2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）自测试题及答案

2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）自测试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列关于不动产登记的表述中，正确的是（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取C.权利人申请查询不动产登记资料，登记机构应当提供，但需收取高额查询费D.登记机构发现登记事项错误后，可以直接予以更正，无需书面通知权利人2.某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地使用权，用于建设普通商品住宅。按照现行法规，该宗土地的出让最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.903.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权转让房地产时，应当符合的一个基本条件是（）。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B.房屋建设工程已经完成开发投资总额的20%以上C.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件即可，无需投资D.转让房地产时房屋已经建成的，只需持有房屋所有权证书即可4.关于房地产抵押，下列说法符合现行法律法规的是（）。A.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押B.订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响C.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系优先于抵押权受影响D.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权不属于抵押财产5.下列有关房地产估价师执业制度的表述中，不正确的是（）。A.房地产估价师执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织B.房地产估价师可以受聘于两个以上房地产估价机构执行业务C.房地产估价师在执业中发现委托人提供的文件资料有虚假内容的，有权拒绝出具估价报告D.房地产估价报告应当由至少两名专职注册房地产估价师签字6.某市拟征收基本农田以外的耕地50公顷，根据《中华人民共和国土地管理法》，该征收的批准权限应当由（）批准。A.镇人民政府B.县级人民政府C.省级人民政府D.国务院7.房地产开发企业预售商品房，应当符合的条件不包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D.已全额收取购房人支付的预售款项8.按照房产税的有关规定，下列房产中，免征房产税的是（）。A.个人拥有的营业用房B.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产C.房地产开发企业建造的但尚未出售的商品房D.出租的居民住宅9.城镇土地使用税的计税依据是（）。A.纳税人实际占用的土地面积B.纳税人账面记载的土地价值C.房地产的评估价格D.土地使用权的出让金总额10.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起一定期限内将申请登记事项记载于不动产登记簿或者作出不予登记的决定。该法定期限一般为（）个工作日。A.5B.10C.15D.3011.根据《中华人民共和国民法典》物权编，下列关于业主的建筑物区分所有权的表述中，错误的是（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利C.业主转让其专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利不随之转让D.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房12.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权必须（）。A.分别转让B.同时转让C.土地使用权先转让，房屋所有权后转让D.由转让人决定是否同时转让13.根据《中华人民共和国城乡规划法》，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价（）的罚款。A.1%以上5%以下B.5%以上10%以下C.10%以上20%以下D.20%以上50%以下14.在房地产抵押估价中，估价对象的状况为（）。A.抵押前的状况B.抵押后的状况C.估价作业日期时的状况D.设定抵押权时的状况15.某企业转让一幢旧办公楼，计算土地增值税时，准予扣除的与转让房地产有关的税金不包括（）。A.城市维护建设税B.教育费附加C.印花税D.增值税16.住房公积金的缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（）。A.2%B.5%C.10%D.12%17.下列关于房地产估价机构资质等级的表述中，正确的是（）。A.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级B.一级资质房地产估价机构可以有5名以上的专职注册房地产估价师C.二级资质房地产估价机构从事房地产估价活动的限制区域为本省、自治区、直辖市范围内D.三级资质机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务18.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。此处“当事人一方”指（）。A.仅指买受人B.仅指出卖人C.买受人或出卖人D.银行19.不动产登记实行（）原则。A.属地管理B.属人管理C.级别管辖D.指定管辖20.根据《中华人民共和国契税法》，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起（）日内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。A.10B.15C.30D.90二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列关于划拨土地使用权的表述，正确的有（）。A.划拨土地使用权没有使用期限的限制B.划拨土地使用权的取得无需缴纳土地使用权出让金C.任何单位和个人不得擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权D.划拨土地使用权转让时，必须报有批准权的人民政府审批E.划拨土地使用权用途为商业经营时，自动转为出让土地使用权2.根据《中华人民共和国民法典》，下列财产中，不得抵押的有（）。A.土地所有权B.抵押人所有的房屋C.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外D.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施E.所有权、使用权不明或者有争议的财产3.房地产开发企业发布商品房预售广告，必须载明的事项包括（）。A.开发企业名称B.预售许可证号C.房屋的实际销售价格区间D.房屋的具体坐落位置E.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称4.征收下列土地的，应当由国务院批准的有（）。A.永久基本农田B.永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的C.其他土地超过七十公顷的D.基本农田以外的耕地三十公顷E.其他土地五十公顷5.计算土地增值税增值额时，准予扣除的项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.隐瞒、虚报房地产成交价格被税务机关核定的金额6.根据《房地产估价机构管理办法》，申请一级房地产估价机构资质应当具备的条件包括（）。A.从事房地产估价活动连续6年以上，并取得二级资质3年以上B.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上C.有15名以上专职注册房地产估价师D.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师E.近三年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上7.关于房屋租赁合同，下列说法符合《中华人民共和国民法典》合同编规定的有（）。A.租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效B.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁C.承租人未经出租人同意，不得对租赁物进行改善或者增设他物D.承租人经出租人同意将房屋转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效E.租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，原租赁合同失效8.下列属于不动产登记类型的法定情形有（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.预测登记9.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的情形包括（）。A.司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的B.依法收回土地使用权的C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的D.权属有争议的E.未依法登记领取权属证书的10.关于增值税的征税规定，下列表述正确的有（）。A.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税B.转让在建建筑物使用权的行为，按照销售不动产缴纳增值税C.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税D.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税E.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，一律免征增值税11.关于房屋征收与补偿，下列说法正确的有（）。A.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿B.市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励C.征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府提供的调换房屋应当符合国家质量标准D.实施房屋征收应当先补偿、后搬迁E.被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，但对复核结果仍有异议的，只能提起行政诉讼12.下列关于房地产估价报告的表述，符合规范要求的有（）。A.估价报告应当由估价师签字，并加盖估价机构公章B.估价报告分为表格式和书面报告两种形式C.估价报告应当记载估价报告出具日期D.估价报告应当有明确的估价结果和估价依据E.未经委托人书面同意，房地产估价机构不得向他人提供估价报告13.物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善履行物业服务区域内的相关义务，包括（）。A.维修养护绿化B.保洁服务C.保卫工作D.依照法律规定承租物业服务区域内的共有部分E.管理物业服务区域内的秩序14.房地产开发企业在商品房销售中，禁止的行为包括（）。A.返本销售B.采取售后包租方式销售未竣工商品房C.分割拆零销售商品住宅D.采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房E.符合商品房销售条件但未在销售现场明码标价15.在不动产登记中，应当由当事人双方共同申请的情形有（）。A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记E.抵押登记三、判断题（共15题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.土地所有权可以依法进行买卖和转让。（）2.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（）3.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。（）4.业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利，在业主转让其专有部分时，一并转让。（）5.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。（）6.房地产估价师可以同时受聘于两家房地产估价机构执行估价业务，只需向两家机构备案即可。（）7.房地产开发企业预售商品房所得的款项，可以用于补充企业流动资金，但必须优先保证工程建设。（）8.住房公积金属于职工个人所有，职工在退休时可以全额提取。（）9.不动产登记机构在办理登记时，可以对申请登记的不动产进行实地查看，也可以不进行实地查看，视情况而定。（）10.城镇土地使用税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。（）11.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和暂定级。（）12.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（）13.房屋租赁合同中，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，整个合同无效。（）14.契税的纳税人是转移土地、房屋权属的承受单位和个人。（）15.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自合同签订时发生效力。（）四、综合分析题（共2大题，每题15分，共30分。要求列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）（一）甲房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2025年3月以出让方式取得一宗土地使用权，支付土地出让金共计20000万元，并缴纳契税600万元。该项目规划为普通商品住宅。在开发过程中，发生房地产开发成本共计40000万元（含拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等）。由于资金紧张，甲公司向银行申请了房地产开发贷款，实际发生利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。该项目于2026年6月建成并全部售罄，取得含税销售收入120000万元。已知：甲公司所在地规定的房地产开发费用的扣除比例为5%；甲公司选择简易计税方法计算增值税；该省市土地增值税清算时，其他扣除项目按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的20%计算；印花税及其他相关税费忽略不计。根据上述资料，回答下列问题：1.甲公司销售该商品房应缴纳的增值税是多少？（3分）2.计算土地增值税时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额是多少？（2分）3.计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发成本是多少？（2分）4.计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用是多少？（3分）5.计算土地增值税时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是多少？（2分）6.计算土地增值税时，允许扣除的加计扣除金额是多少？（2分）7.计算该项目的土地增值税增值额、增值率，并确定适用税率及速算扣除系数。（6分）8.计算甲公司应缴纳的土地增值税税额。（5分）（二）王某为某市居民，于2024年10月购入一套非普通商品住宅，签订的购房合同注明的购房总价款为800万元。王某符合该市的购房契税优惠政策（即首套房，且面积为150平方米以上）。2026年5月，王某因工作调动，将此套住宅以1000万元的含税价格出售给李某。该房屋为王某家庭名下唯一住房，且实际持有时间正好满2年。已知：该地区非普通住宅个人转让持有满2年的，增值税按差额（销售收入减去购置原价）征收；简易计税方法下，销售不动产增值税征收率为5%；城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%；印花税按产权转移书据的0.05%缴纳。根据上述资料，回答下列问题：1.王某在2024年10月购入该住宅时，应缴纳的契税税额是多少？（列出计算公式）（4分）2.王某在2026年5月出售该住宅时，应缴纳的增值税税额是多少？（列出计算公式）（4分）3.王某出售该住宅时，因转让不动产应缴纳的城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加合计金额是多少？（列出计算公式）（4分）4.王某和李某在房屋交易过程中，谁应当作为印花税的纳税人？应缴纳的印花税总额是多少？（3分）附：土地增值税四级超率累进税率表级数|增值额与扣除项目金额的比率|税率(%)|速算扣除系数(%)1|不超过50%的部分|30|02|超过50%至100%的部分|40|53|超过100%至200%的部分|50|154|超过200%的部分|60|35参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】A项正确，《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。B项错误，不动产登记费按件收取，不得按照面积、体积或价款比例收取。C项错误，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供，不得收取高额查询费（仅收取工本费等合理费用）。D项错误，登记机构发现登记事项错误后，应当书面通知权利人，权利人可以申请更正登记。2.【答案】C【解析】《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。普通商品住宅属于居住用地，最高出让年限为70年。3.【答案】A【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件为：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。B项错误，25%并非20%。C项错误，成片开发土地需形成工业用地或其他建设用地条件。D项错误，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。4.【答案】B【解析】A项错误，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。C项错误，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。D项错误，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。B项正确，《民法典》第四百零五条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（买卖不破租赁原则的延伸）。5.【答案】B【解析】A、C、D项均符合《房地产估价师职业资格制度规定》。B项错误，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构执行业务，不得同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业。6.【答案】C【解析】《土地管理法》规定，征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。征收基本农田以外的耕地50公顷，属于三十五公顷以上、七十公顷以下的范围，依法由省级人民政府批准。7.【答案】D【解析】商品房预售条件包括：已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期。D项“已全额收取购房人支付的预售款项”错误，预售款项是随着预售进度收取的，并非预售的前提条件。8.【答案】B【解析】A项应征房产税；B项，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税；C项，房地产开发企业建造的但尚未出售的商品房不征房产税；D项，个人出租的居民住宅主要用于居住的，减按4%的税率征收房产税，并非免征。9.【答案】A【解析】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。10.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起5个工作日内将申请登记事项记载于不动产登记簿或者作出不予登记的决定（法律另有规定的除外）。11.【答案】C【解析】C项错误，《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。A、B、D表述正确。12.【答案】B【解析】房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权必须同时转让，即“房地一致”原则。13.【答案】B【解析】《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。14.【答案】A【解析】房地产抵押估价目的通常为确定抵押贷款额度提供参考依据，估价对象状况应当为抵押前的状况，因为抵押权设立后的状态难以预测且不符合实际估价时点原则。15.【答案】D【解析】土地增值税扣除的与转让房地产有关的税金是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税（现改为增值税）、城市维护建设税、印花税及教育费附加等。但增值税属于价外税，计算土地增值税增值额时，不得扣除增值税本身。D项为增值税，故不得扣除。16.【答案】B【解析】住房公积金缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的5%，最高一般不超过12%。17.【答案】A【解析】B项错误，一级资质要求有15名以上专职注册房地产估价师。C项错误，二级资质机构可以从事除公司上市之外的所有房地产估价业务，但并未限制在本省内。D项错误，三级资质机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。A项正确，资质等级分为一、二、三级。18.【答案】C【解析】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。这里的当事人一方指买受人或出卖人。19.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。即实行属地管理原则。20.【答案】A【解析】《契税法》第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】E项错误，划拨土地使用权不会自动转为出让土地使用权。ABCD均符合划拨土地使用权的法律规定。2.【答案】ACDE【解析】B项，抵押人所有的房屋是可以抵押的。A、C、D、E项均为《民法典》第三百九十九条规定的不得抵押的财产。3.【答案】ABE【解析】《城市房地产管理法》及广告法相关要求，预售广告必须载明开发企业名称、中介服务机构代理销售的载明该机构名称、预售许可证号。C项实际销售价格区间非强制载明项；D项具体坐落位置并非广告法硬性要求的内容（只需明确项目位置）。4.【答案】ABC【解析】征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。D项和E项在省级政府批准权限内。5.【答案】ABCD【解析】E项错误，隐瞒、虚报房地产成交价格被税务机关核定的金额是核定征收的方式，不是准予扣除的项目。ABCD均为土地增值税清算的法定扣除项目。6.【答案】ABCD【解析】E项错误，近三年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上（非50万平方米和25万平方米）。A、B、C、D均符合一级资质条件。7.【答案】ABCD【解析】E项错误，《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（即“买卖不破租赁”）。8.【答案】ABCD【解析】《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。不存在“预测登记”这一类型。9.【答案】ABCDE【解析】《城市房地产管理法》第三十八条规定了不得转让的房地产情形，ABCDE全符合。10.【答案】ABCD【解析】E项错误，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税适用于北上广深以外的地区；北上广深地区，2年以上普通住房免征，非普通住房差额征收。11.【答案】ABCD【解析】E项错误，对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，并非只能提起行政诉讼。12.【答案】ACDE【解析】B项错误，估价报告分为定型式、自由式和混合式，或者文字版和表格式。但标准要求中，B项表述不够严谨。ACDE均为估价报告规范要求。13.【答案】ABCE【解析】D项错误，物业服务人无权承租共有部分，而是负责管理维护共有部分。14.【答案】ABCD【解析】E项属于价格法范畴的违规行为，非房地产开发销售特定禁止行为，但ABCD均属于明令禁止的违规销售行为。15.【答案】BCE【解析】A项首次登记可单方申请；D项注销登记可单方申请。B转移登记、C变更登记（特定情形可单方）、E抵押登记通常需双方共同申请。三、判断题1.【答案】错误【解析】我国实行土地公有制，土地所有权严禁买卖，只能转让土地使用权。2.【答案】错误【解析】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。3.【答案】正确【解析】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。4.【答案】正确【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。5.【答案】错误【解析】预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。题目中未提及“九十日”，表述不完整。6.【答案】错误【解析】房地产估价师不得同时受聘于两个或两个以上房地产估价机构执行业务。7.【答案】错误【解析】房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须用于有关的工程建设，不得挪作他用，包括补充流动资金。8.【答案】正确【解析】住房公积金属于职工个人所有，职工离休、退休时可以全额提取账户内的存储余额。9.【答案】正确【解析】登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看，如房屋所有权首次登记、在建工程抵押登记等；对部分登记也可不进行实地查看。10.【答案】正确【解析】城镇土地使用税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。11.【答案】错误【解析】房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级，无暂定级。12.【答案】正确【解析】《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。13.【答案】错误【解析】租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，而不是整个合同无效。14.【答案】正确【解析】《契税法》规定，契税的纳税人为转移土地、房屋权属的承受单位和个人。15.【答案】错误【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，而不是自合同签订时发生效力。四、综合分析题（一）1.【解析】甲公司选择简易计税方法，销售自行开发的房地产项目，适用5%的征收率。应缴纳增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率VA答：应缴纳的增值税为5714.29万元。2.【解析】取得土地使用权所支付的金额包括土地出让金和缴纳的契税。允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=20000+600=20600万元。3.【解析】允许扣除的房地产开发成本直接根据题目给出数据确定，为40000万元。4.【解析】房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×规定的扣除比例。由于利息支出能提供金融机构证明，可据实扣除。允许扣除的房地产开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内根据题意：利息支出为3000万元，扣除比例为5%。允许扣除的房地产开发费用=3000+(20600+40000)×5%=3000+60600×5%=3000+3030=6030万元。5.【解析】与转让房地产有关的税金主要指城建税、教育费附加等。由于题目提示印花税及其他相关税费忽略不计，且简易计税下增值税本身不作为扣除项。此外，根据现行规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。但题目未给出城建税及附加税率。此处根据题意假设，与转让房地产有关的税金暂计为0（若按常规推算，需知税率方可计算。由于题干简化要求计算其他扣除项，此处暂无明确税率数据，故判定为0，但依据简易计税规则，增值税额不可扣除）。说明：严谨地，若无地方教育附加税率