2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）全真冲刺试题及答案

2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）全真冲刺试题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，以建筑物设定抵押的，该抵押权设立的时间为（）。A.抵押合同签订之日B.抵押合同生效之日C.办理抵押登记之日D.债务履行期届满之日2.某商业用地的土地使用权出让最高年限为（）年。A.30B.40C.50D.703.国有土地上房屋征收的法定决定主体是（）。A.房地产管理部门B.市、县级人民政府C.市、县级人民政府房屋征收部门D.城市规划主管部门4.房地产开发企业预售商品房，应当向购房人出示（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.建筑工程施工许可证D.商品房预售许可证5.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）的登记机构办理。A.申请人户籍所在地B.不动产所在地C.合同签订地D.开发企业注册地6.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.权属有争议的房地产B.已出租的商铺C.划拨方式取得的土地使用权D.正在建设中的商品房7.业主缴纳住宅专项维修资金的交存比例，通常按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）确定。A.2%至3%B.5%至8%C.5%至10%D.10%至15%8.个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，取得的所得（）。A.免征个人所得税B.减半征收个人所得税C.按法定税率征收个人所得税D.免征土地增值税9.建设工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地（）申请领取施工许可证。A.县级以上人民政府建设行政主管部门B.市级以上人民政府建设行政主管部门C.省级人民政府建设行政主管部门D.国务院建设行政主管部门10.房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人必须是（）。A.注册房地产估价师B.注册资产评估师C.注册造价工程师D.律师11.城市规划区内集体所有的土地，经依法征收后（）。A.所有权转为国有，方可进行转让B.所有权仍归集体，可以直接转让C.使用权转为国有，所有权不变D.可以直接出让给开发企业12.住房公积金的缴存比例由（）拟订，经本级政府审核后，报省级政府批准。A.住房公积金管理中心B.城镇住房制度改革领导小组C.建设行政主管部门D.住房公积金管理委员会13.在房屋买卖中，契税的纳税义务人是（）。A.卖方B.买方C.房地产开发企业D.房地产中介机构14.土地增值税实行的是（）。A.比例税率B.定额税率C.四级超率累进税率D.四级超额累进税率15.商品房买卖合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权（）。A.退房B.要求双倍返还房价款C.不支付超出部分的房价款D.解除合同并要求赔偿损失16.根据《民法典》，租赁合同期限不得超过（）年。A.10B.15C.20D.3017.不动产登记费按（）收取。A.不动产的面积B.不动产的体积C.不动产的价款比例D.件18.房地产开发企业应当在商品房预售合同签订之日起（）日内，向房地产管理部门办理登记备案手续。A.15B.30C.45D.6019.房地产估价报告存档期限不少于（）年。A.5B.10C.15D.2020.住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.自动续期B.需重新申请并缴纳出让金C.由国家无偿收回D.转为划拨土地21.业主大会成立条件之一是：房屋出售并交付使用的建筑面积达到（）以上。A.30%B.40%C.50%D.60%22.关于划拨土地使用权的转让，下列说法正确的是（）。A.任何情况下不得转让B.必须办理出让手续并缴纳出让金C.转让方无需缴纳任何费用D.报有批准权的人民政府审批，准予转让的，可以不办理出让手续，但转让方应将收益中的土地收益上缴国家23.房屋征收评估时，评估对象区位、用途等因素的认定标准时点是（）。A.征收决定公告之日B.征收补偿协议签订之日C.评估报告出具之日D.房屋拆除之日24.下列不属于房地产开发企业设立条件的是（）。A.有符合国务院规定的注册资本B.有足够的专业技术人员C.有固定的经营场所D.有已开发的建设项目25.房地产抵押合同自（）生效。A.签订之日B.登记之日C.债务履行期届满之日D.公证之日26.工程质量保修期中，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为（）年。A.2B.3C.5D.827.建设用地规划许可证由（）核发。A.土地行政主管部门B.城乡规划主管部门C.建设行政主管部门D.发展和改革委员会28.某房地产估价机构申请一级资质，应当有不少于（）名专职注册房地产估价师。A.10B.15C.20D.2529.个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按（）的税率征收契税。A.1%B.1.5%C.2%D.3%30.下列关于物业管理前期招标的表述，正确的是（）。A.建设单位必须通过招投标方式选聘物业服务企业B.投标人少于3个的，经批准可以采用协议方式选聘C.业主委员会负责前期物业管理招标D.物业交付使用后，方可进行前期物业管理招标31.城市房地产税制中，从租计征的房产税税率为（）。A.4%B.1.2%C.12%D.15%32.土地增值税的扣除项目不包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发利润D.与转让房地产有关的税金33.下列关于建筑工程施工许可的说法，错误的是（）。A.工程投资额在30万元以下的，可以不申请施工许可证B.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工C.因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期D.延期以两次为限，每次不超过2个月34.住房公积金管理中心应当自受理提取申请之日起（）日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人。A.3B.5C.7D.1535.房地产估价师在执业过程中，不得有下列哪种行为？（）A.在估价报告上签名B.同时受聘于两家估价机构执业C.保守委托人商业秘密D.参加继续教育二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列国有土地中，依法可以以划拨方式取得的有（）。A.国家机关用地B.城市基础设施用地C.国家重点扶持的能源项目用地D.商业旅游娱乐用地E.经济适用住房用地2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可以选择的补偿方式有（）。A.货币补偿B.房屋产权调换C.货币补偿与房屋产权调换相结合D.土地使用权置换E.异地安置补偿3.申请领取商品房预售许可证应当具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已确定施工进度和竣工交付日期E.物业管理方案已落实4.下列房地产中，不得转让的有（）。A.权属有争议的B.未依法登记领取权属证书的C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的D.已出租的房地产E.被依法查封或者以其他形式限制房地产权利的5.下列关于不动产登记类型的说法，正确的有（）。A.不动产首次登记是指不动产权利第一次登记B.因买卖设定抵押权的，应当申请转移登记C.权利人变更姓名的，可以申请变更登记D.不动产灭失的，可以申请注销登记E.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力6.契税的计税依据包括（）。A.成交价格B.土地收益C.房屋交换的差额D.市场价格E.房屋原值7.房地产开发企业发布商品房预售广告，必须载明的事项有（）。A.开发企业名称B.预售许可证号C.房屋具体价格D.房屋性质E.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称8.关于房地产抵押，下列说法正确的有（）。A.以共同共有的房地产抵押的，必须经全体共有人同意B.抵押人可以将几处房地产一并抵押C.订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响D.抵押房地产的房地产价值减少，抵押权人有权要求恢复抵押房地产的价值E.房地产抵押合同自签订之日起生效，未登记不影响效力9.住宅专项维修资金可以用于（）。A.住宅共用设施的维修B.共有部分的保修期满后的维修和更新、改造C.业主个人的房屋内部装修D.物业服务企业的员工工资E.电梯的大修10.注册房地产估价师有下列情形之一的，不予注册（）。A.不具有完全民事行为能力的B.因受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.年龄超过60周岁的D.被吊销注册证书，自被处罚决定之日起至申请注册之日止不满3年的E.在房地产估价或者相关业务中受到行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满3年的11.个人转让住房应当缴纳的税费主要包括（）。A.增值税B.个人所得税C.土地增值税D.契税E.印花税12.根据《城市房地产管理法》，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明的主要内容有（）。A.土地使用权取得的方式B.房地产的用途C.双方当事人的姓名或者名称D.房屋的成交价格E.小区的物业管理方案13.关于工程监理的说法，正确的有（）。A.工程监理单位应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理业务B.工程监理单位与被监理工程的承包单位不得有隶属关系C.监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施监理D.未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款E.施工单位对施工质量负责，监理单位无需承担质量责任14.下列属于房产税免税范围的有（）。A.国家机关自用的房产B.宗教寺庙自用的房产C.个人所有的非营业用的房产D.企业办的各类学校自用的房产E.出租的居民住宅15.物业管理区域内，业主享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.擅自改变物业使用性质三、判断题（共15题，每题1分。判断错误扣1分，本题最多扣至0分）1.土地所有权可以依法进行转让和抵押。（）2.集体经营性建设用地使用权在符合规划、依法登记的前提下，可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。（）3.房屋征收评估机构由房屋征收部门直接指定，被征收人不得干预。（）4.预售商品房购房人可以凭预售合同设定抵押。（）5.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但需依法缴纳续期费用。（）6.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）7.契税纳税义务人是在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（）8.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。（）9.住房公积金的缴存比例由职工个人自行决定，无上下限限制。（）10.注册房地产估价师可以在两家以上的房地产估价机构执业，但必须告知有关部门。（）11.建设单位领取施工许可证后，既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。（）12.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。（）13.抵押合同自登记之日起生效，未办理抵押登记的抵押合同不产生法律效力。（）14.不动产登记机构收取不动产登记费，按照不动产的面积或体积的比例收取。（）15.房屋租赁期内，因买卖、赠与等发生房屋所有权转移的，原租赁合同对受让方具有约束力。（）四、综合分析题（共3大题，每题5分，共15分。要求结合给定案例进行回答，需计算部分给出过程。）【案例一】甲企业拥有一宗出让取得的工业用地，土地用途为工业，出让年限为50年，已使用10年。现因城市实施总体规划调整，该土地被依法征收。甲企业在该地块上建有厂房及办公楼，经具有相应资质的房地产估价机构评估，厂房及办公楼的房地产市场评估价值总额为5000万元。征收部门向甲企业支付了5000万元的货币补偿款。1.该国有土地上房屋被依法征收的法定决定主体是谁？房屋征收部门能否直接决定征收？（1分）2.房屋征收评估的评估时点应当如何确定？（1分）3.若甲企业获得5000万元补偿款后，决定在异地重新购置厂房进行生产。根据相关税法规定，企业在因城市实施规划、国家建设的需要而被政府征收房地产并重新购置的情况，是否需要缴纳契税？请简述相关法定政策。（1分）4.若征收决定公告后，甲企业未在补偿协议约定的期限内搬迁，政府能否直接采取强制拆除措施？应当履行何种法定程序？（1分）5.在征收评估过程中，若甲企业对房地产估价机构的初步评估结果有异议，应当采取何种法定救济途径？（1分）【案例二】乙房地产开发公司开发建设一住宅小区，项目总投资预计2亿元。在工程建设投入达到6000万元时，乙公司拟向当地房地产管理部门申请商品房预售许可。购房者丙与乙公司签订了商品房预售合同，购买了一套建筑面积为100平方米的住宅，该房屋为丙的家庭唯一住房。房屋总价款为200万元。当地契税税率为4%，根据相关规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%征收契税。1.乙公司申请预售许可时，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的比例是否符合法定要求？取得预售许可证后，是否可以开始预售？（1分）2.购房者丙签订预售合同后，乙公司应当自签约之日起多少日内向房地产管理部门办理登记备案手续？（1分）3.根据契税相关政策，计算购房者丙应缴纳的契税金额。要求写出计算公式及过程。（2分）4.若乙公司未在合同约定的期限内交房，购房者丙是否有权主张解除合同？法律依据是什么？（1分）【案例三】丁某将其名下一套商铺出租给戊某经营餐饮，租期5年，并依法办理了租赁备案。租赁期间，丁某因资金周转困难，将该商铺抵押给某商业银行贷款300万元。后因丁某未能按期还款，银行欲实现抵押权，拟通过诉讼将该商铺依法拍卖。最终，庚某通过公开拍卖竞得该商铺。1.丁某与戊某的原租赁合同对受让方庚某是否具有约束力？庚某能否要求戊某立即搬离？（1分）2.银行实现房地产抵押权的法定方式有哪些？（1分）3.若丁某委托一家三级资质的房地产估价机构对该商铺进行抵押价值评估，该估价机构在承接业务时，发现该商铺已出租，估价时是否需要考虑租赁因素对抵押价值的影响？（1分）4.估价机构在出具抵押估价报告时，应当对估价对象的变现能力、风险提示等作出怎样的分析和披露？（1分）5.丁某在将商铺抵押给银行前，是否需要经过承租人戊某的同意？（1分）附：参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】根据《民法典》规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。2.【答案】B【解析】商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为40年；工业用地50年；居住用地70年。3.【答案】B【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。4.【答案】D【解析】房地产开发企业预售商品房，应当向购房人出示商品房预售许可证。5.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。6.【答案】A【解析】权属有争议的房地产不得设定抵押。7.【答案】B【解析】住宅专项维修资金交存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。8.【答案】A【解析】个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。9.【答案】A【解析】建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。10.【答案】A【解析】房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人必须是注册房地产估价师。11.【答案】A【解析】城市规划区内集体所有的土地，经依法征收后转为国有土地，方可进行转让。12.【答案】D【解析】住房公积金的缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核，报省级政府批准。13.【答案】B【解析】契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人。14.【答案】C【解析】土地增值税实行四级超率累进税率。15.【答案】A【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房。16.【答案】C【解析】《民法典》规定租赁合同期限不得超过20年。17.【答案】D【解析】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。18.【答案】B【解析】房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门办理登记备案手续。19.【答案】B【解析】房地产估价报告及相关资料存档期限不少于10年。20.【答案】A【解析】《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。21.【答案】C【解析】房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，应当成立业主大会。22.【答案】D【解析】划拨土地使用权转让，报有批准权的人民政府审批，准予转让的，可以不办理出让手续，但转让方应将收益中的土地收益上缴国家。23.【答案】A【解析】房屋征收评估时点一般为房屋征收决定公告之日。24.【答案】D【解析】设立房地产开发企业不需要有已开发的建设项目作为条件。25.【答案】A【解析】房地产抵押合同自签订之日起生效，但抵押权自登记时设立。26.【答案】C【解析】屋面防水工程、有防水要求的卫生间等防渗漏保修期为5年。27.【答案】B【解析】建设用地规划许可证由城乡规划主管部门核发。28.【答案】B【解析】房地产估价机构一级资质要求有不少于15名专职注册房地产估价师。29.【答案】A【解析】个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。30.【答案】B【解析】投标人少于3个的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。31.【答案】C【解析】房产税从租计征的税率为12%（个人出租住房按4%）。32.【答案】C【解析】房地产开发利润不属于土地增值税的法定扣除项目。33.【答案】D【解析】延期以两次为限，每次不超过3个月。34.【答案】A【解析】住房公积金管理中心应当自受理提取申请之日起3日内作出决定并通知申请人。35.【答案】B【解析】注册房地产估价师不得同时受聘于两个或两个以上估价机构执业。二、多项选择题1.【答案】ABCE【解析】商业、旅游、娱乐用地不属于划拨范围，必须以出让方式取得。2.【答案】ABC【解析】被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，或者两者结合。3.【答案】ABCD【解析】物业管理方案落实不是申请预售许可证的法定前置条件。4.【答案】ABCE【解析】已出租的房地产在通知承租人的情况下可以转让，不属于不得转让情形。5.【答案】ACDE【解析】因买卖设定抵押权的，应当申请抵押权登记，而非转移登记。6.【答案】ACD【解析】契税计税依据为成交价格、市场价格或房屋交换的差额。7.【答案】ABE【解析】预售广告必须载明开发企业名称、预售许可证号、中介代理机构名称。8.【答案】ABCD【解析】房地产抵押权自登记时设立，抵押合同自签订时生效，但未登记不影响合同效力表述不严谨，E项错误。9.【答案】ABE【解析】维修资金不得用于个人房屋内部装修和物业服务企业员工工资。10.【答案】ABE【解析】年龄超过60周岁不是绝对不予注册的条件，C项错误；D项应为不满3年，部分情况有误，严格按法律条文，ABE最符合。11.【答案】AB【解析】个人转让住房通常缴纳增值税及附加和个人所得税，目前个人转让住房暂免征收土地增值税和印花税，契税由承受方缴纳。12.【答案】ABCD【解析】小区物业管理方案不属于房地产转让合同应当载明的法定核心内容。13.【答案】ABCD【解析】监理单位对施工质量承担监理责任，E项错误。14.【答案】ABCD【解析】出租的居民住宅需依法缴纳房产税（个人按4%税率），不属于免税范围。15.【答案】ABCD【解析】业主不得擅自改变物业使用性质，E项错误。三、判断题1.【答案】错误【解析】土地所有权严禁买卖和转让。2.【答案】正确【解析】新修订的《土地管理法》允许集体经营性建设用地入市。3.【答案】错误【解析】房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。4.【答案】错误【解析】预售商品房在没有取得权属证书前，不得设定抵押。5.【答案】正确【解析】《民法典》规定自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。6.【答案】正确【解析】不动产登记实行属地管理，由所在地县级机构办理。7.【答案】正确【解析】契税由承受方缴纳。8.【答案】正确【解析】个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%征收率全额缴纳增值税。9.【答案】错误【解析】住房公积金缴存比例由管委会拟订，有上下限限制。10.【答案】错误【解析】估价师不得同时在两家以上机构执业。11.【答案】正确【解析】既不开工又不申请延期或超期的，施工许可证自行废止。12.【答案】正确【解析】房地合一原则，房屋所有权与土地使用权同时转让。13.【答案】错误【解析】抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记的只是不产生物权效力（抵押权未设立），不影响合同效力。14.【答案】错误【解析】不动产登记费按件收取。15.【答案】正确【解析】买卖不破租赁原则。四、综合分析题【案例一】1.法定决定主体为市、县级人民政府。房屋征收部门作为市、县级人民政府确定的组织实施单位，无权直接作出房屋征收决定，只能由市、县级人民政府作出。2.房屋征收评估的评估时点应当为房屋征收决定公告之日。3.不需要缴纳契税。根据《契税法》及相关政策规定，因不可抗力灭失住房，或者因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用后，重新承受土地、房屋权属的，酌情予以免征或者减征契税。企业重新购置厂房用于安置被