收购存量商品房用作保障房银行贷款细则

收购存量商品房用作保障房银行贷款细则一、适用范围与核心定义本细则适用于商业银行办理收购存量商品房用作保障性住房的各类本外币贷款业务，所称收购存量商品房用作保障房贷款，指商业银行向符合准入条件的借款人发放，专项用于收购已竣工验收、权属清晰的存量商品住宅项目，经配套改建后用作公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房的政策性/经营性贷款。纳入本细则支持范围的项目需同时满足：1.收购标的为已完成竣工验收备案、未网签售出或已解除原网签合同、不存在权属纠纷的存量商品住宅，不包含散户收购零散二手房源，原则上优先支持整栋、整小区集中收购项目；2.项目已纳入当地市级及以上保障性住房年度建设收购计划，改建后明确作为保障房统一管理、统一分配，不得变相转为商品住宅对外销售。二、贷款对象与准入条件（一）借款人准入条件1.具备独立法人资格，持有合法有效的营业执照，已在住建部门完成保障房运营主体备案，主营保障性住房投融资、建设、运营业务；2.主体资质按性质差异化准入：（1）地方政府全资或控股的政策性保障房运营主体：净资产不低于项目总投资的20%，资产负债率不超过90%，近3年无重大违法违规记录，未被列入失信被执行人名单，具备稳定的运营管理能力；（2）市场化主体（含民营企业、混合所有制企业）：净资产不低于项目总投资的30%，资产负债率不超过70%，房地产开发企业主体满足“三道红线”全绿档要求，近3年连续盈利，经营活动现金流净额累计为正，近5年无房地产开发重大违法违规记录，未发生过重大工程质量安全事故；3.借款人具备保障房运营经验，新增运营主体需由当地住建部门出具推荐函，明确政策支持事项。（二）项目准入条件1.合规性准入：项目已取得市级及以上住建部门出具的保障性住房项目认定文件，明确改建后保障房的性质、分配规则、定价机制、运营期限，收购方案、改建方案已获住建、自然资源部门审批通过，不存在违反国土空间规划、住房发展规划的情形；2.权属准入：收购标的已通过竣工验收备案，已办理国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记（大产权），不存在抵押、查封、预查封、预告登记、未解除网签备案、司法冻结等权利限制，无任何权属纠纷，不属于已纳入城市更新拆迁计划、存在重大工程质量安全隐患、停工超过1年的项目；整体收购已分割确权的零散存量商品房的，需取得全部产权人同意出售的公证文件，权属清晰无争议；3.市场准入：项目原则上布局于人口净流入的地级市及以上城市城区、国家级/省级产业园区周边，距离轨道交通站点或核心公共服务节点不超过3公里，配套教育、医疗、商业设施齐全，符合当地保障房准入需求；4.定价准入：收购整体价格不高于项目所在区域近6个月同地段同质商品住房网签成交均价的90%，且不高于原开发企业账面开发成本（含土地成本、建安成本、合理税费）；收购定价需经当地住建、财政部门共同确认，标的总价超过10亿元的，需由具备一级资质的第三方资产评估机构出具正式估值报告，估值结果作为定价依据，收购价超过对应标准的，需经总行级审批方可准入；5.改建要求：改建工期不超过6个月，改建总投资纳入项目总投资，改建设计符合《保障性租赁住房标准》JGJ/T498-2018、《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》JGJ/T304-2013、《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）等国家现行标准，满足保障房使用要求，改建工程已办理施工许可证（小型改建工程可办理开工备案）。三、贷款额度、期限与利率定价（一）贷款额度核定贷款额度计算公式为：最高可贷额度=（收购总价款+改建费用+配套设施完善费用）×（1-最低自有资金比例），实际贷款额度不得超过抵押标的评估价值的最高抵押率上限，同时满足单户、单项目额度管控要求：1.自有资金比例要求：所有项目最低自有资金比例不得低于20%，列入国家保障性住房重点项目库、人口净流入超100万城市的保租房项目，最低自有资金比例可放宽至15%；配售型保障房项目最低自有资金比例为30%；自有资金需全部为借款人自有权益性资金，不得为债务性资金，银行需核查自有资金来源，严禁股东借款、信托资金、其他渠道拆借资金违规充当自有资金；2.抵押率上限要求：地方政府政策性保障房主体项目，抵押率上限为80%；市场化主体保租房、公租房项目，抵押率上限为70%；配售型保障房项目，抵押率上限为65%；3.额度管控：单户借款人收购存量保障房贷款余额不得超过银行对该借款人集团总授信额度的15%，单一项目贷款额度最高不超过50亿元，超过50亿元的项目需组建银团贷款，由牵头行统一组织授信审批，各参贷行按参贷份额分担风险。（二）贷款期限设定贷款期限与项目现金流回流周期匹配，差异化设定：1.收购用作公共租赁住房、保障性租赁住房（长期运营类）：贷款期限最长不超过30年，其中收购改建建设期不超过1年，宽限期（仅付利息不还本金）最长不超过5年；借款人累计运营保障房规模超过100万㎡、主体信用评级AA+及以上的，宽限期最长可放宽至8年，贷款总期限最长可放宽至35年；贷款到期日需至少早于项目土地使用权到期日2年，预留土地使用权续期、处置准备时间；2.收购用作配售型保障性住房（定向配售类）：贷款期限最长不超过10年，其中收购改建建设期不超过1年，宽限期最长不超过2年，贷款到期日不得晚于项目预计全部配售完成后1年；3.贷款到期后借款人可申请展期，展期期限不得超过原贷款期限的一半，累计贷款期限不得超过上述最长年限限制，展期需经总行级审批。（三）利率定价规则贷款定价坚持政策导向、风险匹配原则，差异化定价：1.收购用作公共租赁住房、纳入省级及以上保障性租赁住房重点项目库的项目，享受政策性优惠利率：5年期以上贷款最低定价为同期5年期以上LPR减10个基点，1-5年期贷款最低定价为同期1年期LPR减5个基点；符合央行保障性租赁住房贷款支持计划的项目，可进一步运用央行低成本资金定价，最低可较同档次LPR下浮20个基点；2.市场化运营的保障性租赁住房项目，利率按风险定价，加点幅度不超过50个基点，即利率不超过同期同档次LPR+50BP；3.收购用作配售型保障性住房的项目，利率按市场化贷款利率定价，加点幅度不超过80个基点，即利率不超过同期同档次LPR+80BP；4.符合绿色贷款认定标准的项目（改建满足节能降碳要求、装配式改建占比超过50%、达到绿色建筑一星级及以上标准），可在上述定价基础上额外下浮5-10个基点；5.利率调整方式可由借贷双方协商确定，中长期贷款鼓励采用浮动利率，按年度调整利率水平；符合专项债券配套融资要求的项目，利率按专项债券配套融资相关规定执行。四、项目评估与授信审批（一）项目评估核心内容所有项目需完成全面评估，核心评估指标如下：1.合规性评估：核实项目纳入保障房计划文件、权属证明、审批文件的真实性有效性，确认收购行为合法，改建方案合规，政策支持明确，当地政府已明确保障房收购补贴、运营补贴、税收减免等支持政策；2.市场需求评估：分析项目所在城市近3年人口流入规模、保障房缺口、居民住房支付能力，预测项目运营期平均出租率（公租房、保租房）或去化率（配售型保障房），要求公租房项目平均出租率预测不低于80%，保租房项目不低于70%，配售型保障房项目5年内去化率预测不低于95%，达不到要求的不予准入；3.财务盈利能力评估：要求公租房、保租房项目全投资内部收益率不低于2%，资本金内部收益率不低于3%，偿债备付率不低于1.2，利息备付率不低于1.5；配售型保障房项目全投资内部收益率不低于4%，偿债备付率不低于1.3，利息备付率不低于1.6；达不到上述指标的，需落实明确的运营缺口补贴或补充还款来源；4.压力测试要求：所有项目需完成压力测试，假设出租率下降10%、租金下降10%（保租房、公租房）或去化率下降15%、售价下降5%（配售型）的压力情景下，偿债备付率仍不低于1.0，达不到要求的需追加担保或按比例降低贷款额度。（二）分级审批流程项目授信实行分级审批：项目总投资5亿元及以下的，由商业银行一级分行授信审批部门审批；总投资5亿元以上、20亿元及以下的，由总行授信审批部审批；总投资超过20亿元的，提交总行贷款审查委员会审议审批；银团贷款由牵头行按上述流程组织审批，参贷行自主开展内部审批。五、担保管理（一）核心担保方式本贷款项目原则上以收购完成后的标的房地产作为第一抵押担保，抵押物需办理正式不动产抵押登记，抵押率按本细则第三章规定执行；原项目未完成过户的，可先办理预告抵押登记，过户完成后1个月内换发正式抵押登记。（二）强制质押要求借款人需将项目全部未来收益（包括租金收入、配售销售收入、政府收购补贴、运营缺口补贴、政府购买服务收入等）全额质押给贷款银行，签订应收账款质押合同，在中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统办理质押登记，所有收益需全额归集到贷款银行开立的专户。（三）补充担保要求存在下列情形之一的，需追加一种或多种补充担保：1.项目财务指标达不到准入要求，压力测试偿债备付率低于1.2的；2.借款人资产负债率超过准入要求10个百分点以内的；3.抵押物价值不足覆盖贷款额度的；可接受的补充担保包括：（1）经同级人大常委会审议通过、纳入年度财政预算的合规运营缺口补贴承诺；（2）借款人控股股东提供的连带责任保证担保，控股股东净资产不低于本次贷款余额的1.5倍，信用评级不低于AA；（3）国有政策性担保公司提供的连带责任保证担保，担保额度在担保公司可用授信额度范围内；（4）借款人提供的其他符合要求的不动产、有价证券、金融资产等抵质押担保；（四）担保禁止要求严禁接受地方政府违规提供的担保承诺，严禁接受公益性资产、存在权属争议的资产、已为其他债务提供抵押的资产重复抵押担保，严禁接受原开发商未结清债务的标的转抵押。六、提款支付与权属过户管理（一）提款前提条件借款人满足全部下列条件后方可申请提款：1.借款合同、担保合同已签订并生效，抵质押登记手续已办理（预告登记符合要求的除外）；2.自有资金已按项目进度到位，收购款提款前，自有资金到位比例不低于50%，全部自有资金到位比例与贷款提款比例匹配，自有资金不足的不得提款；3.项目全部合规手续已办结，收购合同已公证生效，改建批复、施工许可证已取得；（二）支付管理要求贷款原则上全部采用受托支付方式，单笔支付金额低于50万元的改建零星支出可采用自主支付：收购款全额由银行受托支付给标的原权利人，不得经借款人账户周转，改建资金按工程进度受托支付给施工单位、材料供应商，自主支付资金需按月向银行报送使用凭证，接受银行核查，发现挪用的立即停贷整改；（三）权属过户要求全部收购款支付完毕后6个月内，借款人必须完成标的房地产的权属过户，将产权登记至借款人名下，并完成正式抵押登记变更；逾期未完成过户超过3个月的，停止发放剩余贷款，逾期超过6个月的，银行有权宣布已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部本息。七、贷后管理与风险处置（一）分阶段贷后检查1.收购改建建设期：每月开展一次现场检查，核查项目进度、自有资金使用、工程质量安全、合规性情况，发现项目进度滞后超过3个月、存在重大质量隐患、挪用资金的，立即停止提款，要求借款人限期整改，整改不合格的启动风险处置；2.运营期：每季度开展一次现场检查，核查出租配售情况、租金收缴情况、补贴到位情况、现金流归集情况，每年开展一次抵押物重估和项目压力测试，更新项目风险评级；（二）现金流闭环管理借款人需在贷款银行开立项目资本金专户、贷款专户、收入专户三个专户，资本金进入专户后方可使用，贷款资金从贷款专户直接对外支付，所有项目收入全额进入收入专户，银行对收入专户进行闭环管控，每个还款日之前15个工作日，收入专户余额不低于当期应还本息金额，结余资金可按约定由借款人分配；（三）抵押物动态管理每年对抵押标的进行一次价值重估，重估后抵押物价值较初始评估值下降超过10%的，要求借款人30日内追加抵押物或补充不低于价值下降额10%的保证金；价值下降超过20%且借款人未补充担保的，下调贷款风险分类，要求借款人提前偿还部分贷款；（四）风险分类与处置按贷款风险分类管理规定动态调整分类：项目出租率连续6个月低于50%、利息逾期超过30天、抵押物价值下降超过20%未补充担保的，分类为关注类；利息逾期超过90天、项目丧失保障房认定资格、权属发生争议导致抵押物无法处置的，分类为不良类；发生下列情形之一的，银行有权宣布全部贷款提前到期，依法处置抵押物收回贷款：（1）借款人挪用贷款资金、改变贷款用途违规；（2）连续两期不能按时偿还本息；（3）项目未按规定完成过户逾期超过6个月；（4）项目被调出保障房计划，丧失合规性；（5）借款人发生重大破产、清算、重大诉讼，净资产下降超过30%，严重影响还款能力。八、合规管理与尽职免责1.严禁向不符合认定标准、权属不清、存在权利限制的项目发放贷款，严禁违规降低自有资金比例、提高抵押率，严禁包装虚假项目套取贷款，严禁违规接受地方政府担保，对违规放贷的责任人按内部规定和监管要求追究责任；2.建立专项统计监测制度，每季度向监管部门