房地产估价师考试备考冲刺模拟试卷及答案

房地产估价师考试备考冲刺模拟试卷及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意）1.在房地产估价中，如果估价对象为住宅，且该住宅小区的停车位供不应求，估价师在选取估价方法时，为了更准确地反映停车位对整体房地产价值的影响，最适宜采用的估价方法是（）。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法2.某宗房地产的估价时点为现在，但估价对象的状态为未来建成的状况。这种估价通常出现在（）情形中。A.房地产损害赔偿估价B.期房市场价值评估C.房地产课税估价D.房地产抵押估价3.根据合法原则，房地产估价应以估价对象的合法使用为前提。若某宗土地规划用途为住宅，但当前实际用途为商业，估价师在进行市场价值评估时，应按（）进行估价。A.商业用途B.住宅用途C.商业与住宅混合用途D.最高最佳使用用途4.某建筑物已使用10年，经估价师测算，其物质折旧为20万元，功能折旧为15万元，经济折旧为10万元。若该建筑物的重置价格为200万元，则其现值为（）万元。A.155B.160C.175D.1805.在采用收益法估价时，净收益的测算应基于估价对象的（）。A.实际收益B.客观收益C.最高收益D.平均收益6.某宗房地产的资本化率为8%，预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益比上一年增长2%。若收益期限为无限年期，该房地产的收益价值为（）万元。A.250B.333.33C.500D.666.677.比较法中，选取的可比实例规模一般应为估价对象规模的（）倍以内。A.0.5至2.0B.0.8至1.2C.0.5至1.5D.1.0至2.08.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.0，若楼面地价为3000元/平方米，则该宗土地的总价为（）万元。A.300B.600C.750D.10009.假设开发法中，采用静态分析法测算后续开发投资利息时，计息基础通常不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续开发建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费10.某宗房地产的报酬率为7%，预计未来3年的净收益分别为20万元、22万元、25万元，3年后的期末转售价格为300万元。该房地产的收益价值为（）万元。A.280.45B.295.12C.305.68D.312.4511.在房地产估价中，最高最佳使用原则要求估价对象的使用必须满足（）条件。A.法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化B.法律上允许、技术上可能、市场上认可、价值最大化C.规划上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化D.法律上允许、技术上可能、经济上可行、收益最大化12.成本法估价中，建筑安装工程费用的测算方法主要包括（）。A.单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法B.直接成本法、间接成本法、利润法C.比较法、收益法、假设开发法D.预决算调整法、重置成本法、重建成本法13.某建筑物由于城市规划的调整，周边新建了一座高架桥，导致该建筑物的价值下降。这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.有形折旧14.收益法中，报酬资本化法与直接资本化法的主要区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑运营费用C.是否考虑空置率D.是否考虑收益期限15.比较法中，交易日期调整的目的是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在（）时的价格。A.估价时点B.建造完成C.签订合同D.产权转移16.某宗房地产在估价时点的客观租金为50元/平方米·月，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%，建筑面积为1000平方米，资本化率为10%。若采用直接资本化法，该房地产的价值为（）万元。A.360B.420C.450D.50017.假设开发法的动态分析法中，折现率的本质是（）。A.开发商期望的投资回报率B.安全利率加风险调整值C.投资项目的内部收益率D.社会平均收益率18.某宗土地的出让年限为50年，已经使用了10年。若该土地的资本化率为8%，土地的年净收益保持不变，则该土地的剩余收益期限下的价值与无限年期价值的比值为（）。A.0.421B.0.579C.0.681D.0.78619.房地产估价报告中，估价结果的合理性分析通常不包括（）。A.估价方法选择的合理性B.估价假设和限制条件的合理性C.估价参数选取的合理性D.估价委托人资金来源的合理性20.某在建工程，土建工程已经完工，后续还需要进行安装工程和装饰装修工程。若采用假设开发法评估该在建工程价值，后续建设期的确定应以（）为准。A.已发生的工期B.计划工期C.客观正常工期D.合同约定的工期21.在成本法中，计算投资利息时，如果各项费用是均匀投入的，通常将其视为在计算期内的（）投入。A.期初B.期中C.期末D.任意时点22.某宗房地产的报酬率为9%，净收益第一年为20万元，此后每年递减1万元，收益期限为无限年期。该房地产的收益价值为（）万元。A.111.11B.123.46C.222.22D.246.9123.比较法中，房地产状况调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。下列属于权益状况调整的是（）。A.周边配套设施的调整B.建筑面积的调整C.土地使用年限的调整D.层高的调整24.某估价对象为一宗商业用地，土地面积为2000平方米，容积率为3.0。可比实例为一宗类似商业用地，成交价格为6000元/平方米，土地面积为2500平方米，容积率为2.5。经测算，当容积率在2.0至3.5之间时，楼面地价随容积率的变化呈线性关系。若以可比实例的楼面地价为基准，估价对象的土地总价为（）万元。A.1200B.1440C.1800D.216025.假设开发法中，后续开发利润的计算基数如果采用后续开发建设成本，则相应的利润率应当为（）。A.直接成本利润率B.投资利润率C.成本利润率D.销售利润率26.某建筑物的经济寿命为50年，有效年龄为10年。在采用直线法计算折旧时，如果该建筑物的残值率为5%，则其年折旧率为（）。A.1.9%B.2.0%C.2.1%D.2.5%27.收益法中，运营费用通常不包括（）。A.房产税B.保险费C.房屋折旧费D.房屋装修改造费28.某宗房地产的估价时点为2023年6月30日。可比实例的成交日期为2022年12月31日，成交价格为10000元/平方米。经测算，该类房地产的价格在2022年12月31日至2023年3月31日每月上涨1%，在2023年3月31日至2023年6月30日每月上涨1.5%。则该可比实例在估价时点的价格为（）元/平方米。A.10000B.10615C.10750D.1090029.在房地产抵押估价中，遵循谨慎原则要求在确定估价参数时，应当（）。A.采用保守的参数值B.采用客观的参数值C.采用乐观的参数值D.采用市场的平均参数值30.某宗土地的开发成本为每平方米1500元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为开发成本的3%，投资利息为每平方米100元，销售税费为开发价值的6%，开发利润为开发成本的15%。若采用成本法评估该土地的开发价值，则其每平方米的开发价值为（）元。A.2000B.2105C.2210D.225031.房地产估价机构在出具估价报告后，应当对估价报告进行内部审核。内部审核的主要内容包括（）。A.估价报告的格式是否符合规范B.估价数据的来源是否可靠C.估价计算过程是否准确D.以上均是32.某建筑物由于设计缺陷，导致其采光不良。为改善采光条件，需要进行改造。这种折旧在计算时，属于功能折旧中的（）。A.可修复的功能落后B.不可修复的功能落后C.可修复的功能缺乏D.不可修复的功能缺乏33.收益法中，直接资本化法通常适用于（）的房地产估价。A.收益期限有限且收益稳定B.收益期限无限且收益稳定C.收益具有较大波动性D.收益逐年递增34.比较法中，可比实例的成交价格如果是一次性付款，通常需要将其调整为（）。A.估价时点价格B.正常成交价格C.分期付款价格D.实际成交价格35.假设开发法中，待开发房地产的价值通常是指（）。A.开发完成后的房地产价值B.待开发房地产在估价时点的市场价值C.待开发房地产的开发成本D.待开发房地产的账面价值36.某宗房地产的报酬率为10%，预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益比上一年递增5%。若收益期限为无限年期，该房地产的收益价值为（）万元。A.300B.600C.900D.100037.成本法中，重新购建价格的求取方法中，最为准确但最为复杂的方法是（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法38.某宗土地的剩余使用年限为40年，资本化率为10%，已知该土地的年净收益为50万元，且保持不变。该土地的收益价值为（）万元。A.425.68B.490.55C.500.00D.525.6839.房地产估价报告的有效期通常为（）。A.估价时点起一年B.出具报告日起一年C.估价时点起半年D.出具报告日起半年40.某宗商业房地产的建筑面积为10000平方米，有效毛收入为每年500万元，运营费用为有效毛收入的40%。若该房地产的报酬率为8%，收益期限为无限年期，则其收益价值为（）万元。A.3000B.3750C.4500D.5000二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.房地产估价的基本要素包括（）。A.估价主体B.估价客体C.估价目的D.估价时点E.估价方法2.影响房地产价格的因素众多，其中属于社会因素的有（）。A.人口数量B.城市化进程C.政治安定状况D.社会治安状况E.房地产投机3.在选用估价方法时，估价师应当根据（）进行综合分析。A.估价对象的用途B.估价对象的市场状况C.估价目的D.估价委托人的要求E.估价师的经验4.比较法适用的对象包括（）。A.住宅B.写字楼C.标准工业厂房D.在建工程E.特殊工业厂房5.成本法估价中，建筑安装工程费主要包括（）。A.直接工程费B.间接工程费C.利润D.税金E.土地取得成本6.收益法中，净收益的测算通常需要扣除的费用包括（）。A.运营费用B.房产税C.建筑物折旧费D.土地摊销费E.空置损失7.假设开发法的动态分析法与静态分析法相比，其主要区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否计算投资利息C.是否计算开发利润D.计息基础不同E.利润计算基数不同8.房地产估价报告中，估价假设和限制条件通常包括（）。A.一般假设B.特殊假设C.未定事项假设D.背靠背假设E.最高最佳使用假设9.建筑物折旧的计算方法主要包括（）。A.直线法B.成新折扣法C.年限法D.市场提取法E.分解法10.某宗房地产由于受到外部环境变化的影响，其价值发生下降。这种折旧可能属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧E.有形折旧11.在房地产估价中，合法原则要求估价对象必须满足（）。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法交易E.合法开发12.比较法中，建立比较基础的工作包括（）。A.统一付款方式B.统一计价单位C.统一币种D.统一面积内涵E.统一产权状况13.某宗房地产的资本化率由（）组成。A.无风险报酬率B.风险报酬率C.通货膨胀率D.投资回报率E.资金回收率14.影响房地产价格的经济因素包括（）。A.经济发展状况B.储蓄和投资水平C.财政收支状况D.物价水平E.居民收入水平15.假设开发法中，后续开发建设成本通常包括（）。A.前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费E.开发期间税费三、判断题（共10题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.房地产估价的目的是为了评估房地产的客观合理价值，而不是当事人的个别价值。（）2.在采用比较法估价时，选取的可比实例必须与估价对象处于同一供需圈。（）3.成本法中的重新购建价格是指在估价时点重新建造或购置与估价对象完全相同的房地产所需的客观合理费用。（）4.收益法中，如果房地产的收益期限为有限年期，且每年的净收益保持不变，可以直接采用直接资本化法进行估价。（）5.假设开发法中，静态分析法和动态分析法的计算结果通常是一致的。（）6.建筑物的经济寿命短于其自然寿命。（）7.在房地产估价中，估价时点通常为现在，但也可以为过去或未来。（）8.比较法中，如果可比实例的成交价格含有非正常因素，如亲友之间的交易，则不能作为可比实例。（）9.房地产估价报告应当由估价师签字并加盖估价机构公章后方可生效。（）10.在采用假设开发法评估在建工程价值时，后续开发期的确定应以实际发生的工期为准。（）四、计算题（共3题，每题10分。要求列出计算公式、计算步骤，计算结果保留两位小数）1.某宗商业用地的土地面积为5000平方米，容积率为2.5。该土地的开发完成后的商业房地产主要用于出租，预计开发完成后的有效毛收入为每平方米建筑面积每年1500元，运营费用为有效毛收入的35%。假设该类房地产的报酬率为9%，收益期限为无限年期。该项目的开发期为2年，土地取得成本在期初一次性投入，开发建设成本在2年内均匀投入。预计开发完成后的房地产总价值在开发期末实现。已知该项目的开发建设成本（含管理费用等）为每平方米建筑面积4000元，销售税费为开发完成后房地产总价值的5%。开发商要求的成本利润率为15%（成本包括土地取得成本和开发建设成本）。试采用假设开发法的静态分析法评估该宗土地在估价时点（开发期初）的总地价和楼面地价。2.某宗建筑物已使用15年，其重置价格为800万元。经估价师实地勘察和测算，该建筑物的物质折旧为120万元，功能折旧为50万元。由于周边交通规划调整，高架桥从建筑物旁边经过，产生噪音影响，导致该建筑物的经济折旧为30万元。该建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%。试采用成本法和分解法分别计算该建筑物的现值，并比较两种方法的计算结果（列出计算过程）。3.某宗写字楼房地产的估价时点为2023年12月31日。该写字楼共10层，建筑面积为10000平方米。目前该写字楼的出租率为90%，客观租金为每月每平方米200元，租金按月支付。空置率为10%。运营费用为有效毛收入的30%。假设该写字楼的报酬率为8%，收益期限为40年。由于该写字楼目前的租金合同低于市场租金，预计未来3年内的实际租金将逐步调整至市场租金水平。第1年实际租金为每月每平方米180元，第2年实际租金为每月每平方米190元，第3年及以后达到市场租金水平每月每平方米200元。运营费用率保持不变。试采用收益法（报酬资本化法）评估该写字楼在2023年12月31日的收益价值。参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】对于能够产生收益的房地产，如带有停车位的住宅，停车位的收益可以通过收益法进行单独测算，从而更准确地反映其对整体价值的影响。2.【答案】B【解析】期房市场价值评估的估价时点为现在，但估价对象的状态为未来建成的状况。3.【答案】B【解析】根据合法原则，估价对象必须符合规划用途。该土地规划为住宅，即使当前实际为商业，估价时也应按住宅用途进行。4.【答案】A【解析】建筑物现值=重置价格-折旧=200-(20+15+10)=155万元。5.【答案】B【解析】收益法中，净收益的测算应基于估价对象的客观收益，即排除了特殊因素影响后的正常客观收益。6.【答案】B【解析】该房地产的收益价值为净收益除以（资本化率-增长率），即V=7.【答案】A【解析】比较法中，选取的可比实例规模一般应为估价对象规模的0.5至2.0倍以内。8.【答案】B【解析】土地总价=楼面地价×建筑面积=楼面地价×(土地面积×容积率)=3000×(1000×2.0)=600万元。9.【答案】D【解析】静态分析法中，计息基础通常包括待开发房地产价值、后续开发建设成本和后续管理费用，不包括后续销售税费。10.【答案】C【解析】计算公式为V=+。第一年现值，第二年现值，第三年净收益及转售价格现值，总现值18.69+19.2211.【答案】A【解析】最高最佳使用原则要求法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化。12.【答案】A【解析】成本法中建筑安装工程费用的测算方法主要包括单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。13.【答案】C【解析】由于外部环境变化（如新建高架桥）导致的价值下降属于经济折旧。14.【答案】A【解析】报酬资本化法考虑资金的时间价值，直接资本化法不考虑。15.【答案】A【解析】交易日期调整的目的是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。16.【答案】B【解析】年有效毛收入=50×12×(1-10%)×1000=54万元。年净收益=54×(1-30%)=37.8万元。房地产价值=万元。最接近的是420万元（注：若按月租金计算，V==，无答案，若按净收益每年37.8万，价值378万，最接近B选项）。实际有效毛收入为50×1000×12×(1−10，净收益为540000×(1−30，价值为37800017.【答案】C【解析】动态分析法中的折现率本质上是投资项目的内部收益率或要求的收益率。18.【答案】B【解析】无限年期价值=，有限年期价值=×[1−]。比值=1−。剩余年限为50-10=40年。0.9579无此选项。题目可能指剩余年限为10年，比值=1−。更接近B。或者公式应用错误。有限年期价值与无限年期价值之比为。若n=10，结果为0.5368。若19.【答案】D【解析】估价委托人的资金来源不属于估价结果的合理性分析范畴。20.【答案】C【解析】后续建设期的确定应以客观正常工期为准，而非实际发生或合同约定。21.【答案】B【解析】均匀投入通常视为期中投入。22.【答案】B【解析】净收益逐年递减的无限年期公式V=+。这里A=20,b=−123.【答案】C【解析】土地使用年限属于权益状况。24.【答案】B【解析】可比实例楼面地价=6000/2.5=2400元/平方米。估价对象楼面地价=25.【答案】A【解析】如果利润的计算基数是开发成本（直接成本），则对应的利润率为直接成本利润率。26.【答案】A【解析】年折旧率=。27.【答案】C【解析】运营费用不包含房屋折旧费（会计折旧），而是包含维修费等。28.【答案】B【解析】计算公式为10000×(1+1。这里需要仔细计算。≈1.030301，≈1.04567829.【答案】A【解析】谨慎原则要求采用保守的参数。30.【答案】B【解析】设每平方米开发价值为V。V=1500×(1+5。V−0.06V=1500×1.08+31.【答案】D【解析】内部审核涵盖格式、数据、计算等所有方面。32.【答案】A【解析】改善采光条件可以通过改造实现，属于可修复的功能落后（或缺乏）。33.【答案】B【解析】直接资本化法通常适用于收益稳定且收益期限无限或较长的房地产。34.【答案】B【解析】如果是一次性付款，通常需要折现或者调整为正常成交价格（如果含有融资优惠）。通常是将分期付款调整为一次性付款，即正常成交价格。35.【答案】B【解析】待开发房地产的价值是指其在估价时点的市场价值。36.【答案】B【解析】收益价值V=37.【答案】C【解析】工料测量法最为准确但也最复杂。38.【答案】B【解析】收益价值V=×[1−]=39.【答案】B【解析】有效期通常为出具报告日起一年。40.【答案】B【解析】年净收益=500×(1二、多项选择题1.【答案】A,B,C,D【解析】估价方法属于估价活动的手段，不属于估价要素（主体、客体、目的、时点等）。2.【答案】A,B,C,D,E【解析】以上均属于影响房地产价格的社会因素。3.【答案】A,B,C【解析】选用估价方法应根据估价对象的用途、市场状况和估价目的，不应受委托人主观要求或估价师个人经验限制。4.【答案】A,B,C【解析】比较法适用于具有交易性的房地产，住宅、写字楼、标准厂房均可。在建工程和特殊厂房一般不适用。5.【答案】A,B,D【解析】建筑安装工程费包括直接费、间接费、利润和税金。土地取得成本属于单独项目。6.【答案】A,B【解析】运营费用包括房产税、保险费、维修费、管理费等。建筑物折旧和土地摊销不属于运营费用。空置损失在计算有效毛收入时已扣除。7.【答案】A,B,D,E【解析】动态分析法考虑资金时间价值，不单独计算投资利息和开发利润，而是通过折现率体现。8.【答案】A,B,C【解析】估价假设通常包括一般假设、特殊假设和未定事项假设。9.【答案】A,B,E【解析】建筑物折旧的计算方法主要有年限法（直线法）、成新折扣法和分解法。10.【答案】C,D【解析】外部环境变化导致的折旧属于经济折旧，也称为外部折旧。11.【答案】A,B,C【解析】合法原则要求合法产权、合法使用、合法处分。12.【答案】A,B,C,D【解析】建立比较基础包括统一付款方式、统一计价单位、统一币种和统一面积内涵。13.【答案】A,B【解析】资本化率通常由无风险报酬率和风险报酬率组成。14.【答案】A,B,C,D,E【解析】以上均属于影响房地产价格的经济因素。15.【答案】A,B,C,D,E【解析】后续开发建设成本包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等。三、判断题1.【答案】正确【解析】房地产估价的目的是评估客观合理价值，而非个别主体的主观价值。2.【答案】正确【解析】可比实例必须与估价对象处于同一供需圈，以保证替代性。3.【答案】错误【解析】重新购建价格是重新建造或购置与估价对象具有相同效用的房地产所需的客观合理费用，而非完全相同。4.【答案】错误【解析】直接资本化法通常适用于收益期限无限或较长的情况，有限年期应使用报酬资本化法。5.【答案】错误【解析】静态分析法不考虑资金时间价值，动态分析法考虑，两者结果通常不一致。6.【答案】正确【解析】经济寿命考虑了由于技术进步或经济变化导致的功能和经济折旧，通常短于自然寿命。7.【答案】正确【解析】估价时点可以为过去、现在或未来，取决于估价目的。8.【答案】正确【解析】非正常交易价格不能反映市场客观情况，不能作为可比实例。9.【答案】正确【解析】这是估价报告生效的法定程序。10.【答案】错误【解析】后续开发期的确定应以客观正常工期为准，而非实际发生的工期。四、计算题1.【答案与解析】（1）计算开发完成后的房地产总价值总建筑面积=土地面积×容积率=5000×年有效毛收入=1500×年净收益=1875×开发完成后房地产总价值=万元（2）计算开发建设成本及管理费用等每平方米建筑面积开发建设成本=4000元总开发建设成本