2026年房地产估价师考试(估价理论与方法)全真题库及答案(池州)

2026年房地产估价师考试(估价理论与方法)全真题库及答案(池州)一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在房地产估价中，替代原则是评估房地产客观合理价格的基本准则之一。根据替代原则，在同一供求范围内，存在（）的房地产，其价格相互牵制，相互接近。A.用途相同B.区位相近C.权益相同D.效用相近2.池州市某商业房地产的收益年限为40年，已知年净收益为50万元，资本化率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。A.597.70B.625.00C.612.50D.635.453.某估价机构在对池州平天湖周边的一套住宅进行评估时，估价目的是为抵押贷款提供参考依据。下列关于估价原则适用性的表述，正确的是（）。A.应遵循谨慎原则，评估抵押价值时应扣除强制处分费用B.应遵循最高最佳利用原则，评估其开发完成后的最大价值C.应遵循替代原则，以周边最高售价为基准D.应遵循合法原则，以估价对象规划变更后的用途进行评估4.某宗房地产建筑面积为2000平方米，土地面积为1000平方米。已知土地单价为5000元/平方米，楼面地价为2500元/平方米，则该宗房地产的容积率为（）。A.1.5B.2.0C.2.5D.3.05.采用成本法评估某旧房地产的价格时，属于物质折旧的是（）。A.住宅附近新建了一座化工厂B.住宅内部设计落后，层高过低C.建筑物外墙瓷砖脱落D.市场对大面积住宅的需求减少6.某宗房地产的收益期限为无限期，已知未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益比上一年增长2%，资本化率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。A.250B.333.33C.400D.5007.房地产估价中，如果估价对象为单纯的土地，且该区域有完善的基准地价体系，最适宜采用的估价方法是（）。A.市场法B.成本法C.基准地价修正法D.假设开发法8.在采用假设开发法评估池州某待开发居住用地时，下列各项费用中，不属于后续开发建设成本的是（）。A.前期工程费B.基础设施建设费C.公共配套设施费D.土地取得成本9.某建筑物已使用10年，经济寿命为50年，残值率为2%。采用直线法计算折旧时，该建筑物的成新率为（）。A.80.4%B.81.2%C.82.0%D.83.5%10.收益法中，净收益的测算通常基于（）。A.估价对象历史上的实际收益B.估价对象未来客观的预期收益C.估价对象所在区域的最高收益D.估价对象所在区域的平均收益11.在房地产市场法评估中，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内。A.0.5至2.0B.0.8至1.2C.0.5至1.5D.1.0至2.012.房地产的独一无二性决定了房地产不存在完全相同的两宗房地产，这要求在房地产市场法评估中必须进行（）修正。A.交易情况B.市场状况C.房地产状况D.交易时间13.某宗房地产在估价时点的正常市场情况下，年有效毛收入为100万元，运营费用为30万元，其中年折旧费为5万元。则该房地产的年净收益为（）万元。A.65B.70C.75D.9514.采用成本法评估房地产时，投资利息的计算基数通常不包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费15.假设开发法中，动态分析法与静态分析法的主要区别在于是否考虑（）。A.资金的时间价值B.开发利润C.销售税费D.投资利息16.某商场于5年前建成，设计使用年限为50年。现对其进行评估，由于设计缺陷导致商场内部动线不合理，影响了客流量和租金收益。这种贬值属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.有形损耗17.下列不属于房地产区位状况比较调整内容的是（）。A.交通条件B.环境景观C.建筑结构D.商服繁华度18.某宗面积为1000平方米的工业用地，容积率为1.5。现由于城市规划调整，该宗地拟变更为住宅用地，容积率调整为2.5。若采用假设开发法评估其变更后的地价，下列说法错误的是（）。A.估价对象为待开发的住宅用地B.需预测开发完成后的住宅总价值C.变更用途需补交的土地出让金即为评估的地价D.后续开发成本应按住宅建设的标准计算19.池州市某开发区的一块生地，尚未进行“七通一平”。若采用成本法评估该生地价值，计算公式应为（）。A.生地价值=取得生地的成本+土地开发成本+管理费用+利息+利润+销售税费B.生地价值=取得生地的成本+管理费用+利息+利润+销售税费C.生地价值=熟地价值-土地开发成本-管理费用-利息-利润-销售税费D.生地价值=熟地价值-土地开发成本20.在房地产估价报告的撰写中，致估价委托人函应当由（）签名。A.估价机构法定代表人B.至少两名专职注册房地产估价师C.估价项目负责人D.估价机构法定代表人和至少两名专职注册房地产估价师二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.影响房地产价格的社会因素主要包括（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.房地产投机D.城市化进程E.通货膨胀2.房地产估价的程序一般包括（）。A.获取估价业务B.受理估价委托C.搜集估价所需资料D.实地查勘估价对象E.出具估价报告并归档3.采用市场法评估房地产时，建立比较基础的工作主要包括（）。A.统一付款方式B.统一融资条件C.统一计价单位D.统一币种E.统一交易当事人4.在收益法评估中，确定资本化率的方法主要有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资收益率排序插入法D.安全利率加风险调整值法E.成本法推算5.构成房地产价格的成本主要包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.不可预见费6.下列情形中，属于建筑物功能折旧的有（）。A.建筑物的基础出现沉降B.建筑物的户型设计不符合现代居住需求C.建筑物所在区域修建了高铁站导致噪音增大D.建筑物内部缺乏电梯，且无法加装E.建筑物的给排水管道老化腐蚀7.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，具体包括（）。A.待开发的土地B.在建工程C.可装修改造或改变用途的旧房D.纯粹的收益性房地产E.具有历史保护价值的古建筑8.房地产估价报告应当全面、客观、准确地记述估价过程和结论。一份完整的房地产估价报告通常包含（）。A.致估价委托人函B.估价师声明C.估价结果报告D.估价技术报告E.估价委托合同9.运用基准地价修正法评估宗地地价时，需要进行修正的因素有（）。A.区域因素修正B.个别因素修正C.土地使用年期修正D.交易日期修正E.容积率修正10.关于房地产最高最佳利用原则的表述，正确的有（）。A.最高最佳利用必须是在法律上允许的B.最高最佳利用必须是在技术上可行的C.最高最佳利用必须是在经济上可行的D.最高最佳利用必须是价值最大化的利用E.最高最佳利用要求估价对象必须按现状用途进行评估11.池州九华山附近某酒店拟进行抵押评估，采用收益法时，测算净收益应扣除的项目包括（）。A.房产税B.建筑物折旧费C.保险费D.前期投资利息E.维修费12.评估某宗居住用地价格时，采用的估价方法中不合适的有（）。A.基准地价修正法B.市场法C.收益法D.假设开发法E.成本法（作为主要方法）13.在成本法中，投资利息的复利计算公式涉及的变量包括（）。A.本金B.利率C.计息周期数D.利润率E.残值率14.某估价机构在采用市场法时，选取了4个可比实例。下列关于可比实例选取要求的说法，正确的有（）。A.可比实例的成交日期应接近估价时点B.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格C.可比实例的用途应与估价对象相同D.可比实例的交易方式应与估价目的相契合E.可比实例必须位于估价对象所在的小区内15.房地产状况调整可以分为（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.市场状况调整E.交易情况调整三、判断题（共15题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.房地产估价的合法原则要求估价结果必须符合国家的相关法律法规，即使估价对象的产权存在瑕疵，也应按照无瑕疵产权进行评估。（）2.房地产的不可移动性决定了房地产市场是一个典型的完全竞争市场。（）3.在运用收益法评估房地产时，如果未来净收益每年保持不变，且收益期限为无限期，则资本化率越高，房地产价值越低。（）4.采用成本法评估建筑物价值时，建筑物的经济寿命可能短于其自然寿命。（）5.市场法中，交易日期调整通常采用物价指数来进行测算。（）6.估价时点应根据估价目的来确定，而不是由估价师随意假设。（）7.假设开发法的静态分析法中，后续开发的投资利息和开发利润通常需要单独计算并扣除。（）8.功能折旧是指由于外部环境的变化导致房地产价值减损的现象。（）9.在基准地价修正法中，基准地价通常是同一级别土地的平均价格。（）10.房地产的收益价格取决于其未来的预期收益，与其历史成本无关。（）11.建筑物的成新率与折旧总额成反比，折旧额越大，成新率越低。（）12.可比实例的成交价格如果是带装修的价格，而估价对象是毛坯房，则不需要在建立比较基础阶段进行调整，可在实物状况调整中进行。（）13.抵押估价应当遵循谨慎原则，在评估抵押价值时，不应高估市场价值，也不应低估强制处分费用。（）14.假设开发法评估待开发土地价值时，开发商的利润通常以土地取得成本和开发成本之和为基数计算。（）15.房地产估价报告的有效期通常为一年，自出具报告之日算起。（）四、综合分析题（共3题。第一题20分，第二题10分，第三题5分。要求列出计算过程，计算结果保留两位小数。必要的公式需列出。）第一题（20分）池州市贵池区某大型商业综合体于2020年建成并投入使用，建筑面积为50000平方米。现因企业融资需要，拟以该房地产进行抵押，委托某房地产估价机构采用收益法进行评估。估价时点为2025年12月31日。估价人员经过市场调研和实地查勘，获得以下资料：1.该商业综合体的有效毛收入主要由租金收入和物业管理费收入构成。年潜在毛租金收入为6000万元，空置和收租损失按潜在毛租金收入的10%计算。年物业管理费收入为500万元（不参与空置损失计算）。2.运营费用包括：年维修费为有效毛收入的2%，年保险费为有效毛收入的0.5%，年房产税及附加为有效毛收入的12%，年管理费用为有效毛收入的3%。设备设施更新改造年摊销费用为100万元。3.该建筑物的经济寿命为50年，残值率为0。土地使用权剩余年限为35年。4.经调查，同类商业房地产的市场资本化率为6%。5.假设该综合体在收益期内年净收益保持不变，收益年限按建筑物经济寿命与土地使用权剩余年限孰短原则确定。请计算：1.该商业综合体的年有效毛收入。2.该商业综合体的年运营费用。3.该商业综合体的年净收益。4.该商业综合体在2025年12月31日的抵押评估价值。（采用收益法，列出计算公式和过程）第二题（10分）池州市青阳县某工业厂房，建筑面积为8000平方米，于2010年12月31日建成并投入使用，经济寿命为40年，残值率为5%。由于该厂房采用了新型建筑材料，其维护状况较好，实际勘察成新率经判定为90%。现因企业拟将该厂房转让，采用成本法进行评估。估价时点为2025年12月31日。已知相关资料如下：1.土地重新取得成本（楼面地价）为800元/平方米。2.建筑物重置价格为2500元/平方米。3.管理费用为土地取得成本和建筑物重置价格之和的3%。4.销售费用为重新购建价格的2%。5.投资利息的综合利率为5%，计息期为整个开发周期（假设土地和建筑物均一次性投入，计息期按建筑物经济寿命计算不合适，按开发周期2年计算）。6.开发利润率为15%（以土地取得成本、建筑物重置价格和管理费用之和为基数）。7.销售税费为重新购建价格的6%。8.采用年限法和实际观察法加权计算折旧，权重分别为0.4和0.6。请计算：1.该厂房的建筑物折旧总额。2.该厂房的积算价格（总价及单价）。第三题（5分）池州市东至县某在建住宅工程，土地面积为10000平方米，规划建筑面积为25000平方米。截至估价时点2025年12月31日，已完成主体结构工程，实际投入成本为3500万元。预计还需1.5年方可完工并交付使用。经测算，开发完成后住宅的平均售价为8000元/平方米。后续开发成本及费用预计为1500元/平方米（含管理费用等），销售费用为开发完成后总售价的3%，销售税费为开发完成后总售价的6%。开发商要求的投资利润率为20%（以后续投入成本及销售费用之和为基数计算利润）。折现率取10%。请采用假设开发法（动态分析法）评估该在建工程在2025年12月31日的价值。（假设各项收入和支出均在年末发生）参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】D【解析】替代原则指出，在同一供求范围内，存在效用相近的房地产，由于消费者的替代心理和行为，其价格会相互牵制、相互接近。效用相近是替代原则发挥作用的基础。2.【答案】A【解析】该房地产的收益价格计算公式为：V代入数据：V选项A最接近。计算中由于保留小数位数差异，通常取597.70万元左右的精确值。更精确计算：V重新核对公式：已知A=50,r=8%,n=40。V选项中A为597.70，可能由于系数微调。根据公式，标准答案应为A。3.【答案】A【解析】抵押估价为防范金融风险，必须遵循谨慎原则，在评估抵押价值时应扣除法定的优先受偿款以及强制处分时可能产生的费用。最高最佳利用原则通常不适用于已确定的存量房抵押（除非具有明显的改造潜力），合法原则要求按现状合法用途评估，不能按规划变更后的用途（除非已合法变更）。4.【答案】B【解析】容积率=建筑面积/土地面积=2000/1000=2.0。楼面地价=土地单价/容积率=5000/2.0=2500元/平方米，符合题意。5.【答案】C【解析】物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏引起的价值减损。外墙瓷砖脱落属于实体老化。A和D属于经济折旧（外部因素导致）；B属于功能折旧（设计落后）。6.【答案】B【解析】净收益按一定比率递增的无限期收益价格公式为：V代入数据：V7.【答案】C【解析】对于单纯土地估价，如果该区域有完善的基准地价体系，最直接、最适宜的方法是基准地价修正法。它是以基准地价为依据，通过区域和个别因素修正得出宗地价格。8.【答案】D【解析】在假设开发法中，后续开发建设成本包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、建筑安装工程费等。土地取得成本是已经发生的费用，属于待开发房地产价值的一部分，不属于后续开发建设成本。9.【答案】A【解析】年折旧率=(1-残值率)/经济寿命=(1-2%)/50=1.96%。已使用10年的累计折旧率=10×1.96%=19.6%。成新率=1-19.6%=80.4%。10.【答案】B【解析】收益法基于预期收益原理，净收益的测算必须基于估价对象未来客观的预期收益，而不是历史的实际收益（可能受到特殊因素影响），也不是区域最高收益或平均收益（应针对估价对象本身的客观获利能力）。11.【答案】A【解析】选取可比实例时，其规模一般应在估价对象规模的0.5至2.0倍范围内，过大或过小都会影响价格的可比性。12.【答案】C【解析】房地产的独一无二性决定了没有两宗完全相同的房地产，因此在市场法中，即使区位、权益相近，其实物状况也可能存在差异，必须进行房地产状况（特别是实物和权益状况）修正。13.【答案】A【解析】收益法中的净收益是指有效毛收入减去运营费用。运营费用不包含折旧费和土地摊提费。因此，净收益=100-30=70万元。题目中提到的年折旧费5万元属于会计折旧，在房地产估价中不作为运营费用扣除。14.【答案】D【解析】成本法中，投资利息的计算基数通常包括土地取得成本、开发成本和管理费用。销售税费一般在开发完成后发生，计息期极短或视为不产生利息，不作为利息计算基数。15.【答案】A【解析】动态分析法考虑了资金的时间价值，将未来的现金流折现到估价时点；而静态分析法不考虑资金的时间价值，各项成本和利润直接相加减。16.【答案】B【解析】动线不合理导致客流量减少，属于建筑物自身设计上的缺陷，即使建筑物是全新的，这种缺陷也存在，因此属于功能折旧。17.【答案】C【解析】建筑结构属于实物状况，不属于区位状况。区位状况主要包括交通、环境景观、商服繁华度、公共设施配套等。18.【答案】C【解析】假设开发法评估的是该宗地在变更规划后的最高最佳利用状态下的地价。补交土地出让金的计算是政府根据政策进行的，可能等于、大于或小于地价的变化值，但并非评估出的地价即为应补交的出让金。19.【答案】B【解析】生地尚未进行开发，因此其成本构成仅为取得生地的成本以及相应的管理费、利息、利润和销售税费。土地开发成本是针对将生地变为熟地的过程，在生地价值中不包含。20.【答案】D【解析】根据《房地产估价规范》，致估价委托人函必须由估价机构法定代表人（或合伙人）签名，并加盖估价机构公章，同时由至少两名专职注册房地产估价师签名。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】影响房地产价格的社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。通货膨胀属于经济因素。2.【答案】ABCDE【解析】房地产估价程序包括获取业务、受理委托、搜集资料、实地查勘、选定方法测算、撰写报告、审核出具及归档等。选项均属于估价程序中的环节。3.【答案】ABCD【解析】建立比较基础是对可比实例和估价对象的数据进行标准化处理，包括统一付款方式、统一融资条件、统一计价单位、统一币种和统一面积内涵等。交易当事人不需要统一。4.【答案】ABCD【解析】确定资本化率的方法包括市场提取法、累加法（安全利率加风险调整值法）、投资收益率排序插入法等。成本法无法推算资本化率。5.【答案】ABCD【解析】房地产价格的成本构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。不可预见费通常包含在开发成本中。6.【答案】BD【解析】功能折旧是指建筑物由于设计落后、设备老化无法满足现代需求等造成的价值减损。A和E属于物质折旧（有形损耗），C属于经济折旧（外部环境恶化）。7.【答案】ABC【解析】假设开发法适用于待开发的土地、在建工程、可装修改造或改变用途的旧房。纯粹的收益性房地产如果不具备再开发潜力，不适用假设开发法；古建筑受保护限制，一般不适用。8.【答案】ABCD【解析】完整的房地产估价报告包含封面、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告及附件。估价委托合同是业务档案，不在报告中呈现。9.【答案】ABCDE【解析】基准地价修正法需要对区域因素、个别因素、土地使用年期、交易日期（期日）、容积率等进行修正，以将基准地价调整至估价对象宗地的具体状态和估价时点。10.【答案】ABCD【解析】最高最佳利用原则要求在法律允许、技术上可行、经济上可行的前提下，使估价对象的价值达到最大。如果现状不是最高最佳利用，则应按最高最佳利用状态评估，而非按现状用途。11.【答案】ACE【解析】运营费用通常包括维修费、管理费、保险费、房产税、土地使用税等。建筑物折旧费和前期投资利息是会计核算概念，不属于房地产估价中的运营费用。12.【答案】E【解析】居住用地通常有活跃的交易市场，适用市场法；如果有收益，也可适用收益法；待开发的居住用地适用假设开发法；有基准地价的可用基准地价修正法。成本法一般不作为评估居住用地的主要方法，因为居住用地的价值主要取决于市场供需和区位，而非开发成本。13.【答案】ABC【解析】复利利息计算公式为I=14.【答案】ABCD【解析】可比实例的选取要求交易日期接近、价格正常或可修正、用途相同、交易方式契合。可比实例不必须位于估价对象所在小区，只要在同一供求圈即可。15.【答案】ABC【解析】房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。市场状况调整属于交易日期调整，交易情况调整属于交易情况修正，二者不属于房地产本身状况的调整。三、判断题1.【答案】错误【解析】合法原则要求估价对象必须具有合法的产权。如果产权存在瑕疵（如违章建筑、产权争议），估价时必须考虑瑕疵对价值的影响，不能按无瑕疵产权进行评估。2.【答案】错误【解析】房地产的不可移动性导致房地产市场具有极强的地域性，无法形成全国甚至全球统一的市场，且交易多为个别谈判，因此房地产市场是一个典型的不完全竞争市场。3.【答案】正确【解析】当收益期限为无限期且收益不变时，公式为V=A/r。资本化率r在分母上，4.【答案】正确【解析】经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的期间。当建筑物无法产生净收益时，经济寿命结束，但建筑物可能依然屹立，即自然寿命未结束。5.【答案】错误【解析】交易日期调整应采用房地产价格指数，而非一般的物价指数。物价指数不能准确反映房地产市场价格的波动。6.【答案】正确【解析】估价时点是估价结果所对应的日期，必须根据估价目的（如抵押估价通常为估价作业期内的某一天，课税估价为特定的纳税基准日）来确定。7.【答案】正确【解析】静态分析法不考虑资金时间价值，因此投资利息和开发利润需要单独计算并扣除；动态分析法通过折现率直接将未来现金流折现，不需要单独计算利息和利润。8.【答案】错误【解析】外部环境变化导致的房地产价值减损属于经济折旧。功能折旧是建筑物自身设计、设备等落后引起的贬值。9.【答案】正确【解析】基准地价是政府公布的各土地级别或均质区域内，某一估价时点下特定用途、特定容积率的土地平均价格。10.【答案】正确【解析】收益法基于预期原理，只看重未来的获利能力，历史成本（沉没成本）不影响未来的收益现金流，因此与历史成本无关。11.【答案】正确【解析】成新率反映了建筑物的新旧程度，实际成新率=1-折旧率。折旧总额越大，成新率越低。12.【答案】错误【解析】统一计价基础（如毛坯与装修的差别）属于建立比较基础阶段的工作，应先统一内涵，如果在建立比较基础时无法统一，则在实物状况调整中处理，但通常市场法要求在建立比较基础阶段将价格调整为相同内涵（如统一为毛坯价或全装修价）。13.【答案】正确【解析】谨慎原则要求抵押估价不得高估房地产价值，同时应充分评估可能面临的处置风险及费用。14.【答案】错误【解析】假设开发法中，开发商的利润通常以估价对象的价值（地价）与后续开发成本之和为基数，即投资总成本为基数。仅以土地取得成本和开发成本之和为基数会遗漏部分基数（如管理费等）。15.【答案】错误【解析】估价报告有效期通常为一年，自估价报告出具之日起算。但如果在有效期内房地产市场发生重大变化或国家政策调整，估价报告应及时调整或重新出具。四、综合分析题第一题（20分）【计算过程】1.计算年有效毛收入：潜在毛租金收入=6000万元空置和收租损失=6000×10%=600万元有效毛租金收入=6000-600=5400万元物业管理费收入=500万元（不参与空置损失）年有效毛收入=有效毛租金收入+物业管理费收入=5400+500=5900万元2.计算年运营费用：维修费=5900×2%=118万元保险费=5900×0.5%=29.5万元房产税及附加=5900×12%=708万元管理费用=5900×3%=177万元设备设施更新改造年摊销费用=100万元年运营费用=118+29.5+708+177+100=1132.5万元3.计算年净收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=5900-1132.5=4767.5万元4.计算抵押评估价值：根据题意，收益年限按建筑物经济寿命与土地使用权剩余年限孰短原则确定。建筑物经济寿命剩余=50-5=45年土地使用权剩余年限=35年因此，收益年限n=资本化率r=假设年净收益不变，采用收益法有限期公式：V代入数据：V计算复利系数：(=1V【答】1.该商业综合体的年有效毛收入为5900万元。2.该商业综合体的年运营费用为1132.5万元。3.该商业综合体的年净收益为4767.5万元。4.该商业综合体在2025年12月31日的抵押评估价值为67573.98万元。第二题（10分）【计算过程】1.计算该厂房的建筑物折旧总额：建筑物重置价格=2500×8000=2000万元采用年限法计算成新率：已使用年限=2025-2010=15年经济寿命=40年残值率=5%年限法成新率=×（注：成新率计算公式通常为1−，即1实际观察法成新率=90%=0.90加权成新率=年限法成新率×0.4+实际观察法成新率×0.6=0.64375建筑物折旧总额=建筑物重置价格×(1-加权成新率)=2000×(1-0.7975)=2000×0.2025=405万元2.计算该厂房的积算价格：土地重新取得成本=800×8000=640万元建筑物重置价格=2000万元管理费用=(土地重新取得成本+建筑物重置价格)×3%=(640+2000)×3%=2640×3%=79.2万元重新购建价格=土地取得成本+建筑物重置价格+管理费用=2640+79.2=2719.2万元（注：此处不含利息和利润，按重新购建基础计算。根据规范，成本法中重新购建价格一般包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。但在简化的成本法中，如果是采用成本积算法，各项税费单独列明。题目中明确计算了利息、利润等，属于重新购建价格的