2026年注会税法土地增值税清算刷题题库（含答案及解析）

2026年注会税法土地增值税清算刷题题库（含答案及解析）一、单项选择题1.下列各项情形中，不属于房地产开发企业应当进行土地增值税清算的是（）A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.直接转让土地使用权的D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的答案：D解析：根据《土地增值税清算管理规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。选项D属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形，不属于纳税人应当主动清算的范畴，其余三个选项均为法定必须清算的情形。2.某房地产开发企业（增值税一般纳税人，适用一般计税方法）2026年启动项目土地增值税清算，项目总可售建筑面积10万㎡，2025年末累计销售9万㎡取得含税销售收入18.9亿元，将1000㎡开发产品作价2100万元分红给持股比例100%的股东，将剩余900㎡转为企业自用办公用房。已知该项目取得土地使用权支付的总金额为4亿元，清算前按照增值税规则计算的销售环节允许抵减销售额的土地价款合计3.96亿元。该企业清算时确认的土地增值税应税不含税收入总额为（）A.174678.90万元B.188097.80万元C.191100.00万元D.171000.00万元答案：B解析：房地产开发企业将开发产品用于分配给股东或投资人的，发生所有权转移时应视同销售房地产，转为自用部分产权未发生转移，不征收土地增值税，清算时不列收入也不对应扣除成本。适用一般计税方法的纳税人，转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，即全部价款和价外费用扣除土地价款抵减的销项税额之后的余额。本题中含税总收入=189000+2100=191100万元，允许抵减的销项税额=39600÷（1+9%）×9%=3278.90万元，应税收入总额=191100-3278.90=188097.80万元。3.某房地产开发企业开发的商品住宅项目总占地面积2万㎡，支付土地出让金、补缴契税合计2.4亿元，项目总可售建筑面积10万㎡，其中配套建设独立占地2000㎡的公办幼儿园、建筑面积1000㎡，建成后无偿移交属地教育主管部门；配套建设占地1000㎡的物业管理用房、建筑面积2000㎡，产权归全体业主所有。不考虑其他特殊情形，该项目清算时单位可售建筑面积可分摊的取得土地使用权支付金额为（）A.2400元/㎡B.2000元/㎡C.2666.67元/㎡D.2823.53元/㎡答案：A解析：房地产开发企业建造的与清算项目配套的公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，或建成后产权属于全体业主所有的，其对应的成本、费用可以全额扣除，无需从总土地成本中剔除对应分摊部分。因此全部2.4亿元土地成本需在总可售建筑面积10万㎡范围内分摊，单位可售面积分摊额=24000万元÷10万㎡=2400元/㎡。4.某房地产开发企业开发的写字楼项目清算时，归集的取得土地使用权所支付金额为12000万元，归集的符合规定的房地产开发成本为28000万元，该项目全部使用自有资金，未发生利息支出，当地省人民政府规定房地产开发费用扣除比例为10%。该项目清算时可扣除的房地产开发费用最高限额为（）A.1200万元B.2800万元C.4000万元D.8000万元答案：C解析：根据土地增值税规则，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；全部使用自有资金没有利息支出的，直接适用该扣除规则。本题可扣除开发费用=（12000+28000）×10%=4000万元。5.某非房地产开发企业为增值税一般纳税人，2026年转让其自行开发的新建生产办公楼项目，取得土地使用权时支付金额为3000万元，归集的符合规定的房地产开发成本为7000万元，能够按项目分摊并提供金融机构贷款证明的利息支出为1200万元（未超过商业银行同期同类贷款利率），当地省人民政府规定房地产开发费用扣除比例为5%。该企业转让该办公楼项目可享受的土地增值税加计扣除金额为（）A.0元B.600万元C.1400万元D.2000万元答案：A解析：土地增值税20%加计扣除的政策仅适用于从事房地产开发的纳税人转让新建房的情形，非房地产开发企业不适用该项加计扣除政策，本题中纳税人为非房企，因此加计扣除金额为0。6.某房地产开发企业2025年完成项目土地增值税清算，清算时认定项目总可售建筑面积为10万㎡，全部扣除项目总金额合计为7亿元。2026年6月该企业销售清算时剩余的1200㎡尾房，取得不含增值税销售收入9600万元，对应发生转让环节可扣除的税金及附加合计523.2万元。该企业销售尾房计算土地增值税时可扣除的项目总金额为（）A.8400万元B.8923.2万元C.7000万元D.7523.2万元答案：B解析：房地产开发企业清算后销售或有偿转让未转让的房地产项目，计算扣除项目金额时，其单位建筑面积扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。本题清算时单位建筑面积扣除成本=70000万元÷10万㎡=7000元/㎡，尾房对应可扣除成本金额=1200㎡×7000元/㎡=8400万元，加上本次转让环节发生的税金及附加523.2万元，合计可扣除项目总金额8923.2万元。7.某事业单位转让2006年购入的旧办公楼，无法取得评估价格但持有当年购房发票，发票所载金额为2000万元，购入时缴纳契税60万元且取得完税凭证，转让时取得不含增值税销售收入8000万元，购房发票所载日期到转让日期当月合计已满20年。不考虑其他税费，该项目计算土地增值税时可加计扣除的金额为（）A.2000万元B.2060万元C.2600万元D.2678万元答案：D解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，对于购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，同时也可作为加计5%的基数同步计算加计扣除。本题加计扣除基数合计=2000+60=2060万元，加计扣除年限为20年，加计扣除总额=2060×5%×20=2060万元，加上原始购房成本和契税合计2060万元，对应扣除的购置成本加合计为2060+2060=4120万元。二、多项选择题1.下列各项支出中，房地产开发企业进行土地增值税清算时，不得计入扣除项目金额的有（）A.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息B.房地产开发企业支付的超过规定标准的土地闲置费C.企业在项目清算时点尚未取得合法有效发票的预提建安工程费D.未纳入房价内、单独向购房方收取的住房专项维修基金答案：ABCD解析：土地增值税清算时，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；代收费用未计入房价中、而是在房价之外单独收取的，不得作为转让房地产的收入计税，对应的代收费用也不得在计算土地增值税时作为扣除项目列支。2.下列关于土地增值税清算时收入确认的表述中，符合现行税法规定的有（）A.房地产开发企业转让房地产取得的收入为不含增值税收入B.房地产开发企业将开发的部分房地产用于出租，产权未发生转移的，不确认应税收入C.纳税人按规定补交的房屋面积差价款，应当计入土地增值税应税收入总额D.纳税人转让房地产时按照合同约定支付的违约金，允许从应税收入中扣除答案：ABC解析：转让房地产时支付的违约金属于企业的费用性支出，不得从应税收入总额中扣除，需按照对应性质判断是否属于可在清算时列支的扣除项目，其余三个选项均符合现行土增清算收入确认规则。3.下列情形中，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的有（）A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的C.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的答案：ABCD解析：以上四个选项均为《土地增值税清算管理规程》明确规定的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的法定情形，税务机关可结合项目实际征管情况向纳税人下发清算通知，要求其在规定期限内完成清算申报。4.房地产开发企业清算项目配套建造的下列公共设施中，其成本费用允许在土地增值税清算时全额扣除的有（）A.建成后产权属于全体业主所有的物业管理用房B.建成后无偿移交给公安部门用于派出所办公的配套用房C.建成后有偿转让的地下停车场D.建成后企业留存自用的配套会所，产权未发生转移答案：ABC解析：房地产开发企业建造的、产权未发生转移且企业留为自用的配套会所，清算时不得列支对应的成本费用，其余三类公共设施分别符合全体业主所有、无偿移交政府、产权发生转让的扣除条件，对应的成本费用均可在清算时按规定列支扣除。5.下列土地增值税清算的相关处理中，符合现行税收优惠政策的有（）A.房地产开发企业建设的普通标准住宅项目，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税B.企事业单位转让旧房作为保障性住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税D.个人转让商业用房，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税答案：ABC解析：个人转让原自用住房的土地增值税优惠仅适用于居住满5年及以上的家庭唯一居住用房，转让商业用房不适用该免税政策，其余三个选项均为现行土增法定有效优惠条款。三、计算问答题某省会城市房地产开发企业为增值税一般纳税人，2026年对其2023年开工的纯普通标准住宅项目开展土地增值税清算，相关清算资料如下：（1）2022年1月通过竞拍取得项目土地使用权，支付土地出让金15000万元，缴纳契税450万元，因逾期12个月开工开发，被自然资源部门征收土地闲置费1800万元。（2）项目归集的符合规定的房地产开发成本合计25000万元，其中含取得合规增值税发票的建安工程费17000万元、前期工程费3000万元、基础设施费2500万元、公共配套设施费2500万元。（3）项目发生符合规定的借款利息支出2800万元，全部取得金融机构合规发票，能够按清算项目准确分摊，其中含超过商业银行同期同类贷款利率计算的利息支出400万元、超过贷款期限产生的罚息120万元。（4）项目全部实现销售，共取得含税销售收入65.4亿元，对应按照增值税一般计税规则计算的、允许抵减销项税额的土地价款对应抵减金额为1350万元，转让环节实际缴纳的增值税附加税费合计725万元，缴纳产权转移书据印花税32.7万元。（5）当地省人民政府规定房地产开发费用扣除比例为5%。要求：分步计算该项目清算时应缴纳的土地增值税税额。答案及解析：第一步：计算取得土地使用权所支付的可扣除金额=15000+450=15450万元，土地闲置费1800万元不得计入土增扣除项目。第二步：确认可扣除的房地产开发成本=25000万元，全部符合合规票据要求，无不得列支情形。第三步：计算可扣除的房地产开发费用=（15450+25000）×5%+（2800-400-120）=2022.5+2280=4302.5万元，超标准利息和罚息不得列支。第四步：计算与转让房地产有关的税金=725+32.7=757.7万元，现行规则下房企缴纳的产权转移书据印花税可在土增清算时全额扣除。第五步：计算房地产开发企业加计20%扣除金额=（15450+25000）×20%=8090万元。第