甘肃白银市2026年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案

甘肃白银市2026年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选选项中，只有1个最符合题意）1.在土地估价中，遵循合法原则要求估价结果必须是在依法确定的土地权利状态下的客观价格。下列关于合法原则的表述，错误的是（）。A.估价对象必须具有合法的产权来源B.估价目的必须具有合法性C.估价方法的选择必须符合相关法律法规的规定D.土地的用途、容积率等规划条件必须以规划部门的法定文件为准2.甘肃白银市某工业企业在转让其划拨土地使用权时，需补交土地使用权出让金。在评估该宗地的出让价格时，最适宜采用的估价方法是（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.假设开发法3.某宗土地的规划容积率为2.5，建筑面积为50000平方米，土地面积为20000平方米。若该宗地所在区域的楼面地价为1200元/平方米，则该宗地的总价为（）万元。A.2400B.5000C.6000D.125004.运用市场比较法评估土地价格时，若估价对象与比较实例的交易日期相差较长，需要进行交易日期修正。下列指标中，最适宜作为交易日期修正参考依据的是（）。A.区域物价指数B.建筑造价指数C.同类用途土地价格指数D.居民消费价格指数5.在采用成本逼近法评估土地价格时，关于土地增值收益的表述，正确的是（）。A.土地增值收益仅包括土地资本和资金投入产生的增值B.土地增值收益的计算基数是土地取得费及相关税费C.土地增值收益率应根据当地政府的有关规定和同类用地的实际情况确定D.划拨土地使用权评估中不计提土地增值收益6.收益还原法中，土地还原率的确定至关重要。若采用安全利率加风险调整值法确定还原率，下列通常被视为安全利率的是（）。A.国债收益率B.一年期定期存款利率C.商业银行贷款利率D.信托产品预期收益率7.假设开发法中，预测开发完成后的不动产价值时，通常采用的方法是（）。A.成本法B.市场比较法或收益还原法C.基准地价系数修正法D.剩余法8.基准地价系数修正法中，基准地价是某一时点的区域性平均价格。在评估具体宗地时，若基准地价发布日期与估价期日不一致，必须进行（）。A.区域因素修正B.个别因素修正C.期日修正D.容积率修正9.对于待开发的商业用地，最适宜采用假设开发法进行评估。其理论依据类似于（）。A.替代原理B.预期原理C.供求原理D.报酬递减规律10.土地估价报告中，对估价对象的描述一般包括土地登记状况、土地权利状况和建筑物及地上附着物状况。下列属于土地权利状况描述内容的是（）。A.土地坐落、四至、用途B.土地使用权性质、取得方式、使用年限C.宗地形状、面积、地势D.容积率、建筑密度、绿化率11.某宗地土地面积为1000平方米，容积率为3.0，土地单价为6000元/平方米，则其楼面地价为（）元/平方米。A.1800B.2000C.3000D.600012.市场比较法中，比较实例的选取数量一般要求至少为（）个。A.1B.2C.3D.513.采用收益还原法评估土地价格时，净收益的计算公式正确的是（）。A.净收益=总收益-总费用B.净收益=总收益-显性费用C.净收益=总收益-总费用-隐性费用D.净收益=总收益-税费14.在成本逼近法中，计算土地取得费及各项税费利息时，若资金在开发期内均匀投入，则计息期通常按（）计算。A.整个开发期B.开发期的一半C.开发期加上前期D.开发期减去前期15.土地估价中，若估价对象位于城市规划区外，周边无成交案例，但具有收益潜力，首选的估价方法是（）。A.基准地价系数修正法B.成本逼近法C.市场比较法D.收益还原法16.白银市某宗商业用地设定出让年限为40年，现已使用10年。经评估，该宗地无限年期下的价格为3000元/平方米。假设土地还原率为8%，则该宗地剩余使用年限下的价格为（）元/平方米。（计算结果保留两位小数）A.2212.55B.2478.21C.2744.88D.3000.0017.在进行路线价评估时，划分路线价区段的主要依据是（）。A.土地用途B.土地面积C.地价相近且地段相连D.街道宽度18.假设开发法评估中，不可预见费通常按照（）的一定比例计算。A.土地取得费B.开发成本C.管理费用D.销售费用19.根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告的有效期通常为（）。A.半年B.1年C.2年D.3年20.成本逼近法中，土地开发费是指土地取得后达到一定的开发条件所需的费用。这里的“一定的开发条件”通常指（）。A.生地B.毛地C.熟地D.农用地21.收益还原法中，如果土地收益呈现无限期且每年按固定比率g递增，则土地价格的计算公式为（）。（r为还原率，a为第一年纯收益）A.PB.PC.PD.P22.在确定土地还原率时，若考虑通货膨胀因素，应采用（）。A.名义还原率B.实际还原率C.综合还原率D.无风险还原率23.某宗地规划为住宅用地，容积率为2.0，周边类似住宅用地的楼面地价为2500元/平方米，则该宗地的土地单价为（）元/平方米。A.1250B.2500C.5000D.1000024.下列关于地价动态监测的表述，错误的是（）。A.地价监测点应保持相对稳定B.地价监测点应具有代表性C.监测点的地价评估必须采用市场比较法D.地价动态监测可以反映地价的变化趋势25.某宗地因形状不规则导致其市场价值低于形状规则的宗地，在评估时应进行个别因素修正。这种修正属于（）。A.宽深度修正B.形状修正C.面积修正D.地势修正26.土地估价中，对“最有效使用原则”的理解，正确的是（）。A.必须是在当前用途下的最有效使用B.必须是在法定规划用途范围内的最有效使用C.只要未来收益高，可以突破规划限制D.最有效使用一经确定，永不改变27.基准地价系数修正法中，区域因素修正和个别因素修正常采用（）进行。A.百分率法B.直接比较法C.因素成对比较法D.德尔菲法28.评估一宗由划拨转为出让的土地价格时，若采用成本逼近法，土地增值收益率的确定应参照（）。A.当地出让土地使用权与划拨土地使用权的差价比例B.当地同类用地的平均土地增值收益率C.国家统一规定的标准D.评估机构的内部经验数据29.某房地产开发商拟取得一宗住宅用地进行开发，预计开发完成后总售价为10000万元，开发成本及管理费用为4000万元，销售税费为500万元，开发利润为1500万元，购买该宗地应交税费为200万元。则该宗地的最高可接受价格为（）万元。A.3800B.4000C.5500D.980030.关于土地估价报告的审核，下列说法错误的是（）。A.审核估价报告的格式是否符合规范B.审核估价方法的选择是否恰当C.审核估价参数的确定是否有充分依据D.审核结论必须与委托方预期一致二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.在白银市进行土地估价时，应综合考虑当地的经济与地理特征。下列关于影响白银市地价的因素中，属于区域因素的有（）。A.宗地所在区域的交通通达度B.宗地周边的基础设施完善程度C.宗地的形状与面积D.白银市城市规划的调整方向E.宗地的临街宽度32.采用市场比较法评估土地价格时，选择比较实例应符合的要求包括（）。A.与估价对象用途相同B.与估价对象处于同一供需圈C.交易日期与估价期日接近D.交易情况为正常交易或可修正为正常E.与估价对象面积完全一致33.收益还原法中，计算土地总费用时通常包括（）。A.管理费B.维修费C.保险费D.税金E.土地取得成本34.假设开发法评估土地价格时，需要测算的项目包括（）。A.开发完成后的不动产总价值B.开发成本C.管理费用D.买方购买土地的税费E.建筑物折旧35.成本逼近法评估土地价格的步骤包括（）。A.确定土地取得费B.确定土地开发费C.计算各项税费和利息D.计算土地增值收益E.预测开发完成后的售价36.在地价评估中，确定土地使用年限应考虑的因素有（）。A.土地使用权出让合同约定的年限B.土地使用权已使用年限C.建筑物的经济耐用年限D.城市规划的剩余年限E.估价对象的法定最高出让年限37.下列关于路线价法的表述，正确的有（）。A.适用于市街地评估B.需要划分路线价区段C.需要设定标准深度D.不需要计算深度百分率E.主要用于农用地评估38.土地估价报告附件中必须包含的材料有（）。A.估价对象位置图B.估价对象照片C.土地使用证复印件D.估价机构资质证书复印件E.土地估价师资格证书原件39.评估划拨土地使用权价格时，可采用的方法及处理技巧有（）。A.采用成本逼近法评估，不计提土地增值收益B.采用市场比较法，选用划拨土地交易案例C.采用出让地价减去出让金的方式D.采用收益还原法时，还原率应高于出让土地使用权E.直接采用基准地价进行修正40.下列属于导致土地估价结果出现偏差的风险因素的有（）。A.估价人员专业判断失误B.市场数据收集不充分C.委托方提供虚假资料D.宏观经济政策突然变化E.估价报告装订不规范三、情景分析题（共2大题，每大题10分，共20分。每大题包含5个单项选择题，每小题2分）（一）白银市某工业企业位于市区繁华地段，拥有一宗面积为20000平方米的出让工业用地，土地使用权取得时间为2014年1月1日，出让年限为50年，容积率为1.5。现因企业转型升级，拟将该宗地由工业用途变更为商业用途，并按照法定程序重新出让。经测算，该区域在估价期日（2024年1月1日）的商业用地楼面地价为4000元/平方米，商业用地法定最高出让年限为40年。已知该宗地变更用途后，规划容积率为3.0。白银市类似宗地的土地还原率为7%，房屋还原率为8%。（计算结果保留两位小数）41.评估该宗地变更用途后的土地价格时，最适宜采用的估价方法是（）。A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.基准地价系数修正法42.该宗地变更用途后，在估价期日的土地使用权剩余年限为（）年。A.26B.30C.40D.5043.若已知该区域商业用地的楼面地价为4000元/平方米，该价格通常对应的是法定最高出让年限。在评估该宗地剩余年限下的地价时，需要进行年期修正。则修正后的楼面地价为（）元/平方米。A.3213.45B.3562.14C.3865.41D.4000.0044.根据规划条件，变更用途后该宗地的总建筑面积为（）平方米。A.20000B.40000C.60000D.8000045.该宗地变更用途且年期修正后的总地价为（）万元。A.12853.80B.14248.56C.23192.46D.24000.00（二）某估价机构接受委托，对白银市平川区一宗农用地进行估价。该农用地面积为500亩，主要用于种植中药材，已承包经营15年，剩余承包期为30年。经调查，该地区类似农用地的年客观总收益为1200元/亩，年客观总费用（包括种子、化肥、人工、灌溉等）为500元/亩。当地农用地土地还原率为5%。46.在农用地估价中，最常用的方法是（）。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法47.该宗农用地的年客观纯收益为（）元/亩。A.500B.700C.1200D.170048.农用地收益还原法中，年纯收益的计算通常（）。A.包含农业补贴收入B.不包含农业补贴收入C.仅考虑主产品收入D.仅考虑副产品收入49.该宗农用地在无限年期下的单位价格为（）元/亩。A.10000B.14000C.24000D.3400050.该宗农用地在剩余30年承包期内的总评估价格为（）万元。A.500B.540.21C.700D.754.35四、计算题（共2题，每题15分，共30分。要求列出算式、计算步骤；计算结果保留两位小数。公式要求使用标准LaTeX公式）51.白银市某商场为一幢多层商业建筑，土地总面积为5000平方米，总建筑面积为20000平方米。建筑物于2014年1月1日建成并投入使用，经济耐用年限为50年，残值率为2%。经调查，该商场在2024年1月1日的客观租金为每月每平方米建筑面积100元，空置率为10%。年管理费为有效总收入的3%，年维修费为建筑物的建筑成本的2%，年保险费为建筑成本的0.2%，年房产税及附加为有效总收入的12%。已知建筑物的重置价格为4000元/平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为9%。请根据以上资料，采用土地剩余技术评估该宗地在2024年1月1日的土地总价格和土地单价。（15分）52.白银市某开发区于2024年1月1日拟出让一宗工业用地，土地面积为30000平方米，规划容积率2.0，出让年限50年。经调查，取得该宗地需支付土地取得费（含税费）为200元/平方米，土地开发期为2年，土地开发费为150元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在年内均匀投入。银行贷款年利率为6%，土地开发合理利润率为成本的15%。该区域同类工业用地的土地增值收益率为20%。当地工业用地50年期的还原率为7%。请根据以上资料，采用成本逼近法评估该宗地在2024年1月1日的土地总价格、土地单价及楼面地价。（15分）答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】合法原则要求估价对象的产权合法、用途合法、估价目的合法。估价方法的选择是基于估价对象的特点、市场状况等，并不由法律法规直接强制规定某一种必须用哪种方法，而是规程给出指引。ABD均属于合法原则的体现。2.【答案】C【解析】划拨土地转让需补交出让金，补交出让金的评估通常采用成本逼近法或基准地价法测算标定地价后扣除划拨权益。工业用地由于收益难以剥离，且市场交易案例较少，最适宜采用成本逼近法。3.【答案】C【解析】土地总价=楼面地价×总建筑面积。总建筑面积=土地面积×容积率=20000×2.5=50000平方米。土地总价=1200元/平方米×50000平方米=60000000元=6000万元。4.【答案】C【解析】交易日期修正应反映地价随时间的变化，最适宜采用同类用途的土地价格指数。5.【答案】C【解析】土地增值收益是指土地开发后因用途改变或基础设施完善带来的增值。其收益率由当地政府结合同类用地实际情况确定。划拨土地评估中通常不计算属于国家的增值收益。6.【答案】B【解析】安全利率通常选用一年期定期存款利率，而国债收益率常作为无风险利率，但在传统土地估价规程中，一年期定期存款利率常被用作安全利率的基准。7.【答案】B【解析】假设开发法预测未来开发完成后的价值，通常采用市场比较法或收益还原法进行预测。8.【答案】C【解析】基准地价发布日期与估价期日不一致时，由于地价随时间波动，必须进行期日修正。9.【答案】B【解析】假设开发法的理论依据是预期原理，即根据未来开发完成后的预期价值倒推当前土地价值。10.【答案】B【解析】土地权利状况主要包括土地使用权性质、取得方式、使用年限及他项权利状况等。A、C属于土地登记和实物状况，D属于规划条件。11.【答案】B【解析】楼面地价=土地单价/容积率=6000/3.0=2000元/平方米。12.【答案】C【解析】根据《城镇土地估价规程》，市场比较法要求至少选取3个可比实例。13.【答案】A【解析】净收益=总收益-总费用。总费用包含了管理费、维修费、保险费、税费等显性费用，以及可能的隐性费用（如建筑物折旧），但标准的土地纯收益计算是总收益减去总费用。14.【答案】B【解析】若资金在开发期内均匀投入，按惯例计息期按开发期的一半计算。15.【答案】D【解析】城市规划区外无成交案例，排除市场比较法和基准地价法；若有收益潜力，收益还原法是首选。16.【答案】B【解析】有限年期价格=无限年期价格×年期修正系数。年期修正系数K=1−=1−。价格=3000×0.9006=2701.80？等一下，题目说已使用10年，原出让40年，剩30年。3000×[1-1/(1.08)^30]=3000×0.9006=2701.88。等等，如果原题无限期价格为3000。计算：等一下，如果是剩余年限40年，n=40。但题目说已使用10年，剩余30年。让我看看B选项，可能是我题目数据的笔误？B是2744.88？啊，如果n=30，无限期价格。如果选B是2478.21，那么2478.21/3000=0.82607。1−1/(1仔细审视题目：剩余30年。如果正确答案是B，2478.21。假设无限年期下的价格为3000，如果土地还原率为8%，剩余年限为40年？等等，商业最高年限是40年。现已使用10年。如果出让年限是50年呢？商业最高40年，所以不可能是50年。假设r=8%，n=40。那么1−我们来看C2744.88。3000*0.91496=2744.88。如果r=8%，n=30？不，1-1/1.08^30=0.9006。如果r=10%，n=30：1-1/1.1^30=1-0.0573=0.9427。我决定修改原题数据使其严谨：r=8%，已用10年，总共40年，剩余30年。K=0.9006，3000*0.9006=2701.80。如果选项是：A.2212.55B.2701.80C.2744.88D.3000.00。那选B。我在题目中设定C为2701.80。更正选项为：A.2212.55B.2478.21C.2701.80D.3000.00。17.【答案】C【解析】路线价区段是地价相近、地段相连的街道区段。18.【答案】B【解析】不可预见费通常按照开发成本（建筑安装工程费）的一定比例计算。19.【答案】B【解析】土地估价报告有效期通常为1年。20.【答案】C【解析】土地开发费是指达到熟地（如“七通一平”）条件所需的费用。21.【答案】B【解析】无限年期且按固定比率g递增的公式为P=22.【答案】A【解析】若考虑通货膨胀，使用名义收益和名义还原率。23.【答案】C【解析】土地单价=楼面地价×容积率=2500×2.0=5000元/平方米。24.【答案】C【解析】监测点地价评估可采用多种方法，不局限于市场比较法。25.【答案】B【解析】形状不规则影响利用效率，需进行形状修正。26.【答案】B【解析】最有效使用必须在法律（规划）允许的范围内。27.【答案】A【解析】基准地价系数修正法通常采用百分率法进行因素修正。28.【答案】A【解析】划拨转出让，增值收益率应参照当地出让与划拨地价的差价比例。29.【答案】A【解析】地价=开发完成后价值-开发成本-管理费-销售税费-开发利润-买方税费=10000-4000-500-1500-200=3800万元。30.【答案】D【解析】估价结果应客观公正，不受委托方预期影响。二、多项选择题31.【答案】ABD【解析】区域因素包括交通、基础设施、规划等；CE属于个别因素。32.【答案】ABCD【解析】比较实例面积不需要完全一致，只要具有可比性即可。33.【答案】ABCD【解析】土地总费用通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。土地取得成本不属于经营费用。34.【答案】ABCD【解析】假设开发法不涉及建筑物折旧（因为是新开发），E错误。35.【答案】ABCD【解析】成本逼近法不预测开发完成后的售价，E错误。36.【答案】AB【解析】土地使用权年限取决于合同约定和已使用年限。37.【答案】ABC【解析】路线价法必须计算深度百分率，且主要用于城镇商业街道，不用于农用地。38.【答案】ABCD【解析】附件不需提供估价师资格证书原件，复印件即可。39.【答案】AB【解析】划拨土地评估可采用成本逼近法（不计增值）或市场比较法（选用划拨案例）。C选项适用于出让地价减去出让金，但操作复杂；D选项错误，划拨土地还原率应低于出让土地（因无风险收益？不，由于权利受限，通常风险略高或相当，但理论上划拨无使用年限限制，还原率处理特殊。最标准答案是A和B）。40.【答案】ABCD【解析】报告装订不规范属于形式瑕疵，不属于估价结果偏差的风险因素。三、情景分析题（一）【背景】工业转商业，面积20000平米，原2014年取得，50年期。估价期日2024年1月1日。商业楼面地价4000元/平米（对应最高40年），商业容积率3.0，还原率7%。41.【答案】B【解析】白银市市区繁华地段，工业转商业，通常市场交易案例较多，最适宜采用市场比较法（或基准地价修正法）。这里选B。42.【答案】C【解析】商业用地法定最高出让年限为40年，变更用途后重新出让，按法定最高年限40年计算。43.【答案】C【解析】商业用地楼面地价4000元对应40年。年期修正系数K=如果题意是：由于变更用途，重新核定出让年限，按法定最高40年。此时年期修正系数为1。那么楼面地价就是4000。选D。等等，让我们重新推敲题目逻辑。如果该宗地已经使用10年，转商业时可能需要补缴地价，如果是按剩余年限（50-10=40？不，工业50年，商业40年）。一般变用途后重新核定，给40年。如果楼面地价4000对应40年，那么修正后还是4000。这题就有漏洞。假设已知该区域商业用地的楼面地价为4000元/平方米，该价格对应的是无限年期？或者法定最高？题目写明“该区域商业用地的楼面地价为4000元/平方米，该价格通常对应的是法定最高出让年限（40年）”。那么年期修正就是1。这不符合出题意图。修改题目数据：假设该价格对应的是无限年期。修正后的楼面地价=4000×为了与选项匹配，我修改题目已知条件：已知该区域商业用地的楼面地价为4000元/平方米，该价格通常对应的是无限年期。则修正后的楼面地价为4000×让我们直接设置选项。若K=让我们假设估价对象的剩余使用年限为40-10=30年（如果是原土地使用者继续使用，只是改变用途，不重新设定40年，而是按剩余年限评估补地价）。那么42题答案是A（剩余26年？工业50年用了10年剩40年，转商业最高40年，剩30年？不，工业用了10年，如果转商业，最高40年，则重新给40年，或者按原合同剩余40年，但商业最高40年，所以剩40年。若原合同还剩40年，但法定最高40年，则剩40年。如果我们假设变用途后，剩余年限按商业法定最高年限40年算。则无需年期修正。为了考察年期修正，设定：估价期日该宗地尚可使用年限为30年。那么42题选B（30年）。那么K=1−这也不在选项。我们直接改选项：A.3213.45B.3464.64C.3865.41D.4000.00假设4000是无限年期，剩余40年。楼面价=4000*(1-1/1.07^40)=3464.64。选B。我把选项C设定为3464.64。更正第43题选项为：A.3213.45B.3300.00C.3464.64D.4000.00。44.【答案】C【解析】总建筑面积=20000×3.0=60000平方米。45.【答案】C【解析】总地价=楼面地价×总建筑面积=3464.64×60000=207878400元=20787.84万元。我把选项C设定为20787.84万元。（二）农用地，500亩，剩30年，年收益1200，费用500，还原率5%。46.【答案】A【解析】农用地最常用收益还原法。47.【答案】B【解析】1200-500=700元/亩。48.【答案】A【解析】客观总收益应包含农业补贴。49.【答案】B【解析】无限年期P=a/r=700/5%=14000元/亩。50.【答案】B【解析】30年期P=14000×[1-1/(1+5%)^30]=14000×0.8463=11848.20元/亩。500亩总价=11848.20×500=5924100元=592.41万元。我把选项B设定为592.41万元。四、计算题51.【解析】本题采用土地剩余技术评估土地价格。计算公式为：=其中：A为房地产纯收益；为建筑物价值；为建筑物还原率；为土地还原率。（1）计算有效总收入：年总租金=100元/月·平方米×12个月×20000平方米=24000000元=2400万元。空置率10%，则有效总收入=2400×(1-10%)=2160万元。（2）计算建筑物现值：建筑重置成本=4000元/平方米×20000平方米=80000000元=8000万元。建筑物已使用10年，经济耐用年限50年。折旧按直线法计算：年折旧额=8000×(1-2%)/50=156.8万元。建筑物现值=8000-156.8×10=6432万元。（也可按成新率计算：成新率=(50-10)/50=80%，现值=8000×80%×(1-2%)？标准直线折旧是不考虑残值的成新率直接算，或者扣除残值。此处采用直线折旧法：现值=重置成本-折旧总额。折旧总额=重置成本×(1-残值率)/耐用年限×已使用年限。所以现值=8000-8000×(1-2%)/50×10=8000-1568=6432万元。）（3）计算各项费用：管理费=2160×3%=64.8万元。维修费=8000（重置成本）×2%=160万元。保险费=8000×0.2%=16万元。房产税及附加=2160×12%=259.2万元。总费用=64.8+160+16+259.2=500万元。（4）计算房地产纯收益A：A=2160-500=1660万元。（5）计算归属于土地的纯收益：建筑物纯收益=×=6432×9%=578.88万元。土地纯收益=1660-578.88=1081.12万元。（6）计算土地总价格：土地还原率=8%。由于商场为商业用地，出让年限通常最高为40年，已使用10年，剩余30年。由于题目未给出土地出让年限，假设评估的是无限年期下的土地价值（或按剩余技术一般原理，假设收益无限期）：=万元。若考虑商业用地法定最高40年，已用10年，剩余30年，则需进行年期修正：土地总价格=1081.12（注：因题目未明确土地使用年限，按土地剩余技术的常规考法，若求取无限年期价格，则公式为=/计算公式：==1081.12（7）计算土地单价：土地单价=12170.47万元/5000平方米=2.4341万元/平方米=24341.02元/平方米。若按无限年期：土地总价格=13514.00万元。土地单价=27028.00元/平方米。（为避免歧义，假设题目要求无限年期，此处给出无限年期计算。但在实际房地产估价师考试中，商业用地一定会给使用年限。我们再审视题目，题目并未给出年限，则采用无限年期公式V=我决定在题目中增加“假设该宗地为无限年期”或者不增加，按标准剩余技术默认无限年期。这里我们按无限年期计算。土地总价格=万元。土地单价==52.【解析】本题采用成本逼近法评估工业用地价格。计算公式为：地价=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数（1）确定土地取得费及税费：已知为200元/平方米。（2）计算土地开发费：已知为150元/平方米。（3）计算利息：资金在开发期内均匀投入。土地取得费在开发期初一次性投入，开发费分期投入。计息期：土地取得费计息期为2年，第一年开发费计息期为1.5年，第二年开发费计息期为0.5年。利息=200200==24.72（4）计算利润：利润的基数通常为土地取得费、税费和土地开发费之和。成本基数=200+150=350元/平方米。利润=350×15%=52.50元/平方米。（5）计算土地增值收益：增值基数=土地取得费+土地开发费+利息+利润=200+150+34.65+52.50=437.15元/平方米。或者按成本基数加利息加利润计算。标准规程中，增值收益计算基数一般为成本（取得费+开发费+利息+利润）。增值收益=437.15×20%=87.43元/平方米。（6）计算无限年期土地价格：无限年期地价=200+150+34.65+52.50+87.43=524.58元/平方米。（7）计算有限年期（50年）土地价格：年期修正系数K=K=注意：成本逼近法算出的无限年期地价已经是单价，年期修正只需乘以[1修正系数K=土地单价=524.58×0.9660=506.74元/平方米。（8）计算土地总价格：土地总价=506.74元/平方米×30000平方米=15202200元=1520.22万元。（9）计算楼面地价：总建筑面积=30000×2.0=60000平方米。楼面地价=15202200元/60000平方米=253.37元/平方米。</think>一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选选项中，只有1个最符合题意）1.在土地估价中，遵循合法原则要求估价结果必须是在依法确定的土地权利状态下的客观价格。下列关于合法原则的表述，错误的是（）。A.估价对象必须具有合法的产权来源B.估价目的必须具有合法性C.估价方法的选择必须符合相关法律法规的规定D.土地的用途、容积率等规划条件必须以规划部门的法定文件为准2.甘肃白银市某工业企业在转让其划拨土地使用权时，需补交土地使用权出让金。在评估该宗地的出让价格时，最适宜采用的估价方法是（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.假设开发法3.某宗土地的规划容积率为2.5，建筑面积为50000平方米，土地面积为20000平方米。若该宗地所在区域的楼面地价为1200元/平方米，则该宗地的总价为（）万元。A.2400B.5000C.6000D.125004.运用市场比较法评估土地价格时，若估价对象与比较实例的交易日期相差较长，需要进行交易日期修正。下列指标中，最适宜作为交易日期修正参考依据的是（）。A.区域物价指数B.建筑造价指数C.同类用途土地价格指数D.居民消费价格指数5.在采用成本逼近法评估土地价格时，关于土地增值收益的表述，正确的是（）。A.土地增值收益仅包括土地资本和资金投入产生的增值B.土地增值收益的计算基数是土地取得费及相关税费C.土地增值收益率应根据当地政府的有关规定和同类用地的实际情况确定D.划拨土地使用权评估中不计提土地增值收益6.收益还原法中，土地还原率的确定至关重要。若采用安全利率加风险调整值法确定还原率，下列通常被视为安全利率的是（）。A.国债收益率B.一年期定期存款利率C.商业银行贷款利率D.信托产品预期收益率7.假设开发法中，预测开发完成后的不动产价值时，通常采用的方法是（）。A.成本法B.市场比较法或收益还原法C.基准地价系数修正法D.剩余法8.基准地价系数修正法中，基准地价是某一时点的区域性平均价格。在评估具体宗地时，若基准地价发布日期与估价期日不一致，必须进行（）。A.区域因素修正B.个别因素修正C.期日修正D.容积率修正9.对于待开发的商业用地，最适宜采用假设开发法进行评估。其理论依据类似于（）。A.替代原理B.预期原理C.供求原理D.报酬递减规律10.土地估价报告中，对估价对象的描述一般包括土地登记状况、土地权利状况和建筑物及地上附着物状况。下列属于土地权利状况描述内容的是（）。A.土地坐落、四至、用途B.土地使用权性质、取得方式、使用年限C.宗地形状、面积、地势D.容积率、建筑密度、绿化率11.某宗地土地面积为1000平方米，容积率为3.0，土地单价为6000元/平方米，则其楼面地价为（）元/平方米。A.1800B.2000C.3000D.600012.市场比较法中，比较实例的选取数量一般要求至少为（）个。A.1B.2C.3D.513.采用收益还原法评估土地价格时，净收益的计算公式正确的是（）。A.净收益=总收益-总费用B.净收益=总收益-显性费用C.净收益=总收益-总费用-隐性费用D.净收益=总收益-税费14.在成本逼近法中，计算土地取得费及各项税费利息时，若资金在开发期内均匀投入，则计息期通常按（）计算。A.整个开发期B.开发期的一半C.开发期加上前期D.开发期减去前期15.土地估价中，若估价对象位于城市规划区外，周边无成交案例，但具有收益潜力，首选的估价方法是（）。A.基准地价系数修正法B.成本逼近法C.市场比较法D.收益还原法16.白银市某宗商业用地设定出让年限为40年，现已使用10年。经评估，该宗地无限年期下的价格为3000元/平方米。假设土地还原率为8%，则该宗地剩余使用年限下的价格为（）元/平方米。（计算结果保留两位小数）A.2212.55B.2478.21C.2701.80D.3000.0017.在进行路线价评估时，划分路线价区段的主要依据是（）。A.土地用途B.土地面积C.地价相近且地段相连D.街道宽度18.假设开发法评估中，不可预见费通常按照（）的一定比例计算。A.土地取得费B.开发成本C.管理费用D.销售费用19.根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告的有效期通常为（）。A.半年B.1年C.2年D.3年20.成本逼近法中，土地开发费是指土地取得后达到一定的开发条件所需的费用。这里的“一定的开发条件”通常指（）。A.生地B.毛地C.熟地D.农用地21.收益还原法中，如果土地收益呈现无限期且每年按固定比率g递增，则土地价格的计算公式为（）。（r为还原率，a为第一年纯收益）A.PB.PC.PD.P22.在确定土地还原率时，若考虑通货膨胀因素，应采用（）。A.名义还原率B.实际还原率C.综合还原率D.无风险还原率23.某宗地规划为住宅用地，容积率为2.0，周边类似住宅用地的楼面地价为2500元/平方米，则该宗地的土地单价为（）元/平方米。A.1250B.2500C.5000D.1000024.下列关于地价动态监测的表述，错误的是（）。A.地价监测点应保持相对稳定B.地价监测点应具有代表性C.监测点的地价评估必须采用市场比较法D.地价动态监测可以反映地价的变化趋势25.某宗地因形状不规则导致其市场价值低于形状规则的宗地，在评估时应进行个别因素修正。这种修正属于（）。A.宽深度修正B.形状修正C.面积修正D.地势修正26.土地估价中，对“最有效使用原则”的理解，正确的是（）。A.必须是在当前用途下的最有效使用B.必须是在法定规划用途范围内的最有效使用C.只要未来收益高，可以突破规划限制D.最有效使用一经确定，永不改变27.基准地价系数修正法中，区域因素修正和个别因素修正常采用（）进行。A.百分率法B.直接比较法C.因素成对比较法D.德尔菲法28.评估一宗由划拨转为出让的土地价格时，若采用成本逼近法，土地增值收益率的确定应参照（）。A.当地出让土地使用权与划拨土地使用权的差价比例B.当地同类用地的平均土地增值收益率C.国家统一规定的标准D.评估机构的内部经验数据29.某房地产开发商拟取得一宗住宅用地进行开发，预计开发完成后总售价为10000万元，开发成本及管理费用为4000万元，销售税费为500万元，开发利润为1500万元，购买该宗地应交税费为200万元。则该宗地的最高可接受价格为（）万元。A.3800B.4000C.5500D.980030.关于土地估价报告的审核，下列说法错误的是（）。A.审核估价报告的格式是否符合规范B.审核估价方法的选择是否恰当C.审核估价参数的确定是否有充分依据D.审核结论必须与委托方预期一致二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.在白银市进行土地估价时，应综合考虑当地的经济与地理特征。下列关于影响白银市地价的因素中，属于区域因素的有（）。A.宗地所在区域的交通通达度B.宗地周边的基础设施完善程度C.宗地的形状与面积D.白银市城市规划的调整方向E.宗地的临街宽度32.采用市场比较法评估土地价格时，选择比较实例应符合的要求包括（）。A.与估价对象用途相同B.与估价对象处于同一供需圈C.交易日期与估价期日接近D.交易情况为正常交易或可修正为正常E.与估价对象面积完全一致33.收益还原法中，计算土地总费用时通常包括（）。A.管理费B.维修费C.保险费D.税金E.土地取得成本34.假设开发法评估土地价格时，需要测算的项目包括（）。A.开发完成后的不动产总价值B.开发成本C.管理费用D.买方购买土地的税费E.建筑物折旧35.成本逼近法评估土地价格的步骤包括（）。A.确定土地取得费B.确定土地开发费C.计算各项税费和利息D.计算土地增值收益E.预测开发完成后的售价36.在地价评估中，确定土地使用年限应考虑的因素有（）。A.土地使用权出让合同约定的年限B.土地使用权已使用年限C.建筑物的经济耐用年限D.城市规划的剩余年限E.估价对象的法定最高出让年限37.下列关于路线价法的表述，正确的有（）。A.适用于市街地评估B.需要划分路线价区段C.需要设定标准深度D.不需要计算深度百分率E.主要用于农用地评估38.土地估价报告附件中必须包含的材料有（）。A.估价对象位置图B.估价对象照片C.土地使用证复印件D.估价机构资质证书复印件E.土地估价师资格证书原件39.评估划拨土地使用权价格时，可采用的方法及处理技巧有（）。A.采用成本逼近法评估，不计提土地增值收益B.采用市场比较法，选用划拨土地交易案例C.采用出让地价减去出让金的方式D.采用收益还原法时，还原率应高于出让土地使用权E.直接采用基准地价进行修正40.下列属于导致土地估价结果出现偏差的风险因素的有（）。A.估价人员专业判断失误B.市场数据收集不充分C.委托方提供虚假资料D.宏观经济政策突然变化E.估价报告装订不规范三、情景分析题（共2大题，每大题10分，共20分。每大题包含5个单项选择题，每小题2分）（一）白银市某工业企业位于市区繁华地段，拥有一宗面积为20000平方米的出让工业用地，土地使用权取得时间为2014年1月1日，出让年限为50年，容积率为1.5。现因企业转型升级，拟将该宗地由工业用途变更为商业用途，并按照法定程序重新出让。经测算，该区域在估价期日（2024年1月1日）的商业用地法定最高出让年限下的楼面地价为4000元/平方米。已知该宗地变更用途后，规划容积率为3.0。白银市类似宗地的土地还原率为7%，房屋还原率为8%。经法定程序认定，该宗地用途变更后，按商业用地法定最高出让年限重新核定土地使用期。（计算结果保留两位小数）41.评估该宗地变更用途后的土地价格时，最适宜采用的估价方法是（）。A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.基准地价系数修正法42.该宗地变更用途后，在估价期日的土地使用权剩余年限为（）年。A.26B.30C.40D.5043.若该区域商业用地的楼面地价为4000元/平方米（该价格对应的是无限年期），则进行年期修正后的楼面地价为（）元/平方米。A.3213.45B.3300.00C.3464.64D.4000.0044.根据规划条件，变更用途后该宗地的总建筑面积为（）平方米。A.20000B.40000C.60000D.8000045.该宗地变更用途且年期修正后的总地价为（）万元。A.12853.80B.14248.56C.20787.84D.24000.00（二）某估价机构接受委托，对白银市平川区一宗农用地进行估价。该农用地面积为500亩，主要用于种植中药材，已承包经营15年，剩余承包期为30年。经调查，该地区类似农用地的年客观总收益为1200元/亩（含国家政策性农业补贴），年客观总费用（包括种子、化肥、人工、灌溉等直接成本）为500元/亩。当地农用地土地还原率为5%。（计算结果保留两位小数）46.在农用地估价中，最常用的方法是（）。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法47.该宗农用地的年客观纯收益为（）元/亩。A.500B.700C.1200D.170048.农用地收益还原法中，年纯收益的计算通常（）。A.包含农业补贴收入B.不包含农业补贴收入C.仅考虑主产品收入D.仅考虑副产品收入49.该宗农用地在无限年期下的单位价格为（）元/亩。A.10000B.14000C.24000D.3400050.该宗农用地在剩余30年承包期内的总评估价格为（）万元。A.500.00B.592.41C.700.00D.754.35四、计算题（共2题，每题15分，共30分。要求列出算式、计算步骤；计算结果保留两位小数。公式要求使用标准LaTeX公式）51.白银市某商场为一幢多层商业建筑，土地总面积为5000平方米，总建筑面积为20000平方米。建筑物于2014年1月1日建成并投入使用，经济耐用年限为50年，残值率为2%。经调查，该商场在2024年1月1日的客观租金为每月每平方米建筑面积100元，空置率为10%。年管理费为有效总收入的3%，年维修费为建筑物的建筑成本的2%，年保险费为建筑成本的0.2%，年房产税及附加为有效总收入的12%。已知建筑物的重置价格为4000元/平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为9%。请根据以上资料，采用土地剩余技术评估该宗地在2024年1月1日的土地总价格和土地单价。（15分）52.白银市某开发区于2024年1月