利害关系证明。13.某宗地存在土地权属争议，登记机构已作出暂缓登记决定，暂缓登记的期限一般不超过：A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月答案：C解析：《土地登记办法》（虽已废止，但实务中参考类似规定）暂缓登记期限一般不超过6个月。14.办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记时，受让方需符合的核心条件是：A.具有城镇户籍B.为本集体经济组织成员且符合“一户一宅”C.受让后宅基地面积不超过当地标准D.提供房屋买卖合同公证书答案：B解析：宅基地使用权转移需符合“一户一宅”且受让方为本集体经济组织成员（部分试点地区允许跨村流转，但需符合当地政策）。15.登记机构发现已登记事项错误，应：A.直接更正并通知权利人B.启动更正登记程序，书面通知权利人申请更正C.报上级主管部门批准后更正D.不予处理，由权利人自行申请更正答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，登记机构发现错误应通知权利人申请更正，必要时可依职权更正。二、多项选择题（每题3分，共30分。每题至少2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料包括：A.不动产权籍调查表B.建设工程规划许可证C.房屋竣工验收合格证明D.土地出让金缴纳凭证答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》9.3.2规定，首次登记需提交权属来源（出让合同、出让金凭证）、规划（建设工程规划许可证）、竣工验收、权籍调查等材料。2.下列情形中，需办理注销登记的有：A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.依法没收不动产D.因人民法院生效法律文书导致权利消灭答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，上述情形均需办理注销登记。3.地役权登记的主要类型包括：A.地役权首次登记B.地役权变更登记C.地役权转移登记D.地役权注销登记答案：ABCD解析：地役权登记包括设立、变更、转移、注销等全流程登记。4.办理更正登记时，申请人可以是：A.不动产权利人B.利害关系人C.登记机构（依职权）D.税务机关答案：ABC解析：更正登记申请人包括权利人、利害关系人，登记机构可依职权启动。5.集体土地所有权登记的权属审核重点包括：A.权属来源是否合法B.界址是否清楚C.面积是否准确D.登记主体是否为村集体经济组织或村民委员会答案：ABCD解析：集体土地所有权登记需审核主体资格、权属来源、界址面积等。6.预告登记的适用情形包括：A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让、抵押的约定D.不动产查封答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记适用于不动产买卖、抵押等债权行为，查封不属于预告登记范畴。7.不动产登记机构不予登记的情形包括：A.存在权属争议未解决B.申请登记的不动产权利超过规定期限C.申请登记事项与权属来源材料不一致D.申请人未提供完税凭证（需征税的情形）答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，上述情形均不予登记。8.办理抵押权注销登记时，需提交的材料有：A.不动产登记证明B.主债权消灭的证明材料C.抵押权人身份证明D.抵押人同意注销的书面文件答案：ABC解析：抵押权注销登记由抵押权人或抵押人申请，需提交证明债权消灭的材料及登记证明，无需抵押人同意（因债权消灭后抵押权自动消灭）。9.下列关于异议登记的说法正确的有：A.异议登记期间，不动产登记薄记载的权利人处分不动产的，登记机构应不予办理B.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担赔偿责任C.异议登记失效后，申请人可就同一事项再次申请异议登记D.异议登记不影响不动产的正常使用答案：ABD解析：异议登记失效后，同一事项再次申请的，登记机构不予受理（《不动产登记操作规范（试行）》14.2.6）。10.权籍调查的主要内容包括：A.宗地（宗海）权属状况B.界址点、界址线C.土地利用类型D.地上房屋等建筑物、构筑物的权属和自然状况答案：ABCD解析：权籍调查涵盖不动产的权属、界址、用途、自然状况等全面信息。三、综合分析题（共40分）（一）（10分）2025年5月，村民李某向某县不动产登记中心申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，称其通过买卖方式从同村村民王某处购得房屋。提交的材料包括：双方身份证、户口本（均显示为该村村民）、王某的原不动产权证书、房屋买卖合同（约定价款15万元）、村委会出具的“同意转让”证明。经审核，李某名下已有一处宅基地，王某转让后无其他宅基地。问题：1.登记机构是否应受理李某的转移登记申请？说明理由。2.若李某为城镇居民，申请是否有效？为什么？答案：1.不应受理。根据《土地管理法》第六十二条，宅基地使用权转让需符合“一户一宅”规定。李某名下已有宅基地，受让后违反“一户一宅”要求，登记机构应不予登记。2.无效。城镇居民不属于本集体经济组织成员，根据现行政策（除试点地区外），宅基地使用权不得向非本集体经济组织成员转让，因此转移登记申请无效。（二）（10分）某县集体经营性建设用地入市项目中，A村经济合作社将一宗10亩工业用地以出让方式提供给B公司，双方签订《集体经营性建设用地出让合同》，约定出让年限50年，土地用途为工业，容积率1.2。B公司已缴纳土地出让金及土地增值收益调节金，申请办理首次登记。问题：1.B公司需提交哪些核心登记材料？2.登记机构需重点审核哪些内容？答案：1.核心材料包括：不动产登记申请书；申请人身份证明（B公司营业执照、法定代表人身份证）；集体经营性建设用地出让合同；土地出让金缴纳凭证；土地增值收益调节金缴纳凭证；权籍调查表、宗地图及界址点坐标；规划条件（如规划许可证或规划意见）；A村经济合作社的集体土地所有权证；村民会议决议（同意出让的证明）。2.重点审核内容：出让主体是否为村集体经济组织（A村经济合作社）；出让是否经村民会议三分之二以上成员或代表同意；出让年限是否符合工业用地最高50年的规定；土地用途与规划条件是否一致；权籍调查成果是否准确；相关税费是否足额缴纳。（三）（10分）2025年3月，甲公司以其名下国有建设用地使用权（评估价值800万元）向A银行抵押借款500万元，办理了抵押权首次登记。2025年6月，甲公司因经营需要，拟向B银行抵押借款300万元，申请办理二次抵押登记。问题：1.登记机构能否办理二次抵押登记？法律依据是什么？2.若A银行抵押权登记时间为3月10日，B银行申请登记时间为6月15日，两笔抵押权的顺位如何确定？3.若甲公司破产，抵押物拍卖所得750万元，A、B银行如何受偿？答案：1.可以办理。根据《民法典》第四百一十四条，同一财产可向多个债权人抵押，允许余额抵押（800万元-500万元=300万元，可覆盖B银行300万元债权）。2.抵押权顺位按登记时间先后确定，A银行（3月10日）为第一顺位，B银行（6月15日）为第二顺位。3.拍卖所得750万元优先清偿第一顺位A银行的500万元，剩余250万元清偿第二顺位B银行的300万元（不足部分B银行可向甲公司追偿）。（四）（10分）2025年4月1日，张某因认为不动产登记薄记载的“某商铺所有权人”错误（应为自己），申请异议登记，登记机构当日办理。4月10日，张某向法院提起所有权确认之诉。4月15日，原登记权利人李某与王某签订商铺买卖合同，王某不知异议登记存在，申请办理转移登记。问题：1.异议登记的效力何时终止？2.登记机构对王某的转移登记申请应如何处理？3.