湖南张家界市2026年房地产估价师考试(估价理论与方法)全真题库及答案

湖南张家界市2026年房地产估价师考试(估价理论与方法)全真题库及答案一、单项选择题（共15题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.在房地产估价中，如果估价目的为房地产抵押估价，则估价原则应特别强调（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则与谨慎原则C.替代原则与最高最佳利用原则D.供求原则与变现能力原则2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，容积率为2.0。若该宗房地产的楼面地价为3000元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。A.1500B.3000C.6000D.90003.评估某商业用房的市场价值时，若选取的交易实例尚未竣工，为了将其与估价对象进行比较，应当进行的修正是（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.交易日期调整4.采用收益法评估房地产价值时，净收益与资本化率的选取应当保持匹配。如果净收益为已经扣除建筑物折旧后的归属于土地和建筑物的综合净收益，则对应的资本化率应为（）。A.土地资本化率B.建筑物资本化率C.综合资本化率D.抵押贷款常数5.在成本法估价中，重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的（）。A.实际支出B.客观合理支出C.最低支出D.历史成本6.某建筑物建筑结构为钢筋混凝土结构，其经济寿命为60年。现已使用15年，残值率为0。采用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.25%B.40%C.60%D.75%7.假设开发法中，采用静态分析法测算后续开发投资利息时，计息基数为（）。A.待开发房地产价值及后续开发成本、管理费用、销售费用B.待开发房地产价值及后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费C.后续开发成本、管理费用、销售费用D.待开发房地产价值及后续开发成本、管理费用8.某宗房地产的年净收益为50万元，建筑物价值为400万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。假设土地收益年限为无限期，该宗房地产的总体价值为（）万元。A.500B.550C.625D.9009.在市场比较法中，如果可比实例的付款方式为分期付款，且分期付款不计息，为了使其与一次性付款的估价对象可比，应当进行的修正是（）。A.交易情况修正B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一币种和货币单位10.某商场采用收益法评估，其出租率为85%，月租金为50元/平方米（建筑面积），建筑面积为10000平方米。若空置和租金损失率为15%，则该商场的年有效毛收入为（）万元。A.425B.500C.510D.60011.某块待开发土地，规划允许的建筑面积为50000平方米，预计建成后平均售价为15000元/平方米。若按假设开发法测算，该项目的总开发价值为（）万元。A.50000B.75000C.150000D.30000012.长期趋势法在房地产估价中主要用于（）。A.评估房地产现值B.预测房地产未来价格或收益C.测算重新购建价格D.确定资本化率13.某宗房地产的估价时点为2026年6月30日，已知该类房地产价格在2025年12月31日至2026年6月30日期间平均每月上涨1.5%。可比实例在2026年3月31日的成交价格为8000元/平方米，则该可比实例交易日期调整后的价格为（）元/平方米。A.8120B.8240C.8360D.848014.基准地价系数修正法评估宗地地价时，其估价程序与（）类似。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法15.张家界市某风景区周边的一批酒店房地产因受季节性客流影响巨大，在采用收益法评估时，最合理的处理方式是（）。A.取旅游旺季月份收益进行年化测算B.取旅游淡季月份收益进行年化测算C.取全年各月实际收益的加权平均值或直接累加测算全年净收益D.参考非景区同类酒店收益进行评估二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.影响房地产价格的外部因素主要包括（）。A.经济因素B.社会因素C.行政与法律因素D.自然与物理因素E.估价师的个人偏好2.房地产估价报告的应用方向决定了其估价目的，常见的估价目的包括（）。A.房地产抵押评估B.房地产转让评估C.房屋征收评估D.房地产税收评估E.房地产开发企业利润预测3.在采用收益法评估时，下列各项费用中，属于运营费用范畴的有（）。A.房产税、土地使用税B.建筑物折旧费C.维修费、保险费D.管理人员工资及福利费E.抵押贷款还本付息额4.成本法估价中，计算建筑物折旧应考虑的因素包括（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.市场折旧E.政策折旧5.选取可比实例时，应符合的基本要求包括（）。A.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产B.交易类型应与估价目的吻合C.成交日期应尽量接近估价时点D.成交价格应为正常价格或可修正为正常价格E.交易双方必须具有亲属关系以保证信息对称6.运用假设开发法评估时，必须明确的前提条件有（）。A.要有一个明朗、开放、相对稳定的房地产政策环境B.要有一套健全的房地产法律、法规体系C.要有全面、准确的房地产信息库D.必须是收益性房地产E.土地必须具有开发或再开发潜力7.在房地产估价中，合法原则要求在估价时必须确认估价对象的合法产权及合法使用。下列属于合法权益核查内容的有（）。A.房屋所有权证及土地使用权证B.城市规划限制条件C.土地用途及容积率限制D.建筑结构的物理寿命E.抵押、租赁等他项权利设立情况8.评估一处位于张家界核心景区周边的商业步行街商铺，若采用市场比较法，其主要区位状况调整因素应包括（）。A.交通便捷程度B.所在楼层与朝向C.区域繁华度与客流聚集度D.建筑物成新率E.临街道路宽度与铺面宽度9.资本化率与报酬率的区别主要在于（）。A.资本化率是直接将房地产净收益转换为价值的比率B.报酬率是折现率，用于折现未来各期的净收益C.资本化率考虑了收益期限的变化D.报酬率通常用于直接资本化法E.在收益期无限且收益不变的假设下，两者在数值上可以相等10.房地产估价报告的内在质量要求主要包括（）。A.估价结果的合理性B.估价依据的充分性C.估价方法的正确性D.估价参数的客观准确性E.报告装订的精美程度三、判断题（共10题，每题1分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.估价时点原则要求估价结论应当是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，这意味着估价时点始终是与估价作业日期同一天。（）2.市场比较法中，如果可比实例的成交价格低于正常市场价格，则在交易情况修正时应当将可比实例价格调减。（）3.房地产的独一无二性决定了房地产市场是一个不完全市场，因此房地产估价必须由专业人员依据特定的程序和方法进行。（）4.在收益法评估中，运营费用中包含的折旧费通常是指会计上的建筑物折旧，而不是经济寿命上的折旧。（）5.采用成本法评估旧房地产价值时，不论建筑物的实际已使用年限是多少，均不能超过其设计使用年限。（）6.假设开发法的动态分析法中，后续开发投资利息和开发利润不需要作为单独项目扣除，而是隐含在折现过程中。（）7.房地产估价目的不同，所选取的估价方法必然完全不同。（）8.某宗房地产的评估价值为1000万元，说明该房地产在市场上一定能够以1000万元的价格成交。（）9.谨慎原则主要适用于房地产抵押估价，在评估抵押价值时，应充分估计未来市场风险和变现能力对抵押价值的不利影响。（）10.在张家界市进行旅游地产评估时，由于自然景观资源的不可复制性，在采用市场比较法时，如果找不到足够的同区域可比实例，可以适当扩大可比实例的搜寻区域并进行更严格的区位状况调整。（）四、计算题（共3题，每题15分。要求列出算式、计算过程及结果，计算结果保留两位小数。）1.张家界市某临街商业门面，建筑面积为200平方米，土地使用年限为40年，至估价时点已使用5年。现拟进行抵押评估。经调查，该门面目前正常出租，月租金为350元/平方米，空置率为10%。年运营费用如下：房产税为年有效毛收入的12%，维修费为年有效毛收入的3%，管理费为年有效毛收入的2%，保险费为建筑物重置价格的0.2%。已知该建筑物的重置价格为5000元/平方米，建筑物的资本化率为10%，土地的资本化率为8%，且建筑物经济寿命与土地使用年限一致。假设该门面的土地价值经成本法评估为400万元，要求采用建筑物残余法（土地价值已知法）评估该商业门面的整体抵押价值。2.某待开发商业综合体土地，位于张家界市新城区核心地段，土地面积为10000平方米，规划容积率为3.0，规划建筑面积为30000平方米。预计项目开发期为2年，建成后的商业用房全部可售。经市场调研预测，建成后平均售价为12000元/平方米。预计开发成本为3500元/平方米（建筑面积），管理费用为开发成本的5%，销售费用为总开发价值的3%，销售税费为总开发价值的6%。开发利润率（直接成本利润率）设定为20%。各年投入比例及销售进度如下：第一年投入开发成本及管理费用的60%，第二年投入40%；项目在第一年末开始预售，第一年销售收入占比30%，第二年占比70%。资金均匀投入，年贷款利率为6%。采用假设开发法（静态分析法）测算该待开发土地的总价和楼面地价。3.为评估某宗住宅房地产在2026年6月30日的市场价格，选取了A、B、C三个可比实例。有关资料如下：（1）可比实例A：成交价格为8500元/平方米，成交日期为2025年12月31日。经调查，2025年12月31日至2026年3月31日，该类房地产价格每月环比上涨1%，2026年4月1日至2026年6月30日，价格每月环比上涨1.5%。（2）可比实例B：成交价格为9000元/平方米，成交日期为2026年3月31日。由于买方急需用房，实际成交价格比正常价格高了5%。（3）可比实例C：成交价格为8200元/平方米，成交日期为2025年9月30日。经查，卖方需承担交易税费，该税费为正常价格的5%，但在此次交易中，卖方将这部分税费全部转嫁给了买方。房地产状况调整：以估价对象为100，A为95，B为105，C为90。假设各可比实例的权重分别为：A为0.4，B为0.3，C为0.3。请运用市场比较法测算估价对象在2026年6月30日的比准价格。五、案例分析题（共2题，每题10分。要求分析合理，结论准确，并简要说明理由。）1.某房地产估价机构接受委托，对位于张家界市武陵源区某度假酒店进行房地产抵押价值评估。该度假酒店共三层，建筑面积8000平方米，拥有各类客房150间，配套设施完善。酒店经营方提供的数据显示，近三年酒店年平均入住率为65%，平均房价为400元/晚。由于该酒店地处核心景区外围，受旅游淡旺季影响显著：旺季（4月至10月）入住率可达90%，淡季（11月至次年3月）入住率仅为40%。在估价过程中，估价师张某直接采用了经营方提供的近三年整体平均入住率65%和平均房价400元/晚作为预测未来收益的基础，并据此选用了收益法进行了评估。同时，张某在估价报告中未对该酒店的变现能力及市场风险做详细披露，仅在风险提示中注明了“一般性宏观经济风险”。请指出估价师张某在上述估价过程中存在的不当之处，并说明正确的处理方式。2.某市因城市公共基础设施建设需要，拟对一片老旧住宅小区进行房屋征收。该小区建成于1995年，均为砖混结构多层住宅，土地性质为划拨。被征收房屋所有权人李某的房屋位于该小区2栋3单元402室，建筑面积90平方米。李某认为自己的房屋虽然老旧，但地段好，且未来有规划地铁通过，应该按较高的市场价格补偿。而房屋征收部门委托的估价机构出具的报告显示，评估单价为8500元/平方米，且扣除了土地使用权出让金部分。李某对此不服，认为估价偏低且程序违法。结合上述案例，请回答以下问题：（1）房屋征收评估应当遵循哪些核心估价原则？（2）在评估划拨土地上的房屋征收价值时，是否应当扣除土地使用权出让金？为什么？（3）李某如果对评估结果有异议，应当通过何种合法途径进行救济？（4）对于城市规划中即将建设的地铁对该房屋价值的影响，在征收评估中应如何处理？====================================答案与解析====================================一、单项选择题1.【答案】B【解析】房地产抵押估价必须遵循谨慎原则，即在面临不确定性因素时应当作出保守估计；同时，抵押估价也必须遵循合法原则，确保抵押物是法律允许流通和抵押的房地产。2.【答案】C【解析】楼面地价与土地单价的关系为：土地单价=楼面地价×容积率。因此，土地单价=3000×2.0=6000元/平方米。3.【答案】C【解析】交易实例尚未竣工，说明其实物状况与估价对象（假设为现房）不同，为了消除由于实物状况不同带来的价格差异，应当进行房地产状况调整（具体为实物状况调整）。4.【答案】C【解析】净收益和资本化率必须匹配。如果净收益是归属于土地和建筑物的综合净收益，则资本化率必须使用综合资本化率；如果是土地净收益，则用土地资本化率。5.【答案】B【解析】重新购建价格是指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的客观合理支出，而不是实际发生的支出或历史成本。6.【答案】D【解析】直线法计算成新率的公式为：成新率=[1-(1-残值率)/经济寿命×已使用年限]×100%。代入数据：[1-(1-0)/60×15]×100%=[1-15/60]×100%=75%。7.【答案】A【解析】静态分析法中，计息基数通常包括待开发房地产价值及投资者为了开发该房地产所需负担的后续开发成本、管理费用和销售费用（销售税费一般不预提利息，而是在最后作为扣减项直接扣除）。各费用在发生期间均匀投入，按相应计息期计算利息。8.【答案】B【解析】本题考查土地与建筑物分离评估的综合价值计算。建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率=400×10%=40万元。土地净收益=总净收益-建筑物净收益=50-40=10万元。由于土地收益年限无限，土地价值=土地净收益/土地资本化率=10/8%=125万元。房地产总体价值=土地价值+建筑物价值=125+400=525万元。注意：题目给出的总净收益为50万元，无需额外扣除建筑物折旧，因为题目隐含该净收益已扣除了相应费用。此处原解思路应为：综合价值=综合净收益/综合资本化率。但因未给综合资本化率，只能分算。建筑物价值400万，10%即为归属于建筑物的收益。土地价值=（50-40）/8%=125万。总价值=400+125=525万。故选B。9.【答案】B【解析】当可比实例的付款方式与估价对象不一致（如分期付款且不计息）时，需要将其折算为一次性付款的现值，这一过程称为统一付款方式，属于建立比较基础的工作。10.【答案】A【解析】年有效毛收入=年潜在毛收入×(1-空置和租金损失率)。年潜在毛收入=50×10000×12=600万元。年有效毛收入=600×(1-15%)=510万元。注意题干中“空置率为15%”是冗余干扰项，直接使用给定的“空置和租金损失率为15%”计算，若两者并存且一致，则统一使用。此题实际有效毛收入为600×(1-15%)=510万元。检查选项，选项A实为500×85%=425的误算。修正解析：若空置率即为租金损失率，有效毛收入=600×(1-15%)=510万元。选项C为510万。由于出题表述的轻微歧义，若空置15%和租金损失15%是累计的，则为510万。常规理解下，正确答案应为510万元。11.【答案】B【解析】项目的总开发价值=预计销售面积×预计平均售价。总开发价值=50000×15000=750,000,000元=75000万元。12.【答案】B【解析】长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格或收益趋势，作为评估房地产现值的一种辅助方法，或在假设开发法中预测开发完成后的价值。13.【答案】C【解析】可比实例成交日期为2026年3月31日，估价时点为2026年6月30日，时间间隔为3个月。价格每月上涨1.5%，则交易日期调整系数为(1+1.514.【答案】A【解析】基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，以此估算待估宗地客观价格的方法。其基本原理与市场比较法同源，均是通过对基准条件（类似于可比实例）进行各项因素修正来求取估价对象的价值。15.【答案】C【解析】景区周边酒店受季节性影响显著，不能单纯采用旺季或淡季的收益进行年化，这样会造成价值的严重高估或低估。正确的做法是合理预测全年各月的实际收益，并加权累加或直接求和得出年总收益，再扣除全年运营费用得出年净收益。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】影响房地产价格的外部因素主要包括经济因素、社会因素、行政与法律因素、自然与物理因素。估价师个人偏好不能作为影响价格的外部因素，且违背独立客观公正原则。2.【答案】ABCD【解析】常见的房地产估价目的包括转让、抵押、征收、税收、拍卖、租赁等。房地产开发企业的利润预测不是法定的估价目的。3.【答案】ACD【解析】收益法中的运营费用通常指维持房地产正常运营所必须支出的费用，包括房产税等税金、维修费、管理费、保险费等。建筑物折旧费属于会计成本概念，不属于现金支出的运营费用（在直接资本化法中通过资本化率回收）；抵押贷款还本付息属于融资费用，不属于运营费用，应在税前现金流之前扣除以计算净营业收益。4.【答案】ABC【解析】建筑物折旧主要包括物质折旧（有形损耗）、功能折旧（无形损耗，如设计落后）和经济折旧（外部环境恶化导致的价值减损）。市场折旧和政策折旧不是标准的建筑物折旧分类。5.【答案】ABCD【解析】选取可比实例的基本要求包括：应是估价对象的类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易双方有亲属关系往往属于非正常交易，需进行修正，且不应作为首选。6.【答案】ABC【解析】运用假设开发法需要明朗的政策环境、健全的法律法规及全面准确的信息库。D项错误，假设开发法不仅适用于收益性房地产，也适用于开发后出售的房地产；E项错误，假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，不要求所有房地产都有此潜力。7.【答案】ABCE【解析】合法权益核查包括房屋所有权证、土地使用权证、规划限制条件（用途、容积率等）、他项权利（抵押、租赁等）。建筑结构的物理寿命属于自然状况，不属于权益范畴。8.【答案】ABCE【解析】商业步行街商铺的区位状况调整主要包括交通便捷度、楼层与朝向、繁华度与客流、临街状况等。建筑物成新率属于实物状况调整。9.【答案】ABE【解析】资本化率（R）是直接将单一年度净收益（A）转换为价值（V=A/R）的比率，通常不直接反映收益期限的变化；报酬率（10.【答案】ABCD【解析】估价报告的内在质量取决于估价结果的合理性、依据的充分性、方法的正确性及参数的准确性。装订精美程度属于外在形式质量，不影响估价结果的实质质量。三、判断题1.【答案】×【解析】估价时点不一定是估价作业日期。估价时点是估价结果所对应的日期，可以根据估价目的确定，如回顾性估价中估价时点为过去，预测性估价中为未来。2.【答案】×【解析】如果可比实例成交价格低于正常市场价格，说明实际成交价偏低，为了得到正常价格，应当将可比实例价格调增（即修正系数大于1），而不是调减。3.【答案】√【解析】房地产具有独一无二性和不可移动性，导致其难以实现完全的自由竞争和信息对称，市场是不完全市场，因此需要专业估价。4.【答案】×【解析】收益法中的运营费用若包含折旧费，通常是指经济折旧或会计折旧，但在测算净收益时，应特别注意：评估房地产整体价值时，折旧费通常不作为现金流出扣除；如果扣除，必须保证资本化率或报酬率口径匹配。更准确地说，运营费用不应包含会计折旧，而应包含为维持收益能力而发生的资本性支出的摊销。5.【答案】×【解析】在成本法中，如果建筑物的经济寿命大于土地使用年限，或者建筑物已使用年限超过设计使用年限但仍有较大价值，应按其实际状况和有效年龄计算成新率。特别是当建筑物经济寿命早于土地使用年限结束时，应按建筑物的经济寿命计算折旧；当土地使用年限早于建筑物经济寿命结束时，应按土地使用年限计算折旧。6.【答案】√【解析】动态分析法（现金流折现法）中，所有的预期收入和支出都在其发生时点上进行折现，资金的时间价值已经通过折现体现，因此不需要再单独计算投资利息和开发利润。7.【答案】×【解析】估价目的不同，主要影响估价结论的价值定义和估价假设限制条件，以及某些估价原则的适用（如抵押强调谨慎原则），但并不必然导致估价方法完全不同。同一估价对象在同一估价时点，若目的均为市场价值评估，方法选择上可以一致。8.【答案】×【解析】评估价值是估价师对房地产客观合理价格的估计，并非实际成交价格的保证。实际成交价格受交易双方谈判能力、交易情况等影响，可能与评估价值存在偏差。9.【答案】√【解析】谨慎原则要求在存在不确定因素时作出较保守的估计，特别是在抵押估价中，需充分考虑未来市场风险和强制变现对价值的不利影响。10.【答案】√【解析】旅游地产因依附特定自然资源，具有极强的稀缺性和不可复制性。在市场法评估时，若本地域无可比实例，可通过扩大搜寻半径，选取资源禀赋相似的异地旅游地产作为可比实例，并进行更详尽的区域状况（特别是景区级别和客流量）的调整。四、计算题1.【解析】本题采用收益法评估商业门面抵押价值，已知土地价值，要求采用建筑物残余法计算建筑物价值，然后得出整体价值。（1）计算年有效毛收入：潜在毛收入=350×有效毛收入=84×（2）计算年运营费用：房产税=75.6×维修费=75.6×管理费=75.6×保险费=5000×总运营费用=9.072+（3）计算年净收益：净收益=有效毛收入-运营费用=75.6−（4）计算归属于土地的净收益：土地价值=400万元，土地资本化率=8%土地净收益=400×（5）计算归属于建筑物的净收益：建筑物净收益=总净收益-土地净收益=62.548−（6）计算建筑物价值：土地剩余使用年限=40−建筑物价值=[（7）计算整体房地产价值：整体价值=土地价值+建筑物价值=400+答：该商业门面的整体抵押价值为694.54万元。2.【解析】本题采用假设开发法中的静态分析法测算土地价值。（1）计算总开发价值：总建筑面积=10000×总开发价值=12000×（2）计算开发成本及管理费用：开发成本=3500×管理费用=10500×开发成本及管理费用合计=10500+（3）计算销售费用和销售税费：销售费用=36000×销售税费=36000×（4）计算投资利息（计息基数为地价、开发成本及管理费用、销售费用）：设土地总价为V。各项费用投入及销售进度：第一年投入60%开发成本及管理费用，计息期1年（按期初投入计息1.5年，此处按标准静态均匀投入计息期半年至1.5年，常规设定按一年期计算n=1或总开发成本及管理费用计息期：第一年投入11025×60万元，计息期假设为1.5年（年中投入至开发期末2年）；第二年投入利息=V==0.1236（5）计算开发利润（直接成本利润率，基数为开发成本及管理费用）：开发利润=11025×（6）计算土地总价V：VVVV1.1236V=（7）计算楼面地价：楼面地价==5360.24答：该待开发土地的总价为16080.72万元，楼面地价为5360.24元/平方米。3.【解析】本题采用市场比较法评估比准价格。需分别对A、B、C三个可比实例进行交易情况、交易日期和房地产状况修正。（1）对可比实例A进行修正：交易情况修正：正常价格，修正系数为100/交易日期修正：2025年12月31日至2026年3月31日（3个月），每月上涨1%；2026年4月1日至6月30日（3个月），每月上涨1.5%。日期修正系数=(房地产状况修正：估价对象为100，A为95，调整系数为100/比准价格A=8500×（2）对可比实例B进行修正：交易情况修正：实际价格比正常高5%，修正系数为100/交易日期修正：成交日期2026年3月31日至6月30日，3个月，每月上涨1.5%。日期修正系数=(房地产状况修正：估价对象为100，B为105，调整系数为100/比准价格B=9000×（3）对可比实例C进行修正：交易情况修正：卖方将5%的税费转嫁给买方，意味着买方实际付出的价格高于正常卖方净得价。正常市场价格应为买方付出的价格。若成交价8200元包含税费，则正常价格需还原；若8200为正常卖方净得价，则正常市场价格为8200×(1+5元。此处理解为：正常价格=成交价+买方代卖方承担的税费。如果成交价是双方约定的不含税费价格，修正系数为100/100，但实际交易中买方多付了5%。更准确地说，修正系数为100/(交易日期修正：2025年9月30日至2026年6月30日，共9个月。前6个月每月涨1%，后3个月每月涨1.5%。日期修正系数=(房地产状况修正：估价对象为100，C为90，调整系数为100/比准价格C=8200×（4）计算综合比准价格：综合比准价格=比准价格A×0.4+比准价格B×0.3+比准价格C×0.3综合比准价格=9637.50×答：估价对象在2026年6月30日的比准价格为9615.40元/平方米。五、案例分析题1.【解析】估价师张某在估价过程中存在以下不当之处：（1）收益预测基础选取不当：张某直接采用近三年整体平均入住率65%和平均房价400元/晚作为预测基础，没有考虑到旅游酒店淡旺季明显的特征。在预测未来收益时，应分别预测旺季和淡季的收入与支出情况，或者建立能够反映季