房地产市场报告-2026年上半年成都楼市研究及趋势预判

韧性生长，提质突围2026年成都楼市半年报吉信行策略研究中心/2026年7月4.本报告对内参考，请相关人员注意保密。北京北京上海上海9.7%、3.8%,去化深圳深圳上半年147238套上半年上海二手房市场共12%,今年上半年为五年来最高。6月土拍核心区域接连诞生“地王”6月土拍核心区域接连诞生“地王”深圳新地王前海地王天河区马场1期地块实际成交楼面地价约8.55万/m²,由越秀竞深圳新地王前海地王天河区马场1期地块实际成交楼面地价约8.55万/m²,由越秀竞保利置业竞得前海桂湾地块溢价率114.29%宝安地备注：数据来源克而瑞数据库，数据截至2026年6月30日，供销量采用认购数据，价格采用备案数据。位次排名变化城市位次全国4177193.13003.88225.724.19%实际增长排名排名城市(万人)中国独角兽所在城市城市独角兽数量2-上海74(+10)二盛都o81合肥9(+1)13-天津4(0)161重庆3(0)171石家庄2(0)171济南2(0)全国全国成都3月5日2月5月22日〔2026〕12号)。明确了“十五6月有不满2年的住房，增值税征收率从5%降至3%,按成交价全额征收；换购住房个税退税延期。细则》:市级A-F类人才享《成都市住房租赁条例》强化租客权益保护，完善“租购并举”背景背景4新房成交量全国第一新房成交价格环比+2.3%2323456789002022-上2022-下2023-上2023-下2024-上2024-下2025-上2025-下2026-上0成交价格环比+2.3%新房成交供求平衡环比+14.2%同比+4.6%图土拍市场|新房市场|二手房市场一圈层占比突破50%,二圈层占比达34.1%。·2026年土地市场供销量处于历史低位，供应39宗，同比下降36%;成交37宗，同比下降34%(其中2宗待交易);·供地结构优化：大市缩量趋势下，一圈层占比增加显著,2026上半年占比51.4%,同比上升19.9%,二圈层稳中有升，占比35.1%,同比上升9.3%。2026上半年—供应宙数亩)—供应宙数亩)2026上半年成交楼面价成交楼面价净用地亩数(亩)成交楼板价(元/m²)溢价率(%)天府新区明信、恒鑫隆胜国贸地产绿城中国 排名开发商系企业性质成交总价(亿元)成交建筑面积(万m)1国企42成都轨道城市国企3324国企15成华发展集团16民企17国企18四川华西国企39中国金茂11国贸地产国企1绿城中国民企1民企1国企1民企1嘉禾兴民企1空港兴城国企1明信地产民企1民企1皓成置业民企143.44亿元住宅规模+商业规模126.7+68.7亩成都轨道+锦江统建·锦江区首次以组合供应的方式拍卖土地，包括3宗住宅用地和2宗商业用地；·此次成都轨道+锦江统建以43.44元拿下5宗约195亩组合用地，成为成都“总价地王”。4#地块商业自持不低于70%;5#地块需100%自持。于2000万元)。于2000万元)。24.79亿元住宅规模+商业规模24.79亿元住宅规模+商业规模78.1+73.8亩·继2025年11月中粮以26.5亿元拿下4宗约201亩组合用地后；·华润于2026年3月以24.79亿元拿下2宗约152亩组合用地。木次出让宗地位置示意图商业自持限制条件限制条件1亿元)。成都上半年楼市表现土拍市场新房市场二手房市场供应情况：大成都上半年新房供应415万m²,环比下降19%,同比下降21%,市场规模收缩；成交情况：受供应收缩影响，上半年大成都成交量环比下跌11%,同比下跌30%;成交价格：上半年成交均价18569元/m²,环比小幅回升(上涨2%),但仍未回升至去年同期水平，同比下跌4%。■供应面积(万m²)成交面积(万m²)—成交均价(元/m²)415.18万m²供应面积(万m²)908.14成交面积(万m²)868年下半年下半年年2026上半年大成都成交均价>成交情况：楼市格局发生结构性变化，一圈层成交量近四年首次被二圈层反超，二圈层承接部分主城购房需求，三圈层成交规模持续走低；行政区域：一圈层成华、天府新区成交活跃，二圈层龙泉驿表现突出，整体成交活跃度超一圈层大部分区域，远郊区域供销持续疲软，市场活跃度偏弱。25004132025-上半年239.152026-上半年159.13三圈层成华区天府新区金牛区锦江区青羊区高新南区武侯区龙泉驿区新都区双流区温江区郫都区高新西区彭州新房市场新房市场 价格走势：圈层价差进一步拉大。一二圈层单价差已扩至13038元/m。一圈层受高端项目井喷影响，户均总价跳张至440万；二三圈层户均总价小幅回调，市场承压；成交结构：购买力呈阶梯式外溢。一圈层200万元以下需求大量流入二圈层，助推其100-200万主力成交占比扩大至53%;三圈层则稳固占据100万以下价格洼地，2025-下半年十200凶都0总价段(万元)一圈层下半年100以下1200以上>三圈层：受供应节奏与市场成熟度影响，新规红利尚未大规模传导至三圈层，区域产品结构未现明显波动，仍延续此前以刚性需求为主导的面积段分布特征。2024-上半年2024-下半年2025-上半年2025-下半年2026-上半年200以上一套均面积12632024-上半年2024-下半年2025-上半年2025-下半年2026-上半年 2024-上半年2024-下半年2025-上半年 一圈层：库存规模整体平稳，去化效率下降导致去化周期从6.1个月攀升至13.9个月，长幅超120%,已进入偏承压区间；一圈层库存主要集中于城南区域；二圈层：库存体量略高于一圈层，去化周期从10.6个月缓升至14.6个月，去化压力平缓上升，去化承压但风险可控；库存主要集中在双流及温江区域；>三圈层：库存体量最高，去化周期从22.1个月大幅跳升至35.1个月，去化压力陡增，是库存风险最突出的圈层。其中东部新区库存高企，去化效率低，去化压力大。库存面积(万m²)——去化周期(月)2525535.1月22.1月13.9月13.9月8.3月2024下半年2025上半年2025下半年2026上半年2024下半年2024下半年2025上半年2025下半年2026上半年2024下半年2025上半年2025下半年2026上半年库存面积(万m²)一去化周期(天府新区高新南区成华区金牛区青羊区锦江区武侯区郫都区高新西区东部新区金堂都江堰青白江新津彭州简阳大邑崇州邛崃蒲江二手房市场二手房市场新旧房对比，二手房市场份额占75%,量涨价跌。环比下跌11%,成交均价18569元/m²,环比上涨2%。大成都新房&二手房量价表现19340193402023-上半年2023-下半年2024-上半年2024-下半年2025-上半年2025-下半年2026-上半年·供给端：2025年二手住宅挂牌总量呈逐步上升趋势，年未达到27.3万套的阶段性高点，26年1月持续增长并维稳，月均挂牌量在20万+套；一二圈层占据绝对主力，173552025-012025-022025-032025-042026上半年一/二/三圈层量价0%挂牌套数(套)2026-012026-022026-047273226年上半年分圈层占总量50%占总量40%占总量50%占总量40%占总量10%··需求结构略有变化但刚需底盘稳固，成都二手房刚需小户型仍是成交基本盘；200万以内刚需房源是成交绝对核心，高总价房源成交规模持续萎缩。■100以下■100-120■120-140■140-160■160-180■180-200■200以上2024-上半年2024-下半年2022025-下半年2026-上半年一圈层占据主导，需求向核心区高度集中。销售额(2026年-销售额(2026年-上半年)成交均价(元/m²)成华区新都区锦江区6609郫都区6172青羊区5481温江区5259武侯区5004金牛区4658青白江4061高新南区成华区天府新区青羊区双流区金牛区青白江新津高新西区图submarketrotationand ·100w以下聚焦三圈层，占比79.8%,100-250W以二圈层为绝对主力，占比66.2%;250-300W一二圈层平分秋色，300-350W向一圈层小户转移。排名圈层排名圈层1二圈层2二圈层3崇州城区4彭州城区5一圈层国宾6二圈层7都江堰城区8二圈层毗河9邛崃城区金堂城区二圈层怡心湖一圈层二圈层二圈层新津-牧马山二圈层二圈层东安湖大邑城区二圈层国色天乡二圈层100以下合计三圈层100W以下·250-300W一二圈层平分秋色；·150W以下占比47.6%;150-250W占比33.4%,250-350W占比19.0%。合计690以下6298合计项目名1东城金茂晓棠2毗河3熙畔别院国色天香456国宾泊萃国宾7高铁新城89凯瑞望丛天序崇州城区龙潭寺TOD龙潭九章新津牧马山嘉禾光华九玺台银河玺悦凤鸣金周路TOD国宾九玺国宾万科产投熙园甲第崇州城区昊园阳光壹品西河·成都改善市场需求分层释放，客群承接分化：350-450万为首改主力承接段，占改善成交54.2%;550-700万级集中释放深改需求，占改善成交22.1%;26914512420套。·550-700万级：天府新区以329套断层领先(其中麓湖134套)。920519920519297450297223121104525121089排名项目名排名项目名1麓湖生态城麓湖2招商时代公园3源启金沙外金沙4天宸上院崔家店5中铁卓萃麓山6中海锦叁号院外光华78中海翡悦天華9交投溪雲善成崔家店排名圈层1一圈层2外金沙3新川4外光华5崔家店6麓湖78东客站9 ·1500-2000W,从2024(6.9%)至2026(17.7%),扩容最快，2000项目名项目名1麓湖生态城麓湖23林家坝4麓湖5麓湖丽世缦华麓湖67新绿色J57半岛三圣乡8招商玺9三圣乡金融城贝宸S1排名成交套数1麓湖23三圣乡4林家坝56789·从2024占比6.9%上升至2026上半年占比 612315submarketrotationand·板块能级梯度认知趋于固化，整体层级未有明显更迭；但静态梯队之下暗流涌动，锚点板块优势持续强化，核心板块价值根基重构，次级板块开启热度竞争。大源(骑龙)、林家坝、三圣乡(驸马)大源(骑龙)、林家坝、三圣乡(驸马)洪河、犀浦、光华新城·市场高端购买力虽有所降温，但头部核心板块金三地位依旧稳固，金三板块核心项目2026上半年表现格外亮眼(例如：建发海耀、贝宸S1)。——金融城三期板块轮动—-以20700元/以20700元/m抽签成交地价：27300元/m²41200元/m²2025-上半年-245-369m²平层+合院-188-268m²空中生态院墅+4F传2024-上半年2024下半年2025-上半年2025-下半年2026-上半年中建西市院2中建西市院2亩顶始水岸二周二环在售竞品潜在竞品茶花板块》》》·青羊金茂锦棠123-139m²submarketrotationand市场竞争市场竞争客户购买力客户购买力|二环旁越级大三房T2光厅纯板楼|139户型供应量提升交投电建善成华曦府139m²双全景舱户型阳次主卧套岗，带独立卫浴老人同居亦可享有独立配居空间，互不打扰独立家政区，洗衣皓晒不干扰，办可作为日世休困阳台，闭坐赏黑。【国贸天樾锦颂】整体相较于市政道路抬高了约2.首创「客餐分厅」全景舱首创「客餐分厅」全景舱巨大X空间IMAX级环幕视野家居聚会厅主卧套房约45m²化观景分配。自然资源部自然资源部中华人民共和国国务院新闻办公室中华人民共和国国务院新闻办公室成都市第十八届人民代表大会常务委员会公告《成都市城市更新条例》已于2026年2月25日由成都市第十八届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过，2026年4月1日经四川省第十四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准，现予公布，自2026年6月1日起施行。成都市人民代表大会常务委员会2026上半年全国300城住宅用地推出15885万m²-20.9%2026上半年全国300城住宅成交建面12741万m²阿比-23.7%2026上半年全国300城土地出让金2026上半年20个核心城市城市更新地块咸交占比47%轻2025年18%客户客户图房企榜单|供销榜单|价格榜单|板块榜单排名销售金额(亿)1成都轨道城市2排名销售金额(亿)1成都轨道城市2建发房产3招商蛇口45中国金茂6嘉禾兴房地产7经开发展置业(国资)8万华投资9建发国际集团中国铁建兴城人居中海地产天投开发成都天投四川发展交投善成成都城投排名销售面积(万m²)1成都轨道城市2成华发展集团(成华国资)3嘉禾兴房地产4兴城人居56经开发展置业(国资)7万科地产8成都城投9招商蛇口中国金茂四川发展天投开发中国铁建中海地产中国恒大成都天投龙湖集团成都轨道城市备注：数据来源克而瑞数据库，数据截至2026年6月30日，供销量采用认购数据，价格采用备案数排名项目名称区域排名项目名称区域(万m²)1麓湖生态城天府新区2锦江区3高新南区4青羊区5中海翡悦天華天府新区6天府新区7西派天麓天府新区8中海桐梓林萬宸武侯区9成华区云栖璞阅成华区成华区中国铁建锦樾序成华区高投雲锦66高新南区新绿色G29元岛高新南区金牛区能建金誉颂玺金牛区武侯区成华区青羊区新绿色J57半岛锦江区排名项目名称1东城金茂晓棠龙泉驿区2城投艺墅璞印龙泉驿区3空港兴城宸和府双流区4新都区5新都楠院新都区6蜀都万科锦上扬华郫都区7双流区8双流区9温江区温江区新都区空港发展云璟林翠双流区双流区东安湖1号二期龙泉驿区成都鹏悦麓隐西鸣郫都区凯瑞望丛天序郫都区双流区龙泉驿区银河玺悦凤鸣双流区万科产投锦上映象龙泉驿区排名项目名称区域成交面积1东城金茂晓棠龙泉驿区2新都区3熙畔别院温江区4双流区5凯瑞望丛天序郫都区6新都区7新都区8嘉禾光华九玺台温江区9温江区郫都区龙泉驿区银河玺悦凤鸣双流区西悦云庭温江区国贸人居海上蓉屿龙泉驿区蜀都万科锦上扬华郫都区龙泉驿区昊园阳光壹品龙泉驿区信智栖岸龙泉驿区天府星萃里双流区新都楠院新都区排名项目名称区域成交面积1麓湖生态城天府新区2建发海耀锦江区43中国铁建锦樾序成华区4招商时代公园天府新区5国宾泊萃金牛区6龙潭九章成华区7中海翡悦天華天府新区8中海锦叁号院青羊区9国宾九玺金牛区华润置地天宸上院成华区成华区高投雲锦66高新南区中建匠宸元启成华