沈阳小区业主大会议事规则范本

沈阳小区业主大会议事规则范本第一条为规范本物业管理区域内业主大会活动，保障业主依法行使民主权利，维护全体业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《沈阳市物业管理条例》《沈阳市业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件，结合本物业管理区域实际，制定本规则。本物业管理区域基本情况：物业项目名称：，坐落沈阳市区街道社区，总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，非住宅建筑面积平方米，共计栋楼，总户数户，业主总人数第二条本物业管理区域业主大会由全体业主组成，接受沈阳市区住房和城乡建设局、街道办事处、社区居民委员会的指导和监督，依法对物业管理重大事项行使决策权；业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，负责执行业主大会决定，处理物业管理日常事第三条业主大会依法履行下列职责：（一）制定和修改本业主大会议事规则、管理规约；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，撤销或者变更业主委员会作出的不当决定；（三）确定物业管理方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业；（四）筹集和使用住宅专项维修资金；（五）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动，决定经营收益的管理使用方式；（七）审议业主委员会年度工作报告、年度财务报告，审议公共收益年度收支预算、决算；（八）决定业主委员会工作经费、委员津贴的标准和来源；（九）调解物业管理重大争议，决定涉及业主共同利益的其他重大事项；（十）法律法规规定的其他职责。第四条业主大会投票权按照下列标准确定，数据统计以不动产登记部门确权信息为准：（一）专有部分面积计算规则：已经办理不动产登记的，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未办理不动产登记的，按照测绘机构实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；业主购买的规划车位、车库，按照实际购买面积计入专有部分面积。（二）业主人数计算规则：一个专有部分按一人计算；同一业主拥有多个专有部分的，业主人数按一人计算，专有部分面积合并计算；建设单位尚未出售、虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算；人防工程车位不计入业主投票权，平时使用收益按人民防空相关规定管理。第五条业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每年召开1次，由业主委员会于每年第一季度组织召开，主要审议：上一年度业主委员会工作报告、物业服务合同履行情况报告、专项维修资金使用情况报告、公共收益收支决算、本年度公共收益预算、其他需要业主大会审议的事项。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占总建筑面积20%以上且占总人数20%以上业主提议召开；（二）业主委员会委员缺额达到半数以上，需要补选；（三）物业服务企业提前解除合同，需要选聘新的物业服务企业；（四）发生重大紧急事项需要业主大会决策；（五）管理规约、本规则规定的其他应当召开临时会议的情形。业主委员会应当自接到提议之日起15日内启动筹备工作，30日内组织召开临时会议；逾期不组织召开的，由街道办事处责令限期召开，仍不召开的，由社区居民委员会组织召开。第六条业主大会会议可以采用现场集中会议、书面征求意见会议、电子投票会议三种形式，鼓励采用沈阳市智慧物业信息平台开展电子投票，电子投票与现场投票、书面投票具有同等法律效力，投票结果自动存档，业主可凭本人身份证查询个人投票信息。电子投票期限不得少于7日，不得超过15日，逾期未投票的视为放弃表决权。本物业管理区域约定：未参与表决业主的投票权□计入/□不计入已表决的多数票；约定计入的仅适用于一般表决事项，且需提前在会议通知中明确告知全体业主。第七条业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具业主本人签字的书面授权委托书，明确载明委托事项、表决权限、委托期限，口头委托无效；一名代理人接受非亲属业主委托不得超过3名，接受近亲属委托不受此限制，但需提供亲属关系证明；物业服务企业工作人员、建设单位工作人员不得接受非本单位所有专有部分业主的委托，防止操纵投票。第八条业主大会作出决定的法定比例：（一）下列事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可生效：1.筹集和使用专项维修资金；2.改建、重建建筑物及其附属设施；3.改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动，年预计收益超过10万元的；4.修改本议事规则、管理规约；5.法律法规规定的其他特别表决事项。（二）前款以外的一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可生效。第九条业主大会会议召开按照下列程序执行：（一）筹备公示：业主委员会应当于会议召开15日前，将会议议题、会议时间、会议地点、召开形式、表决规则、选票发放方式、议题背景材料，在本物业管理区域各单元出入口显著位置、业主微信群、物业服务公众号公示，公示期不得少于7日；公示内容同时报送街道办事处、社区居民委员会备案；议题涉及选聘物业的，同步公示候选物业的营业执照、服务方案、收费标准、过往业绩；议题涉及使用维修资金的，同步公示维修项目、施工单位资质、预算、保修期限；议题涉及公共收益使用的，同步公示使用用途、预算金额，保障业主知情权。（二）投票环节：现场会议业主凭房屋权属证明、身份证签到投票；书面征求意见由筹备组工作人员逐户发放收回选票，业主签字确认；电子投票由业主完成实名认证后自主投票。（三）验票统计：投票期限届满后3日内，由业主大会推选的监票、计票人员统计结果，监票计票人员从非业主委员会委员的业主中推选，业主委员会委员及其近亲属不得担任监票计票，统计过程邀请社区工作人员到场见证签字。（四）结果公示：统计完成后，业主委员会将表决结果（含总投票权数、参与投票面积比例、参与投票人数比例、同意比例、反对比例、弃权比例）在小区显著位置公示，公示期不少于15日；表决结果符合法定比例的，自公示期满无异议之日起生效，对全体业主具有约束力。第十条业主委员会由业主大会选举产生，本物业管理区域业主委员会设委员名，候补委员名，主任1名，副主任名，每届任期年，最长不超过5年，委员可连选连任，主任、副主任从委员中推选产生。业主委员会委员应当符合下列任职条件：（一）本物业管理区域业主，具备完全民事行为能力；（二）遵守法律法规、本规则、管理规约，热心公益，公道正派，具备一定组织协调能力；（三）身体健康，能够正常履职；（四）无违法搭建、无拖欠物业费超过6个月、无拖欠维修资金、无损害公共利益行为；（五）未被列为失信被执行人，未因故意犯罪受过刑事处罚；（六）本人及近亲属未在本小区物业服务企业及其关联单位任职。第十一条业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会决定，向业主大会报告工作；（二）组织筹备业主大会会议，负责日常会务工作；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行合同，每年组织一次物业服务满意度测评；（四）监督管理规约实施，督促业主交纳物业费、维修资金，调解物业管理纠纷；（五）组织实施专项维修资金的筹集使用，管理公共收益，建立财务账目；（六）听取业主意见建议，答复业主咨询，接受业主监督；（七）配合街道、社区做好小区疫情防控、文明创建、基层治理等工作；（八）办理业主大会交办的其他事项。业主委员会主任主持日常工作，组织召集业委会会议，代表业委会对外签署文件；副主任协助主任工作，主任缺位时由副主任代行职责。第十二条业主委员会会议每季度至少召开1次，由主任召集；经三分之一以上委员提议，应当在7日内召开临时会议；业主委员会会议需过半数委员出席方可召开，作出决定需经全体委员过半数同意方可生效；开会前3日通知全体委员，邀请社区工作人员列席；会议形成书面记录，参会委员签字，决定作出后3日内公示，公示期不少于7日；业主委员会委员不得委托他人出席会议，连续3次无故不参会的，自动终止委员资格，由候补委员依次递补。第十三条业主委员会换届按照下列程序执行：业主委员会任期届满6个月前，应当成立换届筹备组，筹备组由业主代表、社区代表组成，组长由社区代表担任，负责组织换届选举工作；筹备组成立后10日内公示选举方案、候选人名单，公示期不少于7日；业主委员会应当在任期届满前1个月完成换届选举，产生新一届业委会；原业委会应当在换届完成后10日内，将业主大会印章、业委会印章、财务账目、档案资料、办公物品全部移交新一届业委会，拒不移交的，新一届业委会可请求街道、社区督促移交，也可向人民法院提起诉讼要求移交；任期届满未完成换届的，由社区临时代行职责，直至新一届业委会产生。第十四条公共资金与公共收益管理：（一）专项维修资金管理：本小区专项维修资金存入沈阳市专项维修资金管理中心专户，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修更新改造；发生下列紧急情形，可走应急使用程序，无需业主大会表决：1.屋面防水损坏渗漏，严重影响业主使用；2.电梯故障经检验机构认定危及人身安全；3.公共护栏、围墙破损，危及人身安全；4.楼体外立面存在脱落风险；5.公共排水设施坍塌堵塞爆裂，丧失功能危及安全；6.消防系统失效，消防部门要求整改；7.其他危及房屋、人身安全的紧急情况。应急使用程序：由物业或业委会提出申请，社区核实后报市维修资金管理中心，先行拨付70%工程款，维修验收完成后拨付剩余尾款，费用明细验收结果15日内公示；非紧急使用需经业主大会表决通过后按程序申请；当维修资金余额不足首期交存额30%的，按业主大会确定的续筹方案续筹，续筹标准为：□按专有部分面积每平方米元一次性交存/□每年每平方米元按年交存，续筹资金存入维修资金专户。（二）公共收益管理：本小区所有利用业主共有部分产生的收益，包括电梯广告、公共区域广告、公共场地停车费、公共摊位租金、共有设施经营收益等，全部归全体业主所有，任何单位个人不得侵占挪用；公共收益存入业主大会单独开设的银行专户，实行收支两条线管理，主要用于：补充专项维修资金、抵扣物业费、业主大会业委会工作经费、小区公共设施改造、业主文化活动支出、业主大会决定的其他公共支出；单次支出不超过元的，由业委会集体决定，超过元的需经业主大会表决；业委会每半年公示一次公共收益收支明细，公示期不少于15日，业主可申请查阅财务账目，业委会不得拒绝；每年年底委托第三方机构审计公共收益，审计结果向全体业主公示。（三）业委会工作经费与委员津贴：工作经费从公共收益列支，年度预算不超过元，用于办公耗材、通讯、交通、会议、审计等日常开支；委员津贴标准为每人每月元，最高不超过沈阳市当年最低工资标准，按月从公共收益发放；工作经费和津贴收支每年随公共收益审计一并公示。第十五条业主在物业管理活动中享有下列权利：参加业主大会行使表决权、选举和被选举为业委会委员、监督业委会工作、监督公共资金使用、查阅相关财务账目、要求物业履行合同约定；业主应当履行下列义务：遵守本规则和管理规约、执行业主大会决定、按时交纳