试论物业企业税收筹划要点

试论物业企业税收等飕点

引言

房地产行业的发展带动了物业企业发展，物业企业年均经济收益也取得明显

提高。这就应从经济发展用度出发对物业企业实施木兑收筹划，将“营改增”和新会

计准则在物业企业税收筹划中的作用表现出来，借助新的税务准则和财会制度规

避物业企业税收筹划风险，使得物业企业可以在税收筹划支持下实现实际效益最

大化的目标。突出税收筹划在物业企业经济业务实施中的作用，为物业企业经济

建设和良性发展提供有力支持。

一、物业企业税收筹划的重要性

税收筹划作为物业企业的关键运营活动，主要表现为在遵循税收相关法律法

规条件下开展的税务筹划和财务核算相关工作，借助有效税收筹划为物业企业创

造更大的利益和价值。物业企业在实施税收筹划时需要增强税收政策和法律法规

在其中的导向作用，对物业企业不同时期税收筹划内容进行有效划分，使得物业

企业税收筹划的合法性、筹划性和目的性等特征得以彰显。

从物业企业角度出发进行分析，了解其中税收筹划具备明显的重要性，这就

应遵循规范流程合理实施与物业企业发展相关的税收筹划，在实现物业企业价值

和利益最大化目标的情况下遵循“营改增”税务准则变化形式实施税收筹划，在政

府机关全面参与状况下对物业企业面临的税务压力实施优化缓解，保障物业企业

的服务效用和经济管控力度，确保物业企业税收筹划在现代社会经济发展中发挥

最大作用。物业企业不仅可以为广大业主提供适宜服务，也涉及代收各项费用的

业务。而物业企业代为收取的各项费用不计征营业税，不同的业务工作对于税收

筹划提出的要求存在一定差异，这就应在考虑各项差异表现情况卜.对物业企业税

收筹划模式和关联内容进行有效调整，使得物业企业经济管理水平得到有效提高。

而且物业企业在安置下岗员工和退伍军人等方面也能够获得一定优惠，这就应增

强各项税收政策在物业企业税收筹划中的作用，对物业企业税收筹划展开有效权

衡利弊，全面实行与物业企业经济发展相关的税收筹划，对约束物业企业自身发

展的关键点加以处理，这对于提升物业企业税收筹划效果和经济管理水平有重要

作用。

二、物业企业税收筹划的问题

（一）税务政策问题

物业企业税收筹划的实施缺乏准确完善税务政策，这就影响各项完善准确政

策在物业企业税收筹划中的作用，物业企业税收筹划尚且处于初步发展阶段，物

业企业税收筹划在具体实施过程中也会因为关联政策不够准确合理而受到限制，

造成物业企业税务申报流程过于复杂，直接影响物业企业税务政策的规范性，关

联政策在物业企业税收筹划中的实际作用受到严重影响。物业企业税收筹划过程

中盲目开展税款缴纳工作，这就会造成物业企业税款缴纳费用增加，造成物业企

业税收筹划以及业务实施成本躲然提升。

（二）税收风险问题

受“营改增”新税收政策的影响，物业企业在获取和使用发票过程中就会产生

一定税收风险，直接影响物业企业税收筹划的合理性和关联工作实际开展力度。

物业企业税收筹划过程中常见的税收风险问题主要表现在发票抵扣和供应商开

票这两方面上，如果不能对各项税收风险问题展开有效处理，就会影响物业企业

税收筹划过程中各类发票资料的完善性和准确性，付款人和发票抬头内容存在明

显出入，物业企业就难以及时抵扣进项税款，造成物业企业各项业务工作实施过

程中出现税款增加的问题。

（三）财务管理问题

由于物业企业税收筹划与整个企业财务管理之间存在紧密联系，如果物业企

业税收筹划受到“营改增”以及新会计准则的影响，不仅会导致物业企业税收筹划

方式和费用收取额度发生变化，也会影响相关财务管理工作实施效果。受“营改

增”准则的影响，如果物业企业是小规模纳税人，其税收筹划征收率为3%,如果

是一般纳税人，所收取费用的适用率为6%。也就是说在“营改增”相关准则影响

下，物业企业税收筹划适用税率会发生明显变化，继而对物业企业税收筹划相关

财务管理产生影响，严重情况下也会导致物业企业财务管理出现问题。

（四）运营发展问题

物业企业运营发展与税收筹划之间存在紧密联系，这就应根据“四保”模式针

对住宅和非住宅收取物业费，在住宅小区收取物业费过程中推行包干制，为物业

企业税收筹划提供便利支持，有效改善物业企业税收筹划在现实开展过程中可能

遇到的阻碍。但是物业企业*兑收筹划的实施会因为业主满意度和其他不合理因素

干扰而出现问题，直接影响物业企业税收筹划实施效果，税收筹划在物业企业运

营发展和经济管控中的作用也会受到一定限制影响，物业企业税收筹划以及不同

时期运营发展问题难以得到改善。

三、物业企业税收筹划的要点

（一）确定税收筹划目标

物业企业开展税收筹划前期，就应从物业企业业务工作实施情况和经济管控

模式入手对税收筹划加以分析，并根据“营改增”和新会计准则内容和关联条例确

定符合物业企业经济管控要求的税收筹划目标，在适当目标支持下推进物业企业

税收筹划合理有效开展，有效确定物业企业各项业务的增值币兑纳税范围和税收筹

划的具体流程。此外，税收筹划本就与物业企业财务管理之间存在紧密联系，这

就应从物业企业财务管理角度出发对现有的税收筹划模式以及关联目标展开有

效调控，对物业企业税收筹划过程中可能出现的不合理情况加以处理。在确定物

业企业税收筹划目标时，也应对物业企业各项业务工作实施过程中费用增加情况

和收益缩减等方面加以分析，在保障物业企业各项管理工作规范性和实际开展力

度的情况下更新调整现有的税收筹划目标和具体业务实施计划，突出物业企业税

收筹划的全面性和综合性特点，表明物业企业税收筹划的实际意义和现实开展价

值，使得物业企业税收筹划可以按照准确详细财务管理目标良性有效开展。当然

也应根据详细准确目标对物业企业税收筹划条例实施完善化调整，促使物业企业

财务部门按照合理目标条例有效开展各项税收筹划工作。

（二）完善税收筹划机制

与其他企业相比，物业企业涉及的业务工作较为繁琐，具有涉及面广和工作

形式复杂的特点，这就应全面考虑物业企业的特点和综合属性，构建完善的税收

筹划机制，在完善准确机制支持下解决物业企业税收筹划现实开展过程中可能出

现的问题，对物业企业税收筹划的种类、分工做好具体实施流程等基础内容实施

完善处理，制定与物业企业税收筹划相关的责任机制，确保物业企业财务管理人

员可以凭借自身责任权限详细有效开展符合各项业务的税收筹划，保证责任机制

在物业企业税收筹划合理有效开展中的作用。一旦物业企业税收筹划出现问题,

就可以促使物业企业财务部门通过完善的责任机制及时找到相关负责人，从而保

证物业企业税收筹划各项问题可以得到有效处理，使得物业企业税收筹划的规范

性和综合管控力度均得到有效保障。不仅如此，也应根据物业企业税收筹划现实

开展情况制定与之相关的监督机制，提升物业企业税收筹划监管力度，对于物业

企业各项业务的税收项目进行详细划分，构建符合物业企业税收筹划要求的收支

两条线，清晰划分物业企业税收筹划界定，将完善准确的政策和监督机制在物业

企业税收筹划中的作用详细准确表现出来。

（三）优化税收筹划内容

物业企业税收筹划的实施需要考虑的内容比较多，这就应在保证各项基础内

容规范性和准确性状况下顺利有效开展与物业企业经济发展相关的税收筹划。不

同地区物业企业的经济发展水平和各项业务承办能力等方面存在一定差异，这就

应根据各项差异表现和地区经济发展趋势确定增值税率，增强物业企业税收筹划

与纳税人身份选择之间的关联性，从物业企业发展情况入手对税收筹划内容和基

础项目实施优化处理。分析物业企'业各项业务工作具体实施情况，了解到物业企

业涉及的成本项目包括职工薪酬、物业公共用物品成本、共用设施维修成本、清

洁费用、绿化费用和区域管理费用等。也就是说物业企业涉及的成本费用在很大

程度上与人工有关，这就会造成物业企业税收筹划过程中出现进项税不足的现象。

基于此，就应在协调各项成本费用内容的状况下为调税收筹划中增值税进项税、

增值税销项税和营业税等基础税种之间关系。如果物业企业所服务的小区整体规

模比较小，物业费比较低，就可以选择小规模纳税人征收方法。这就会导致物业

企业增值税缴纳木兑款比较低，这就应根据物业企业税种划分情况和纳税人征收方

式优化调整税收筹划内容，之后在适宜合理内容支持下推进物业企业税收筹划顺

利开展。

（四）规范税收筹划流程

物业企业税收筹划的实施需要全面贯穿到财务管理工作的全过程，突出:税收

筹划全过程优势，从而彰显税收筹划在物业企业各项业务实施和经济管控中的作

用。首先，就应从物业企业各项业务工作实施情况入手制定准确合理的税收筹划

方案，保证物业企业税收筹划方案的可行性，严格遵循标准合理方案顺利实施税

收筹划，使得物业企业税收筹划的关联性和经济性等特征得以彰显。其次，就应

根据物业企业经济活动现实开展情况做好关联信息归纳收集工作，保证各项信息

的准确性和完善性，借助准确完善的经济信息对物业企业税收筹划模式展开有效

调控。在这一过程中就应对物业企业税收筹划的税负和实际效益等方面展开全面

考虑，从多个角度出发看待税负和税种划分，全面分析物业企业税收筹划过程中

成本和实际收益，使得物业企业税收筹划的有效性得到有效保障。最后，就应对

物业企业的显性成本和隐形成本加以分析，强调物业企业成本管控和税收筹划统

筹兼顾，遵循物业企业财务管理要求分模块开展各项成本控制工作，发挥成本控

制在物业企业税收筹划中的实际作用。重点关注物业企业特定时间内各项业务的

经济价值波动情况，避免物业企业因为降低税负而出现运营风险上升的税收筹划

问题。

（五）加强税收筹划监督

尽管税收筹划在物业企业财务管理中有重要作用，但是不可否认物业企业税

收筹划在现实开展过程中会因为各项不合理因素干扰而出现风险问题，直接影响

物业企业税收筹划的规范性和实施作用，物业企业财务管理水平下降，物业企业

各项费用的收入来源和内容划分情况很容易受到一定影响。为改善这一现状，就

需要对物业企业税收筹划展开有效监督，通过合理监督可以对物业企业税收筹划

各项风险问题展开有效识别，根据风险识别情况对税收筹划各项影响因素和问题

展开有效调控。将税收筹划划分到物业企业代收和支出范围中，对税收筹划实施

精细化处理，分模块对物业企业税收筹划展开有效监督管控，避免物业企业税收

筹划在现实开展过程中受到财务管理和各项基础项目的影响。而在“营改增”新税

收政策不断深入状况下，物业企业税收筹划动态监督也受到财务人员高度重视。

这就应从新会计政策入手对物业企业税收筹划展开动态化监督管控，利用信息化

手段和专业软件实施税收筹划动态监督，做好物业企业税收筹划实施过程中各项

信息归纳收集和分析评估工作。保证物业企业税收筹划过程中各项问题处理的及

时性和有效性，避免物业企业因为税收筹划恶化而出现各种经济问题。

（六）组建税收筹划队伍

对物业企业开展税收筹划前期，就应根据各项税收政策和“营改增”发展变化

趋势对税收筹划模式和关联内容展开有效调控，组建符合物业企业税收筹划实际

开展要求的人才队伍，保障税收筹划人员对各项政策条例和关联制度的掌握力度,

注重专业人才的引进和培训I,在对比分析不同政策之间差异的状况下提升财务人

员税收筹划意识和综合素养，严格按照物业企业运营性质和各项管理工作现实开

展要求来对具体工作实施过程中可能出现的风险问题加以处理，使得物业企业税

收筹划面临的风险问题在专业人才支持下顺利有效开展。加上物业企业税收筹划

业务过于繁琐复杂，这就应根据物业企业税收筹划业务实施情况组建专业的人才

队伍，促使物业企业财务管理人员和税收责任人员可以在相互配合状况下顺利开

展关联业务，对物业企业税收筹划具体实施过程中可能出现的风险问题实施有效

规避，使得物业企业税收筹划风险规避管控在专业人才队伍支持下顺利开展。此

外，也应促使物业企业税收筹划人员灵活应用信息化平台开展关联业务工作，降

低物业企业税收筹划人