杭州市乡村单元详细规划实施管控细则

杭州市乡村单元详细规划实施管控细则1适用范围与管控目标1.1适用范围本细则适用于杭州市域城镇开发边界外所有乡村单元详细规划的编制与实施管控，城镇开发边界内的乡村建设纳入城镇详细规划管控，不适用本细则。乡村单元划分严格衔接杭州市国土空间总体规划，单个乡村单元规模控制在3-15平方公里，一般以一个行政村或多个连片联动行政村为单元，突出功能完整性与治理便利性。1.2管控目标严格落实上位国土空间规划约束性指标，优化乡村生产、生活、生态空间布局，保障乡村合理发展空间，支撑未来乡村建设，打造共同富裕乡村示范样板，实现生态保护红线面积不减少、耕地和永久基本农田数量不减少质量不降低、村庄建设用地规模不突破、乡村人居环境品质提升、产业发展空间保障到位的管控目标。1.3管控原则1.3.1刚性约束与弹性适配结合：上位下达的生态保护红线、永久基本农田、建设用地总规模等约束性指标刚性落实，不得突破，预留乡村发展弹性空间，保障新业态新产业发展需求。1.3.2分类管控与精准施策结合：根据乡村不同发展定位与类型，差异化制定管控要求，避免“一刀切”。1.3.3风貌传承与特色营造结合：严格保护杭州江南水乡、山地丘陵地域乡村特色风貌，禁止大拆大建、千村一面。1.3.4多规合一与协同管控结合：整合各类空间管控要求，统一纳入国土空间一张图，实现“一张图”管控。2管控层级与管控指标体系2.1管控层级实行单元-地块两级管控：（1）单元层级管控：刚性落实上位规划下达的所有约束性指标，明确乡村单元功能结构、生态保护格局、公共服务设施配置标准、基础设施廊道布局、村庄整体风貌定位，作为地块管控的依据。（2）地块层级管控：对集中建设区内所有地块明确用地性质、开发强度、建筑高度、风貌要求、配套设施要求、交通出入口位置等管控指标，刚性传导至项目审批环节。2.2管控指标体系分为约束性指标与预期性指标两类，所有约束性指标必须严格落实：2.2.1约束性指标①生态保护红线面积：严格落实上位规划下达面积，不得擅自减少、调整；②耕地保有量：不低于上位规划下达指标；③永久基本农田保护面积：不低于上位规划下达指标，耕地质量等级不下降；④村庄建设用地总规模：不突破上位规划下达指标，规划人均村庄建设用地控制在120平方米以内，搬迁撤并类村庄人均村庄建设用地最高不得超过150平方米，新建农村宅基地人均面积不超过110平方米；⑤永久基本农田储备区面积：按上位规划要求足额落实；⑥历史文化保护范围线：严格落实保护范围与管控要求，不得擅自调整。2.2.2预期性指标①人均公共服务设施用地不低于10平方米；②绿地与广场用地占村庄建设用地比例不低于10%；③村庄公共区域绿化率不低于30%；④农村生活污水处理率、生活垃圾无害化处理率、卫生厕所普及率均达到100%；⑤农村道路硬化率达到100%。3不同类型乡村单元分类管控要求按照国家及杭州市村庄分类标准，分为四类差异化管控：3.1城郊融合类乡村单元指位于城镇建成区周边、承接城镇功能外溢的乡村单元，管控要求：①严格禁止城市房地产项目下乡，禁止擅自改变集体建设用地性质开发经营性房地产、私人别墅、庄园，新增建设用地优先保障都市农业、休闲康养、科创配套、乡村服务业等新产业空间需求；②每个单元预留不超过5亩的建设用地机动指标，用于零星分散的文旅、农业配套项目；③新增宅基地仅保障本村集体经济组织成员户有所居需求，从严控制新增外来人口居住用地，鼓励通过闲置宅基地改造发展乡村租赁住房满足居住需求；④基础设施、公共服务全面对接城镇标准，供水、排水、供电、燃气、通信全部接入城镇市政管网，按城镇社区标准配置公共服务设施。3.2集聚提升类乡村单元指现有规模较大的中心村、未来乡村建设重点单元，管控要求：①引导零散居民点向单元中心村集聚，优先盘活闲置宅基地、闲置集体建设用地，鼓励存量建设用地改造提升；②保障乡村主导产业发展空间，产业发展用地占村庄建设用地比例控制在10%-15%，人均产业用地不低于10平方米，支持农产品加工、乡村电商、文旅休闲等产业发展；③按照未来乡村“一老一小”配置要求，配齐养老托育、医疗卫生、文化体育设施，人均公共服务用地不低于12平方米；④严格控制新增建设用地规模，新增建设用地占单元建设用地总规模比例不超过10%，新建项目原则上全部利用存量建设用地。3.3特色保护类乡村单元指历史文化名村、传统村落、自然景观特色村落、少数民族特色村寨，管控要求：①严格保护村庄整体格局、传统街巷肌理、自然山水格局、历史建筑、古树名木，禁止大拆大建、整体搬迁、破坏性开发；②核心保护范围内新建、改建、扩建建筑高度不得超过6米，层数控制在2层以内，建筑尺度、材质、色彩必须与传统风貌协调，禁止修建大体量现代建筑；建设控制地带内新建建筑高度不得超过12米，层数控制在3层以内；③产业发展优先发展文化旅游、非遗传承、特色农业、生态康养，禁止引入工业类、高污染项目，核心保护区常住人口密度控制在50-80人/公顷，避免过度商业化开发；④所有建设项目必须先经历史文化保护主管部门审查同意后方可办理规划审批。3.4搬迁撤并类乡村单元指位于生态保护红线核心区、地质灾害高发易发区、重大工程建设范围内需要逐步搬迁的乡村单元，管控要求：①禁止审批新增宅基地、新增永久性建设项目，禁止新建、扩建工业项目，仅允许必要的农业生产临时设施、防灾设施建设；②引导居民逐步有序搬迁，搬迁完成后的原有村庄建设用地优先复垦为耕地或生态用地，复垦率不低于90%；③临时设施建设禁止占用永久基本农田，不得破坏生态环境。4底线空间管控细则4.1生态保护红线管控严格按照生态保护红线管理办法实施分级管控：①核心保护区原则上禁止人为活动，仅允许符合国家规定的生态保护修复、防灾减灾、必要的线性工程、民生保障设施建设，所有项目必须按法定程序报省级以上主管部门审批；②一般控制区禁止开发性、生产性建设活动，仅允许生态保护修复、符合管控要求的科学观测、休闲观光等项目，严格控制项目建设规模；③2025年前完成生态保护红线核心区内所有不符合管控要求的开发项目清退，禁止任何单位和个人擅自占用生态保护红线进行开发建设。4.2耕地和永久基本农田管控①落实永久基本农田特殊保护制度，永久基本农田范围内禁止非农建设，禁止绿化造林、挖湖造景、发展林果业、养殖，禁止闲置荒芜永久基本农田；②严格落实耕地“占补平衡”“进出平衡”，非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占一补一、占优补优”要求补充同等数量质量的耕地，县域范围内年度耕地转为建设用地规模必须与补充耕地规模平衡；③乡村建设项目尽量不占或少占耕地，确需占用的必须依法办理耕地转用审批手续，禁止以设施农用地、农业配套设施名义违法占用永久基本农田搞非农建设；④鼓励农村建设用地复垦为耕地，复垦耕地质量达到10等以上的可纳入杭州市耕地占补平衡指标库交易，收益归农村集体经济组织所有。4.3历史文化保护线管控①不可移动文物保护范围和建设控制地带严格按照文物保护法律法规管控，保护范围内禁止进行与文物保护无关的工程建设，特殊情况经依法审批的不得破坏文物历史风貌；②传统村落、历史文化名村核心保护范围内禁止改变传统街巷格局，禁止拆除历史建筑，新建建筑高度、体量、风貌必须符合保护要求；③历史建筑鼓励活化利用，允许调整使用功能，但不得改变建筑外观、主体结构，不得破坏历史建筑附属文物；④古树名木实行原址保护，树冠外缘5米范围内禁止新建建筑物、构筑物，10米范围内禁止挖砂取土、倾倒有毒有害物质，禁止破坏古树名木生长环境。4.4村庄建设边界管控①村庄建设边界是城镇开发边界外村庄集中建设的管控范围，所有新增永久性村庄建设用地（含宅基地、公共服务设施用地、产业用地）原则上必须安排在村庄建设边界内，禁止在村庄建设边界外安排新增永久性建设用地；②确需在村庄建设边界外布局的重大基础设施、点状文旅项目、农业配套设施，符合国家及省市管控要求的，按法定程序审批后方可实施；③村庄建设边界规模严格控制在国土空间总体规划下达指标范围内，不得突破，村庄建设边界内优先盘活存量建设用地，新增建设用地占村庄建设边界总规模比例不得超过15%；④村庄建设边界外的现有零散居民点，引导逐步向村庄建设边界内搬迁集聚，搬迁后的建设用地优先复垦为耕地。5村庄建设用地分类管控细则5.1农村宅基地管控①严格落实“一户一宅”制度，宅基地面积标准执行杭州市规定：1-2人户宅基地面积不超过75平方米，3-4人户不超过110平方米，5人及以上户不超过125平方米；人均耕地低于0.5亩的行政村，人均宅基地面积控制在80平方米以内；②新增宅基地优先安排在村内空闲地、闲置宅基地，严格控制占用耕地，禁止占用永久基本农田，禁止在村庄建设边界外新增宅基地；③允许进城落户农村村民依法自愿有偿退出宅基地，退出的宅基地优先保障本村新增宅基地需求，剩余指标可用于乡村产业发展；④允许返乡入乡创业人员、乡村文旅经营者与本村集体经济组织、村民合作，利用闲置宅基地发展民宿、文创等产业，不得改变宅基地所有权性质，不得变相买卖宅基地；⑤鼓励存量宅基地翻建、改建，严格控制扩建，超“一户一宅”标准的宅基地，按规定处置后纳入管控，不得新建超标准宅基地。5.2公共服务与基础设施用地管控①公共服务设施配置按常住人口规模管控：单元常住人口3000人以上的，配建建筑面积不小于1000平方米的乡村综合服务中心、不小于500平方米的文化礼堂、不小于300平方米的养老服务站、1处托育点，每千人配建公共健身场地面积不低于200平方米，每千人配建公共厕所不少于3座；②基础设施配置要求：农村集中供水保证率达到100%，水质达标率100%，城郊融合类乡村全部接入城镇污水管网，其他乡村实现生活污水应收尽收、处理达标，生活垃圾收集点服务半径不超过50米，通村公路宽度不低于6米，村内主干道宽度不低于3.5米，通组路宽度不低于2.5米，农村道路硬化率达到100%，乡村公共区域每百户配建公共充电桩不低于2个；③重大基础设施廊道管控：穿境乡村单元的高铁、高速公路、高压走廊、输油气管线等重大线性工程，严格按上位规划预留廊道宽度，廊道防护范围内禁止新建永久性建筑物、构筑物。5.3乡村产业用地管控①乡村产业用地优先布局在村庄建设边界内，鼓励利用闲置宅基地、闲置集体建设用地、增减挂钩节余指标安排产业项目，新增产业项目尽量不占耕地；②产业准入负面清单：禁止淘汰类、高污染、高耗能、高排放项目进入乡村，禁止开发房地产、别墅类项目、私人庄园、高尔夫球场，禁止工业项目进特色保护类乡村单元；③开发强度管控：乡村产业项目容积率不低于0.6，建筑密度不超过40%，绿地率不低于15%；农产品加工项目可放宽至容积率0.5，乡村文旅项目可放宽至容积率0.3；④点状供地管控：符合条件的乡村文旅、农业融合项目可实行点状供地，单个项目建设用地面积不超过30亩，多个点状布局项目总用地面积不超过100亩，按实际建筑物落地面积办理用地审批，按落地面积缴纳土地出让金；⑤农村三产融合项目配套设施用地比例不超过项目总用地的10%，最高不超过20亩；⑥集体经营性建设用地入市必须符合乡村单元详细规划，入市价格不低于杭州市公布的集体建设用地基准地价，收益按规定分配用于乡村振兴；⑦每个乡村单元预留不超过5亩的建设用地机动指标，用于零星分散的乡村新产业项目，机动指标不得跨项目跨单元挪用。6乡村建设风貌与开发强度管控6.1建筑高度管控差异化控制不同区域建筑高度：①平原水网乡村新建农房高度不超过12米，层数不超过3层，生产性建筑高度不超过15米，特种生产设施除外；②山地丘陵乡村新建农房高度不超过14米，层数不超过3层，顺应地形布局，禁止高切坡挖山建设；③特色保护类乡村核心保护区新建改建农房高度不超过6米，层数不超过2层，建设控制地带不超过12米，层数不超过3层；④城郊融合类乡村新建农房高度不超过15米，层数不超过4层，符合机场净空、航道、高压廊道等特殊管控要求的，按相关规定执行；⑤公共建筑高度：乡村综合服务中心、文化礼堂等公共建筑高度不超过18米，层数不超过4层。6.2建筑风貌管控①分区引导：江南水乡村庄要求建筑以白墙黛瓦为主体色调，错落有致，水岸保持自然形态，禁止全河道硬质驳岸，鼓励采用生态驳岸；山地丘陵村庄要求建筑依山就势布局，避免大挖大填，色调以灰、褐等自然色调为主，禁止修建大体量人造景观；②建筑本体管控：新建农房鼓励采用坡屋顶，控制平顶建筑比例，禁止大面积使用鲜艳的红、蓝、黄等亮色外立面，鼓励采用本地石材、木材、青砖等传统材质，禁止大面积使用玻璃幕墙、彩钢板等与乡村风貌不协调的材质；③村容村貌管控：村内户外广告、店招店牌统一设计管控，符合乡村风貌要求，电力、通信、电视线缆优先下地敷设，无法下地的统一梳理规整，禁止乱拉乱接，禁止乱搭乱建、乱堆乱放；④村庄绿化管控：鼓励建设“微庭院、微景观、微公园”，村庄公共区域绿化率不低于30%，保护原有自然植被、古树名木，禁止大规模移种大树造景。6.3开发强度管控村庄建设用地平均容积率控制在0.3-0.6之间，其中城郊融合类、集聚提升类村庄不低于0.4，特色保护类村庄平均容积率不超过0.5，人均村庄建设用地严格控制在120平方米以内，禁止突破上位规划下达的建设用地总规模。7项目实施与审批管控7.1规划许可管控所有乡村建设项目必须符合乡村单元详细规划，依法取得乡村建设规划许可证后方可开工建设，任何单位和个人不得未批先建；村庄建设边界内的建设项目，由区、县（市）自然资源主管部门核发乡村建设规划许可证；村庄建设边界外符合规定的建设项目，经市级自然资源主管部门合规性审查通过后核发。7.2审批流程优化使用集体建设用地的乡村小型建设项目、农民建房，实行“一窗受理、并联审批、限时办结”，依托杭州市数字化改革平台实现一网通办，农民建房审批时限压缩至15