2026年房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案(安徽六安)

2026年房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案(安徽六安)一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.在房地产估价中，如果估价目的为征收补偿估价，则估价时点一般为（）。A.估价作业日期B.房屋征收决定公告之日C.房屋实际拆除之日D.估价委托合同签订之日2.某商场位于安徽省六安市繁华商圈，总建筑面积为15000平方米，可出租面积为10000平方米。若采用收益法进行评估，计算有效毛收入时，应采用的面积是（）。A.15000平方米B.10000平方米C.12500平方米D.视租金支付方式而定3.评估某六安市经济技术开发区内的工业房地产抵押价值时，遵循谨慎原则，下列关于收益法参数选取的说法，正确的是（）。A.租金应采用市场客观租金，不考虑空置率B.报酬率应适当低于同等风险级别投资的市场客观报酬率C.运营费用率应采用当地行业较高水平D.收益年限应按建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余年限孰短确定4.采用比较法评估某住宅小区均价时，选取了三个可比实例。若可比实例A的实体状况比估价对象好2%，可比实例B的区位状况比估价对象差3%，可比实例C的权益状况比估价对象优1%。在不考虑其他因素的情况下，各可比实例的修正系数应为（）。A.A为100/102，B为100/97，C为100/101B.A为102/100，B为97/100，C为101/100C.A为102/100，B为100/97，C为100/101D.A为100/102，B为97/100，C为101/1005.在假设开发法中，采用静态分析法评估六安市某在建工程的价值时，不需要单独测算的项目是（）。A.后续开发成本B.后续管理费用C.投资利息D.后续开发利润6.某建筑物已使用10年，经测算其经济寿命为50年，残值率为2%。在采用直线法计算折旧时，该建筑物的成新率为（）。A.80%B.81.6%C.82%D.98%7.房地产估价报告分为封面、目录、估价结果报告和估价技术报告。在向六安市住房和城乡建设局备案抵押估价报告时，必须提交的报告中包含（）。A.估价结果报告和估价技术报告B.仅估价结果报告C.仅估价技术报告D.估价结果报告和隐藏了参数的技术报告8.下列关于房地产估价原则的表述，错误的是（）。A.独立客观公正原则是估价行为的最高原则B.合法原则要求估价对象必须具备完备的产权证书C.最高最佳使用原则要求估价对象在法律允许、技术可能、经济可行的情况下达到最佳使用D.价值时点原则要求估价结果与估价目的相匹配9.某六安市出让土地使用权年限为40年的商业用地，已使用5年。现因企业转让需评估其价值。若采用收益法，土地剩余收益年限应为（）。A.40年B.35年C.38年D.45年10.在运用市场比较法时，如果可比实例的成交日期与估价时点存在时间差异，且在此期间六安市该类房地产价格上涨了5%，则需要进行（）。A.交易情况修正B.房地产状况调整C.市场状况调整D.权益状况调整11.某估价对象为一栋带租约的办公楼，估价目的是抵押估价。在评估其无租约限制价值时，下列做法正确的是（）。A.按照合同租金计算收益B.按照市场客观租金计算收益C.按照合同租金与市场租金的较低者计算收益D.按照合同租金与市场租金的平均值计算收益12.六安市某旧城区正在进行改造，评估一套非住宅房屋的征收补偿价值。该房屋证载用途为商业，但实际已作为住宅使用多年。评估时应遵循的估价原则是（）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则13.采用成本法评估房地产价值时，土地取得成本是指在估价时点为了取得估价对象所需的直接和间接费用。下列不属于土地取得成本的是（）。A.土地使用权出让金B.征地拆迁补偿费C.基础设施建设费D.房屋建筑安装工程费14.某房地产的报酬率为7%，年净收益保持不变为50万元，收益年限为无限期，则该房地产的收益价格为（）。A.714.29万元B.750.00万元C.850.00万元D.1000.00万元15.在房地产估价中，如果发现估价对象存在违法建筑，估价师应当（）。A.将违法建筑一并评估，并在报告中说明B.不予评估违法建筑部分，并在报告中说明C.按照合法建筑评估，不提违法建筑D.拒绝接受该估价委托16.评估六安市某在建工程抵押价值，该在建工程已完工60%，采用假设开发法评估时，后续建设期预计还需1年。若采用动态分析法，后续投资利息的计算方法是（）。A.按照贷款利率计算全部后续投资的利息B.按照投资收益率计算全部后续投资的利息C.在折现过程中体现，不单独计算利息D.按照社会平均利润率计算17.某估价机构在六安市开展业务时，由于估价人员疏忽，导致估价结果出现重大偏差，给委托人造成了损失。对该损失承担赔偿责任的主体是（）。A.签字的注册房地产估价师B.估价机构C.估价机构和签字的注册房地产估价师连带承担D.估价行业协会18.在房地产估价报告的有效期内，如果房地产市场发生剧烈波动，估价机构应当（）。A.维持原估价结果不变B.重新进行估价，并出具新的估价报告C.在原报告上注明调整后的结果D.撤销原估价报告19.某住宅小区位于六安市金安区，容积率为2.0，建筑覆盖率为30%。在采用比较法评估时，若可比实例的容积率为1.5，建筑覆盖率为25%，则需要进行（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.市场状况调整20.下列不属于房地产估价技术报告内容的是（）。A.估价测算过程B.估价结果确定C.估价假设和限制条件D.估价人员名单二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的得2分，错选或多选的不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.在评估六安市房地产抵押价值时，应当明确评估的价值内涵是“抵押净值”。下列关于抵押净值的说法，正确的有（）。A.抵押净值=抵押价值-优先受偿款B.抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值C.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等D.抵押净值是贷款人决定贷款额度的直接依据E.抵押净值不考虑抵押权实现时的税费2.六安市某房地产估价机构在承接一项司法拍卖估价业务时，正确的做法包括（）。A.估价目的为司法拍卖保留价提供参考B.估价时点一般为估价作业日期C.必须考虑拍卖变现过程中的快速变现费用和风险D.价值类型为市场价值，不考虑快速变现影响E.应当考虑估价对象的租赁合同对价值的影响3.影响房地产价格的社会因素主要包括（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化进程D.房地产税收政策E.人口数量与结构4.在运用收益法评估房地产价值时，确定净收益的途径通常有（）。A.租约期内的租金，采用租赁合同约定的租金B.租约期外的租金，采用市场客观租金C.采取直接资本化法计算时，无需考虑空置率D.运营费用应包含房地产折旧费E.运营费用不包括所得税5.六安市某商业综合体在进行最高最佳使用分析时，应满足的前提条件包括（）。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化E.委托人同意6.下列关于房地产估价报告格式及要求的说法，正确的有（）。A.估价结果报告应当包含估价对象概况、估价目的、价值时点等基本要素B.估价技术报告应详细叙述估价测算过程、参数选取及理由C.估价报告的有效期自估价报告出具之日起计算，通常为半年至一年D.附件中必须包含估价对象的权属证明复印件、估价机构资质复印件及估价师执业资格复印件E.估价报告应当由至少两名注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章7.采用成本法评估六安市某新建商品房价值时，其开发成本中的前期工程费主要包括（）。A.勘察设计费B.可行性研究费C.“三通一平”或“七通一平”费用D.建筑安装工程费E.基础设施建设费8.在房地产估价中，下列关于建筑物折旧的说法，正确的有（）。A.物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏引起的价值损失B.功能折旧是指建筑物由于设计落后、功能缺乏引起的价值损失C.经济折旧是指建筑物以外的各种不利因素引起的价值损失D.在采用直线法折旧时，不论建筑物实际磨损如何，每年的折旧额相等E.建筑物折旧仅与物质磨损有关，与外部环境无关9.六安市某大型工业房地产转让评估中，采用收益法评估时，确定报酬率的方法通常有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资收益率排序插入法D.直接资本化法E.成本法10.房地产估价师在撰写估价报告时，应当在“估价假设和限制条件”中说明的事项包括（）。A.对估价对象有关状况的假设B.估价报告的使用限制条件C.估价结果未考虑的未来事项D.估价对象未进入市场交易的假设E.估价师对估价对象未来价格走势的预测三、情景分析题（共3题。第一题15分，第二题15分，第三题20分。要求详细写出计算过程、公式及理由）情景一：六安市金安区某购物中心抵押估价六安市金安区某大型购物中心，总建筑面积为30000平方米，可出租面积为24000平方米。该购物中心土地性质为出让商业用地，土地使用权年限为40年，于2015年8月1日取得土地使用权，估价时点为2023年8月1日。现因向银行申请抵押贷款，委托估价机构进行评估。根据市场调查，该购物中心目前出租率为90%，客观空置率为10%。市场客观租金为每月每平方米（可出租面积）80元。运营费用率（包括房产税、物业管理费、维修费、保险费等）为有效毛收入的25%。若该类商业房地产的报酬率为6%，请采用收益法评估该购物中心在估价时点的抵押价值（不考虑法定优先受偿款）。（15分）情景二：六安市裕安区某住宅小区比较法评估六安市裕安区某住宅小区内一套建筑面积为120平方米的住宅，于2024年5月1日进行估价。估价人员收集了在同一供需圈内、交易情况正常、结构相同的三个可比实例。有关资料如下：可比实例A：成交日期为2024年1月1日，成交单价为8000元/平方米。该可比实例的楼层比估价对象好（估价对象为3层，可比实例A为2层，经测算楼层修正系数为：2层比3层优3%）。区域因素与估价对象相比，交通便捷度稍差，修正为+2%（即估价对象优于可比实例2%）。个别因素与估价对象一致。可比实例B：成交日期为2024年3月1日，成交单价为8200元/平方米。楼层与估价对象相同。区域因素与估价对象一致。个别因素中，可比实例B的装修标准比估价对象高，经测算装修差异使得可比实例B的单价比估价对象高100元/平方米。可比实例C：成交日期为2024年2月1日，成交单价为7900元/平方米。楼层为4层，比估价对象差（修正系数为-2%）。区域因素比估价对象差，修正为-1%。个别因素与估价对象一致。另据调查，2024年1月1日至2024年5月1日，该区域住宅市场价格月均上涨1%。各可比实例的权重分别为A：0.3，B：0.4，C：0.3。要求：采用比较法评估该估价对象在2024年5月1日的市场价值。（15分）情景三：六安市经济技术开发区某在建工程假设开发法评估六安市经济技术开发区某在建工程，规划为商住楼，总建筑面积为20000平方米。土地使用权于2020年8月1日取得，出让年限为商业40年、住宅70年。截至2024年8月1日（估价时点），工程主体结构已完工，但尚未进行设备安装和内外装修。经测算：后续开发建设期为1年（即2025年8月1日可竣工）。预计竣工后，商业部分（占总建筑面积的20%）售价为15000元/平方米，住宅部分（占总建筑面积的80%）售价为9000元/平方米。竣工后半年内可全部售出。后续开发成本为每平方米建筑面积3000元；管理费用为后续开发成本的5%；销售费用为开发完成后的总价值的3%（在销售期内均匀投入）；销售税费为开发完成后的总价值的6%。该类商住楼项目的平均开发利润率为15%（以开发完成后的总价值为基础计算）。折现率取10%。要求：采用动态分析法（假设开发法）评估该在建工程在2024年8月1日的市场价值（不考虑土地剩余年限的折现调整，直接按总价值折现）。（20分）四、估价报告错误指错题（共1题，15分。请指出下列房地产估价报告片段中的错误，并简要说明理由）六安市某办公房地产估价报告（节选）——估价结果报告（部分）一、估价委托人：六安市A商贸有限公司二、估价机构：六安市B房地产土地资产评估有限公司三、估价目的：为六安市A商贸有限公司以房地产作价入股提供价值参考。四、估价对象：位于六安市金安区某路某号的一栋办公楼，建筑面积为5000平方米，土地使用权类型为划拨。五、价值时点：2024年1月1日。六、价值类型：本次估价采用公开市场价值标准，评估结果为估价对象在公开市场上最可能形成的价格。七、估价依据：1.《中华人民共和国资产评估法》；2.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；3.委托人提供的《房屋所有权证》复印件；4.估价人员实地查勘取得的资料。八、估价方法：估价对象为收益性房地产，周边类似房地产出租活跃，故采用收益法进行评估。因估价对象为划拨土地，在收益法测算时，直接将收益年限设定为无限期。九、估价假设和限制条件：1.假设委托人提供的资料真实、合法、完整；2.估价报告结果自报告出具之日起半年内有效，在此期间如房地产价格发生波动，本报告结果不作调整；3.估价对象未设定抵押、担保等他项权利，特此假设。十、估价结果：估价对象在满足全部估价假设和限制条件下，于价值时点的市场价值为人民币大写：伍仟万元整（¥5000.00万元）。六安市某办公房地产估价报告（节选）——估价技术报告（部分）一、个别因素分析：该办公楼建成于2000年，结构为钢筋混凝土结构，保养状况良好。由于地处六安市金安区核心商务区，周边配套设施完善，交通便利。二、区位因素分析：估价对象位于六安市主干道旁，公共交通便利，周边商业氛围浓厚，具备较高的商业价值。三、最高最佳使用分析：估价对象目前作为办公楼使用，符合该区域规划要求，且在法律上允许、技术上可能、经济上可行，因此维持现状作为办公楼使用为其最高最佳使用。四、估价测算过程（采用收益法）：1.年有效毛收入测算：估价对象建筑面积5000平方米。经调查，周边类似办公楼客观月租金为60元/平方米。年潜在毛收入=5000×60×2.年运营费用测算：（1）房产税：按年有效毛收入的12%计算，计342×（2）管理费：按年有效毛收入的3%计算，计342×（3）维修费：按建筑物重置成本的2%计算。经测算，该办公楼重置成本为3000元/平方米，维修费=5000×（4）保险费：按建筑物重置成本的0.2%计算，计5000×（5）运营费用合计=41.04+3.年净收益测算：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=342−4.报酬率确定：采用安全利率加风险调整值法，选取一年期国债利率2.5%为安全利率，风险调整值为2%，确定报酬率为4.5%。5.估价对象价值测算：由于估价对象为划拨土地，收益年限按建筑物经济寿命剩余年限计算。该建筑物经济寿命为60年，已使用23年，剩余年限为37年。V考虑到估价对象为划拨土地，需扣除土地使用权出让金。经测算，该区域同类用地出让金约为楼面价的10%，故划拨土地下的房地产价值=4602.17×本次估价最终结果取整为5000万元。【要求】请仔细阅读上述估价报告节选，指出其中的错误（不少于10处），并简要说明理由。=========================================【参考答案及解析】一、单项选择题1.【答案】B【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及房地产估价规范，房屋征收评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。2.【答案】B【解析】收益法计算有效毛收入时，应采用可出租面积，因为只有可出租面积才能产生直接的租金收益。3.【答案】C【解析】抵押估价应遵循谨慎原则。选项C，运营费用率采用较高水平是谨慎的体现；A错，应考虑空置率；B错，报酬率应适当偏高于同等风险的市场客观报酬率；D错，收益年限应按建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余年限孰短确定。4.【答案】A【解析】比较法中，如果可比实例优于估价对象，则应将可比实例价格向下调整（修正系数为100/(100+x%)）；如果可比实例劣于估价对象，则向上调整（修正系数为100/(100-y%)）。故A对。5.【答案】D【解析】假设开发法中，静态分析法需要单独测算投资利息和开发利润；而动态分析法（折现法）中，投资利息和开发利润通过折现的方式隐含在折现率中体现，不需要单独计算。6.【答案】B【解析】直线法折旧下，成新率=[1-(1-残值率)×已使用年限/经济寿命]×100%=[1-(1-2%)×10/50]×100%=(1-0.98×0.2)×100%=81.6%。7.【答案】A【解析】根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价报告应当包含估价结果报告和估价技术报告，并在向房地产管理部门备案时一并提交。8.【答案】B【解析】合法原则要求估价对象必须符合法律法规的规定，但并不意味着必须具备完备的产权证书。对于手续不全但可补办的，可根据补办后的状况评估，并在假设中说明。故B表述错误。9.【答案】B【解析】商业用地出让年限为40年，已使用5年，剩余收益年限为40−10.【答案】C【解析】成交日期与价值时点不一致引起的价格差异，需要进行市场状况调整（也称交易日期调整）。11.【答案】B【解析】无租约限制价值（即完全产权价值）是指不考虑现有租约影响下的市场客观价值，应采用市场客观租金计算。12.【答案】B【解析】根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋性质、面积的认定，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。因此应按证载商业用途评估，遵循合法原则。13.【答案】D【解析】房屋建筑安装工程费属于开发成本中的建筑安装工程费，不属于土地取得成本。14.【答案】A【解析】无限年期收益价格公式：V=15.【答案】B【解析】根据合法原则，违法建筑不予评估其价值，但应在估价报告中明确说明存在违法建筑的情况。16.【答案】C【解析】在假设开发法的动态分析法中，后续投资利息不单独计算，而是通过将未来的现金流折现到估价时点来体现资金的时间价值。17.【答案】B【解析】《资产评估法》规定，评估机构依法独立、客观、公正开展业务，评估机构对评估结果负责，并承担赔偿责任。估价师的签字不代表机构免责。18.【答案】B【解析】在报告有效期内房地产市场发生剧烈波动时，原估价结果已不能客观反映当前价值，应重新估价并出具新的报告。19.【答案】C【解析】容积率和建筑覆盖率属于土地权益及规划指标，应归入权益状况进行调整。20.【答案】D【解析】估价人员名单属于估价结果报告的内容，技术报告不包含此部分。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】E错误，抵押价值评估必须考虑抵押权实现时可能发生的税费，以体现谨慎原则，抵押净值=抵押价值-优先受偿款。ABC表述均正确。2.【答案】ABCE【解析】D错误，司法拍卖估价目的通常是为了确定拍卖保留价，由于司法拍卖往往要求快速变现，因此其评估的价值类型应为“快速变现价值”而非一般市场价值，必须考虑快速变现带来的影响。3.【答案】ABCE【解析】D房地产税收政策属于制度政策因素，而非社会因素。4.【答案】ABE【解析】C错误，计算净收益必须考虑空置率。D错误，运营费用中不包含房地产本身的折旧（建筑安装工程折旧），但包含寿命短于建筑物的设备折旧；通常折旧不作为运营费用扣除。5.【答案】ABCD【解析】最高最佳使用分析的前提条件是法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大化，与委托人是否同意无关。6.【答案】ABDE【解析】C错误，估价报告的有效期通常为一年，自估价报告出具之日算起，而非半年至一年。7.【答案】ABC【解析】D建筑安装工程费和E基础设施建设费属于开发成本中的其他子项，不属于前期工程费。前期工程费主要包括勘察设计、可行性研究、三通一平或七通一平等。8.【答案】ABCD【解析】E错误，建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，经济折旧即由外部环境引起的价值损失。9.【答案】ABC【解析】确定报酬率的方法主要包括累加法、市场提取法、投资收益率排序插入法。D直接资本化法是收益法的一种计算方式，E成本法是另外一种估价方法。10.【答案】ABCD【解析】E错误，估价报告中不应包含估价师对未来价格走势的预测性意见，除非估价目的明确要求提供投资咨询。三、情景分析题情景一：六安市金安区某购物中心抵押估价计算1.测算年有效毛收入：可出租面积=24000平方米客观月租金=80元/平方米年潜在毛收入=24000×空置率=10%年有效毛收入=2304×2.测算年运营费用：运营费用率=25%年运营费用=2073.6×3.测算年净收益（A）：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2073.6−4.测算收益年限：商业用地出让年限为40年。于2015年8月1日取得，估价时点为2023年8月1日。已使用年限=8年剩余收益年限=40−5.确定报酬率：该类商业房地产的报酬率=6%6.计算估价对象收益价格（V）：采用收益法有限年期公式：V其中：A=1555.2万元，r=VVVV答：该购物中心在估价时点的抵押价值（不考虑优先受偿款）约为21903.44万元。情景二：六安市裕安区某住宅小区比较法评估计算1.对可比实例A进行修正及调整：（1）交易情况修正：100/100=1（2）市场状况调整：2024年1月1日至5月1日，共4个月。月均上涨1%。调整系数=(（3）房地产状况调整：楼层：可比实例A优于估价对象3%，则调整系数为100区域因素：估价对象优于可比实例A2%，则调整系数为100个别因素：一致，调整系数为100A的比准单价=8000×2.对可比实例B进行修正及调整：（1）交易情况修正：100/100=1（2）市场状况调整：2024年3月1日至5月1日，共2个月。调整系数=(（3）房地产状况调整：楼层：一致，100/100区域因素：一致，100/100个别因素：可比实例B装修高100元/平方米，应扣除。B的比准单价=(82003.对可比实例C进行修正及调整：（1）交易情况修正：100/100=1（2）市场状况调整：2024年2月1日至5月1日，共3个月。调整系数=(（3）房地产状况调整：楼层：可比实例C劣于估价对象2%，调整系数为100区域因素：可比实例C劣于估价对象1%，调整系数为100个别因素：一致，100/100C的比准单价=7900×4.计算估价对象最终价值：各可比实例比准单价分别为：A=8247.05元/平方米B=8264.82元/平方米C=8389.18元/平方米加权平均单价=8247.05×估价对象总价=8296.80×120=答：该估价对象在2024年5月1日的市场价值约为99.56万元（单价为8296.80元/平方米）。情景三：六安市经济技术开发区某在建工程假设开发法评估计算1.测算开发完成后的总价值（折现到估价时点即1.5年后）：后续建设期1年，销售期半年，故现金流入发生在1.5年后。商业部分总价值=20000×住宅部分总价值=20000×开发完成后总价值=6000+折现到估价时点（折现率r=10，期数开2.测算后续开发成本（在1年内均匀投入，视为期中发生，即0.5年时点发生）：后续开发成本=20000×折现到估价时点（期数n=后3.测算管理费用（与开发成本同步发生，0.5年时点发生）：管理费用=6000×折现到估价时点（期数n=管4.测算销售费用（在销售期内均匀投入，即1.25年时点发生）：销售费用=20400×折现到估价时点（期数n=销5.测算销售税费（在销售完成时即1.5年时点发生）：销售税费=20400×折现到估价时点（期数n=销6.测算开发利润（在建工程假设开发法中，利润通常按整体项目的价值或成本基数计算。这里题干说明“平均开发利润率为15%（以开发完成后的总价值为基础计算）”，为简化且遵循传统处理，将其视为发生在期末总价值的利润并折现。若作为在建工程价值构成的扣除项，则应计算其现值。但通常利润按投资利润计算，题干明确以总价值为基数，发生在1.5年时点）：开发利润=20400×折现到估价时点（期数n=开（注：由于利润基数以终值计算，折现逻辑符合动态分析要求）7.测算在建工程价值（V）：在建工程价值=开发完成后总价值现值-后续开发成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-开发利润现值V答：该在建工程在2024年8月1日的市场价值约为7416.89万元。四、估价报告错误指错题及理由说明1.错误：估价依据中缺失《中华人民共和国城市房地产管理法》。理由：房地产估价依据中必须包含相关法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等。2.错误：估价依据仅列明“委托人提供的《房屋所有权证》复印件”而未核实土地权属。理由：估价对象土地性质为划拨，应列明《国有土地使用证》或不动产权证作为权属依据，未说明土地来源及权属状况。3.错误：价值时点为2024年1月1日，但未说明作业日期是否与之吻合或是否为过去时点。理由：若价值时点为过去时点，应在估价假设和限制条件中明确说明并要求提供价值时