国有土地上房屋征收评估专业技术细则

国有土地上房屋征收评估专业技术细则一、总则（一）制定目的与依据为规范国有土地上房屋征收评估行为，保证评估结果的客观、公正与合理，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及相关法律法规、技术标准，结合本市（或本地区）房屋征收评估实践，制定本细则。（二）适用范围本细则适用于本市（或本地区）行政区域内国有土地上被征收房屋的价值评估，以及用于产权调换房屋价值的评估。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失等的评估，可参照本细则相关原则执行，另有规定的从其规定。（三）评估目的房屋征收评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（四）评估对象评估对象为被征收房屋及其占用范围内的国有土地使用权。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其附属物、构筑物、装饰装修等，应一并纳入评估范围。（五）价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。（六）评估时点被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。（七）基本原则评估活动应遵循独立、客观、公正、合法的原则。评估机构及其评估专业人员应独立开展评估工作，不受任何单位和个人的非法干预，确保评估结果客观反映市场价值，评估程序和方法符合国家法律法规及技术规范要求。二、评估方法与技术路线（一）评估方法的选用注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。（二）市场法1.收集交易实例：应搜集与被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及权利性质等相同或相似的房地产交易实例。交易实例应真实、可靠，数量应满足市场法测算要求。2.选取可比实例：从交易实例中选取3个以上（含3个）与评估对象最相似的房地产作为可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：*与评估对象的区位相近；*与评估对象的用途相同；*与评估对象的建筑结构相同或相似；*与评估对象的权利性质相同；*交易类型与评估目的相吻合；*成交日期与评估时点相近，一般不超过一年；*成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。3.建立比较基础：对可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其表达方式和内涵，包括统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位等。4.进行交易情况修正：将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。5.进行市场状况调整：将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格。6.进行房地产状况调整：将可比实例在其自身状况下的价格调整为评估对象状况下的价格。房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。7.求取比准价格：将经过上述修正和调整后的可比实例价格，采用简单算术平均、加权算术平均等方法综合处理，得出比准价格。（三）收益法1.测算未来收益：根据被征收房屋的租金收益或经营收益情况，合理预测其未来可能产生的净收益。净收益为有效毛收入减去合理运营费用后的收益。2.确定报酬率：报酬率应根据当地房地产市场状况，采用市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法等方法综合确定。3.选择收益期限：收益期限应根据被征收房屋的剩余经济寿命和土地使用权剩余年限等因素综合确定。4.计算收益价值：根据未来净收益流量的类型（如稳定型、递增型、递减型等），选用适当的收益法公式计算评估对象的收益价值。（四）成本法1.测算重置成本或重建成本：*重置成本：采用价值时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，重新建造与评估对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。*重建成本：采用与评估对象相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在价值时点重新建造与评估对象完全相同的全新状态的建筑物的正常价格。评估实践中，通常以重置成本为基础。2.测算土地使用权价格：采用市场法、基准地价修正法等方法评估土地使用权在评估时点的市场价值。3.计算建筑物折旧：根据建筑物的建成时间、使用状况、维护保养情况等，综合确定建筑物的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。4.求取积算价格：积算价格=土地使用权价格+建筑物重置（或重建）成本-建筑物折旧。（五）假设开发法（适用于在建工程）1.预测开发完成后的价值：根据在建工程的规划条件、设计方案及市场行情，预测其开发完成后的房地产价值。2.测算后续开发成本：包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等。3.确定开发利润：根据当地房地产开发行业平均利润率或类似项目利润水平，合理确定开发利润。4.求取在建工程价值：在建工程价值=开发完成后的价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润。三、评估程序（一）明确评估基本事项评估机构接受委托后，应与房屋征收部门明确评估目的、评估对象、评估时点、价值类型等基本事项。（二）拟定评估作业方案根据评估对象的特点、评估目的及当地市场状况，拟定详细的评估作业方案，包括评估人员安排、评估方法选用、资料收集计划、评估进度安排等。（三）实地查勘1.评估专业人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。2.实地查勘记录应由房屋征收部门、被征收人和评估专业人员签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、评估专业人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。3.查勘内容主要包括：房屋坐落、四至、面积（建筑面积、使用面积等）、结构、朝向、楼层、装修、设备、设施、成新率、权益状况、周边环境等。（四）收集评估资料广泛收集与评估对象相关的市场交易资料、建设成本资料、收益资料、政策法规资料等，并进行核实、分析和整理。（五）选用评估方法进行测算根据评估对象的具体情况和所收集资料的充分程度，选择适用的评估方法进行价值测算。如选用多种方法，应对各种方法的测算结果进行比较分析和综合处理。（六）确定评估结果在综合分析各种测算结果的基础上，结合评估专业人员的经验，合理确定最终的评估结果。（七）撰写评估报告评估报告应按照规范格式和要求撰写，内容完整、表述清晰、依据充分、结论明确。评估报告应由负责该项目的两名以上（含两名）注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。（八）内部审核评估机构应建立内部审核制度，对评估报告进行三级审核（项目负责人审核、部门负责人审核、机构技术负责人审核），确保评估报告的质量。（九）交付评估报告评估报告经内部审核通过后，应及时交付给房屋征收部门。四、评估报告（一）评估报告的基本内容评估报告应包括下列主要内容：1.标题及文号；2.声明；3.摘要；4.正文：*委托方、被评估单位（或个人）；*评估目的；*评估对象和评估范围；*价值类型；*评估时点；*评估依据；*评估原则；*评估方法；*评估过程；*评估结果；*特别事项说明；*评估报告使用限制；*评估机构及注册房地产估价师签章；5.附件。（二）评估报告的规范性要求评估报告的格式和内容应符合《房地产估价规范》及相关法规政策的要求，语言应简洁、准确、专业，避免使用模糊或易产生歧义的表述。五、特殊情况处理（一）产权不清晰房屋的评估对于产权不清晰或存在争议的房屋，评估机构应在评估报告中对房屋的实际状况、权属情况进行详细说明，并按房屋的现状进行评估。评估结果仅作为征收补偿的参考依据，最终补偿金额需由房屋征收部门根据相关法律法规及政策规定处理。（二）设有抵押权房屋的评估被征收房屋设有抵押权的，评估价值中不应扣除抵押担保的债权数额。房屋征收部门在实施征收时，应依法保护抵押权人的合法权益。（三）历史遗留问题房屋的评估对于因历史原因未办理产权登记或手续不全的房屋，应由相关部门依法对其合法性进行认定。评估机构根据认定结果，对合法部分进行评估。（四）非住宅房屋停产停业损失评估非住宅房屋停产停业损失评估，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体评估方法和标准可参照当地相关规定执行。六、附则（一）解释权本细则由市（或本地区）房屋征收部