2026年物业指导手册试题及答案

2026年物业指导手册试题及答案一、单项选择题（每题2分，共30题，60分）1.根据2025年修订的《物业管理条例》第二十一条，新建住宅项目交付前，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同最长有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年2.某小区业主委员会拟解聘现有物业公司，需召开业主大会表决。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，同意解聘的业主投票权需达到（）。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数1/2以上B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数2/3以上C.专有部分占建筑物总面积过半数且业主人数过半数D.专有部分占建筑物总面积3/4以上且业主人数3/4以上3.物业服务人对小区消防设施进行日常巡查时，发现灭火器压力指针处于红色区域，正确的处理措施是（）。A.记录后次日上报B.立即更换备用灭火器并联系专业机构检修C.通知业主自行处理D.用标签标注“待修”后继续使用4.某业主因房屋阳台渗水问题拒交物业费，物业服务人应首先采取的法律行动是（）。A.直接向法院申请支付令B.发送书面催缴通知并留存送达证据C.停水停电督促缴费D.在小区公告栏公示欠费业主信息5.根据《住宅专项维修资金管理办法（2025修订）》，使用维修资金对电梯进行大修时，表决通过需满足（）。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数1/2以上同意B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数2/3以上同意C.专有部分占建筑物总面积过半数且业主人数过半数同意D.全体业主一致同意6.小区公共区域设置的快递柜产生的收益，扣除合理成本后应（）。A.归物业服务人所有B.归建设单位所有C.归全体业主共有D.由业委会成员平分7.暴雨预警期间，物业服务人对地下车库的首要防范措施是（）。A.关闭车库入口并张贴警示标识B.检查排水泵运行状态并准备防汛沙袋C.通知业主将车辆移至地面D.联系保险公司报备风险8.业主装修时擅自拆除承重墙，物业服务人发现后应（）。A.要求业主恢复原状，拒不改正的向住建部门报告B.直接强行进入业主房屋制止C.罚款5000元并要求恢复D.通知其他业主共同施压9.某70岁独居老人在小区散步时摔倒，物业服务人应（）。A.立即拨打120并联系其家属，同时现场采取必要急救措施B.联系家属后等待家属处理C.拍照取证后离开D.认为属于个人责任，无需介入10.小区电梯需进行年度检验，检验费用应由（）承担。A.业主个人B.物业服务人C.住宅专项维修资金D.建设单位11.根据《生活垃圾分类管理条例（2026）》，小区内应设置的可回收物收集容器颜色为（）。A.蓝色B.绿色C.红色D.灰色12.业主未提前告知物业服务人，将住宅改为美容院经营，物业服务人应（）。A.收取经营管理费后允许经营B.要求其停止经营，拒不改正的向市场监管部门报告C.与业主协商分享经营收益D.直接锁闭经营场所13.小区公共照明电费已包含在物业费中，某业主以“未使用公共照明”为由拒交物业费，法院一般会（）。A.支持业主主张B.要求物业服务人返还对应电费C.驳回业主请求D.调解减免部分费用14.物业服务人需公示的年度收支明细应至少包括（）。A.员工工资、公共能耗、维修支出、公共收益B.总经理奖金、招待费、设备采购C.业主个人信息、投诉处理记录D.未缴费业主名单及金额15.新能源汽车充电桩安装申请中，物业服务人应重点核查（）。A.业主购车发票B.车位产权证明及电力负荷容量C.业主工作单位D.充电桩品牌16.业主大会决定利用公共区域增设电动车充电棚，建设费用应（）。A.由物业服务人垫付B.从公共收益中支出C.向全体业主分摊D.由建设单位承担17.某租户拖欠物业费，物业服务人正确的追讨对象是（）。A.租户B.业主C.租户和业主承担连带责任D.由业委会协调18.小区监控系统故障导致财物丢失，业主主张赔偿，物业服务人免责的关键是（）。A.已在物业服务合同中约定“不承担财物保管责任”B.故障期间安排了保安巡逻并记录C.监控故障属于不可抗力D.业主未缴纳额外保管费19.物业服务人对绿化植物进行修剪时，应优先考虑（）。A.美观性B.安全性（如避免遮挡路灯、阻碍通行）C.成本节约D.业主个人喜好20.业主委员会任期届满前（），应组织召开业主大会进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月21.电梯困人事件发生后，物业服务人应在（）内到达现场实施救援。A.5分钟B.10分钟C.15分钟D.20分钟22.小区围墙因年久失修倒塌，造成路人受伤，责任主体是（）。A.路人自己B.物业服务人（未履行维护义务）C.建设单位（超过保修期）D.全体业主23.业主申请在自家阳台安装防盗网，物业服务人应（）。A.禁止安装（影响外立面统一）B.允许安装但需符合小区外观管理规定C.收取安装管理费后允许D.要求拆除原有防护栏24.物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退出小区，新物业服务人可采取的措施是（）。A.强行接管B.向法院申请强制执行C.断水断电逼迫退出D.组织业主抗议25.小区内流浪猫频繁伤人，物业服务人应（）。A.投喂食物维持生态B.联系动物保护组织捕捉安置C.组织业主自行驱赶D.放任不管26.业主因房屋质量问题（保修期内）拒交物业费，法院通常（）。A.支持拒交（质量问题与物业相关）B.驳回（质量问题应向开发商主张）C.调解减免部分费用D.要求物业承担维修责任27.物业服务人在小区内开展垃圾分类宣传，应重点覆盖（）。A.儿童（通过学校活动）B.老年人（上门讲解）C.全体业主（公告、讲座、入户指导）D.租户（短期居住无需重点）28.小区电梯广告更换时，物业服务人应（）。A.自行决定广告内容B.经业委会同意并公示收益C.与广告公司私下分成D.仅告知部分业主29.业主大会表决采用电子投票方式，需确保（）。A.投票系统经第三方认证，数据可追溯B.仅业主本人手机可登录C.投票结果无需公示D.业委会成员可代投30.物业服务人发现业主违规饲养大型犬，正确处理流程是（）。A.没收犬只B.通知业主整改，拒不改正的向公安部门报告C.罚款2000元D.在业主门口张贴警示标语二、多项选择题（每题3分，共10题，30分）1.物业服务的基本内容包括（）。A.物业共用部位的维护B.公共秩序的维护C.业主专有部分的维修D.环境卫生的管理2.业主违规装修可能涉及的违法行为有（）。A.拆除承重墙B.未经许可改变房屋用途C.超过装修时间噪音扰民D.封闭阳台3.消防设施日常检查应包括（）。A.灭火器压力值B.消防通道是否畅通C.烟感报警器灵敏度D.消防水箱水位4.公共收益的使用范围包括（）。A.补充住宅专项维修资金B.改善小区公共设施C.发放业委会成员津贴D.抵扣物业服务人管理成本5.电梯困人应急流程包括（）。A.安抚被困人员情绪B.立即联系电梯维保单位C.自行尝试打开电梯门D.记录事件处理过程6.业主投诉处理的原则有（）。A.及时响应（15分钟内反馈）B.责任推诿（非物业责任的拒绝处理）C.记录存档D.回访确认7.绿化养护的主要工作包括（）。A.病虫害防治B.定期修剪C.灌溉施肥D.移植名贵树种（未经业主同意）8.物业纠纷调解的途径有（）。A.业主委员会调解B.社区人民调解委员会调解C.向法院提起诉讼D.申请仲裁9.空置房的服务标准应（）。A.降低保洁频次B.定期检查房屋门窗、水电C.按70%收取物业费（合同约定）D.禁止业主空置（违反管理规约）10.智慧物业系统的功能模块包括（）。A.智能门禁B.设备巡检（物联网监测）C.业主投诉在线处理D.业主隐私数据售卖三、判断题（每题1分，共10题，10分）1.物业服务人有权对欠缴物业费的业主采取停水停电措施。（）2.住宅专项维修资金的使用需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数2/3以上同意。（）3.消防通道可以临时堆放装修材料，只要不超过24小时。（）4.业主拒交物业费，物业服务人可直接将其起诉至法院，无需提前催缴。（）5.公共区域的照明电费已包含在物业费中，业主无需额外缴纳。（）6.业主装修时缴纳的押金，物业服务人可直接抵扣欠费。（）7.物业服务人需每年至少公示一次物业服务收支明细。（）8.电梯内广告收益归物业服务人所有，用于补充管理成本。（）9.业主大会必须由业主委员会召开，其他主体无权组织。（）10.业主室内财物丢失，只要物业服务人履行了安保义务（如监控正常、巡逻到位），则不承担赔偿责任。（）四、案例分析题（共2题，20分）案例一（10分）：某小区2号楼电梯于2026年3月15日19:00突发故障，业主王某（65岁）被困电梯30分钟，期间因情绪紧张引发心脏病，送医治疗花费8000元。经查，该电梯上次维保记录为2026年1月10日（按规定应每月维保一次），且故障原因为维保单位未按标准更换老化部件。问题：1.王某的医疗费用应由谁承担？说明法律依据。2.物业服务人存在哪些过失？应如何改进？案例二（10分）：业主李某以“未享受物业服务”为由，连续2年拒交物业费（累计12000元）。经核查，李某长期在国外居住，房屋空置，但物业服务人按合同约定提供了公共区域保洁、安保、设施维护等服务。问题：1.李某的拒交理由是否成立？为什么？2.物业服务人应通过哪些合法途径追讨物业费？答案及解析一、单项选择题1.C（《物业管理条例》第二十一条：前期物业服务合同期限最长不超过3年，到期后未召开业主大会的自动延续至新合同签订）2.C（《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条：解聘物业服务企业需专有部分占建筑物总面积过半数且业主人数过半数同意）3.B（《消防法》第十八条：物业服务人应确保消防设施完好有效，发现问题需立即处理）4.B（《民法典》第九百四十四条：需先书面催缴，业主无正当理由拒交的可起诉）5.B（《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条：使用维修资金需双2/3表决通过）6.C（《民法典》第二百八十二条：公共区域收益扣除成本后归业主共有）7.B（《突发事件应对法》第二十二条：需提前检查设施并准备应急物资）8.A（《建设工程质量管理条例》第六十九条：擅自变动承重结构的，物业服务人应制止并报告主管部门）9.A（《物业管理条例》第三十五条：物业服务人需履行安全保障义务，对突发疾病应协助救助）10.B（电梯检验费属于物业服务成本，包含在物业费中）11.A（《生活垃圾分类管理条例（2026）》第十二条：可回收物容器为蓝色）12.B（《民法典》第二百七十九条：住改商需有利害关系业主同意，否则物业服务人应报告）13.C（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：公共服务具有整体性，业主不得以未使用为由拒交）14.A（《物业服务收费管理办法》第十二条：需公示与业主利益直接相关的收支项目）15.B（《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》：需核查车位产权及电力容量）16.B（公共收益应用于小区公共设施建设，需经业主大会决定）17.C（《民法典》第七百二十二条：承租人拖欠物业费的，业主承担连带责任）18.B（物业服务人已履行合理注意义务（如巡逻记录）可免责）19.B（《城市绿化管理办法》第十六条：修剪需优先保障安全）20.C（《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条：任期届满前3个月组织换届）21.B（《电梯使用管理与维护保养规则》：困人救援应在10分钟内到达）22.B（《民法典》第一千二百五十二条：建筑物倒塌致损，管理人（物业）未履行维护义务的需担责）23.B（《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条：允许安装但需符合管理规约）24.B（《民法典》第九百四十九条：原物业拒不退出的，新物业可申请法院强制执行）25.B（《动物防疫法》第三十条：流浪动物应由相关部门捕捉安置）26.B（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：质量问题与物业费无关）27.C（垃圾分类需全体参与，应覆盖不同年龄层）28.B（《物业管理条例》第五十四条：公共区域广告需经业委会同意并公示收益）29.A（《业主大会电子投票规则（2025）》：系统需第三方认证，确保数据可追溯）30.B（《养犬管理条例》第十七条：违规养犬应报告公安部门处理）二、多项选择题1.ABD（物业服务不包含业主专有部分维修）2.ABC（封闭阳台若符合管理规约则不违法）3.ABCD（消防设施检查需全面覆盖）4.AB（公共收益不得用于个人津贴或抵扣物业成本）5.ABD（禁止自行开门，需专业人员操作）6.ACD（投诉处理应积极响应，不可推诿）7.ABC（移植树木需业主同意）8.ABCD（调解途径包括协商、调解、诉讼、仲裁）9.BC（空置房需正常服务，物业费可按合同约定比例收取）10.ABC（禁止售卖业主隐私数据）三、判断题1.×（《民法典》第九百四十四