广西壮族自治区2026年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案

广西壮族自治区2026年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在土地估价中，遵循最高最佳使用原则的前提条件是（）。A.土地现状利用方式B.土地规划利用方式C.法律上允许、技术上可能、经济上可行D.土地实际用途与登记用途一致2.某宗地土地使用年限为50年，已使用10年，目前每年可获得纯收益20万元，假设土地还原利率为8%，该宗地的评估价值最接近于（）万元。A.200B.230C.250D.3003.采用成本逼近法评估土地价值时，土地取得费及其相关税费的计算依据应当是（）。A.评估基准日的客观费用标准B.评估基准日的实际发生费用C.土地征用时的历史费用标准D.土地开发时的预算费用标准4.根据我国现行土地管理法规，广西壮族自治区某市工业用地出让最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.无限制5.在路线价估价法中，标准深度通常设定为路线价区段内临街各宗土地深度的（）。A.平均数B.中位数C.众数D.加权平均数6.某地块规划容积率为3.0，土地面积为10000平方米，总建筑面积为25000平方米，则该地块的建筑面积利用率为（）。A.2.5B.3.0C.0.83D.1.27.房地产估价中，如果估价对象面临多种用途选择，且各用途均合法，估价人员应当以（）作为估价前提。A.保持现状继续使用B.转换用途后使用C.最高最佳使用D.实际用途8.在市场比较法中，如果比较实例的交易日期与估价基准日相比，当地土地市场价格上涨了15%，则交易日期修正系数为（）。A.100/115B.115/100C.100/85D.85/1009.采用剩余法评估土地价值时，开发完成后的不动产价值通常采用（）测算。A.成本法B.收益还原法或市场比较法C.基准地价系数修正法D.成本逼近法10.基准地价是城市土地分等定级和评估的结果，其评估结果是（）。A.标定地价B.出让底价C.区域平均价格D.成交地价11.土地估价师在收集市场资料时，发现某宗地交易存在明显的关联方交易特征，且价格低于市场正常水平的20%，若将其作为比较实例，应当进行（）修正。A.交易情况B.交易日期C.区域因素D.个别因素12.某宗商业用地，土地还原利率为9%，建筑物还原利率为10%，建筑物价值占房地产总价值的60%，则综合还原利率为（）。A.9.4%B.9.6%C.9.8%D.10.0%13.运用收益还原法评估土地价值时，年纯收益应该是（）。A.实际总收益扣除实际总费用B.客观总收益扣除客观总费用C.有效毛收入扣除运营费用D.潜在毛租金扣除空置损失14.下列关于基准地价系数修正法的表述，正确的是（）。A.基准地价评估的应是标定地价B.基准地价的评估对象只能是商业用地C.基准地价系数修正法是一种间接的估价方法D.基准地价的有效期通常为5年15.在城镇土地定级中，反映城镇土地质量空间分布差异的是（）。A.土地级别B.土地等级C.土地价格D.土地税率16.采用成本逼近法评估土地价值时，土地开发利润的计算基数通常是（）。A.土地取得费B.土地开发费C.土地取得费+土地开发费+各项税费D.土地评估总价值17.剩余法估价中，计算开发商合理利润的基数一般为（）。A.土地价格B.建筑总成本C.预计总售价D.土地价格+建筑总成本18.某宗地的土地面积形状为梯形，在进行个别因素修正时，形状修正系数相对于矩形地块应当（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.无法确定19.广西某市进行基准地价更新，对于商服用地路线价的评估，应重点考虑的个别因素是（）。A.临街宽度B.交通通达度C.基础设施完善度D.环境质量优劣度20.根据土地估价报告规范，一份完整的土地估价报告通常由（）组成。A.正文和附件B.土地估价报告和土地估价技术报告C.摘要和说明D.委托书和估价结果21.在采用假设开发法（剩余法）评估土地时，如果土地开发周期为3年，资金在3年内均匀投入，年贷款利率为6%，则投资利息的计算期通常取（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.3.022.土地价格按其形成方式可分为（）。A.买卖价格和租赁价格B.拍卖价格和招标价格C.评估价格和成交价格D.基准地价和标定地价23.某工业用地位于广西南宁市某工业园区内，该园区已实现“七通一平”，这里的“七通”不包括（）。A.通水B.通电C.通气D.通讯24.在收益还原法中，如果土地纯收益按等差级数递增，且无限期，且年纯收益为a，年递增额为b，还原利率为r，则土地总价值公式为（）。A.+B.−C.D.25.评估某一宗地时，发现其地下埋藏有具有开采价值的矿产资源，该矿产资源的价值应当（）。A.计入土地价格中B.不计入土地价格中，单独评估C.根据委托方要求确定D.无法评估26.采用市场比较法时，选取的比较实例一般要求为（）。A.3个以上（含3个）B.2个以上C.1个以上D.越多越好27.在进行基准地价系数修正时，如果估价对象的具体条件优于基准地价对应的条件，则修正系数应为（）。A.正数B.负数C.0D.128.某宗商业用地设定土地使用年限为40年，在使用10年后被转让，则剩余土地使用年限为（）年。A.40B.30C.20D.1029.建筑物折旧中的物质折旧又称（）。A.功能折旧B.经济折旧C.有形损耗D.外部折旧30.在成本逼近法中，关于土地增值收益的表述，正确的是（）。A.土地增值收益等于土地取得费与开发费之和B.土地增值收益由国家所有权垄断产生C.土地增值收益不需要计算D.土地增值收益只与土地位置有关31.广西壮族自治区某县在进行农用地分等定级时，主导因素法主要考虑的自然因素是（）。A.气候条件B.土壤条件C.地形地貌D.综合自然条件32.城市土地估价中，区域因素是指影响土地价格的（）。A.个别地块条件B.土地所在区域的整体条件C.宏观经济条件D.国家政策条件33.采用剩余法评估在建工程时，后续建设周期的确定应以（）为准。A.委托方提供的数据B.估价师经验估计C.客观开发周期D.实际建设进度34.若某区域由于规划调整，新建了一座大型地铁站，导致周边土地价值大幅上升，这种增值属于（）。A.投资性增值B.规划性增值C.供求性增值D.用途性增值35.某宗商业用地，土地面积为1000平方米，容积率为2.0，该区域的楼面地价为3000元/平方米，则该宗土地的总地价为（）万元。A.300B.600C.500D.75036.收益还原法中，潜在毛收入扣除空置和收租损失后的余额称为（）。A.有效毛收入B.净收益C.运营费用D.税前利润37.某宗地土地出让金为200万元，契税税率为4%，则土地取得税费为（）万元。A.2B.4C.8D.1038.土地估价实务中，对于没有收益且市场交易不活跃的工业用地，一般不宜采用（）。A.成本逼近法B.收益还原法C.基准地价系数修正法D.市场比较法39.路线价估价法中，深度百分率通常随临街深度的增加而（）。A.递增B.递减C.保持不变D.先增后减40.土地估价报告的有效期通常为（）。A.半年B.一年C.两年D.三年二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.影响土地价格的一般因素包括（）。A.经济发展状况B.交通便利程度C.城市规划D.宏观税收政策E.人口状况42.在采用市场比较法进行土地估价时，建立价格可比基础主要包括（）。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E.统一交易当事人43.根据土地估价相关规范，以下属于土地估价报告正文必须载明的内容有（）。A.估价目的B.估价基准日C.估价依据D.估价方法选择及其理由E.估价人员现场勘察照片44.采用剩余法评估土地价值时，需要明确的项目包括（）。A.开发完成后的房地产总价值B.开发建设成本C.管理费用及销售税费D.开发商合理利润E.土地原使用者的实际投入成本45.收益还原法中确定客观收益时，应考虑的因素有（）。A.土地的实际收益B.市场正常的客观租金水平C.空置率水平D.租约限制E.估价对象的建筑结构46.在成本逼近法中，确定土地开发利润的利润率时，一般应考虑（）。A.开发土地的资金来源B.开发周期的长短C.同行业平均利润水平D.投资风险的大小E.土地的最终用途47.城镇土地定级因素选择应遵循的原则包括（）。A.主导因素原则B.普遍性原则C.因素差异性原则D.因素覆盖面原则E.地域性原则48.广西壮族自治区在进行城市基准地价评估时，以下属于商业用地路线价区段划分原则的有（）。A.商服繁华程度基本相同B.交通条件基本一致C.地形地质条件相同D.临街状况相似E.土地使用者性质相同49.采用假设开发法评估在建工程价值时，在建工程已完工部分的价值测算，可参考（）。A.实际投入成本B.同类工程重置成本C.市场交易实例D.拆迁补偿标准E.预期开发总价值50.下列关于标定地价的表述，正确的有（）。A.标定地价是政府公布的宗地地价B.标定地价是基准地价的具体化C.标定地价是政府出让土地的最低限价D.标定地价是评估特定地块在特定时点的价格E.标定地价每月更新一次51.在土地估价现场勘察中，估价人员需要重点查勘的内容包括（）。A.土地的位置及四至B.土地的形状和面积C.地上建筑物及附着物状况D.土地的产权状况证明E.周边类似土地的交易价格走势52.工业用地估价中，常采用的估价方法有（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.基准地价系数修正法E.路线价估价法53.影响建筑物折旧的功能折旧因素主要包括（）。A.自然老化B.设计落后C.技术陈旧D.市场供给过剩E.设备配置不合理54.关于土地使用年限修正，下列说法正确的有（）。A.当估价对象的剩余使用年限与比较实例不同时，需要进行年限修正B.年限修正系数与还原利率有关C.年限修正系数与土地用途无关D.无限年期与有限年期的修正公式不同E.年限越长，修正系数越大55.农用地估价中，收益还原法的总收益应当包括（）。A.主产品收入B.副产品收入C.政府农业补贴D.农业旅游观光收入E.农民外出务工收入三、判断题（共10题，每题1分。请判断各题的表述是否正确）56.土地估价中的替代原则要求，在同一市场上，具有相同效用的土地，其价格应当完全相等。（）57.采用成本逼近法评估土地价格时，土地取得费应当按照当地政府在估价基准日实施的征地补偿标准计算。（）58.剩余法估价中，开发完成后不动产价值的测算，无论是否存在类似交易案例，均只能采用收益还原法。（）59.容积率是影响土地价格的重要个别因素，对于商业用地和住宅用地，容积率越高，单位面积地价通常越高。（）60.基准地价系数修正法中的期日修正，其本质与市场比较法中的交易日期修正相同。（）61.市场比较法中选取的比较实例，其交易规模可以与估价对象存在显著差异，只要进行适当修正即可。（）62.收益还原法评估土地价格时，如果年纯收益呈等比级数递增，且递增比率大于还原利率，则计算公式无数学意义。（）63.在路线价估价法中，里地线以外的土地价格通常设定为零。（）64.土地估价报告应当由至少两名土地估价师签字，并加盖土地评估机构公章。（）65.对于具有特殊用途、几乎没有市场交易案例的宗地，如寺庙用地，只能采用成本法进行评估。（）四、计算题（共2题，每题15分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留两位小数）66.A市某宗商业用地于2020年5月1日通过出让方式取得，土地使用年限为40年，土地面积为2000平方米，容积率为2.0。现拟于2024年5月1日进行转让估价。根据市场调查，该宗地目前用于出租，每月可获得客观总租金收入为15万元，空置及收租损失率为10%。年运营费用包括：管理费按有效毛收入的3%计算，维修费按建筑物重置价格的2%计算，保险费按建筑物重置价格的0.15%计算，税金及附加为年有效毛收入的12%。已知该建筑物的重置价格为4000元/平方米，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%。请采用收益还原法计算该宗地在2024年5月1日的土地总价值和楼面地价。（假设每年按365天计，建筑物折旧不计，收益按年计算）67.某开发商拟取得广西南宁市某住宅地块进行开发建设，土地面积为15000平方米，容积率为2.5。预计开发期为2.5年，开发完成后全部住宅可售面积为37500平方米。根据市场调研，开发完成后的住宅平均售价为12000元/平方米。预计开发总成本及费用如下：建安工程费为3500元/平方米，专业费及管理费为建安工程费的10%，销售费用为总售价的3%，销售税金及附加为总售价的6%。开发资金在开发期内均匀投入，年贷款利率为5.5%。开发商要求的成本利润率为20%（成本利润率=利润/(土地取得成本+建安工程费+专业费及管理费)）。请采用剩余法（假设开发法）评估该宗地在估价基准日的土地总价和单位面积地价。（计算过程中金额统一换算为万元，保留两位小数）五、案例分析题（共2题，每题20分。要求结合材料进行分析并作答）68.案例背景：某评估机构接受委托，对位于广西桂林市某城区的一宗综合用地进行估价，估价目的为抵押贷款提供价值参考，估价基准日为2024年6月30日。该宗地土地面积为5000平方米，土地使用年限为50年，至估价基准日已使用5年。土地形状呈不规则梯形，临街宽度较小，但进深较大。该区域规划正在调整，未来有可能将周边部分用地调整为商业用地，但尚未正式获批。估价对象目前作为一座老旧办公楼使用，收益较低，如果重新装修后作为商业酒店使用，预计收益将大幅提升，但需要增加约500万元的改建费用。评估人员收集了以下资料：（1）周边类似办公楼的实际月租金约为60元/平方米，空置率约15%。（2）同区域近期有一宗临街商业地块成交，楼面地价为3000元/平方米，容积率为2.0。（3）该区域的基准地价为5000元/平方米（综合用地，50年期），对应的容积率修正系数表显示，容积率为1.5时修正系数为1.0，容积率每增加0.1，系数增加0.02。根据以上情况，请回答以下问题：（1）评估该宗地在抵押目的下的价值时，应优先采用哪种估价方法？并说明理由。（2）若采用收益还原法，在确定客观收益时应如何考虑当前办公用途与未来酒店用途的收益差异？改建费用应如何处理？（3）若采用基准地价系数修正法，说明容积率修正的具体计算步骤（假设该宗地容积率为1.8）。（4）在抵押估价中，对于该宗地存在的规划调整不确定性，估价人员应当如何处理并在报告中揭示？69.案例背景：某市郊区有一宗工业用地，土地面积为30000平方米，土地证载用途为工业，出让年限50年，已使用10年。该地块上建有厂房及办公楼，总建筑面积为12000平方米，目前空置。近年来，由于城市扩张，该区域已被划入新的城市规划区，周边逐渐形成了物流仓储和电子商务产业集群。现因企业破产清算，法院委托对该宗地及地上建筑物进行快速变现价值评估。已知该地区的工业用地基准地价为600元/平方米（50年期），由于该区域基础设施已较为完善，且具有区位优势，工业用地的市场实际成交价格约为基准地价的1.5倍。该地块的土壤曾受到过一定程度的轻度重金属污染，预计治理费用约为200万元。地上建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为70%。请根据以上资料，回答下列问题：（1）破产清算目的下的快速变现评估，在方法选择和参数取值上与正常市场价值评估有何不同？（2）评估该宗土地价值时，若采用市场比较法，在比较实例选取和因素修正中应特别注意哪些方面？（3）地上建筑物的现值应如何计算？请写出计算过程及结果。（4）土壤污染治理费用在土地估价中应当如何处理？说明理由。参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】最高最佳使用原则要求估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，能够产生最高价值的使用方式。如果现状用途并非最高最佳使用，则应按照最高最佳使用进行评估。2.【答案】B【解析】采用收益还原法有限年期公式计算。V=×[1−]。已知a=3.【答案】A【解析】成本逼近法中的土地取得费应为评估基准日的客观费用标准，而非实际发生的历史费用。4.【答案】B【解析】我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为50年。5.【答案】C【解析】路线价估价法中，标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深度的众数，以此来划分里地线和标准深度。6.【答案】A【解析】建筑面积利用率（实际容积率）=总建筑面积/土地面积=25000/10000=2.5。7.【答案】C【解析】遵循最高最佳使用原则，在多种合法用途中，应选取能产生最高价值的用途作为评估前提。8.【答案】B【解析】交易日期修正系数=估价基准日价格指数/比较实例交易日期价格指数。上涨15%，说明基准日是实例日的1.15倍，即115/100。9.【答案】B【解析】剩余法中，开发完成后的不动产价值通常采用市场比较法或收益还原法预测，以反映未来市场价值。10.【答案】C【解析】基准地价是对城镇各级土地或均质地域内的商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权区域平均价格。11.【答案】A【解析】关联方交易导致价格偏离正常水平，属于交易情况中的特殊因素，应进行交易情况修正，将其修正为正常价格。12.【答案】B【解析】综合还原利率R=L×13.【答案】B【解析】收益还原法基于客观收益原则，年纯收益应为客观总收益扣除客观总费用，而非实际发生的收益和费用。14.【答案】C【解析】基准地价评估的是区域平均价格，标定地价是具体宗地价格；基准地价有效期一般为2-3年；基准地价系数修正法是利用基准地价和修正体系评估宗地，属于间接估价方法。15.【答案】A【解析】城镇土地定级反映了城镇土地质量的空间分布差异，通常以土地级别来表示（如一级地、二级地等）。16.【答案】C【解析】成本逼近法中，土地开发利润的计算基数通常为土地取得费、土地开发费及相关税费之和。17.【答案】D【解析】剩余法中，开发商合理利润的计算基数通常为预付总资本，即土地价格+建筑总成本（包括专业费、管理费等）。18.【答案】B【解析】梯形地块相较于规则的矩形地块，在空间利用上存在一定的局限性，属于个别因素劣势，修正系数通常小于1。19.【答案】A【解析】路线价主要针对临街商业用地，其个别因素修正中，临街宽度是核心考量因素，直接影响商业价值。20.【答案】B【解析】根据《城镇土地估价规程》，完整的土地估价成果包括土地估价报告（供委托方使用）和土地估价技术报告（供估价机构存档及行业管理使用）。21.【答案】B【解析】资金均匀投入时，计算利息通常按开发周期的一半作为计息期，3×22.【答案】C【解析】土地价格按形成方式可分为评估价格（由专业机构评估得出）和成交价格（市场交易形成）。23.【答案】C【解析】“七通一平”通常指通水、通电、通路、通讯、通排水、通煤气、通热力及场地平整。工业区一般无“通气”（天然气民用居多，工业为专供），但不属于“七通”的标准常规项，在土地估价中“七通”不包含通暖气有时也指通排污。通常通水、通电、通路、通讯、通排水是主要的，“通天然气”在工业区较少作为“七通”标准项，但不选通排污，所以选C（通气）。24.【答案】A【解析】收益按等差级数递增且无限期公式为V=25.【答案】B【解析】根据《民法典》及矿产资源相关法律，地下矿产资源属于国家所有，不随土地所有权或使用权的转移而改变，因此矿产资源价值不计入土地价格中，应单独评估或由国家另行处置。26.【答案】A【解析】采用市场比较法时，选取的比较实例数量一般要求在3个及以上（含3个），以保证比较的客观性。27.【答案】A【解析】估价对象条件优于基准地价对应条件时，修正系数应为正数，即在基准地价基础上上调。28.【答案】B【解析】商业用地最高出让年限为40年，已使用10年，则剩余使用年限为30年。29.【答案】C【解析】物质折旧是指建筑物在实体上的老化或损坏，又称有形损耗。30.【答案】B【解析】土地增值收益是由于土地所有权垄断和土地用途改变、投入开发等引起的增值，其收益归土地所有者即国家所有。31.【答案】D【解析】农用地分等定级的主导因素法需要综合考量自然条件，主要包括气候、土壤、地形地貌等综合自然条件。32.【答案】B【解析】区域因素是指影响土地所在区域整体价格水平的条件，如区域繁华度、交通条件等；个别因素指地块自身条件。33.【答案】C【解析】为保证客观性，剩余法评估在建工程时，后续建设周期应按客观合理的开发周期确定，而非实际进度。34.【答案】B【解析】由于规划调整新建地铁站导致的土地增值，属于规划性增值。35.【答案】B【解析】楼面地价=土地总价格/总建筑面积。总建筑面积=1000×2.0=2000平方米。土地总价格=楼面地价×总建筑面积=3000×2000=6000000元=600万元。36.【答案】A【解析】有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失。37.【答案】C【解析】契税计税依据为土地出让金。土地取得税费（契税）=200×4%=8万元。38.【答案】B【解析】没有收益的工业用地不具备采用收益还原法的前提条件，通常采用成本逼近法或基准地价系数修正法。39.【答案】B【解析】根据深度百分率递减规律，随临街深度的增加，土地价值逐渐降低，深度百分率递减。40.【答案】B【解析】土地估价报告有效期一般为一年，自估价基准日起算。二、多项选择题41.【答案】ACDE【解析】一般因素指影响城镇土地总体价格水平的宏观因素，包括经济、社会、政策、规划等。交通便利程度属于区域因素。42.【答案】ABCD【解析】建立价格可比基础需统一付款方式、单价、币种、面积内涵等，不涉及交易当事人。43.【答案】ABCD【解析】估价报告正文必须包含估价目的、基准日、依据、方法选择等；现场勘察照片通常在附件中。44.【答案】ABCD【解析】剩余法计算公式为：地价=预期开发总价值-建安成本-管理销售费-利息-税费-利润。不包括原使用者的实际投入。45.【答案】BC【解析】客观收益应为市场正常租金扣除空置率后的收益，租约限制反映在特定评估中但客观收益主要看BC。实际收益不作为依据。建筑结构影响成本，不直接影响收益确定。46.【答案】ABCD【解析】利润率的确定应考虑资金来源、开发周期、行业平均水平及投资风险。土地最终用途影响的是售价，而非利润率本身。47.【答案】ACD【解析】定级因素选择应遵循主导性原则、差异性原则和覆盖面原则。48.【答案】ABD【解析】路线价区段划分主要考虑商服繁华度、交通条件、临街状况的一致性，与地质条件和土地使用者性质无关。49.【答案】ABC【解析】在建工程已完工部分可采用实际投入成本、重置成本或市场交易实例评估。拆迁补偿标准与预期总价值不适用。50.【答案】ABD【解析】标定地价是政府公布的具体宗地地价，是基准地价的具体化，反映特定时点价格。出让底价由政府决定，非标定地价；更新频率各地不同，通常非每月。51.【答案】ABCD【解析】现场勘察重点为实物状况（位置、形状、面积、附着物）及产权证明。周边交易走势非现场勘察实物对象。52.【答案】ACD【解析】工业用地通常无直接收益或收益难以剥离，不适合收益还原法；路线价法适用于商业临街土地。适合采用市场法、成本法、基准地价法。53.【答案】BCE【解析】功能折旧指设计落后、技术陈旧、设备不合理等无形损耗；自然老化属物质折旧，市场过剩属经济折旧。54.【答案】ABD【解析】年限修正系数与用途有关（因不同用途法定最高年限不同，且还原利率不同），因此C错误。无限年期与有限年期公式不同，年限越长修正系数越大。55.【答案】ABC【解析】农用地收益还原法总收益包括主副产品和政府补贴。观光收入属于特殊用途，非普遍性农用地收益；外出务工收入不属于土地产出。三、判断题56.【答案】错误【解析】替代原则是指效用相同的土地价格应趋于一致，但并非“完全相等”，受个别因素和交易情况影响会存在合理差异。57.【答案】正确【解析】成本逼近法强调客观成本，土地取得费应采用基准日当地政府实施的客观补偿标准。58.【答案】错误【解析】剩余法中，开发后价值可采用收益还原法或市场比较法测算，若有类似交易案例，优先采用市场比较法。59.【答案】正确【解析】在合法前提下，容积率提高意味着单位土地面积上可建设更多的建筑面积，土地效用增加，通常地价随之上升。60.【答案】正确【解析】基准地价系数修正法中的期日修正，实质是将基准地价基准日的价格调整为估价基准日的价格，与市场比较法中的交易日期修正原理相同。61.【答案】错误【解析】比较实例的交易规模应与估价对象相近，规模差异过大会导致价格不可比，即使修正也难以保证准确性。62.【答案】正确【解析】在收益还原法等比递增公式中，若递增比率g≥63.【答案】错误【解析】里地线以外的土地并非价格为零，而是价值较低，通常按非临街地或里地价格单独评估。64.【答案】正确【解析】根据土地估价规范，报告必须由两名以上（含两名）土地估价师签字并加盖机构公章方可生效。65.【答案】错误【解析】特殊用途土地虽少有交易，但若有收益亦可采用收益法；若无收益且无市场，才采用成本法。不能说“只能”采用成本法。四、计算题66.【答案与解析】（1）计算年客观总收益：月租金=15万元/月，年客观总租金收入=15×12=180.00万元。（2）计算年有效毛收入：空置及收租损失=180×10%=18.00万元。年有效毛收入=180-18=162.00万元。（3）计算年运营费用：①管理费=有效毛收入×3%=162×3%=4.86万元。②建筑物重置总价=4000元/㎡×(2000㎡×2.0)=4000×4000=1600.00万元。③维修费=1600×2%=32.00万元。④保险费=1600×0.15%=2.40万元。⑤税金及附加=162×12%=19.44万元。年总运营费用=4.86+32.00+2.40+19.44=58.70万元。（4）计算房地产年纯收益：房地产纯收益=有效毛收入-运营费用=162.00-58.70=103.30万元。（5）计算建筑物年纯收益：建筑物纯收益=建筑物重置价×建筑物还原利率=1600×8%=128.00万元。（6）计算土地年纯收益：土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益=103.30-128.00=-24.70万元。（7）分析说明：由于计算出的土地纯收益为负数，说明目前的客观收益不足以支撑建筑物的重置价值和土地价值。在实际估价中，若按现状收益评估，土地价值可能为零或负值（受限于建筑物收益）。但假设题目要求按照客观收益正常逻辑重新审视，若总收益偏低导致土地纯收益为负，通常说明现状使用不符合最高最佳使用，或建筑物重置价过高。若严格按照数学公式计算土地价值：已知土地剩余使用年限n=40−土地价值V=【注】若考试出现此类情况，估价师应判断是否存在数据错误或用途不合理。若按题目给定条件计算，则土地价值为负，实际中土地价值应剥离为现状下的客观收益。若题目本意是房地产总收益包含土地贡献，但建筑成本占比较大，则需说明。若假设题目有效毛收入扣除运营费用后为房地产总收益，则按公式得出负数，计算过程正确即可给分。楼面地价=土地总价/总建筑面积=-323.27/4000=-0.08万元/平方米。（若判定数据异常，可提出修正意见：若建筑物重置价实际为4000万，总收益偏低；若重置价实际为400元/㎡，则建筑物总价160万，建筑物收益12.8万，土地纯收益90.5万，土地价值90.5/67.【答案与解析】（1）计算开发完成后总价值：总建筑面积=15000×2.5=37500平方米=3.75万平方米。总售价=3.75×12000=45000万元。（2）计算建安工程费及专业管理费：建安工程费=3.75×3500=13125万元。专业费及管理费=13125×10%=1312.50万元。开发总成本（不含土地及利息）=13125+1312.50=14437.50万元。（3）计算销售费用及税金：销售费用=45000×3%=1350万元。销售税金及附加=45000×6%=2700万元。（4）计算开发利润：成本利润率基数=土地总价+建安工程费+专业费管理费=V+利润=(V（5）计算利息：利息包括土地利息和建造成本利息。土地取得日在开发期初，计息期2.5年；建造成本均匀投入，计息期1.25年。利息=V×(1.055−1利息=0.1429V（6）利用剩余法公式求土地总价V：VVVV1.3429V=（7）计算单位面积地价：单位地价=土地总价/土地面积=16850.50/15000=1.1233万元/平方米=11233.67元/平方米。五、案例分析题68.【答案与解析】（1）优先采用收益还原法。理由：估价对象为综合用地且具有收益能力，虽然现状收益较低，但作为综合用地，其价值主要体现在未来的收益能力上。抵押估价关注资产的真实变现和收益能力，收益法能反映其长期客观收益价值。同时，由于该区域有类似交易案例，也可以采用市场比较法作为验证，但考虑到该宗地形状及临街状况特殊，市场比较法修正难度大，收益法更能体现其内在价值。（2）客观收益的考虑及改建费用处理：在确定客观收益时，应