2026年商品房买卖法律考试试卷及答案

2026年商品房买卖法律考试试卷及答案一、选择题（每题2分，共40分）1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，商品房买卖合同应当采用（）形式。A.口头B.书面C.电子D.视频会议2.商品房预售许可证的颁发机关是（）。A.县级以上人民政府B.县级以上住房和城乡建设部门C.县级以上自然资源部门D.县级以上市场监督管理部门3.根据《中华人民共和国民法典》，出卖人未按照约定交付标的物的，买受人可以请求（）。A.解除合同B.继续履行C.减少价款D.以上都是4.商品房买卖合同中，出卖人应当在（）将符合约定条件的商品房交付给买受人。A.约定的交付日期B.约定的交付日期后30天内C.约定的交付日期后60天内D.约定的交付日期后90天内5.根据《商品房销售管理办法》，商品房销售广告中的内容应当（）。A.真实、合法B.吸引人即可C.可以适当夸大D.可以虚构6.商品房买卖合同中，定金的数额不得超过主合同标的额的（）。A.10%B.20%C.30%D.40%7.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人通过（）方式，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同。A.一房多卖B.抵押房产未告知C.查封房产未告知D.以上都是8.商品房买卖中，买受人应当在交付使用之日起（）日内办理房屋所有权登记。A.30B.60C.90D.1209.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的重大事项记录在（）中。A.开发日记B.工程日志C.施工记录D.质量检查记录10.商品房买卖合同中，当事人对商品房面积发生争议的，应当按照（）面积作为结算依据。A.建筑面积B.套内建筑面积C.使用面积D.公摊面积11.根据《中华人民共和国民法典》，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的（）要求。A.最低B.一般C.平均D.质量12.商品房买卖中，出卖人应当在交付商品房时向买受人提供（）。A.房屋质量保证书B.使用说明书C.两书一表D.以上都是13.根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不得采取（）方式销售商品房。A.返本销售B.售后包租C.一次性付款优惠D.以上A和B14.商品房买卖合同解除后，已经办理了商品房预告登记的，应当（）。A.保持不变B.自动失效C.办理注销登记D.转让给第三方15.根据《中华人民共和国民法典》，买受人在检验标的物或者发现标的物的数量或者质量不符合约定的情形下，应当及时通知出卖人。怠于通知的，（）。A.视为标的物的数量或者质量符合约定B.仍可要求出卖人承担责任C.只能要求部分赔偿D.只能要求更换16.商品房买卖中，买受人有权要求出卖人提供（）。A.《商品房预售许可证》B.《建设工程规划许可证》C.《建筑工程施工许可证》D.以上都是17.根据《中华人民共和国民法典》，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件（）时生效。A.成立B.达成一致C.成就D.书面确认18.商品房买卖合同中，当事人对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择请求（）。A.修理B.更换C.重作D.以上都是19.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。所谓"严重影响正常居住使用"是指（）。A.房屋存在轻微质量问题B.房屋存在一般质量问题C.房屋存在严重质量问题D.房屋存在质量问题但可以修复20.商品房买卖中，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，（）。A.无效B.有效C.部分有效D.视情况而定二、判断题（每题1分，共20分）1.商品房买卖合同必须采用书面形式，口头形式的商品房买卖合同无效。（）2.商品房预售许可证应当在商品房销售前取得。（）3.商品房买卖合同中，当事人可以约定定金和违约金同时适用。（）4.根据《中华人民共和国民法典》，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。（）5.商品房销售广告中关于小区规划、配套设施等内容，即使没有写入合同，也应当作为合同的组成部分。（）6.商品房买卖合同中，出卖人交付的房屋面积与合同约定面积不符的，买受人可以无条件解除合同。（）7.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（）8.商品房买卖合同中，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。（）9.根据《中华人民共和国民法典》，买受人在检验标的物或者发现标的物的数量或者质量不符合约定的情形下，应当在合理期限内通知出卖人。（）10.商品房买卖中，出卖人应当按照国家规定的质量标准交付商品房。（）11.根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）12.商品房买卖合同中，当事人可以约定违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（）13.根据《中华人民共和国民法典》，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。（）14.商品房买卖中，买受人应当按照约定的数额支付价款。（）15.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。（）16.商品房买卖合同中，当事人对合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。（）17.根据《中华人民共和国民法典》，标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但是该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。（）18.商品房买卖中，出卖人应当按照约定的地点交付标的物。（）19.根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。（）20.商品房买卖合同中，当事人对合同解除有约定的，从其约定。（）三、简答题（每题8分，共40分）1.简述商品房预售的条件。2.根据《中华人民共和国民法典》，试述商品房买卖合同中出卖人的主要义务。3.简述商品房买卖合同中定金与违约金的适用规则。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，哪些情况下买受人可以请求解除商品房买卖合同？5.简述商品房买卖合同中面积差异的处理原则。四、论述题（每题15分，共30分）1.论述商品房买卖合同中"一房多卖"的法律后果及救济途径。2.结合《中华人民共和国民法典》和相关司法解释，论述商品房买卖合同中瑕疵担保责任的构成要件及法律效果。五、案例分析题（每题10分，共20分）1.甲房地产开发公司未取得商品房预售许可证，与乙签订了商品房预售合同，约定乙购买甲开发的某小区一套商品房，总价款100万元，乙支付了20万元定金。后因甲未取得预售许可证，该合同被认定为无效。请分析：(1)该商品房预售合同无效的法律后果是什么？(2)乙能否要求甲返还已支付的20万元定金？为什么？2.张某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，购买一套商品房，合同约定建筑面积为120平方米，单价每平方米10000元。交房时，实测建筑面积为115平方米。房地产开发公司认为面积误差在3%以内，属于正常范围，拒绝退还房款。张某认为面积误差较大，要求解除合同或退还多付的房款。请分析：(1)面积误差的处理原则是什么？(2)张某的请求是否合理？为什么？答案：一、选择题（每题2分，共40分）1.答案：B解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定了商品房预售的条件，同时《商品房销售管理办法》第十六条规定："房地产开发企业应当与买受人订立书面商品房买卖合同。"因此，商品房买卖合同应当采用书面形式。2.答案：B解析：《城市商品房预售管理办法》第六条规定商品房预售许可的办理程序，明确商品房预售许可证由县级以上住房和城乡建设部门颁发。3.答案：D解析：《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定了不履行合同义务的违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。第五百六十三条规定了可以解除合同的情形，第五百八十四条规定了损失赔偿的范围。因此，出卖人未按照约定交付标的物的，买受人可以请求解除合同、继续履行或者减少价款等。4.答案：A解析：《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定："当事人应当按照约定的履行期限履行合同义务。"因此，出卖人应当在约定的交付日期将符合约定条件的商品房交付给买受人。5.答案：A解析：《商品房销售管理办法》第十五条规定："房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，商品房买卖合同的当事人应当在商品房买卖合同中约定。"因此，商品房销售广告中的内容应当真实、合法。6.答案：B解析：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定："当事人在合同中约定定金的，自实际交付定金时定金合同成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。"因此，商品房买卖合同中，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。7.答案：D解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"因此，出卖人通过一房多卖、抵押房产未告知、查封房产未告知等方式，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同。8.答案：C解析：《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定："预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。"因此，商品房买卖中，买受人应当在交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记。9.答案：A解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定："房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的重大事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。"因此，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的重大事项记录在开发日记中。10.答案：A解析：《商品房销售管理办法》第十八条规定："商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积计价或者按套内建筑面积计价。"第二十一条规定："当事人对商品房面积发生争议的，应当按照国家有关房产测量规范的规定进行测量。"根据相关规定，商品房买卖合同中，当事人对商品房面积发生争议的，应当按照建筑面积作为结算依据。11.答案：D解析：《中华人民共和国民法典》第六百一十五条规定："出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"因此，出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。12.答案：D解析：《商品房销售管理办法》第三十条规定："房地产开发企业应当按照国家有关规定将商品房销售说明书、商品房质量保证书和商品房使用说明书交付买受人。"因此，商品房买卖中，出卖人应当在交付商品房时向买受人提供房屋质量保证书、使用说明书和两书一表。13.答案：D解析：《商品房销售管理办法》第十一条规定："房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。"第十二条规定："房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。"因此，房地产开发企业不得采取返本销售和售后包租的方式销售商品房。14.答案：C解析：《中华人民共和国民法典》第二百二十二条规定："预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。"因此，商品房买卖合同解除后，已经办理了商品房预告登记的，应当办理注销登记。15.答案：A解析：《中华人民共和国民法典》第六百二十一条规定："买受人收到标的物应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。"因此，买受人在检验标的物或者发现标的物的数量或者质量不符合约定的情形下，应当及时通知出卖人。怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。16.答案：D解析：《城市商品房预售管理办法》第五条规定了商品房预售的条件，包括已取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证等。因此，商品房买卖中，买受人有权要求出卖人提供《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。17.答案：C解析：《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定："附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。"因此，附生效条件的合同，自条件成就时生效。18.答案：D解析：《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定："履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。"因此，商品房买卖合同中，当事人对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择请求修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。19.答案：C解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定："因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。"因此，所谓"严重影响正常居住使用"是指房屋存在严重质量问题。20.答案：A解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"因此，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，无效。二、判断题（每题1分，共20分）1.答案：正确解析：《商品房销售管理办法》第十六条规定："房地产开发企业应当与买受人订立书面商品房买卖合同。"因此，商品房买卖合同必须采用书面形式。2.答案：正确解析：《城市商品房预售管理办法》第五条规定了商品房预售的条件，包括已取得商品房预售许可证明。因此，商品房预售许可证应当在商品房销售前取得。3.答案：错误解析：《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定："当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。"因此，商品房买卖合同中，当事人不可以约定定金和违约金同时适用。4.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定："当事人应当按照约定的履行期限履行合同义务。"因此，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。5.答案：正确解析：《商品房销售管理办法》第十五条规定："房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，商品房买卖合同的当事人应当在商品房买卖合同中约定。"因此，商品房销售广告中关于小区规划、配套设施等内容，即使没有写入合同，也应当作为合同的组成部分。6.答案：错误解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。"因此，商品房买卖合同中，出卖人交付的房屋面积与合同约定面积不符的，买受人不一定可以无条件解除合同。7.答案：正确解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。"因此，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。8.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第四百六十六条规定："当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。"因此，商品房买卖合同中，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。9.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第六百二十一条规定："买受人收到标的物应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。"因此，买受人在检验标的物或者发现标的物的数量或者质量不符合约定的情形下，应当在合理期限内通知出卖人。10.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第六百一十五条规定："出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"因此，商品房买卖中，出卖人应当按照国家规定的质量标准交付商品房。11.答案：正确解析：《商品房销售管理办法》第十四条规定："房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。"因此，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。12.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定："约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。"因此，商品房买卖合同中，当事人可以约定违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。13.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第五百七十八条规定："当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。"因此，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。14.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定："当事人应当按照约定的履行期限履行合同义务。"第五百一十条规定："履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。"因此，商品房买卖中，买受人应当按照约定的数额支付价款。15.答案：正确解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。"因此，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。16.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定："合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。"因此，商品房买卖合同中，当事人对合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。17.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第六百三十二条规定："标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但是该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。"因此，标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但是该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。18.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定："履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；交付其他标的的，在履行义务一方所在地履行。"因此，商品房买卖中，出卖人应当按照约定的地点交付标的物。19.答案：正确解析：《商品房销售管理办法》第十一条规定："房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。"因此，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。20.答案：正确解析：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了可以解除合同的情形，第五百六十四条规定了解除权的行使期限。因此，商品房买卖合同中，当事人对合同解除有约定的，从其约定。三、简答题（每题8分，共40分）1.简述商品房预售的条件。答案：根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。此外，《城市房地产管理法》第四十五条也规定了商品房预售的条件，与上述规定基本一致。商品房预售条件的设定主要是为了保护购房者的合法权益，防止房地产开发企业利用资金不足、工程进度不确定等因素进行欺诈行为，确保预售的商品房能够按时、按质交付给购房者。2.根据《中华人民共和国民法典》，试述商品房买卖合同中出卖人的主要义务。答案：根据《中华人民共和国民法典》，商品房买卖合同中出卖人的主要义务包括：（1）按照约定的期限交付标的物的义务。《民法典》第五百零九条规定："当事人应当按照约定的履行期限履行合同义务。"因此，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。（2）按照约定的地点交付标的物的义务。《民法典》第五百一十条规定："履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；交付其他标的的，在履行义务一方所在地履行。"因此，出卖人应当按照约定的地点交付标的物。（3）按照约定的质量要求交付标的物的义务。《民法典》第六百一十五条规定："出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"因此，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。（4）按照约定的数量交付标的物的义务。《民法典》第六百一十四条规定："出卖人应当按照约定的数量交付标的物。"因此，出卖人应当按照约定的数量交付标的物。（5）权利瑕疵担保义务。《民法典》第六百一十七条规定："出卖人就标的物应当向买受人承担权利瑕疵担保义务，但是法律另有规定的除外。"因此，出卖人应当保证买受人取得标的物的所有权。（6）履行协助义务。《民法典》第五百二十三条规定："当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。"因此，出卖人应当履行协助义务。（7）交付有关文件和资料的义务。《商品房销售管理办法》第三十条规定："房地产开发企业应当按照国家有关规定将商品房销售说明书、商品房质量保证书和商品房使用说明书交付买受人。"因此，出卖人应当交付有关文件和资料。这些义务是出卖人在商品房买卖合同中必须履行的基本义务，如果出卖人不履行或者不适当履行这些义务，应当承担相应的违约责任。3.简述商品房买卖合同中定金与违约金的适用规则。答案：商品房买卖合同中定金与违约金的适用规则主要包括以下几点：（1）定金与违约金不能同时适用。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定："当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。"因此，在商品房买卖合同中，如果当事人既约定了违约金，又约定了定金，当一方违约时，对方只能选择适用违约金或者定金中的一种，不能同时适用。（2）定金的适用规则。《民法典》第五百八十六条规定："当事人在合同中约定定金的，自实际交付定金时定金合同成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。"第五百八十七条规定："债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。"因此，定金的适用规则主要包括定金的数额限制、定金的效力以及定金罚则。（3）违约金的适用规则。《民法典》第五百八十五条规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。"因此，违约金的适用规则主要包括违约金的约定、违约金的调整以及违约金与损失赔偿的关系。（4）定金与损害赔偿的关系。《民法典》第五百八十八条规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。"因此，定金与损害赔偿可以并存，但定金与违约金不能同时适用。总之，在商品房买卖合同中，定金与违约金不能同时适用，当事人只能选择适用其中一种。如果约定的违约金低于造成的损失，可以请求增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，可以请求适当减少。定金与违约金可以与损害赔偿并存，但不能同时适用。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，哪些情况下买受人可以请求解除商品房买卖合同？答案：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人可以请求解除商品房买卖合同的情形主要包括以下几种：（1）因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《解释》第十三条规定："因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。"（2）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。《解释》第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；"（3）出卖人又将该房屋出卖给第三人。《解释》第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"（4）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。《解释》第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；"（5）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。《解释》第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；"（6）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《解释》第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；"（7）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。《解释》第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（四）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。"（8）面积误差比绝对值超出3%。《解释》第十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。"以上是买受人可以请求解除商品房买卖合同的主要情形，买受人可以根据具体情况选择适当的救济方式。5.简述商品房买卖合同中面积差异的处理原则。答案：商品房买卖合同中面积差异的处理原则主要包括以下几点：（1）合同有约定的，按照约定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。"因此，如果商品房买卖合同中对面积差异的处理有明确约定，应当按照合同约定处理。（2）合同没有约定或者约定不明确的，按照法定原则处理。《解释》第十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。"（3）面积误差比的计算方法。面积误差比是指实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。计算公式为：面积误差比=（实测面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。（4）面积差异的处理方式。根据上述规定，面积差异的处理方式主要包括：a.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。b.面积误差比绝对值超出3%的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。c.如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。d.如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（5）面积差异的处理期限。买受人应当在交付房屋后的合理期限内提出面积差异的处理请求，逾期提出的，视为买受人认可实测面积。总之，商品房买卖合同中面积差异的处理原则是：合同有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，按照法定原则处理。法定原则主要是以3%为界限，超出3%的买受人有权解除合同，买受人也可以选择继续履行合同，但出卖人需要承担相应的责任。四、论述题（每题15分，共30分）1.论述商品房买卖合同中"一房多卖"的法律后果及救济途径。答案："一房多卖"是指房地产开发企业或者房屋所有权人将同一套房屋分别卖给多个买受人的行为。这种行为严重违背了诚实信用原则，损害了买受人的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。下面将从法律后果和救济途径两个方面进行论述。一、法律后果（1）合同效力认定根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定："有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"在"一房多卖"的情况下，如果出卖人明知自己已经将房屋卖给他人，又故意隐瞒这一事实，将同一房屋再次出售，这种行为构成欺诈，根据《民法典》第一百五十一条规定："一方故意告知对方虚假或者隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，属于欺诈。"因此，因"一房多卖"订立的商品房买卖合同，如果出卖人存在欺诈行为，买受人可以请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"因此，"一房多卖"导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同。（2）物权归属确定根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。"第二百一十四条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"因此，在"一房多卖"的情况下，房屋所有权的归属应当以不动产登记簿的记载为准。也就是说，谁先办理了房屋所有权登记，谁就取得房屋所有权。根据《民法典》第二百二十一条规定："当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。"因此，如果买受人已经办理了房屋预告登记，即使出卖人将房屋再次出售，该处分行为也不发生物权效力。（3）出卖人的责任根据《民法典》第五百七十七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"在"一房多卖"的情况下，出卖人无法履行与所有买受人订立的合同，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"因此，因"一房多卖"无法取得房屋的买受人，不仅可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二、救济途径（1）合同救济根据《民法典》第五百六十三条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"在"一房多卖"的情况下，由于房屋已经被出卖给他人，买受人的合同目的无法实现，符合上述第四项的规定，买受人可以请求解除合同。根据《民法典》第五百八十四条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。"因此，买受人可以请求出卖人赔偿因"一房多卖"造成的损失，包括直接损失和间接损失。（2）侵权救济根据《民法典》第一百二十条规定："民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。"在"一房多卖"的情况下，如果出卖人的行为构成欺诈，买受人可以请求出卖人承担侵权责任，包括赔偿损失、赔礼道歉等。根据《民法典》第一百八十八条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。"因此，买受人应当在知道或者应当知道权利受到之日起三年内行使权利。（3）行政救济根据《城市房地产管理法》第六十七条规定："违反本法第四十五条第一款规定的预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处罚款。"因此，对于"一房多卖"的行为，相关行政部门可以对其进行行政处罚。（4）刑事救济根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定："以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。"如果"一房多卖"的行为构成合同诈骗罪，买受人可以向公安机关报案，追究出卖人的刑事责任。总之，"一房多卖"是一种严重的违法行为，买受人可以根据具体情况选择适当的救济途径，包括合同救济、侵权救济、行政救济和刑事救济，以维护自己的合法权益。2.结合《中华人民共和国民法典》和相关司法解释，论述商品房买卖合同中瑕疵担保责任的构成要件及法律效果。答案：瑕疵担保责任是出卖人在商品房买卖合同中应当承担的重要责任，是指出卖人应当保证其所交付的商品房符合约定的质量要求，不存在权利瑕疵和物之瑕疵。下面将从构成要件和法律效果两个方面进行论述。一、瑕疵担保责任的构成要件（1）主体要件瑕疵担保责任的主体是商品房买卖合同中的出卖人，即房地产开发企业或者房屋所有权人。根据《中华人民共和国民法典》第六百一十五条规定："出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"因此，出卖人是瑕疵担保责任的承担主体。（2）客体要件瑕疵担保责任的客体是商品房买卖合同中的标的物，即商品房。根据《民法典》第六百一十四条规定："出卖人应当按照约定的数量交付标的物。"第六百一十五条规定："出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。"因此，商品房是瑕疵担保责任的客体。（3）主观要件瑕疵担保责任的主观要件是出卖人对于商品房的瑕疵存在过错。根据《民法典》第六百一十六条规定："当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，适用本法第五百一十一条第一项的规定。"第五百一十一条规定："当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准和行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。"因此，如果商品房不符合强制性国家标准、推荐性国家标准、行业标准或者通常标准，出卖人应当承担瑕疵担保责任，无论其是否存在过错。（4）客观要件瑕疵担保责任的客观要件是商品房存在瑕疵。瑕疵包括权利瑕疵和物之瑕疵。权利瑕疵是指商品房存在权利上的缺陷，如所有权存在争议、存在抵押权、存在租赁权等。物之瑕疵是指商品房在质量、功能、性能等方面存在缺陷，如房屋结构安全问题、渗水、开裂等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定："因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。"第十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。"因此，商品房存在面积差异也构成瑕疵。二、瑕疵担保责任的法律效果（1）权利瑕疵担保责任的法律效果根据《民法典》第六百一十七条规定："出卖人就标的物应当向买受人承担权利瑕疵担保义务，但是法律另有规定的除外。"第六百一十八条规定："买受人有正当理由怀疑标的物的权利属于他人时，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。"第六百一十九条规定："买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止履行义务，但是出卖人提供适当担保的除外。"如果商品房存在权利瑕疵，买受人可以请求出卖人承担权利瑕疵担保责任，包括：a.中止支付价款：买受人有正当理由怀疑商品房的权利属于他人时，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。b.解除合同：如果商品房的权利瑕疵导致合同目的无法实现，买受人可以请求解除合同。c.赔偿损失：如果商品房的权利瑕疵给买受人造成损失，买受人可以请求出卖人赔偿损失。（2）物之瑕疵担保责任的法律效果根据《民法典》第六百二十条规定："出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"第六百二十一条规定："买受人收到标的物应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。"第六百二十二条规定："当事人约定的检验期限或者质量保证期短于法律、行政法规规定期限的，以法律、行政法规规定的期限为准。"如果商品房存在物之瑕疵，买受人可以请求出卖人承担物之瑕疵担保责任，包括：a.修理、更换、重作：根据《民法典》第五百八十二条规定："履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。"因此，买受人可以请求出卖人承担修理、更换、重作等责任。b.解除合同：根据《民法典》第五百六十三条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"如果商品房的物之瑕疵导致合同目的无法实现，买受人可以请求解除合同。c.减少价款或者报酬：根据《民法典》第五百八十二条规定，买受人可以请求减少价款或者报酬。d.赔偿损失：根据《民法典》第五百八十四条规定，买受人可以请求出卖人赔偿因物之瑕疵造成的损失。（3）面积差异的法律效果根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。"因此，如果商品房存在面积差异，买受人可以请求出卖人承担相应的责任，包括解除合同、返还已付购房款及利息、补足房价款或者返还房价款及利息等。总之，瑕疵担保责任是商品房买卖合同中出卖人应当承担的重要责任，其构成要件包括主体、客体、主观和客观四个方面，法律效果包括权利瑕疵担保责任的法律效果、物之瑕疵担保责任的法律效果和面积差异的法律效果。买受人可以根据商品房存在的具体瑕疵，选择适当的救济方式，维护自己的合法权益。五、案例分析题（每题10分，共20分）1.甲房地产开发公司未取得商品房预售许可证，与乙签订了商品房预售合同，约定乙购买甲开发的某小区一套商品房，总价款100万元，乙支付了20万元定金。后因甲未取得预售许可证，该合同被认定为无效。请分析：(1)该商品房预售合同无效的法律后果是什么？(2)乙能否要求甲返还已支付的20万元定金？为什么？答案：(1)该商品房预售合同无效的法律后果根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定："民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。"因此，该商品房预售合同无效的法律后果主要包括：a.返还财产：甲房地产开发公司应当将乙支付的20万元定金返还给乙。b.赔偿损失：如果合同无效给乙造成损失，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。根据《民法典》第一百五十三条规定："违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。"因此，甲房地产开发公司未取得商品房预售许可证预售商品房的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应当承担相应的赔偿责任。c.行政处罚：根据《城市房地产管理法》第六十七条规定："违反本法第四十五条第一款规定的预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处罚款。"因此，甲房地产开发公司未取得商品房预售许可证预售商品房的行为，还可能面临行政处罚。(2)乙能否要求甲返还已支付的20万元定金？为什么？根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定："债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。"第五百八十八条规定："当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。"在本案中，甲房地产开发公司未取得商品房预售许可证，与乙签订了商品房预售合同，该合同被认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"因此，该商品房预售合同无效的原因是甲房地产开发公司未取得商品房预售许可证，属于违反法律、行政法规的强制性规定。根据《民法典》第一百五十七条规定："民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以