物业公司会计核算办法-会计核算办法

一、总则（一）目的与依据为规范物业公司的会计核算行为，保证会计信息质量，真实、准确、完整地反映公司的财务状况和经营成果，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》及国家相关法律法规，并结合物业公司的实际经营特点，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本物业公司及其所属各管理处（或项目）的会计核算工作。（三）会计核算基本前提1.会计主体：本物业公司作为独立的会计核算主体，对其自身发生的交易或事项进行会计确认、计量和报告。2.持续经营：假设公司将按照当前的规模和状态持续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。3.会计分期：将公司的经营活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，以便分期结算账目和编制财务会计报告，通常分为年度和中期（月度、季度）。4.货币计量：以人民币为记账本位币，记录和反映公司的经营活动。（四）会计基础本公司会计核算以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。（五）会计信息质量要求会计信息应符合可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性等质量要求。二、会计科目设置与使用根据物业公司的经营特点，在《企业会计准则》的统一框架下，设置和使用以下主要会计科目（部分科目根据实际情况可进行必要的增设或删减）：（一）资产类1.库存现金：核算公司的库存现金。2.银行存款：核算公司存入银行或其他金融机构的各种款项。3.应收账款：核算公司因提供物业管理服务、物业租赁、销售商品等经营活动应收取的款项，按债务人进行明细核算，主要包括应收物业费、应收停车费、应收其他服务费等。4.其他应收款：核算公司除应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及暂付款项，如应收的各种赔款、罚款、应向职工收取的各种垫付款项等。5.存货：核算公司在日常活动中持有以备出售的商品、处在生产过程中的在产品、在提供劳务过程中耗用的材料和物料等，如维修用材料、清洁用品、办公用品等。6.固定资产：核算公司持有的固定资产原价，包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、办公设备、消防设备、监控设备、电梯等。7.累计折旧：核算公司固定资产的累计折旧。8.无形资产：核算公司持有的无形资产成本，如软件使用权等。9.长期待摊费用：核算公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，如开办费、租入固定资产的改良支出等。（二）负债类1.应付账款：核算公司因购买材料、商品和接受劳务供应等经营活动应支付的款项。2.预收款项：核算公司按照合同规定向服务对象预收的款项，如预收的物业管理费、停车费等。3.应付职工薪酬：核算公司根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括工资、奖金、津贴、补贴、职工福利、社会保险费、住房公积金等。4.应交税费：核算公司按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等。5.其他应付款：核算公司除应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项，如存入保证金、应付的水电费分摊、代收代付款项等。（三）所有者权益类1.实收资本（或股本）：核算公司接受投资者投入的实收资本。2.资本公积：核算公司收到投资者出资额超出其在注册资本或股本中所占份额的部分以及直接计入所有者权益的利得和损失。3.盈余公积：核算公司从净利润中提取的盈余公积。4.本年利润：核算公司当期实现的净利润（或发生的净亏损）。5.利润分配：核算公司利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的余额。（四）成本费用类1.主营业务成本：核算公司在提供物业管理服务过程中发生的各项直接支出，包括：*人员费用：直接从事物业管理服务人员的工资、奖金、福利费、社保公积金等。*维修维护费：物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用，包括材料费、外包维修费等。*清洁绿化费：物业管理区域内环境清洁卫生费用、绿化养护费用。*公共能耗费：物业管理区域内公共部位发生的水、电、气等能源消耗费用（如公共照明、水泵、电梯等运行电费）。*安保费用：物业管理区域内的安全保卫费用，如安保人员薪酬、安保设备维护费、消防演练费等。*其他直接费用：为物业管理服务直接发生的其他费用。2.销售费用：核算公司在销售商品、提供劳务的过程中发生的各种费用，如物业推广费、营销人员薪酬等（物业公司如无专门销售部门，此科目可并入管理费用）。3.管理费用：核算公司为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括公司总部管理人员的薪酬、办公费、差旅费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、诉讼费、咨询费、无形资产摊销、长期待摊费用摊销等。4.财务费用：核算公司为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费等。（五）损益类1.主营业务收入：核算公司确认的从事物业管理服务等主营业务的收入，包括：*物业管理费收入：向业主或使用人收取的物业管理服务费。*停车费收入：对物业管理区域内停车泊位提供管理服务所收取的费用。*其他服务收入：如装修管理服务费、特约服务费、场地占用费等。2.其他业务收入：核算公司确认的除主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入，如材料销售收入、资产出租收入等。3.投资收益：核算公司确认的投资收益或投资损失。4.营业外收入：核算公司发生的各项营业外收入，主要包括非流动资产处置利得、盘盈利得、捐赠利得等。5.营业外支出：核算公司发生的各项营业外支出，包括非流动资产处置损失、盘亏损失、公益性捐赠支出、非常损失等。6.所得税费用：核算公司确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。三、会计核算流程（一）原始凭证的取得与审核业务发生时，应及时取得或填制合法、真实、完整的原始凭证。会计人员对原始凭证的真实性、合法性、合规性及完整性进行审核。（二）记账凭证的填制与审核根据审核无误的原始凭证，按照会计制度规定的会计科目和复式记账方法填制记账凭证。记账凭证应连续编号，并经专人复核。（三）会计账簿的登记根据记账凭证及所附原始凭证，按照会计科目设置总账和明细账，进行会计账簿的登记。做到账证相符、账账相符、账实相符。（四）成本计算对物业管理服务过程中发生的各项直接成本和间接成本进行归集和分配，准确计算各服务项目的成本。（五）财产清查定期或不定期对各项资产进行清查盘点，确保账实相符。对清查中发现的盘盈、盘亏，应查明原因，按规定程序报批后进行账务处理。（六）财务报告的编制在会计期末（月末、季末、年末），根据账簿记录和其他有关资料，按照规定的格式和要求编制财务会计报告，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注。四、主要经济业务核算举例（一）物业管理费收入核算1.当期确认收入：在提供物业管理服务的会计期间，将应收取的物业费确认为收入。*借：应收账款——应收物业费（按楼栋或业主明细）*贷：主营业务收入——物业管理费收入*贷：应交税费——应交增值税（销项税额）（如适用）2.收到物业费：*借：银行存款/库存现金*贷：应收账款——应收物业费*或，如预收：*借：银行存款/库存现金*贷：预收款项——预收物业费3.预收物业费结转：将预收的物业费按受益期结转收入。*借：预收款项——预收物业费*贷：主营业务收入——物业管理费收入*贷：应交税费——应交增值税（销项税额）（如适用）（二）成本费用核算1.支付员工工资：*借：主营业务成本——人员费用（一线人员）*借：管理费用——工资薪酬（管理人员）*贷：应付职工薪酬*借：应付职工薪酬*贷：银行存款/库存现金*贷：应交税费——应交个人所得税2.支付维修材料费：*借：主营业务成本——维修维护费*贷：银行存款/库存现金或应付账款3.支付公共水电费：*借：主营业务成本——公共能耗费*贷：银行存款/库存现金或其他应付款（如先计提后支付）4.计提固定资产折旧：*借：主营业务成本——维修维护费/安保费用等（服务用设备）*借：管理费用——折旧费（管理用设备）*贷：累计折旧（三）其他业务核算如发生材料销售、资产出租等其他业务，参照相关会计准则进行核算。五、财务报告公司应按照《企业会计准则》的要求，定期编制并对外提供真实、完整的财务会计报告。财务会计报告包括会计报表