开发商无证售房协议书

开发商无证售房协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：XX省XX市XX区XX路XX号

甲方法定代表人/负责人：李明

甲方联系方式：138XXXXXXXX

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX房产经纪有限公司

乙方地址：XX省XX市XX区XX街XX号

乙方法定代表人/负责人：王华

乙方联系方式：139XXXXXXXX

协议简介：

本协议由甲方与乙方就XX房地产开发有限公司开发的“XX小区”项目相关事宜达成一致，旨在明确双方在无证售房（或预售房）过程中的权利与义务。甲方作为购房（或租赁）方，有意向购买（或租赁）乙方所代理的“XX小区”项目中的特定房产，该房产目前尚未取得国家颁发的商品房预售许可证。乙方作为合法的房产经纪机构，承诺在甲方购买（或租赁）该房产的过程中提供必要的代理服务，并协助甲方了解相关法律风险及政策规定。双方基于平等、自愿、公平的原则，经友好协商，达成如下协议，以资共同遵守。本协议的签订及履行，均以甲方充分理解并自愿承担无证售房（或预售房）相关法律风险为前提条件，双方均确认已获得充分的法律咨询，并明确本协议的签订不构成任何违反国家法律法规的行为。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方购买（或租赁）乙方代理的“XX小区”项目中特定房产（下称“目标房产”）时的权利义务关系，并规范双方在无证售房（或预售房）情境下的合作事宜。协议范围包括但不限于：目标房产的基本信息确认、购房（或租赁）条件的协商、相关手续的代理办理、法律风险的告知与提示、以及因无证售房可能产生的后续问题处理机制。双方同意，本协议旨在通过乙方的专业代理服务，帮助甲方在充分认知风险的前提下，与开发商就目标房产的购买（或租赁）达成初步意向，并尽可能推动相关交易的顺利进行。

第二条定义

1.“目标房产”指由甲方意向购买（或租赁）的，位于“XX小区”项目内，具体信息以附件（若有）或双方确认的资料为准的房产单元。

2.“无证售房”指开发商尚未取得国家颁发的《商品房预售许可证》或相关合法销售手续，但向购房者（或承租者）销售（或出租）房产的行为。

3.“预售款”指甲方按照本协议约定向开发商支付的部分或全部购房款（或租金）。

4.“代理服务”指乙方根据本协议约定，为甲方提供的信息咨询、交易撮合、文件准备、手续办理等中介服务。

5.“法律风险”指因目标房产无证状态可能导致的政策变动、合同效力争议、款项追偿困难、房产无法交付使用等法律上的不确定性和潜在损失。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

甲方有权要求乙方提供关于目标房产的全面、真实、准确的信息，包括但不限于项目进展、预售许可办理情况、潜在法律风险等。

甲方有权在本协议约定的范围内，自主决定是否购买（或租赁）目标房产，并有权要求乙方协助其与开发商进行谈判，以达成对甲方有利的购房（或租赁）条件。

甲方有权要求乙方按照本协议约定，尽职提供代理服务，并对乙方的服务行为进行监督。

甲方有权了解并查阅乙方持有的与代理服务相关的文件资料，但需承担保密义务。

甲方应向乙方提供真实、合法的身份证明文件及购房（或租赁）资质证明文件。

甲方应按照本协议约定的价格和支付条件，按时足额向乙方（或开发商，根据约定）支付预售款（或租金）。甲方支付款项前，有权要求乙方出示相关收款承诺或凭证。

甲方应配合乙方完成购房（或租赁）所需的各项手续办理，包括但不限于签署相关合同、提供个人（或公司）资料等。

甲方应充分知悉并自行承担因目标房产无证状态所产生的一切法律风险及政策风险，包括但不限于政府征收、拆迁、政策调控导致的项目搁置或终止等风险。甲方承诺因自身原因或不可归责于乙方的因素导致交易无法完成，乙方不承担责任。

甲方应遵守本协议各项约定，如有违反，应承担相应的违约责任。

2.乙方的权力与义务：

乙方的首要义务是向甲方全面、真实、准确地告知目标房产无证售房的状态及其可能存在的法律风险，并提供必要的法律咨询，确保甲方在知情的情况下做出决策。乙方应向甲方明确提示，购买（或租赁）无证房产可能面临合同效力待定、无法过户、开发商违约风险加大、政府处罚等法律后果。

乙方有权要求甲方提供必要的身份及资质证明文件，以完成购房（或租赁）资格的初步审核。

乙方有权根据本协议约定，收取代理服务费。服务费的收取标准和支付方式应在本协议价格与支付条件部分明确约定。

乙方应利用其专业知识和资源，为甲方提供目标房产的市场信息、政策解读及交易策略建议。

乙方应积极协助甲方与开发商就购房（或租赁）条款进行沟通与谈判，并努力促成双方达成一致。

乙方应按照本协议约定，勤勉尽责地提供代理服务，包括但不限于：准备交易所需文件、协助甲方签署合同、代理办理报批报建等与预售许可办理相关的辅助手续（若协议有此约定）、协助甲方收取相关通知等。乙方应以甲方利益为中心，维护甲方的合理权益。

乙方应确保其代理行为符合国家法律法规及行业规范，并采取合理措施，尽力避免因自身过错导致甲方利益受损。

乙方有权根据市场行情和自身服务成本，在协议签订前向甲方明示并确认代理服务费的计算方式。在服务过程中，如遇政策变化或客观情况导致服务内容或难度发生重大变化，乙方有权与甲方协商调整服务费，协商不成的，可按协议约定或法律规定处理。

乙方应保守在代理服务过程中知悉的甲方商业秘密及开发商的商业信息，除非法律法规另有规定或获得相关方授权。

乙方应向甲方提供必要的协助，以应对因目标房产无证状态可能引发的问题，如政府部门的问询、检查等，但最终责任承担主体仍需根据实际情况和法律判定。

若因乙方重大过失或违反本协议约定，导致甲方在购房（或租赁）过程中遭受损失，乙方应承担相应的赔偿责任，但赔偿范围以本协议违约责任条款为准。

第四条价格与支付条件

1.价格：甲方同意购买（或租赁）目标房产的价格为人民币XXXX元整（大写：XXXX元整），该价格已包含（或不含，根据实际情况选择）物业初始费用等（具体以双方最终确认的合同条款为准）。若为租赁，则租金为人民币XXXX元/月（或按年度支付等其他方式），租赁期限自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将购房（或租赁）款项支付至乙方指定账户（账户名称：XX房产经纪有限公司，账号：XXXXXXXXX，开户行：XX银行XX支行）。乙方应在收到款项后XX日内向开发商（或甲方，根据约定）进行转付，或根据本协议约定直接用于特定目的。

3.支付时间：甲方应在本协议签订后XX日内支付首付款，金额为总价款的XX%；其余款项（或租金）应于XX条件成就时（例如：开发商取得预售许可证后XX日内，或房屋交付前等）支付。具体支付节点和比例应参照双方另行签署的购房（或租赁）合同约定执行。乙方应在本协议约定的甲方付款节点后XX日内，配合甲方（或开发商）办理相应的收款确认手续。

4.其他费用：除购房（或租赁）款外，与购房（或租赁）相关的其他费用，如税费、中介服务费等，应按国家法律法规及地方政策的规定由相应主体承担，具体分担方式由双方另行书面约定或在最终交易合同中明确。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，有效期为XX个月/年。协议期满前，如双方均有意继续合作，应提前XX日书面通知对方，并协商续签事宜。

2.关键时间节点：本协议生效后，乙方应在XX日内完成对目标房产信息的初步核实并向甲方提供。甲方应在收到信息后XX日内决定是否正式进入购房（或租赁）流程。双方应在甲方决定后XX日内签署本协议附件（若有），或开始进行下一步的谈判与手续办理。如需办理预售许可，乙方应积极推动开发商在协议约定的XX期限内取得相关手续。甲方应按照第四条约定的时间节点足额支付款项。所有关键节点的具体时间以双方书面确认为准。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

(1)若甲方未按本协议第四条约定的支付条件按时足额支付购房（或租赁）款项，每逾期一日，应按逾期支付金额的XX‰向乙方支付违约金。逾期超过XX日的，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的损失，包括但不限于中介服务费、为甲方垫付的款项（若有）以及甲方应付款项的利息损失。甲方已支付的款项（扣除乙方已提供服务对应的部分后）不予退还。

(2)若甲方在明知目标房产存在重大法律风险或不符合购房（或租赁）条件的情况下，仍要求乙方继续提供服务并最终导致交易失败或甲方遭受损失，甲方应自行承担主要责任，并赔偿乙方因此产生的直接经济损失。

(3)若甲方违反保密义务，泄露在合作过程中知悉的乙方或开发商的商业秘密，应赔偿乙方因此遭受的损失。

(4)甲方未按约定配合乙方完成相关手续办理，导致合作进程延误或无法继续，甲方应承担相应责任，并赔偿乙方因此遭受的直接损失。

2.乙方违约责任：

(1)若乙方未按本协议第二条约定，向甲方充分告知目标房产无证售房的法律风险，或隐瞒重要信息，导致甲方在不知情的情况下做出错误决策并遭受损失，乙方应承担相应的赔偿责任。该赔偿责任不应低于甲方实际损失的XX%（或具体金额），但最高不超过乙方收取的中介服务费总额。

(2)乙方未按本协议第三条约定的义务，勤勉尽责地提供代理服务，例如未能积极协助开发商办理预售许可相关手续（若此为乙方责任）、未能有效维护甲方利益、或在服务过程中存在重大过失，导致甲方直接经济损失的，乙方应赔偿甲方的直接损失。但乙方已尽到合理注意义务且损失的发生不可归责于乙方的情况下，不承担责任。

(3)若乙方违反保密义务，泄露甲方商业秘密，应赔偿甲方因此遭受的损失。

(4)乙方在收到甲方按约定支付的全部款项后，未能按约定及时配合甲方（或开发商）办理收款确认手续，或未能协助甲方获取必要的交易文件（因非乙方原因导致除外），应承担相应的责任，例如退还甲方已支付款项的XX%作为违约金，并赔偿甲方因此产生的合理费用。

(5)乙方收取了本协议约定的全部代理服务费后，若因乙方自身原因导致本协议约定的代理服务目标（如促成初步意向、协助办理关键手续等）未能实现，且非因甲方原因或不可抗力所致，乙方应将已收取的服务费全额退还给甲方。若乙方在服务过程中存在过错，还应根据过错程度和甲方损失情况，承担相应的赔偿责任。

(6)乙方应确保其收取的款项按约定转付给开发商或用于约定目的。如因乙方转付错误或延迟转付，给开发商或甲方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任。

3.违约金与损失赔偿的关系：本协议约定的违约金与赔偿损失存在选择关系。除非违约方造成的损失明确高于违约金数额，守约方可以选择要求违约方支付违约金，也可以要求违约方赔偿其实际损失。若守约方同时主张违约金和赔偿损失，除非法律另有规定，一般以实际损失为限，已获得的违约金不足以弥补损失的，可就不足部分另行主张，但赔偿总额不应超过法律规定允许的限度。

4.不可抗力导致违约的免责：若因不可抗力（定义见后文）导致任何一方无法履行本协议义务，该方不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供相关证明。双方应根据不可抗力的影响，协商决定是否解除协议、部分免除责任或延期履行。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、洪水、台风、干旱等）、战争、动乱、政府行为（如法律、法规、规章的变更或政策调整、征收、征用等）、疫情及其防控措施、以及其他类似无法预见、不能避免并不能克服的意外事件。

2.影响与后果：任何一方因不可抗力导致其无法完全或部分履行本协议约定的义务时，应在不可抗力事件发生后XX日内，书面通知对方，说明不可抗力事件的基本情况、可能对其履行协议的影响，并提供相关证明文件（如政府公告、新闻报道、保险理赔文件等）。双方应根据不可抗力事件的影响，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方无法履行或不能完全履行本协议义务的，受影响方不承担违约责任。但是，受影响方仍需采取合理措施，减轻不可抗力可能造成的损失。若不可抗力事件持续超过XX日，双方均有权单方面解除本协议，并互不承担违约责任。因解除协议给对方造成的损失，除非有明确责任方，否则由双方根据实际情况协商分担或互不承担责任。不可抗力消除后，受影响方应尽快恢复履行本协议义务。

4.不可抗力证明：双方对于不可抗力事件及其影响存在争议时，应友好协商解决；协商不成的，可提交第三方机构进行鉴定。任何一方应配合提供不可抗力证明文件。

第八条争议解决

1.协商：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商的方式解决。协商应本着公平合理、互谅互让的原则进行，尝试在XX日内达成书面和解协议。

2.调解：若双方协商不成，可共同选择向XX（具体名称，如XX区消费者协会、XX行业协会等）申请调解。调解达成协议的，制作调解书，经双方签收后具有约束力；调解不成的，调解应当及时终止调解。

3.仲裁：若协商、调解未能解决争议，任何一方均有权将争议提交至XX（具体仲裁委员会名称，如中国国际经济贸易仲裁委员会、XX省/市仲裁委员会等）按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为XX。仲裁语言为中文。选择仲裁解决的，双方应在本协议中明确约定仲裁条款，并遵守仲裁规则。

4.诉讼：除双方明确选择仲裁外，若争议未能通过协商解决，任何一方有权向目标房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼过程中，双方应积极配合法院审理工作，如实提供证据。

5.法律适用与管辖：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。所有与本协议相关的争议，均适用本协议约定的争议解决规则。为避免管辖权争议，双方均应选择本协议第八条明确约定的一种争议解决方式。任何一方不得就本协议已约定之争议解决方式提起诉讼。

第九条其他条款

1.通知方式：双方在本协议中提供的地址、联系方式等均应真实有效，并保持不变。任何一方变更联系方式或地址，应提前XX日内书面通知对方。所有根据本协议发出的通知、文件等，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、快递）发送至本协议载明的地址或联系方式，或发送至对方书面指定的其他地址或联系方式。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以快递方式发送的，寄出后XX日视为送达；以传真或信函方式发送的，发出后XX日视为送达。邮寄方式发送的，挂号信寄出后XX日视为送达。送达地址的变更适用本条第二项的规定。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，经双方签字（或盖章）后生效。任何一方单方面不得擅自变更本协议内容。

3.协议的完整性与附件：本协议构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解。本协议附件（若有）是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。

4.保密义务：除法律规定或本协议约定外