房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案(贵州省黔西南州2026年)

房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案(贵州省黔西南州2026年)一、问答题（共3题，每题10分，共30分）1.黔西南州兴义市某依托喀斯特溶洞资源建设的特色温泉度假酒店，土地性质为旅游用地，通过出让取得，出让年限40年，已使用5年。现因企业产权转让需要，委托估价机构对其进行价值评估。该酒店建筑为特色定制结构，且周边类似交易案例极少。请回答以下问题：（1）该估价项目适宜采用哪些估价方法？并简述理由。（2）在采用收益法评估时，其收益期限和净收益的测算应重点考虑哪些特殊因素？2.位于黔西南州普安县的一宗茶叶加工厂及配套办公区，因城市规划调整被纳入征收范围。该厂区于2015年建成并投入使用，土地性质为工业出让地，经营状况良好，拥有“普安红茶”区域品牌知名度。厂区内包含生产线、冷库及特制发酵车间。请回答以下问题：（1）在此次征收评估中，估价机构应当如何界定估价对象范围？（2）对于非住宅房屋的停产停业损失补偿，估价人员在评估过程中应如何把握和测算？3.黔西南州某县级市一大型商业综合体项目，规划建筑面积10万平方米，已建至正负零及部分地上两层。由于开发商资金链断裂，工程停滞两年。现债权人向法院申请破产清算，法院委托估价机构对该在建工程进行快速变现价值评估。请回答以下问题：（1）在假设开发法测算中，采用“被迫转让”前提与“自愿转让”前提在估价参数选取上有何区别？（2）评估该在建工程的快速变现价值时，在估价假设和限制条件中应做哪些特殊说明？二、单项选择题（共3大题，每大题含3小题，每小题2分，共18分）（一）兴义市某老旧小区内一幢6层砖混结构住宅楼，建于2000年。2023年政府实施老旧小区改造，对该楼加装了外置电梯。现因产权转移需对该楼3层的一套住宅进行评估。1.在采用市场法评估时，对于加装电梯这一影响因素，估价人员最恰当的做法是：（）A.将加装电梯作为个别因素修正，对估价对象进行加分B.挑选未加装电梯的小区作为可比实例，并在区域因素中予以修正C.挑选已加装电梯的小区作为可比实例，若估价对象为3层，可不考虑电梯因素影响D.挑选已加装电梯的小区作为可比实例，并在区位或个别因素中进行楼层差异修正2.若该小区加装电梯后，3层住宅的市场价格比加装前有明显上涨。在成本法评估中，该加装电梯工程的折旧后的价值应当：（）A.计入土地价值B.计入建筑物价值C.作为独立的附属设施价值单独评估并累加D.无法计入房地产总价中3.若评估时发现该房屋承重墙体存在轻微裂缝，但在安全鉴定报告中被评定为不影响整体结构安全。在收益法中，这主要影响：（）A.空置率B.租金水平C.运营费用D.报酬率（二）黔西南州某地一处已关闭的磷矿废弃工业用地，当地政府拟收回并实施生态修复，规划变更为公园绿地及少量文化设施用地。现需对该宗土地的收回补偿价值进行评估。4.该估价项目中，最不宜采用的估价方法是：（）A.基准地价系数修正法B.市场法C.成本法D.假设开发法5.若采用成本逼近法评估该宗地收回前的工业用地价值，关于土地增值收益的表述，正确的是：（）A.应包含未来变更为公园绿地后的土地增值收益B.仅包含该区域工业用地客观正常的土地增值收益C.不应计算土地增值收益，因属于废弃用地D.应按工业用地与公园绿地地价差额的一半计算6.该废弃用地土壤及地下水可能存在污染，在评估其补偿价值时，估价师正确的处理方式是：（）A.假设无污染，在报告中披露并由政府承担修复费用B.扣除预估的土壤修复费用后确定评估价值C.按照无污染的正常土地评估，污染问题不属估价范畴D.仅评估无污染部分土地的价值，污染部分另行处理（三）黔西南州某山区特色旅游小镇拟出让一宗旅游用地，出让条件中要求建设具有地方民族特色的仿古建筑群。土地用途为旅游用地，使用年期为40年。现某开发商拟竞买该土地进行开发。7.采用假设开发法评估该宗地价值时，后续必要支出应包括：（）A.土地取得费、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润B.取得待开发土地的税费、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润C.土地出让金、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费D.开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润8.由于要求建设民族特色仿古建筑，其建造成本通常高于普通建筑。在采用成本法评估建筑物价值时，该特色建造成本属于：（）A.功能折旧B.经济折旧C.正常的建造成本D.超额成本9.该山区地形复杂，宗地内存在较大高差。若采用基准地价系数修正法评估地价，除一般修正外，还必须重点考虑的修正因素是：（）A.容积率修正B.临街深度修正C.地形地貌及开发难度修正D.使用年期修正三、指错题（共1题，15分）某房地产估价报告片段如下：“某商业房地产抵押估价报告致估价委托方函黔西南州某商业管理有限公司：受贵公司委托，本公司对位于兴义市桔山大道的某商办综合楼（地下1层，地上12层）的房地产市场价值进行了评估，为贵公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。估价时点：2023年10月1日。价值定义：本次评估的价值为估价对象在估价时点的公开市场价值。估价方法：收益法、市场法。估价结果：估价对象在估价时点的评估总价为人民币12000万元，大写壹亿贰仟万元整。估价报告应用有效期：半年。某房地产估价有限公司2023年10月10日”“估价结果报告一、估价对象概况估价对象为黔西南州兴义市桔山大道的某商办综合楼，土地用途为商业，土地使用权类型为划拨，土地使用权面积2000平方米，建筑物建成于2010年。目前该商办楼1-3层对外出租用作超市，4-12层作为办公楼对外出租，整体出租率约85%。二、估价假设和限制条件1.假设估价对象处于公开市场上，买卖双方地位平等，各自有获取充分市场信息的机会和时间。2.本次估价未考虑估价对象可能存在的抵押、担保等他项权利对价值的影响。3.假设估价对象在未来可继续按现状商业用途使用，且不受城市规划调整的影响。三、估价方法估价对象为商办综合楼，具有稳定收益，且周边类似房地产租赁活跃，故采用收益法和市场法进行评估。由于难以收集到足够的交易实例，最终以收益法测算结果作为最终结论。四、估价测算过程（节选收益法部分）1.年有效毛收入测算经调查，估价对象1-3层租金为80元/平方米·月，4-12层租金为40元/平方米·月。总建筑面积12000平方米。各层均按1000平方米计算。经测算，年潜在毛收入为(80×30002.年运营费用测算（1）维修费：按建筑物重置价格的2%计算。重置价格为3000元/平方米，维修费为3000×（2）管理费：按有效毛收入的3%计算，为5508000×（3）房产税：按年有效毛收入的12%计算，为5508000×（4）保险费：按重置价格的0.2%计算，为3000×总运营费用为：720000+3.年净收益测算年净收益=年有效毛收入-年运营费用=5508000−4.报酬率确定采用安全利率加风险调整值法，安全利率取一年期存款利率1.5%，风险调整值取3%，故报酬率为4.5%。5.收益价格测算收益价格=[1−]，其中A为年净收益3889800元，r为4.5%。因土地使用权为划拨，无使用年限限制，故n五、估价结果评估总价为8644万元。”请指出上述估价报告片段中的错误，并说明理由（至少指出10处错误）。四、改错题（共1题，15分）某在建工程评估采用假设开发法（折现现金流法），估价时点为2024年6月30日。已知条件如下：1.该项目后续开发周期为1年，开发完成后的房地产总价值为12000万元。2.后续开发成本为4000万元，在开发期内均匀投入。3.管理费用为后续开发成本的8%。4.销售费用为开发完成后价值的3%，在开发完成时点发生。5.销售税费为开发完成后价值的6%，在开发完成时点发生。6.后续开发投资利润率为15%（以后续开发成本与管理费用之和为基数计算）。7.折现率为10%。8.买方购买在建工程需负担的税费为购买价格的5%。原报告计算过程如下：“根据折现现金流量法，在建工程价值测算过程如下：（1）开发完成后价值折现：=万元。（2）后续开发成本折现：=万元。（3）管理费用折现：=万元。（4）销售费用：=12000（5）销售税费：=12000（6）后续开发利润：=12000（7）在建工程购买税费：=V在建工程价值V代入数据计算：V1.05V=因此，该在建工程评估价值为4401.24万元。”请指出上述计算过程中的错误，并写出正确的计算公式和结果。====================================================================参考答案及解析一、问答题1.（1）适宜采用收益法和成本法。理由：①收益法适用于具有收益或潜在收益的房地产。该特色温泉度假酒店作为商业运营的旅游地产，未来能产生持续可预测的净收益，故适用。②成本法适用于很少发生交易且无经济收益的房地产，或作为其他方法的补充。该酒店为定制特色建筑，周边类似交易案例极少，难以采用市场法；同时作为已建成的独立项目，其建筑物及土地的重置成本可通过工程造价等资料测算，故可采用成本法作为辅助或验证。不适宜采用假设开发法，因为该房地产为已建成项目，不属于待开发在建工程或可重新开发土地。（2）收益期限和净收益测算应重点考虑以下特殊因素：①收益期限：由于土地剩余使用年限为35年，建筑物经济寿命可能长于35年，因此收益期限应为35年。同时需考虑喀斯特地貌下建筑结构的安全性及溶洞水土侵蚀对建筑物寿命的潜在缩短影响。②净收益测算：收入方面，需分析旅游淡旺季对入住率及餐饮娱乐收入的影响；溶洞温泉资源的独特性可能带来一定的垄断溢价，但也需考虑未来客流衰减风险。运营费用方面，除常规费用外，需特别计入温泉资源的取水许可费用、水质监测处理费用，以及针对喀斯特地貌特殊的地下防水、防渗漏维护费用。报酬率方面，需考虑偏远山区旅游地产的高风险特征，适当调高风险溢价。2.（1）估价对象范围界定：①土地：被征收的国有建设用地使用权范围，注意是否包含超出出让合同范围的非法占地，非法占地不予评估补偿。②建筑物：具有合法产权的生产厂房、冷库、办公用房及附属设施。对于无合法手续的违章搭建，应区分情况，不予评估或按重置成新折扣单独列示，不作为合法房地产价值评估。③不可移动的机器设备及构筑物：对于与房屋结构一体化或移动会严重损毁的特制发酵车间、固定生产线及大型冷库设施，应作为估价对象的一部分进行评估。④可移动设备：不属于房地产估价范围，但涉及搬迁费用的，应另行计算。（2）停产停业损失补偿的把握和测算：①前提审查：必须确认被征收房屋为非住宅房屋，且被征收人具有合法的工商营业执照和纳税证明。②测算方法：通常根据停产停业期限和被征收房屋效益或租金水平测算。③效益考量：结合该厂“普安红茶”的区域品牌效应及近三年实际平均利润率测算效益，但不能超过同行业客观合理利润。④期限确定：根据企业规模及搬迁重置时间合理确定停产停业期限。⑤对于特制发酵车间等不可移动设备报废带来的间接停产损失，应依据征收补偿方案单独评估协商，不宜直接混入房地产价值中。3.（1）参数选取区别：①后续开发期：“被迫转让”前提下，存在复杂的债务纠纷、资产交接及续建审批手续重启，后续开发期通常长于“自愿转让”。②开发成本：“被迫转让”因停工多年可能存在工程安全隐患，需增加检测、修复、清理费用；重新招标续建可能导致建造成本增加。③开发完成后价值：“被迫转让”可能因品牌受损或工期延误错失市场良机，开发完成后价值实现度可能略低。④销售费用及税费：快速变现可能需要加大营销投入，销售费用率偏高。⑤利润率：“被迫转让”风险较高，投资者要求更高的风险溢价，开发利润率取值应高于“自愿转让”。（2）特殊说明：①强制清算假设：说明本次估价是在债务人被迫转让、快速变现条件下进行的，估价结果通常低于公开市场价值。②未决事项假设：说明未考虑该在建工程可能存在的未披露抵押、查封、欠付工程款等法定优先受偿权利对价值的影响。③工程状况假设：说明仅基于现有工程资料及可见外观评估，未对隐蔽工程进行全面检测，若存在结构损坏需调整价值。④审批风险假设：说明项目可能面临规划调整、施工许可过期需重新办理等不确定性风险。⑤变现期限假设：说明快速变现价值受处置方式及变现时间长短影响显著，本估价结果对应特定的强制变现期限。二、单项选择题1.D解析：加装电梯对低层（1-2层）通常产生负面影响，对高层产生正面影响。3层处于中间，由于老旧小区加装电梯后3层出行便利性提升，市场价格会上涨。估价时应挑选已加装电梯的小区作为可比实例，并对楼层差异进行修正。2.B解析：加装的外置电梯属于建筑物的附属设施，其折旧后的价值应当计入建筑物价值中，而非土地价值，也不是完全独立的房地产。3.C解析：墙体裂缝虽不影响结构安全，但会影响日常维护修缮，在收益法中反映为运营费用（维修费）的增加，对租金和空置率影响较小。4.D解析：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产。该废弃用地规划已确定为公园绿地，无再开发获取收益的空间，故最不宜采用假设开发法。5.B解析：评估收回前的工业用地价值，应遵循客观原则，仅计算该区域作为工业用地客观正常的土地增值收益，不包含变更用途后的预期增值。6.B解析：土壤污染会导致土地使用价值受损，在评估其补偿价值时，应当扣除预估的土壤修复费用，客观反映其真实价值。7.B解析：采用假设开发法评估待开发土地价值时，后续必要支出不应包含土地取得费本身，但应包括取得待开发土地的税费、开发成本、管理费用等。8.C解析：由于出让条件明确要求建设民族特色仿古建筑，这部分建造成本是为了满足特定设计要求的必需支出，属于正常的建造成本，不构成超额成本或功能折旧。9.C解析：山区地形复杂，宗地内存在较大高差会显著影响土方工程量及开发难度，因此在基准地价系数修正中必须重点考虑地形地貌及开发难度修正。三、指错题错误1：估价目的表述不明确且未遵循谨慎原则。致委托方函中写“为申请抵押贷款提供价值参考”，未明确为“房地产抵押价值评估”，且抵押评估应遵循谨慎原则，在价值定义和参数选取中应体现。错误2：价值定义错误。抵押评估的价值定义应为“估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款”，报告简单定义为“公开市场价值”，未考虑法定优先受偿款。错误3：土地使用权类型与收益年限处理错误。估价对象为划拨土地，测算收益法时不能直接将收益年限视为无穷大，划拨土地无使用年限限制但不等于收益永续，且应扣除应补交的土地出让金价款或考虑划拨土地抵押的特殊限制。错误4：估价假设限制条件不符合抵押评估要求。“假设不受城市规划调整的影响”违背了合法原则和最高最佳利用原则，不能随意假设不调整规划。错误5：估价方法确定逻辑矛盾。报告中称采用收益法和市场法，但理由中又说“难以收集到足够的交易实例”，直接以收益法结果为准，前后逻辑矛盾，未说明市场法不可行的具体原因。错误6：年有效毛收入测算中面积表述错误。总建筑12000平方米，1-3层面积3000，4-12层面积9000，合计正常。但“各层均按1000平方米计算”表述含糊，且总建筑面积12000无法满足地下1层的面积计算，未交代地下层是否产生收益。错误7：运营费用漏项。未计算城镇土地使用税，且未计算租赁税费（如增值税及附加），运营费用不全。错误8：报酬率取值过低且不符合抵押评估谨