2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试重点黑金模拟题（详细参考解析）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345

2、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境

3、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘

4、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减

5、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

6、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

7、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法

8、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

9、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00

10、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途

11、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250B.1000C.2500D.3000

12、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98B.102C.108D.116

13、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15

14、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主

15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37

16、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则

17、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七

18、下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

19、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润

20、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

21、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据

22、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱

23、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则

24、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%

25、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确

26、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2

27、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税

28、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

29、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635

30、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于

31、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产

32、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物

33、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05

34、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期

35、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900

36、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景

37、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格

38、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人

39、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数

40、“决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠

41、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果

42、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估

43、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准

44、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本＋建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本＋建设成本＋管理费用D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

45、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收

46、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于

47、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法

48、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期

49、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论

50、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式

51、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余

52、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费

53、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下

54、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011B.2021C.29D.2030

55、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2

56、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98

57、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

58、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地

59、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病

60、薛雪的著作是A.《温病条辨》B.《湿热条辨》C.《温热论》D.《脾胃论》

61、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率

62、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散

63、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉

64、()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日

65、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率

66、下列关于预售房地产开发经营期正确的是（）。预售房地产开发经营期A.AB.BC.CD.D

67、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%

68、“治痰先治气”是的()具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津

69、面色白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒

70、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日

71、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型

72、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化

73、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果

74、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00

75、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

76、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17

77、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求

78、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%

79、在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象

80、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘二、多选题

81、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致

82、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日

83、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

84、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定

85、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧

86、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断

87、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映

88、地租＝市场价格－生产成本－普通利润（平均利润）是（）提出的。A.亚当·斯密B.威廉·配第C.大卫·李嘉图D.马尔萨斯

89、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632

90、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元

91、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况

92、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象

93、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝

94、一份完整的估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期

95、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七

96、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清

97、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

98、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经

99、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

100、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通三、判断题

101、一般房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。（）

102、某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）

103、城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。()

104、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

105、全面建设小康社会的目标要求在优化结构和提高效益的基础上，国内生产总值到2020年力争比2000年（）A.翻一番B.翻两番C.增长50％D.翻三番

106、市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。

107、同一街道不可以有两个或多个路线价。（）

108、在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（）

109、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）

110、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）

111、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()

112、房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（）

113、市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）

114、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。()

115、党的基本路线规定的实现社会主义初级阶段奋斗目标的根本立足点是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

116、党和国家制定路线方针政策的出发点和立足点是（）A.生产力水平低经济发展落后的现实状况B.人口数量多素质不高的现实状况C.社会主义市场经济体制还不完善的现实状况D.我国处于并将长期处于社会主义初级阶段

117、估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）

118、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。()

119、一种房地产商品价格上升，导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品。（）

120、有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。（）

参考答案与解析

1、答案：D本题解析：净收益＝有效毛收入－运营费用。其中，运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，该房地产的净收益＝500－50－40－65＝345（万元）。

2、答案：D本题解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

3、答案：D本题解析：《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的具体要求：①在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

4、答案：B本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。

5、答案：C本题解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。P342。

6、答案：A本题解析：以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。本题中，综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。

7、答案：D本题解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

8、答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

9、答案：C本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，所造成的损失＝改造照明系统花费＋未来共增加的电费等运营费用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。

10、答案：C本题解析：它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

11、答案：C本题解析：因规划调整所需的补地价为：补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（万元）。

12、答案：A本题解析：熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。②“五通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。③“七通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。本题中，燃气、热力属于“七通一平”，不应算入“五通一平”的费用当中；因此，该地区“五通一平”的正常费用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。

13、答案：C本题解析：直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。住宅计算折旧时不必考虑土地使用权剩余年限的影响，直接按建筑物经济寿命计算折旧即可。直线法的年折旧额计算公式为：D＝C（1－R）/N；代入本题数据后可得，年折旧额＝500×（1－10%）/40＝11.25（万元）。

14、答案：A本题解析：A为血瘀的表现。

15、答案：B本题解析：计算过程如下：①房地产正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）；②调整之后，卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2380.95×（1－7%）＝2214.28（元/m2）。

16、答案：C本题解析：一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。

17、答案：A本题解析：暂无解析

18、答案：D本题解析：不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。而估价目的不影响估价作业期，所以估价作业期不影响估价结果。

19、答案：C本题解析：假设开发法，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减得到估价对象价值或价格的方法，称为动态分析法；将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法，称为静态分析法。在静态分析法中，开发完成后的价值一般是未来开发完成后的房地产在价值时点的房地产市场状况下的价值，因此开发完成后的价值对应的时间一般是价值时点；对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，需测算后续开发的应得利润。

20、答案：C本题解析：[知识点]确定估价结果

21、答案：D本题解析：在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。

22、答案：C本题解析：气血不荣经脉指因气血虚衰或气血失和，以致气血相互为用的功能减退，对经脉、筋肉、皮肤的濡养作用减弱，从而产生肢体筋肉等运动失常或感觉异常的病理状态。

23、答案：C本题解析：[知识点]房地产估价原则概述

24、答案：C本题解析：[知识点]房地产价格的构成

25、答案：D本题解析：收集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。

26、答案：B本题解析：该房地产中建筑物的现值计算为：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

27、答案：C本题解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价提供有关服务之外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价提供有关服务。

28、答案：B本题解析：此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比单价＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

29、答案：C本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的价格＝5000－500/（1＋8%）－500/（1＋8%）2－5000×3%＝3958（元/m2）。

30、答案：D本题解析：房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当等的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则利用价值会提高，从而会产生附加价值或“合并价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售人通常也会索要高价，从而相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常市场价格。

31、答案：D本题解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

32、答案：D本题解析：房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

33、答案：A本题解析：房地产价格＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润，设房地产的价值为V，V＝600＋500＋40＋20＋30＋1100×20%＋6.5%V，求得V＝1508.02（万元）。

34、答案：B本题解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。

35、答案：D本题解析：考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

36、答案：C本题解析：记忆题。张机将病因与发病途径相结合。陈无择的观点更符合现在的情况——重视情绪、饮食致病。

37、答案：C本题解析：房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

38、答案：C本题解析：估价委托由估价机构统一受理，统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。

39、答案：A本题解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

40、答案：C本题解析：作为六腑之一的三焦，其功能是疏通水道，运行水液。《素问·灵兰秘典论》说：“三焦者，决渎之官，水道出焉。”三焦充填于胃肠道与膀胱之间，引导胃肠中水液渗入膀胱，使水液下输膀胱通路。

41、答案：D本题解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。

42、答案：C本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。其中，相关经济损失评估业务主要包括因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估等。

43、答案：C本题解析：房屋征收虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“不受强迫”条件，但因要“给予公平、合理的补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。所以房屋征收评估从某种意义上讲是评估市场价值。城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。

44、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。

45、答案：B本题解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。

46、答案：A本题解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。

47、答案：D本题解析：本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法

48、D.经营期可以准确预测答案答案：D本题解析：AB两项，开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化。C项，由于未来开发完成后的房地产的经营方式有出售、出租和自营，所以经营期可具体化为销售期（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和自营两种情况）。D项，建设期的预测要相对容易，经营期特别是销售期通常难以准确预测。

49、答案：B本题解析：感性认识和理性认识是统一的认识过程中的两个阶段，它们既有区别又有联系。感性认识和理性认识在内容和形式上都有质的区别。所以，“熟知不等于真知”，“感觉到了的东西.我们不能立刻理解它”。感性认识和理性认识又是相互联系的。首先，感性认识和理性认识是互相依赖的。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物论。感性认识是认识的低级阶段，是理性认识的基础。理性的东西之所以靠得住，正是由于它来源于感性认识，否则，理性认识也就成了无源之水、无本之木。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物主义；感性认识有待于发展到理性认识，这是认识论的辩证法。感性认识有待于深化、发展到理性认识，这是由感性认识的局限性和认识的任务、目的决定的。感性认识反映了事物的现象和外部联系，而认识的根本任务在于揭示事物的本质和规律，认识的目的在于用获得的理性认识去指导实践。因此，必须使感性认识发展到理性认识，这是认识论的辩证法。其次，在实际的认识过程中，感性认识和理性认识又是互相交织、互相渗透的。感性认识和理性认识统一于实践，无论是感性认识还是理性认识，归根到底都是在实践基础上产生的。感性认识向理性认识的过渡，也是最终在实践的基础上实现的。因此，本题的正确答案为B。选项A不符合题意，选项C和D的说法本身就是错误的。

50、答案：C本题解析：商品经济不是从来就有的.而是在一定历史条件下，作为自然经济的对立物而产生和发展起来的。商品经济是以交换为目的而进行生产的经济形式。自然经济是一种以自给自足为特征的经济形式。原始社会、奴隶社会和封建社会的基本经济形态是自然经济。商品经济是资本主义社会和社会主义社会的经济形态。因此，正确答案是C。

51、答案：C本题解析：[知识点]假设开发法

52、答案：C本题解析：征收集体土地的土地成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费和其他费用。①土地征收补偿费用一般包括下列费用：a．土地补偿费；b．安置补助费；c．地上附着物和青苗的补偿费；d．安排被征地农民的社会保障费用。②相关税费一般包括下列费用和税金：a．新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）；b．耕地开垦费（占用耕地的）；c．耕地占用税（占用耕地的）；d．征地管理费；e．政府规定的其他有关费用。③其他费用一般包括：a．地上物拆除费；b．渣土清运费；c．场地平整费；d．城市基础设施建设费；e．建设用地使用权出让金等。

53、答案：D本题解析：手三阳经行于肩胛部；足三阳经则阳明经行于前胸、腹面，太阳经行于后背面，少阳经行于侧面。手三阴经均从腋下走出，足三阴经均行于腹面。循行于腹面的经脉，自内向外的顺序为足少阴、足阳明、足太阴、足厥阴。

54、答案：B本题解析：如果是采用具有先进功能的“建筑物重置成本”，则将建筑物重置成本减去落后功能重置成本，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，便能直接得到扣除可修复的功能落后折旧后的价值。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，该办公楼电梯落后引起的折旧额＝（50－40）＋（2－3）＋20＝29（万元），该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050－29＝2021（万元）。

55、答案：D本题解析：

56、答案：A本题解析：房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例在自身状况下的价格×1/（1±R%）＝可比实例在估价对象状况下的价格。则本题中，该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为100/101。

57、答案：A本题解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

58、答案：D本题解析：治标与治本的运用方法：急则治其标、缓则治其本、标本兼治。

59、答案：B本题解析：《素问，疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，“尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”《素问·疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”

60、答案：B本题解析：薛雪，字生白著《湿热条辨》，对温病中湿热病的病因、症状、传变规律、治则治法等作了简要阐述，对温病学说的发展做出一定贡献。吴瑭，字鞠通著《温病条辨》，创立了温热病的三焦辨证理论，指出：“凡病温者，始于上焦，在手太阴”；“上焦病不治则传中焦，胃与脾也”；“中焦病不治，即传下焦，肝与肾也”。

61、答案：D本题解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

62、答案：A本题解析：气为血之帅，血为气之母，气血关系的失调主要指气和血互根互用的功能失调。

63、答案：A本题解析：病，即疾病，是致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整的生命过程。

64、答案：D本题解析：暂无解析

65、答案：A本题解析：早期采用成本法求取建筑物折旧后价值时，习惯于根据建筑物的建成年代或新旧程度、完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建成本乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。

66、答案：D本题解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系。在销售（含预售）情形下

67、答案：B本题解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q＝1－d×t，则该建筑物当前的成新率为：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。

68、答案：A本题解析：气和津液的关系包括：(1)气能生津：经过脾胃运化、小肠分清泌浊、大肠主津等一系列脏腑气化后，津液方生成和正常输布。其中脾胃之气是关键。(2)气能行津：津液在体内的输布、排泄都需要气的运动来完成。“治痰先治气”是其具体应用。(3)气能摄津：气通过有节控制、维持体内津液量的恒定。例如，卫气对汗的固摄，肾气对尿液的储存。(4)津能载气：血脉之外，气必须依赖津液的载托。例如，中暑大汗后乏力是因“气随津脱”。(5)津能生气：津液在输布中，因受脏腑阳气的蒸腾温化可化气，促进正常的生理活动。

69、答案：D本题解析：阴寒于内，排斥阳气于外，故见面色咣白，肢冷，倦卧，又见烦热，口渴，脉大无根等假象。寒滞胃脘证是指寒邪侵袭胃肠，阻滞气机，以胃脘、腹部冷痛，痛势急剧等为主要表现的实寒证候。又名中焦实寒证。

70、答案：A本题解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

71、答案：C本题解析：报酬率（Y）也称回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。它是与利率、内部收益率（内部报酬率）同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资金的比率。

72、答案：B本题解析：A项，报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。C项，报酬资本化公式中的未来各期的净收益、报酬率、和收益期或持有期单位是一致的。D项，在实际估价时，通常假设报酬率长期不变。

73、答案：B本题解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

74、答案：B本题解析：根据货币的时间价值原理，利用复利方式计算为：该套住宅的实际价格＝20＋20/（1＋5%）＋20/（1＋5%）2＋20/（1＋5%）3＝74.47（万元）。

75、答案：B本题解析：题中应说明是按年等额还贷款本息，计算过程如下：①RM＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。

76、答案：C本题解析：本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格＝买方实付金额－应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价＝[100＋100/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝191.51（万元）。

77、答案：D本题解析：从经济学上讲，房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。

78、答案：C本题解析：利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。本题中，年利率为5%，则半年名义利率为2.5%，其实际利率＝（1＋2.5%）2－1＝5.06%。

79、答案：C本题解析：估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

80、答案：B本题解析：“多食咸则脉凝泣而变色；多食苦则皮槁而毛拔；多食辛则筋急而爪枯；多食酸，则肉胝而唇揭；多食甘则骨痛而发落。”五行与五味的对应关系：木火土金水对应酸苦甘辛咸。五行相克的顺序为木土水火金。以“多食咸则脉凝泣而变色”为例，成对应水，脉为心所主．五行属于火，水能克火，故多食咸则脉受损，这也与现代理论多吃盐则容易得动脉硬化、高血压等与血脉有关的疾病相一致。“味过于酸，肝气以津，脾气乃绝；味过于咸，大骨气劳，短气，心气抑；味过于甘，心气喘满．色黑，肾气不衡；味过于苦，脾气不濡，胃气乃厚；味过于辛，筋脉沮弛，精神乃央。

81、答案：D本题解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。

82、答案：C本题解析：估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。

83、答案：A本题解析：寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依次分析、筛选和判断：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。

84、答案：B本题解析：当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

85、答案：A本题解析：物质折旧又称有形损耗，是指建筑物因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：①自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏残存。本题中，建筑物失火属于意外破坏的损毁，属于物质折旧。

86、答案：C本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

87、答案：D本题解析：在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是何时的状况。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。因为在价值时点，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。

88、答案：A本题解析：亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）中明确地论述了地租的计算及其决定机制。斯密关于地租的计算用现在的概念表达为：地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业普通利润。

89、答案：D本题解析：根据题意，交易税均由买方担负，则卖方实得金额为2500元/m2，因此正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－卖方应缴纳的税费比率）＝2500÷（1－5%）＝2632（元/m2）。

90、答案：C本题解析：可转让土地的价格＝可转让土地单价×面积×可转让土地面积的比率＝20000×60%×3000＝3600（万元）。

91、答案：B本题解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。

92、答案：C本题解析：估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

93、答案：A本题解析：脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。津液的排泄主要通过尿液和汗液，少数通过呼气和粪便来完成。此主要和肾、肺、脾生理功能有关。津液生成：胃、小肠、大肠、脾。