2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试知识串联题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性

2、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%

3、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经抵押给债权人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题

4、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表

5、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11000元，现在应该存入银行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元

6、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%

7、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法

8、进行会计查账的首要工作是（）。A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式

9、下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额

10、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择

11、市场定义有六个层次，以下排序正确的是（）。A.整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B.潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

12、建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究

13、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03

14、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本

15、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统

16、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化

17、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

18、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押

19、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机

20、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法

21、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师

22、实物投资可分为（）。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资

23、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析

24、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20%B.30%C.40%D.50%

25、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

26、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法

27、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56

28、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为()。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬

29、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%

30、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命

31、关于预算，下列说法错误的是（）。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

32、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求

33、某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化

34、进度计划管理通常采用网络图和（）。A.资源配置图B.直方图C.横道图D.控制图

35、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业

36、（）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额

37、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

38、房地产图中，通常采用比例尺为1:1000的地形图为（）。A.城市总体规划图B.竣工图C.城市详细规划图D.地籍图

39、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%

40、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额

41、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80B.97C.100D.300

42、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数

43、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

44、下列关于竣工图的表述中，错误的是（）。A.按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图B.结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图C.隐蔽部位需要绘制竣工图纸D.竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改

45、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′

46、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

47、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差B.建造商的参与C.开发商间非理性行为D.开发资金的易得性

48、（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数

49、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大

50、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1年B.2年C.1个月D.2个月

51、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

52、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率

53、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标

54、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会

55、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20

56、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。A.蒙特卡洛模拟法B.调查和专家打分法C.解析方法D.故障树分析法

57、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

58、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00万元B.7.05万元C.7.59万元D.13.59万元

59、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B.是否合理开发并有效利用资源C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响D.是否对重大公共利益产生不利影响

60、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

61、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格

62、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析

63、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%

64、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值

65、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费

66、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲=乙D.无法判断

67、下列不属于影响消费者购买的社会文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社会阶层D.亚文化

68、直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

69、我国对外筹资成本是在（）的基础上加一定的百分比。A.伦敦同业拆放利率B.新加坡同业拆放利率C.纽约同业拆放利率D.香港同业拆放利率

70、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

71、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法

72、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委

73、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）A.有效市场>渗透市场>服务市场B.服务市场>有效市场>渗透市场C.有效市场>服务市场>渗透市场D.服务市场>渗透市场>有效市场

74、制定进度计划的方法有横道图法和()。A.水平进度计划表B.网络图法C.POCA.法D.直方图法

75、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为B.单一购买行为C.复杂购买行为D.化解不协调购买行为

76、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益

77、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹B.安官牛黄丸C.紫雪D.苏合香丸

78、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量

79、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水

80、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00二、多选题

81、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表

82、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

83、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系

84、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

85、保和丸的药物组成为A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子

86、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。A.变现风险B.时间风险C.自然损失风险D.通货膨胀风险

87、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健

88、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场

89、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益

90、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式

91、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法

92、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择

93、某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化

94、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（）。A.房地产管理投资B.房地产置业投资C.房地产开发投资D.房地产资产和经营投资

95、房地产投资个别风险包括()。A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险

96、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%

97、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（）。A.工程建设费用B.措施费C.规费D.直接工程费

98、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

99、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%

100、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费三、判断题

101、吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）

102、敏感性分析，要测定所有参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。（）

103、具有益气健脾，化痰止咳，清热解毒功效的药物是A.绞股蓝B.红景天C.刺五加D.沙棘

104、房地产开发过程中的项目管理，可由开发商自己组织管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。（）

105、借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）

106、对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（）

107、治疗治疗乳痈宜选用的药物是A.蒲公英B.板蓝根C.穿心莲D.紫花地丁

108、下列哪些不是五昧子的功效A.收敛固涩B.益气生津C.收湿敛疮D.补肾宁心

109、房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（）

110、特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。（）

111、为伤科要药的是A.麝香B.冰片C.苏合香D.石菖蒲

112、根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，把初始投资P作为第1期期末发生的。（）

113、下列药物中，为安蛔之良药的是A.乌梅B.罂粟壳C.五味子D.五倍子

114、内服治蛔虫腹痛，外洗治疥癣瘙痒的收涩药是A.金樱子B.乌梅C.石榴皮D.椿皮

115、财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（）

116、治疗健忘，失眠，耳鸣，耳聋，宜首选A.麝香B.冰片C.苏合香D.石菖蒲

117、开发商一般在正式进入建设阶段前，需要再次评价开发项目的风险和盈利特性，以作为是否进入下阶段工作的决策依据。（）

118、用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）

119、城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（）

120、“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（）

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：暂无解析

2、答案：A本题解析：[解析]投资组合理论

3、答案：A本题解析：计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。

4、答案：D本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。房地产开发项目财务报表中基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。D项属于辅助报表。

5、答案：B本题解析：根据一次支付现值公式。

6、答案：C本题解析：资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：资本金净利润率＝（年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金）×100%。因此，该项投资的资本金净利润率＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。

7、答案：C本题解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98~P99。

8、答案：B本题解析：会计核算工作包括三个基本步骤：凭证-账簿-报表，所以查账工作首先要查阅会计凭证。

9、答案：C本题解析：营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。营业收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品（房屋）只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来效益的有用的劳动成果。因此，营业收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

10、答案：C本题解析：房地产开发项目的性质、规模和复杂程度不同，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容：①项目概况；②开发项目用地现状调查；③市场分析和建设规模的确定；④规划设计方案的选择；⑤资源供给条件分析；⑥环境影响评价；⑦项目开发组织机构和管理费用的研究；⑧开发建设计划的编制；⑨项目经济及社会效益分析；⑩结论及建议。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。

11、答案：D本题解析：市场定义的六个层次如图4-2所示。图4-2市场定义的层次根据图4-2可知，正确的排序为：整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。

12、答案：D本题解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。

13、答案：B本题解析：当采用费用现值比较法时，主要是利用项目费用（PC）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为：式中C表示第t期投入总额；B表示期末余值回收。则本题中：费用现值＝500＋160/（1＋10%）＋200/（1＋10%）2＋220/（1＋10%）3－100/（1＋10%）3＝900.90（万元）

14、答案：B本题解析：房地产投资业务划分模式主要有以下几种模式：①开发-销售模式；②开发-持有出租-出售模式；③购买-持有出租-出售模式；④购买-更新改造-出售模式；⑤购买-更新改造-出租-出售模式。其中，在购买-持有出租-出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

15、答案：A本题解析：消火栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。消火栓箱安装在建筑物中经常有人通过、明显和使用方便之处，消火栓箱中装有消防龙头、水龙带、水枪等器材。

16、答案：A本题解析：本题考查的是目标市场选择。目标市场选择中，最简单的模式是企业只选择一个细分市场，即市场集中化。

17、答案：D本题解析：D项，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。AC两项，解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。B项，蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

18、答案：C本题解析：房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

19、答案：B本题解析：影响消费者购买行为的因素包括：①社会文化因素；②个人因素；③心理因素。其中，个人因素主要包括：①年龄；②性别、职业、受教育程度；③经济状况；④生活方式；⑤个性和自我形象。

20、答案：B本题解析：风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法有：①专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）；②故障树分析法；③幕景分析法；④筛选-监测-诊断技术。B项，蒙特卡洛模拟法属于风险估计与评价的方法。

21、答案：A本题解析：在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。

22、答案：A本题解析：实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资产（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为：①固定资产投资；②流动资产投资等。

23、答案：C本题解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。

24、答案：D本题解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。参见教材P80。

25、答案：B本题解析：[解析]复利计算

26、答案：B本题解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。P99。

27、答案：B本题解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。利息的计算公式为：In＝P[（1＋i）n－1]。本题中，计息周期不为年，6%为名义利率，名义利率r和实际利率i关系式为：i＝（1＋r/m）m－1＝（1＋6%/12）12－1＝6.17%，即实际年利率为6.17%，则3年后的利息为：100×[（1＋0.0617）3－1]＝19.68（万元）。

28、答案：D本题解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

29、答案：A本题解析：投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率是指开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。三年的利润总额为25000万元，年平均利润额为25000÷3＝8333.33（万元）。项目总投资中包含财务费用，故项目总投资为开发项目的总成本80000万元。投资利润率＝年利润总额或年平均利润额/项目总投资×100%＝8333.33÷80000×100%＝10.42%。

30、答案：B本题解析：房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。

31、答案：D本题解析：预算不是一门很精确的科学，物业的实际收支，很少与预算中的估计完全一致。预算只是一个工具，利用这个工具，物业服务企业可以根据事先估计的物业收支数量，做出费用支出计划。预算可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出。预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：①年度运营预算；②资本支出预算；③长期预算。D项，长期预算可以显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化；它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。

32、答案：A本题解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。

33、答案：B本题解析：选择专业化是企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

34、答案：C本题解析：本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。

35、答案：B本题解析：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

36、答案：B本题解析：劳动消耗定额是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。劳动定额的主要表现形式是时间定额，即完成一定的合格产品规定的劳动消耗时间数量标准。除此之外，劳动定额的另一表现形式是产量定额，也就是在单位时间内完成合格产品的数量。时间定额和产量定额互为倒数关系。

37、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P55～56。

38、答案：C本题解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表5-2所示。表5-2地形图比例尺的选用

39、答案：B本题解析：实际利率i与名义利率r的关系式为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，P为年初借款，m为一年中计算利息的次数。本题中，实际年利率i＝（1＋0.5%）12－1≈6.17%。

40、答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财务计划现金流量表。

41、答案：D本题解析：由题意可知：公式应为：700×（1＋8%）7×2500≈300（万元）。

42、答案：D本题解析：判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。当各投资方案净现值的期望值不同时，应以标准差系数小的方案为优。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。

43、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。应从下一年年初开始按新利率计算利息。参见教材P308～309。

44、答案：B本题解析：本题考查的是竣工验收。选项B错误，结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。

45、答案：D本题解析：动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。因此，对于同一个项目，由于资金的时间价值，使得年净收益现值之和小于年净收益之和，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pb′。

46、答案：C本题解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。P112。

47、答案：B本题解析：因为建造商只是按房地产开发商的意图建筑房屋。

48、答案：A本题解析：A项，土地转化率是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规则建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。B项，开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。C项，开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率。D项，住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。

49、答案：A本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。

50、答案：B本题解析：考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期＝1/吸纳率。

51、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

52、答案：C本题解析：此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。

53、答案：B本题解析：B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。

54、答案：C本题解析：在收益性物业管理中，大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。如果物业没有抵押贷款安排，也无大修基金项目扣除，业主应纳税所得额等于物业的净经营收入。

55、答案：C本题解析：混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的7～14天内较快，以后增长逐渐缓慢，28天后强度增长更慢，但可持续几十年。

56、答案：D本题解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P230。

57、答案：D本题解析：本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。

58、答案：C本题解析：等额序列支付的年值与现值之间的关系公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，A表示年等额还款额，i表示年利率，P表示本金。根据已知数据得：A＝100×6%×（1＋6%）10÷[（1＋6%）10－1]＝13.59（万元），则第一年的还本收益为＝第一年本息和－第一年利息＝13.59－100×6%＝7.59（万元）。

59、答案：C本题解析：本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。

60、答案：B本题解析：[知识点]财务评价的报表

61、答案：C本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。

62、答案：B本题解析：盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。

63、答案：C本题解析：净资产收益率又称股东权益报酬率、净值报酬率或所有者权益报酬率。它是一定时期企业的净利润与股东权益平均总额的比率。公式如下：股东权益报酬率＝（净利润/股东权益平均总额）×100%。则该企业本年度的负债总额＝2000×60%＝1200（万元），所有者权益＝资产总额－负债总额＝2000－1200＝800（万元），净资产收益率＝（112/800）×100%＝14%。

64、答案：D本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。

65、答案：C本题解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。

66、答案：A本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。

67、答案：B本题解析：影响消费者购买行为的主要因素如图4-4所示。B项属于个人因素。图4-4影响消费者购买行为的主要因素

68、答案：A本题解析：按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为以下两类：①直接投资，是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益，其特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构，这样，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理；②间接投资，是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资，投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况，其主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

69、答案：A本题解析：本题考查的是利息与利率。我国对外筹资成本是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分比。参见教材P151。

70、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。选项A，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D，第四阶段空置率继续上升，租金增长率下滑甚至为负。P51。

71、答案：C本题解析：认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。名牌策略就属于此类定价法。

72、答案：A本题解析：此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。

73、答案：C本题解析：有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三者之间的关系如图1所示。

74、答案：B本题解析：因为制定进度计划的方法有横道图法和网络图法。

75、答案：B本题解析：消费者购买决策随其购买决策类型的不同而变化。较为复杂和花钱多的决策往往凝结着购买者的反复权衡和众多人的参与决策。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为四种：①习惯性购买行为；②寻求多样化购买行为；③化解不协调购买行为；④复杂购买行为。

76、答案：C本题解析：投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有：①地区情况；②经济政策；③资源条件；④劳动力状况；⑤社会条件；⑥地理环境；⑦市场情况；⑧项目建成后对社会的影响等。

77、答案：B本题解析：安宫牛黄丸清热泻火、凉血解毒与芳香开窍并用，但以清热解毒为主，意是“使邪火随诸香一齐俱散也”（《温病条辨》）。苏合香丸是集诸芳香药于一方，既长于辟秽开窍，又可行气温中止痛，且散收兼顾，补敛并施。

78、答案：A本题解析：物业管理企业的服务费和利润，通常是物业有效毛收入的一个百分比，有效毛收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业服务费和利润的一个最低值，或者采用固定比例费用加绩效奖励的方式。其具体比例，可根据政府有关规定和当地物业管理市场情况确定。通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例，高于从事居住物业的物业管理。

79、答案：B本题解析：根据水位高低与地下室地坪的关系，地下室的防潮、防水的构造做法有防潮、防潮与排水相结合、卷材防水以及钢筋混凝土防水。其中，防潮与排水相结合的做法适用于常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时的时候。常用的做法是将地下室室内地坪架空，在每间房的外墙上，开一个洞，把丰水期升起来的水引至集水坑，再用水泵抽至室外下水道。

80、答案：A本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。参见教材P175。

81、答案：D本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。房地产开发项目财务报表中基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。D项属于辅助报表。

82、答案：A本题解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。P147～148。

83、答案：B本题解析：最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

84、答案：C本题解析：当已知终值F和利率i时，复利计息条件下现值P的计算公式为：P＝F/（1＋i）n。本题中，P＝100＋150/1.08＋80/1.082＝307.476（万元）。已知现值时，年金的计算公式为：A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]，计算得：A＝307.476×0.08×1.083/（1.083－1）＝119.31（万元）。

85、答案：B本题解析：保和丸重用酸甘性温之山楂为君，消一切饮食积滞，长于消肉食油腻之积。神曲甘辛性温，消食健胃，长于化酒食陈腐之积；莱菔子辛甘而平，下气消食除胀，长于消谷面之积。二药同用为臣，能消各种食物积滞。食积易于阻气、生湿、化热，故以半夏、陈皮辛温，理气化湿，和胃止呕；茯苓甘淡，健脾利湿，和中止泻；连翘味苦微寒，既可散结以助消积．又可清解食积所生之热，均为佐药。

86、答案：B本题解析：个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。ACD三项都属于系统风险。

87、答案：A本题解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

88、答案：A本题解析：产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式：①同质偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同质偏好的细分市场中，所有消费者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的细分市场，至少消费者对两种属性的重视程度基本一致。

89、答案：C本题解析：投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

90、答案：B本题解析：目标市场选择一般有以下几种模式：①市场集中化模式；②选择专业化模式；③产品专业化模式；④市场专业化模式；⑤全面覆盖模式；⑥大量定制模式。其中，选择专业化模式是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

91、答案：A本题解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。选项D还必须满足效益相同的条件。参见教材P210。

92、答案：A本题解析：房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。房地产不能脱离周围的环境而单独存在，这体现了房地产投资中的区位选择的重要性。

93、答案：B本题解析：选择专业化是企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

94、答案：C本题解析：房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

95、答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资分析方面的内