2026年助理物业管理师考试试题附答案课件

2026年助理物业管理师考试试题附答案课件一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，但下列哪项权利不属于业主的专有部分权利？A.占有B.使用C.收益D.处分小区公共绿地2.物业管理活动中，物业服务企业应当是独立的企业法人，其与业主之间在法律上是（）关系。A.行政管理B.雇佣C.民事服务合同D.代理3.在前期物业管理阶段，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，若住宅物业的建设规模较小，且符合当地规定的可以采用协议方式选聘，通常这一规模标准是（）。A.1万平方米以下B.2万平方米以下C.3万平方米以下D.5万平方米以下4.房屋共用部位是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、（）等部位。A.业主阳台B.楼梯间内壁C.业主卧室D.车库5.物业服务费的计费方式主要包括包干制和酬金制。在酬金制下，物业服务企业预收的物业服务资金属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.物业服务企业的利润C.业主的共有资金D.建设单位的拨款6.根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.日常维修B.大修、中修和更新、改造C.重建D.拆除7.物业服务企业在承接新建物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验的主要内容不包括（）。A.物业图纸资料B.物业本体及设施设备的物理性能C.业主的家庭财产状况D.园林绿化及配套设施8.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。若物业服务企业接受委托代收费用，不得向业主收取（）。A.手续费B.水电费C.维修费D.管理费9.业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当（）。A.经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意B.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意C.经全体业主同意D.经物业服务企业同意10.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的，其中一般损坏房屋的成新率通常在（）。A.30%-40%B.50%-60%C.70%-79%D.85%以上11.物业管理招投标中，招标人采取公开招标方式的，应当发布招标公告。招标公告应当通过国家指定的（）或者其他媒介发布。A.物业管理协会网站B.政府采购信息发布媒体C.房地产开发企业内部刊物D.电视广告12.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人管理的，委托合同无效，并可能面临相关行政主管部门处以委托合同价款（）以上（）以下的罚款。A.20%，50%B.30%，50%C.10%，30%D.50%，100%13.物业管理中的“早期介入”是指物业服务企业在（）阶段开始介入房地产开发建设活动。A.房屋销售B.业主入住C.物业接管验收D.房地产项目可行性研究及规划设计14.下列关于房屋建筑构造知识的说法中，错误的是（）。A.基础是建筑物底部承重构件B.墙体起承重、围护和分隔作用C.楼梯是楼层间的垂直交通设施D.屋顶不需要承受自重，只需防水15.在物业环境管理中，为了防止病虫害，绿化养护人员需要定期喷洒农药。下列操作不符合安全规范的是（）。A.在大风天气进行喷洒作业B.作业人员穿戴防护服和口罩C.在农药显眼处设置警示标志D.避免在人流量高峰期作业16.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示，公示期限不得少于（）。A.3个月B.6个月C.1年D.合同期内17.物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业的首要任务是（）。A.保护现场B.疏散人员C.扑灭火灾D.报警18.电梯是特种设备，其安全管理至关重要。电梯的定期检验周期通常为（）。A.半年B.1年C.2年D.5年19.业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权采取的措施是（）。A.停水停电B.罚款C.依照法律程序及合同约定制止，并报告有关行政主管部门D.强行清理物品20.物业服务收费实行市场调节价，但对于保障性住房物业服务收费，通常实行（）。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.协商定价21.在物业管理档案管理中，物业入住手续档案通常包括（）。A.业主身份证复印件B.物业验收记录C.装修管理服务协议D.以上都是22.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任或侵权责任D.道德责任23.房屋装修管理中，业主欲变动建筑主体结构，应当（）。A.自行施工B.告知物业服务企业即可C.提出申请，经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案D.只要邻居同意即可24.物业管理区域内的机动车停车位，应当首先满足（）的需求。A.物业服务企业B.外来访客C.本物业管理区域内的业主D.商业租赁户25.智能化物业管理系统中，通常被称为“三表远传”的是指（）。A.温度表、湿度表、压力表B.水表、电表、燃气表C.电压表、电流表、功率表D.路由表、交换表、网关表26.物业服务企业资质管理制度已在国家层面取消，目前主要依靠（）来规范物业服务企业行为。A.行业自律与信用评价体系B.地方政府重新核发资质C.价格管制D.任意准入27.下列哪项不属于物业共用设施设备？（）A.物业管理区域内的绿化喷灌系统B.单元门内的防盗门C.物业管理区域内的路灯D.非经营性车库28.物业服务企业如果要将物业管理区域内的部分专项服务委托给专业性服务企业，不得将该区域的全部管理责任一并转让，并且应当就委托的专项服务事项向（）负责。A.建设单位B.业主大会C.房地产行政主管部门D.街道办事处29.物业管理规约对（）具有约束力。A.仅对业主B.仅对物业使用人C.业主及物业使用人D.仅对建设单位30.在物业管理财务会计中，关于“固定资产”的界定，通常是指使用期限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态的资产。下列属于物业服务企业固定资产的是（）。A.办公用的电脑B.购买的保洁用清洁剂C.支付的员工工资D.支付的水电费31.物业管理区域内，相关行政管理部门应当依法在物业管理区域内履行职责，对于违法行为，物业服务企业应当及时（）。A.自行处罚B.制止并报告C.忽视D.协助违法行为人逃避32.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和下列哪项资产移交给业主委员会？（）A.企业自有资产B.属于全体业主的物业管理用房C.企业员工档案D.企业财务账册33.屋面防水工程在正常使用条件下，其最低保修期限为（）。A.2年B.3年C.5年D.8年34.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三35.物业服务企业员工在接待业主投诉时，下列做法错误的是（）。A.态度热情，耐心倾听B.记录投诉要点C.随意承诺无法兑现的解决时间D.及时反馈处理结果36.下列关于物业清洁卫生管理的说法，正确的是（）。A.只需要保持地面清洁即可B.垃圾房应当定期清洗和消毒C.垃圾可以随意堆放在楼道D.装修垃圾和生活垃圾可以混装37.物业安全管理中的“封闭式管理”主要是指（）。A.禁止业主出入B.对出入口进行控制，实行人车分流或凭证出入C.封锁所有通道D.禁止外来人员进入38.物业服务企业想要在物业管理区域内开展多种经营活动（如广告、便利店等），应当（）。A.自行决定B.经业主大会同意C.经街道办事处同意D.只要符合工商登记即可39.物业服务费的构成中，不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用40.业主委员会是业主大会的执行机构，其成立应当向物业所在地的（）备案。A.街道办事处和乡镇人民政府B.房地产行政主管部门C.公安派出所D.居民委员会二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化42.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的是（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施43.物业服务企业在处理车辆管理纠纷时，应明确（）。A.车辆停放服务属于保管合同还是场地租赁合同B.物业服务企业是否尽到了安全防范义务C.车辆丢失的赔偿责任D.业主是否按时缴纳了停车费44.物业接管验收时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.地下管网工程竣工图D.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料45.下列属于物业服务企业违反《物业管理条例》的行为，且应承担法律责任的有（）。A.将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人B.擅自改变物业管理用房用途C.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地D.未履行物业服务合同，导致业主权益受损46.物业服务企业的人力资源管理主要包括（）。A.员工招聘与录用B.员工培训与开发C.绩效考核与薪酬管理D.员工关系管理47.房屋的设备设施主要分为（）。A.建筑给水排水系统B.建筑电气系统C.采暖通风与空调系统D.建筑消防系统与电梯系统48.物业管理区域内公共秩序维护的主要内容有（）。A.安全巡逻B.门岗执勤C.车辆停放管理D.治安刑事案件侦破49.专项维修资金的使用程序主要包括（）。A.提出使用建议B.业主大会或业主委员会表决C.房地产行政主管部门审核D.向维修资金管理机构划拨资金50.物业服务企业在装修管理中的职责包括（）。A.审核装修方案B.签订装修管理服务协议C.对装修行为进行巡查D.监督装修垃圾的清运51.物业服务费的定价原则包括（）。A.合理原则B.公开原则C.质价相符原则D.政府强制定价原则52.物业管理风险主要来源于（）。A.物业本身B.业主或使用人C.自然灾害D.物业服务企业自身管理不善53.物业管理招投标的特点包括（）。A.公开性B.程序规范性C.一次性D.专业性54.物业管理档案的作用有（）。A.凭证作用B.参考作用C.宣传作用D.保障作用55.下列关于物业绿化管理的说法，正确的有（）。A.应根据植物的生长习性进行浇水、施肥B.应及时修剪枯枝败叶C.应防治病虫害D.可以随意砍伐小区内的树木56.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同57.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.门卫制度B.巡逻值班制度C.消防安全责任制D.车辆管理制度58.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在约定期限或合同终止期限内，做好（）工作。A.移交物业管理资料B.移交物业管理用房C.配合新物业公司做好交接工作D.继续收取未缴的物业费59.物业管理区域内禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规搭建建筑物、构筑物C.擅自改变物业使用性质D.占用消防通道60.物业服务企业应对突发事件（如疫情、自然灾害）的应急预案应包括（）。A.应急指挥机构B.应急处置流程C.资源保障措施D.信息发布与沟通机制三、判断题（共20题，每题1分。认为正确的选“A”，错误的选“B”）61.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。62.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且只能由一个物业服务企业实施物业管理。63.建设单位在销售物业之前，必须制定临时管理规约，但可以不向物业买受人明示。64.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。65.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。66.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。67.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，但需要经过业主同意。68.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但违反法律法规和管理规约的，物业使用人不需要承担责任。69.物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。70.物业服务企业未履行告知义务，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。71.电梯困人时，维保人员到达现场的时间通常要求在市区不超过30分钟。72.物业服务企业收取的物业服务费用可以用于企业自身的其他项目投资。73.物业管理区域内，相关行政管理部门查处违法行为时，物业服务企业有义务予以配合。74.业主转让物业时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。75.物业服务企业只能是一级资质才能承接任何物业管理项目。76.绿化管理中，除草的主要目的是为了美观，与植物生长无关。77.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。78.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。79.物业服务合同期限届满前，业主大会决定续聘的，应当在合同届满前与原物业服务企业重新签订物业服务合同。80.物业服务企业没有执法权，对于违反装修管理规定的行为，只能劝阻、制止，无权罚款或拆除。四、填空题（共15题，每题1分）81.物业管理的法律关系中，一方主体是业主，另一方主体是____。82.《民法典》规定，业主有权设立业主大会，选举____。83.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同____。84.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业管理资料移交给____。85.物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业单位应当向____收取有关费用。86.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项____资金。87.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照____使用。88.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好____工作。89.房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和____五类。90.物业管理招标分为公开招标和____。91.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级和____。92.物业接管验收时，对隐蔽工程，应在覆盖前进行____。93.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足____的需要。94.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平____的原则。95.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用____的形式。五、简答题（共6题，每题5分）96.简述业主大会的职责。97.物业服务企业在承接新建物业时，对共用设施设备的查验主要包括哪些内容？98.简述物业管理中“酬金制”与“包干制”的主要区别。99.物业服务企业在处理业主投诉时应遵循哪些原则和步骤？100.简述住宅专项维修资金的使用范围及不予使用的情形。101.物业服务企业应如何建立和完善突发公共事件应急预案？六、案例分析题（共4题，每题10分）102.案例一：某住宅小区业主王先生因长期出差，拖欠物业服务费长达18个月。物业服务企业多次催缴未果，遂采取断水断电的方式迫使王先生缴费。王先生回来后，家中冰箱内食物变质，要求物业赔偿。物业服务企业则称王先生违约在先，且断水断电是催费的合理手段。问题：(1)物业服务企业的做法是否合法？为什么？(2)本案应如何处理？103.案例二：某日，某小区10号楼顶层住户李某在装修时，未经批准擅自拆除部分承重墙，导致该楼墙体出现裂缝，严重威胁整栋楼的安全。邻居发现后告知物业服务企业，物业企业立即派人上门查看，要求李某停止施工并恢复原状，李某置之不理。物业企业遂向当地房屋安全鉴定机构和房地产主管部门报告，并采取临时加固措施。问题：(1)李某的行为违反了哪些规定？(2)物业服务企业的处理是否得当？请说明理由。(3)物业服务企业在此类装修管理中应承担什么责任？104.案例三：赵某驾驶车辆回到所住小区，将车辆停放在消防通道上。当晚小区发生火灾，消防车因通道被堵无法及时进入，火势蔓延造成部分财产损失。受灾业主认为物业服务企业管理不善，要求赔偿。物业服务企业辩称是赵某个人违法停车，与物业无关。问题：(1)赵某停车行为的性质是什么？(2)物业服务企业是否应当承担责任？为什么？(3)针对此类情况，物业服务企业应采取哪些管理措施？105.案例四：某小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业的服务不满，通过招标选聘了新的物业服务企业。但在新企业入驻交接时，原物业服务企业以部分业主欠缴物业费为由，拒绝移交物业管理用房和相关资料，导致新企业无法正常开展工作，小区管理陷入混乱。问题：(1)原物业服务企业的做法是否正确？法律依据是什么？(2)原物业服务企业是否有权以业主欠费为由拒绝交接？(3)原物业服务企业应如何追缴欠费？参考答案及解析一、单项选择题1.D【解析】公共绿地属于业主共有部分，不属于专有部分权利。2.C【解析】双方是平等的民事主体，通过物业服务合同建立服务关系。3.C【解析】根据各地规定，通常3万平方米以下的住宅物业可以采用协议方式选骋。4.B【解析】楼梯间内壁属于共用部位，阳台、卧室、车库若为独立产权则属专有部分。5.C【解析】酬金制下，预收资金属代管性质，属业主共有。6.B【解析】维修资金专项用于大修、中修和更新、改造。7.C【解析】查验范围仅限于物业本身及公共设施，不涉及业主私有财产。8.A【解析】代收费用不得收取手续费等额外费用。9.A【解析】筹集和使用维修资金属于特别重大事项，需面积和人数“双三分之二”同意。10.B【解析】一般损坏房屋成新率在50%-60%左右。11.B【解析】应通过国家指定的政府采购信息发布媒体发布。12.B【解析】禁止整体转包，罚款幅度为合同价款30%以上50%以下。13.D【解析】早期介入应在项目可行性研究及规划设计阶段开始。14.D【解析】屋顶是房屋顶部的承重构件，需承受自重及风雨雪荷载。15.A【解析】大风天气喷洒农药会导致药物飘散，造成环境污染或人员中毒。16.C【解析】公示期限不得少于1年（有些地方规定不同，通常为长期或定期更新，教材常引用1年或合同期，此处选1年作为常见标准）。17.B【解析】生命安全第一，首要任务是疏散人员。18.B【解析】电梯定期检验周期通常为1年。19.C【解析】物业无执法权，只能制止、劝阻及报告，不能采取强制措施。20.B【解析】保障性住房收费通常实行政府指导价。21.D【解析】入住手续包括身份核验、验收、协议签署等，均涉及档案。22.C【解析】未履行合同导致损害，承担违约或侵权责任。23.C【解析】变动主体结构需经原设计单位或具有相应资质的设计单位提出设计方案。24.C【解析】车位应首先满足本区域业主需求。25.B【解析】“三表远传”指水、电、燃气表。26.A【解析】资质取消后，主要依靠行业自律与信用评价。27.B【解析】单元门内的防盗门若属该单元全体业主共有则为共用，若为入户防盗门则为专有。通常题目中“单元门内防盗门”若指公共大门则为共用，但选项中有更明确的绿化喷灌、路灯。此处B项表述易产生歧义，但相对而言，非经营性车库属共用，绿化喷灌属共用，路灯属共用。若B指各户自家防盗门则为专有。故选B。28.B【解析】专项服务委托仍需向业主大会（即业主）负责。29.C【解析】管理规约对业主及物业使用人均有约束力。30.A【解析】电脑属于固定资产，清洁剂、工资、水电费属流动资产或费用。31.B【解析】物业企业对违法行为无处罚权，应制止并报告。32.B【解析】物业管理用房属于业主共有，必须移交。33.C【解析】屋面防水工程最低保修期限为5年。34.C【解析】专家人数不得少于成员总数的三分之二。35.C【解析】随意承诺会导致违约，应实事求是。36.B【解析】垃圾房需清洗消毒防异味和滋生细菌。37.B【解析】封闭式管理指对出入口控制，凭证出入。38.B【解析】多种经营利用公共资源需经业主大会同意。39.D【解析】大修、更新、改造费用从专项维修资金中列支，不计入日常物业费。40.A【解析】业委会成立需向所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。二、多项选择题41.ABCD【解析】社会化、专业化、市场化、规范化均为物业管理基本特征。42.ABCD【解析】四项均为需业主共同决定的重大事项。43.AB【解析】需明确合同性质（保管或租赁）及是否尽到防范义务，这是定责关键。44.ABCD【解析】四项均属法定移交资料。45.ABC【解析】D项未履行合同是违约，承担民事责任，不一定是《条例》规定的行政违法行为（虽然相关）。A、B、C明确是违反条例的行政违法行为。46.ABCD【解析】四项均为人力资源管理主要内容。47.ABCD【解析】四项均为主要建筑设备系统。48.ABC【解析】公共秩序维护主要是防范，不包括侦破刑事案件。49.ABCD【解析】四项均为资金使用的必要程序。50.ABCD【解析】四项均为装修管理职责。51.ABC【解析】定价原则包括合理、公开、质价相符，政府强制定价非普遍原则。52.ABCD【解析】风险来源是多方面的。53.ABCD【解析】四项均为招投标特点。54.ABD【解析】档案具有凭证、参考、保障作用，宣传作用非主要功能。55.ABC【解析】前三项正确，砍伐树木需经审批，不能随意。56.ABCD【解析】四项均为业主法定权利。57.ABCD【解析】四项均为安全管理制度内容。58.ABC【解析】前三项为交接义务，D项追缴欠费是权利，但交接时不能以欠费为由拒绝交接。59.ABCD【解析】四项均为物业管理区域内禁止行为。60.ABCD【解析】应急预案应包含组织、流程、资源、沟通等要素。三、判断题61.A【解析】定义正确。62.A【解析】一个区域一个业主大会，一个物业企业（除前期外）。63.B【解析】必须向买受人明示，并予以说明。64.A【解析】决定对全体业主有约束力。65.A【解析】可以提供特约服务，报酬约定。66.A【解析】维修资金属业主共有，专款专用。67.B【解析】禁止全部转包，这是违法行为。68.B【解析】物业使用人违反规定的，业主承担连带责任。69.A【解析】物业管理用房属业主共有，用途改变需经业主大会同意。70.A【解析】擅自撤离造成损失需赔偿。71.A【解析】市区通常要求30分钟内到达。72.B【解析】物业费只能用于合同约定的支出，不得挪作他用。73.A【解析】物业有义务配合执法。74.A【解析】维修资金随房过户，余额不退。75.B【解析】资质已取消，不再设此门槛。76.B【解析】除草是为了保证植物养分吸收和生长，不仅为美观。77.A【解析】使用情况应当公示。78.A【解析】30日内备案。79.A【解析】续聘需重新签订合同。80.A【解析】物业无执法权，不能罚款或强行拆除。四、填空题81.物业服务企业82.业主委员会83.终止84.业主委员会85.最终用户86.维修87.业主大会的决定88.救助89.危险房90.邀请招标91.暂定级（或三级）92.验收93.业主94.相适应95.书面征求意见五、简答题96.简述业主大会的职责。答：(1)制定和修改管理规约及业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；(3)选聘、解聘物业服务企业；(4)筹集和使用专项维修资金；(5)改建、重建建筑物及其附属设施；(6)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。97.物业服务企业在承接新建物业时，对共用设施设备的查验主要包括哪些内容？答：(1)检查设备安装是否符合设计规范和合同要求；(2)测试设备运行是否正常，性能是否达标；(3)核对设备型号、数量、规格与图纸是否一致；(4)检查设备的外观质量、防腐、防锈处理情况；(5)查验设备的技术资料、合格证、保修卡、使用说明书是否齐全；(6)检查能源供应（水、电、气、暖）的接口是否到位并畅通。98.简述物业管理中“酬金制”与“包干制”的主要区别。答：(1)定义不同：包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。(2)费用性质不同：包干制中物业费是服务企业的收入；酬金制中预收资金是代管资金。(3)透明度不同：酬金制要求公开账目，透明度较高；包干制无需公开具体支出明细。(4)风险承担不同：包干制风险由物业企业承担；酬金制风险由业主承担。99.物业服务企业在处理业主投诉时应遵循哪些原则和步骤？答：原则：依法依规、尊重事实、及时高效、服务至上。步骤：(1)记录投诉：详细记录投诉人、时间、地点、事由；(2)分类处理：根据投诉性质转达相关部门或责任人；(3)调查核实：了解实际情况，收集证据；(4)提出方案：制定解决措施；(5)回复业主：将处理结果及时反馈给业主；(6)回访记录：对处理结果进行回访，确保业主满意，并归档。100.简述住宅专项维修资金的使用范围及不予使用的情形。答：使用范围：主要用于物业共用部位（如屋顶、外墙、楼梯间等）和共用设施设备（如电梯、供水供电系统、消防设施等）保修期满后的大修、中修、更新和改造。不予使用的情形：(1)依法应当由建设单位或施工单位承担的保修期内质量维修费用；(2)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；(3)应当由当事人承担的因人为损坏造成的修复费用；(4)根据物业服务合同约定，应当由物