房地产 -2026年上半年长春房地产市场研究报告

2026年上半年长春房地产市场研究报告市场报告2026-07-0713:00:00城市:吉林发布时间:2026-07-07报告类型:市场报告发布机构:克而瑞期号：2026年上半年（2026年1月—6月）|统计周2026年上半年（2026H1），长春新建商品住宅市场整体呈现"供应缩量、成交筑底、价格分化、库存承压"特征，在全国"因城施策+适度宽松"与本地"公积金精准发力"双重政策托底下，市场量价趋于筑底土地市场方面，2026H1全市招拍挂经营性用地供应10幅、供应总建面608,886㎡，成交7幅、成交总建面502,344㎡，成交总价约13.86亿元，整体楼板价2,760元/㎡，整体溢价率约0%，呈现基本底价成交格局；供地聚焦绿园、南关、北湖等核心区，本土新建商品住宅市场方面，2026H1新增供应面积720,288㎡，同比下降17.7%、环比下降37.1%；成交面积1,296,827㎡，同比下降1.7%、环比下降7.0%；成交套数11,476套，同比上升1.0%；成交均价8,981元/㎡，同比上升0.9%、环比下降4.0%；供求比0.56，供应显著小于成交，去库存特征明显。全市房企与项目竞争方面，本土国企长春锦溢地产以操盘面积、销售金额双第一领跑，中海、保利、绿城等央企品牌房企集聚净月、南关、高新、北湖等改善板块；绿城桂语听澜以903套、9.19亿元领跑项目榜第一章宏观环境全国政策环境2026年上半年全国房地产政策整体保持宽松导向，呈现"中央建章立制、地方精准施政"的纵深推进格局。据2026年上半年公开资料整理，中央两次定调稳定房地产市场：3月《政府工作报告》定调"着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房"，并首次提出"深化住房公积金制度改革"；4月28日中央政治局会议定调"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"，时隔一年中货币宽松基调延续，总量宽松力度有限。据央行公开信息整理，2026年上半年继续实施适度宽松货币政策，1年期LPR维持3%、5年期以上LPR维持3.5%历史低位；商业用房购房贷款最低首付比例下调至供给端方面，据自然资源部公开信息，明确"建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制""新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发"，住宅用地"缩量提质"特征持续。城市更新方面，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，明确城镇危旧房改造、老旧小区改造等量化目标。（据央行公开信小结：全国政策整体呈现"因城施策+适度宽松"框架，中央建章立制与地方精准施政协同发力，但货长春2026两轮优化公积金政策多措并举降低群众购房成本长春2026年围绕住房公积金进行两轮优化，政策主线聚焦精准降低购房成本。据长春市住房公积金管理委员会公开通知、证券时报等公开报道整理，长春分别于2026年2月26日及6月5日（文号长住金管规字〔2026〕2号）两轮优化住房公积金使用政策。核心内容包括：优化首套房贷款执行标准，本人及配偶名下无未结清公积金贷款的按首套房政策执行；公积金贷款月还款额占缴存基数比例上限由50%提高至60%；取消贷款额度与账户余额挂钩；长春市主城区及开发区（不含双阳区、九台区）双缴存人家庭单笔贷款最高额度提高至150万元。（据长春市住房公积金管理委员会公开通知、证特定群体与新建商品房支持力度进一步加大。据公开资料整理，新市民、青年人、现役军人及经认定的高层次人才申请公积金贷款的，单笔贷款最高额度可上浮10%；购买新建商品房（限毛坯房）贷款额度上浮10%；下辖分理处首付比例最低不低于15%；同步优化5月公开公示，长春入选2026年财政部、住建部中央财政支持城市更新的15个城市名单，中部地区城市享受不超过10亿元的定额补助。（据长春市住房公积金管理委员会公开通知、财政部住建部公示，公开小结：长春本地政策以"公积金为主线、精准降低购房成本、支持存量与城市更新"为特征，托底意图全国"因城施策+适度宽松"与长春"公积金精准发力"共同构筑本地楼市托底格局。全国层面以制度补位、总量宽松为主基调，本地层面以公积金降负、支持存量盘活与城市更新为抓手。总体而言，政策边际本章综合总结：2026H1宏观政策环境整体宽松、稳定预期意图明确，全国"缩量提质"导向与长春公积金精准发力形成合力，为市场筑底提供支撑，但政策边际放松的传导效应尚未充分体现，量价企稳仍处第二章土地市场【关键词：缩量提质、底价成交、国央企与本土全市土地市场整体概况2026H1长春招拍挂经营性用地市场呈现"缩量供地、底价成交"格局。据CRIC监测数据，全市供应10幅、供应总建面608,886㎡；成交7幅、成交总建面502,344㎡、成交用地面积210,507㎡；成交总价138,632万元（约13.86亿元）；整体楼板价2,760元/㎡；整体溢价率约0%，基本为底价成交。分月来看，1月供5幅无成交；2月成交3幅（成交金额7.54亿元、楼板价2,084元/㎡）；3月成交2幅（楼板价6,733元/㎡4月成交1幅；5月成交1幅（北数据解读：分月楼板价波动显著，3月因绿园高价地入市推高至6,733元/㎡，2月及5月楼板价则处于2,000-3,000元/㎡低位，凸显核心区与普通地块的价格分化。（数据来源：CRIC中国分区成交呈现核心区主导特征。据CRIC监测数据，绿园2幅（成交金额3.94亿元、楼板价6,733元/㎡为全市最高）、宽城1幅（3.10亿元）、北湖1幅（2.35亿元）、南关1幅（4.32亿元、总价最高）、净月1幅、莲花山1幅；高新、空港仅供应未成交。典5,355元/㎡）、宽城城运（3,125元/㎡）、北湖新发（2,957元/㎡）。拿地主体以本土国企与本地房企小结：土地市场呈现缩量提质、底价成交、本章综合总结：2026H1长春土地市场供应缩量、成交低迷，溢价率约0%的底价成交格局凸显房企拿地意愿谨慎；核心源于房企在去库存主导下投资趋于审慎，叠加本地国企与本土房企在核心区补仓需第三章新建商品住宅市场2026H1长春新建商品住宅市场呈现"供应显著缩量、成交基本筑底、价格环比走弱"运行特征。据CRIC监测数据，2026H1新增供应面积720,288㎡，同比下降17.7%、环比下降37.1%；供应套数5,886套，同比下降18.0%、环比下降35.9%；成交面积1,296,827㎡，同比下降1.7%、环比下降7.0%；成交套数11,476套，同比上升1.0%、环比下降3.5%；成交金额约116.46亿元，同比下降0.8%、环比下降10.8%；成交均价8,981元/㎡，同比上升0.9%、环比下降4.0%；供求比0.56，供应显著小于成交，去库从月度走势看，1月供应48,985㎡、成交176,492㎡、均价9,875元/㎡；2月受春节淡季扰动降至供应21,330㎡、成交63,441㎡、均价8,189元/㎡；3月供求同步放量，供应277,951㎡、成交365,045㎡为上半年峰值、均价9,006元/㎡；4月供应73,760㎡、成交237,074㎡；5月供应205,965㎡、成交201,806㎡、供求比1.02，为上半年唯一供大于求月份；6月供应92,297㎡、成交252,969㎡年中冲量、均价回落至8,626元/㎡。成交均价由1月9,875元/㎡逐月回数据解读：供应集中于3月、5月放量，成交则于3月见顶、6月回升，均价整体逐月下行，反映房企小结：2026H1供应显著缩量、成交基本筑底、成交套数微增显韧性，成交均价同比微升而环比走分区域来看，净月供求双料领先、南关价格居首、核心活跃区去库存主导。据CRIC监测数据，净月供应347,548㎡、成交319,497㎡、均价9,571元/㎡、供求比1.09，为供求双料第一；南关成交143,283㎡、均价11,074元/㎡（全市最高）、供求比1.36；高新区成交144,426㎡、供求比0.25；二道成交129,383㎡、供求比0.16；北湖区成交113,129㎡、上半年零新增供应、去库存主导。价格梯队呈现明显分层：核心改善区（南关11,074、朝阳10,910、高新10,520、二道10,100元/㎡）居前；中端区（净月9,571、汽开9,160、经开9,740元/㎡）居中；刚需外围（绿园7,357、莲花山7,524、宽城6,848、北湖6,769元/㎡）承接刚需；低价远郊（朝阳经开区6,001、经开北4,944、空港4,088、长德3,655元/㎡）价分区域供求总表清晰揭示量能集中与供求错配。据CRIC监测数据，2026H1全市成交面积高度集中于净月、高新、南关、二道、宽城、北湖前六区，合计占全市成交面积约75%；新增供应则几乎只集中于净月（占全市供应48.3%）与南关，其第一梯队量能区：净月、高新、南关、二道、宽城、北湖。据CRIC监测数据：净月成交319,497㎡、2,470套、均价9,571元/㎡，成交面积占全市24.6%居首，供应347,548㎡（占全市供应48.），求比1.09，为全市主要区中唯一供略大于求，是上半年绝对量能中心，以改善及刚改产品为主，但库存179.98万㎡为全市最大，需持续放量去化（热销盘：锦溢净月辰院、锦溢方塘里、绿城净月华城）；高新区成交144,426㎡、1,128套、均价10,520元/㎡（全市第三高），供应仅35,484㎡、供求比0.25，严重供不应求、去库存主导，价格支撑力强（热销盘：中海春和玖章）；南关成交143,283㎡、1,090套、均价11,074元/㎡（全市最高供应195,430㎡、供求比1.3是拉高全市均价的核心区（热销盘：宝裕悦兰湾、伟峰文华府）；二道成交129,383㎡、1,422套、均价10,100元/㎡，供应仅21,148㎡、供求比0.16（全市最低），供不应求最突出，主要由绿城桂语听澜单盘拉动（该盘903套、9.19亿元领跑全市）；宽城成交127,181㎡、1,336套、均价6,848元/㎡，供求比0.26，以铁北等板块刚需产品为主、低价走1,101套、均价6,769元/㎡，上半年零新增供应、纯去库存，中海系产品集中（热销盘：中海尚学府、中第二梯队活跃区：绿园、汽开、朝阳经开区、经开。据CRIC监测数据：绿园成交94,123㎡、898套、均价7,357元/㎡，供应42,335㎡、供求比0.45、去化周期11.供求较均衡（热销盘：中海同心湖境）；汽开（汽贸）成交92,867㎡、802套、均价9,160元/㎡，供应38,551㎡、供求比0.42、去化周期6.83个月（低压力），保利景阳和煦为标杆热销盘、中端定位去化良好；朝阳经济开发区成交48,375㎡、474套、均价6,001元/㎡，供应6,832㎡、供求比0.14，低价远郊走量但库存承压（去化周期43.63个月，主力盘中铁长春博览城）；经开成交34,616㎡、280套、均价9,740第三梯队低量区：莲花山、朝阳、长德区、经开北区、空港区。据CRIC监测数据：莲花山区域成交20,446㎡、179套、均价7,524元/均价10,910元/㎡（价格居前稀缺供应、量小价高（热143套、均价3,655元/㎡（全市最低价）；经开北区成交4,257㎡、52套、均价4,944元/㎡；空港区成交仅900㎡、7套、均价4,088元/㎡，上半年近乎停滞。上述区域除朝阳外普遍量小价低，且莲花山、经开数据解读：净月供应、成交规模双领先，高新、二道、北湖成交活跃但供应极少甚至零供应，去库存小结：全市成交高度集中于净月、高新、南关、二道、宽城、北湖前六区（合计约占75%）；新增供应几乎只集中于净月、南关，二道（0.16）、高新（0.25）、宽城（0.26）供不应求最突出、依赖存量去化，南关（1.36）、净月（1.09）供大于求；价格梯队由核心改善区向低价远郊逐级下降，供求错配与区从面积段结构看，市场呈现"刚需供不应求、大户型库存错配"格局。据CRIC监测数据，成交主力为80-90㎡（成交205,713㎡、2,391套居首、供求比仅0.16，供不应求）与100-130㎡改善段；中小户型（80-100㎡）成交活跃但供应严重不足；110-130㎡供求比0.9以上相对均衡；140㎡以上大户型供求比从总价段结构看，主流成交集中于60-120万元区间。据CRIC监测数据，60-120万元段合计成交约6,266套、占比约54.6%；其中100-120万元段成交金额居首（约20.3亿元）；200万元以上高端成交487套、金额14.1亿元，金额占比约12.1%；60万元以下低总价段成交2,269套、占比约从房型结构看，三房为绝对主力、二房刚需供不应求816,851㎡，占成交套数59.3%、成交面积63.0%，供应占66.1%；二房成交3,215套、占28.0%为刚需主力，供求比仅0.25供不应求；四房成交979套、均价11,490元/㎡、供求比0.93；一房成交396套；别墅类数据解读：三房占成交套数近六成、为市场绝对主力，二房占比逾四分之一且供求比仅0.25，凸显刚从单价段结构看，主流集中于6000-10000元/㎡区间。据CRIC监测数据，6000元/㎡以下成交2,032套（20.0万㎡）；6000-10000元/㎡为主流成交区间；11000-12000元/㎡段成交金额居前（20.6亿小结：结构错配显著——刚需（二房、80-90㎡）供不应求，改善大户型（140㎡以上）库存压力相4.库存与去化周期2026H1长春库存承压态势延续，但库存与去化周期均逐月改善。据CRIC监测数据，全市狭义可售库存约573.94万㎡，整体去化周期约25.25个月；月度趋势由1月616.65万㎡、去化周期36.5个月，降至6月573.94万㎡、去化周期25.25个月，库存逐月下降、去化周期收窄。分区域压力分级呈现明显分化：低压力（<12个月）区域为绿园（11.65个月）、宽城（5.22个月）、汽开（6.83个月中等压力（12-24个月）区域为南关（16.83个月）；高库存（>24个月）区域包括净月（25.53个月）、北湖（26.12个月）、高新（29.08个月）、经开（31.29个月）、朝阳经开区（4小结：全市去化周期25.25个月仍处高位、库存整体承压，区域分化加剧，绿园、宽城、汽开去化健项目热销集中于净月、二道、汽开、南关等核心板块。据CRIC监测数据，成交金额、成交面积、成交套数三榜均呈现绿城桂语听澜、锦溢地产双盘、保利景阳和煦等项目领跑格局。绿城桂语听澜以903套、9.19亿元实现套数、金额双冠，锦溢地产旗下方塘里、净月数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（用户提剔除公寓、商办、回迁保障房监测范围：长春15个片区小结：热销项目高度集中于净月、二道、汽开、南关核心板块，绿城桂语听澜领跑，锦溢地产双盘居前，品牌房企与本土国企同台竞逐。6.小结2026H1长春新建商品住宅市场综合呈现"供应缩量、成交筑底、价格分化、库存承压"核心特征，成本章综合总结：新建商品住宅市场供应同比大幅缩量、成交面积同比微降、成交套数微增，量能整体筑底；均价环比走弱、以价换量延续；面积段与房型结构错配显分区域看净月量能领先、南关价格标杆、高新二道北湖去库存主导；整体去化周期25.25个月仍处高位，第四章楼市预判政策走势预判政策面：预计下半年将延续"因城施策+适度宽松"基调，公积金及购房补贴等需求端工具或将进一步加码，城市更新中央财政资金