2026年物业管理师《管理实务》考试试题及答案

2026年物业管理师《管理实务》考试试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.组建管理处，配备人员B.签订物业服务合同C.参与规划设计，提出优化建议D.办理承接查验手续2.根据《民法典》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并报（）备案。A.物业所在地街道办事处B.物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门C.物业所在地居委会D.市级人民政府规划部门3.物业服务企业在承接新建物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并办理（）手续。A.产权移交B.承接查验C.钥匙移交D.资料归档4.物业档案资料中，属于永久保存的资料是（）。A.业主入住通知书B.物业工程竣工验收资料C.日常维修记录D.装修管理登记表5.房屋完损等级分类中，房屋结构部分完好，装修部分基本完好，设备部分完好或基本完好，个别部件有轻微损坏，该房屋属于（）。A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房6.物业管理招标中，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的（）日前，提交招标文件备案。A.5B.10C.15D.307.在物业管理的日常运作中，关于物业使用禁止行为的说法，正确的是（）。A.业主可以根据需要擅自改变房屋承重结构B.业主可以将杂物堆放在消防通道，只要不影响他人通行即可C.业主不得擅自改变物业使用性质D.业主可以占用共用绿地用于自家停车8.物业服务费的计算公式中，核心依据是（）。A.物业服务成本+法定税费+利润B.物业服务成本+物业管理企业酬金C.建设面积×单价D.业主委员会决定的金额9.关于房屋共用部位修缮责任的划分，下列说法正确的是（）。A.自用部位的修缮由业主承担费用B.共用部位的修缮由物业服务企业承担费用C.自用部位的修缮费用从专项维修资金中列支D.共用部位的修缮费用由使用该部位的业主分摊10.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.建设单位C.物业服务企业D.业主委员会11.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会报告B.有效，但需经房地产行政主管部门批准C.无效D.部分有效12.在装修管理中，物业服务企业应当告知装修人禁止的行为和注意事项，并（）。A.代为采购装修材料B.指定装修队伍C.与装修人签订装修管理服务协议D.收取装修押金后即可放行施工13.电梯属于特种设备，应当按照安全技术规范的要求，至少每（）进行一次检验。A.15日B.1个月C.1季度D.1年14.物业管理招标中的评标，由（）负责。A.招标人B.评标委员会C.物业行政主管部门D.业主委员会15.物业服务企业关于车辆停放管理的说法，错误的是（）。A.车辆停放服务属于物业服务合同的附加服务B.物业服务企业可以对车辆停放收取管理服务费C.物业服务企业对车辆保管负有保管责任，如发生丢失需全额赔偿D.物业服务企业应当维护物业管理区域内的车辆停放秩序16.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和（）交还给业主委员会。A.专项维修资金明细B.剩余的物业服务费用C.物业管理用房D.全部固定资产17.绿化养护管理中，关于草坪修剪的高度，一般遵循（）原则。A.1/3修剪原则B.1/2修剪原则C.随意修剪D.越低越好18.业主大会成立后，决定选聘、解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数（）的业主同意。A.1/3以上B.过半数C.2/3以上D.全体19.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下20.在处理物业管理纠纷时，如果物业服务合同中约定了仲裁条款，发生纠纷后，当事人应（）。A.只能向人民法院起诉B.只能申请仲裁C.可以选择仲裁或诉讼D.先申请调解，调解不成再仲裁二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.参与项目可行性研究B.对规划设计提出建议C.对施工质量提出监理意见D.参与工程竣工验收E.制定前期物业管理方案22.物业服务企业在装修管理中，应重点查验装修项目包括（）。A.改变房屋承重结构B.在非承重墙上开门窗C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸D.拆改连接阳台的砖、混凝土墙体E.将没有防水要求的房间改为卫生间23.物业服务成本或者物业服务费构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用24.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督专项维修资金的管理和使用25.物业管理招投标活动应遵循的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则26.房屋修缮工程的分类中，按修缮性质可分为（）。A.恢复性修缮B.赔偿性修缮C.改善性修缮D.救灾性修缮E.季节性修缮27.物业服务企业应对物业管理区域内的违反治安秩序的行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告，这些行为包括（）。A.违章装修B.聚众闹事C.流浪乞讨D.非法携带危险物品E.敲诈勒索28.关于物业共用设施设备管理，下列说法正确的有（）。A.包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备B.物业服务企业应建立设施设备台账C.设施设备的大修、更新、改造费用应计入当期物业服务成本D.物业服务企业应定期进行设施设备的安全检查和保养E.发生突发故障时，应立即组织抢修29.物业管理档案资料的内容主要包括（）。A.物业权属资料B.工程竣工验收资料C.业主资料D.物业运行维护记录E.物业服务企业内部管理档案30.物业服务企业在面对突发公共卫生事件（如传染病疫情）时，应采取的应急措施包括（）。A.配合政府部门开展宣传、排查工作B.对公共区域进行高频次消毒C.实施出入管控D.封锁所有出入口，禁止任何人进出E.建立应急物资储备机制三、判断题（共10题，每题1分。认为正确的选“A”，错误的选“B”）31.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）32.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（）33.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）34.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）35.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造，不得挪作他用。（）36.物业管理用房的产权属于建设单位，在业主大会成立后应无偿移交给业主委员会。（）37.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）38.在物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，但无需向有关部门报告。（）39.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）40.业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）四、简答题（共4题，每题5分）41.简述物业管理承接查验的主要内容和程序。42.简述物业服务企业在物业管理区域内的安全防范协助义务。43.简述业主委员会的职责。44.简述物业服务费“包干制”与“酬金制”的区别。五、案例分析题（共2题，每题10分）45.案例背景：某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。2026年1月，该小区业主大会选聘了甲物业服务企业，签订了物业服务合同，约定物业服务费标准为：住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米。合同采用包干制。2026年全年，该小区实际入住率达到90%。小区内拥有电梯10部，绿化面积1万平方米。2026年，甲物业公司在管理过程中发生了以下情况：(1)3号楼业主李某在装修时，为了增加空间，擅自拆除了连接阳台的混凝土墙体。物业公司发现后下达了整改通知书，但李某置之不理。(2)2026年夏季，因暴雨导致小区地下室进水，造成部分业主车辆受损。经查，排水泵在故障前已报修，但因配件缺货，物业公司未能及时修复。(3)年底，部分业主认为物业公司服务质量差，要求公布物业服务费的收支情况，物业公司以“包干制”为由拒绝公布。问题：(1)针对业主李某的装修行为，物业公司应采取哪些措施？(2)针对地下车库进水导致车辆受损，物业公司是否应承担赔偿责任？为什么？(3)针对业主要求公布收支情况的要求，物业公司的做法是否正确？为什么？46.案例背景：某新建高档住宅小区，建设单位在开发过程中，聘请了乙物业服务公司进行前期物业管理。业主入住后，发现小区存在以下问题：(1)小区公共绿地被建设单位改建为露天停车位，并出租给部分业主使用。(2)电梯运行噪音过大，且经常出现关人故障，业主向乙物业反映，乙物业称“还在保修期内，找建设单位去”。(3)乙物业公司在未征求业主意见的情况下，将小区内的公共广告位（电梯内、灯箱）全部出租给广告公司，收益未向业主公示。(4)业主大会成立后，决定解聘乙物业，但乙物业以“建设单位与物业公司签订的合同期限未满”为由拒绝退出。问题：(1)建设单位将公共绿地改建为停车位的行为是否合法？为什么？(2)对于电梯故障，乙物业公司的说法是否正确？物业公司应如何处理？(3)关于公共广告位的收益，归谁所有？物业公司应如何处理？(4)业主大会决定解聘物业公司后，原前期物业服务合同是否继续有效？物业公司应如何应对？参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】早期介入是指物业管理企业在物业开发建设初期即介入，从物业管理的角度提出优化设计、施工建议、功能布局等意见，以便于后期的物业管理。A、B、D属于前期物业管理的阶段。2.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》及相关规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并报物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。3.【答案】B【解析】承接查验是物业管理企业承接新建物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并办理承接查验手续的过程，这是明确交接双方责任、确保物业正常使用的重要环节。4.【答案】B【解析】物业工程竣工验收资料是物业建设的基础档案，涉及建筑结构、管线走向等核心信息，具有永久保存价值。A、C、D属于日常运行管理资料，保存期限相对较短。5.【答案】A【解析】根据《房屋完损等级评定标准》，完好房是指房屋结构完好，装修完好，设备完好，个别部件有轻微损坏。符合题目描述。6.【答案】B【解析】根据前期物业管理招标投标管理暂行办法，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交招标文件备案。7.【答案】C【解析】根据《民法典》及物业管理条例，业主不得擅自改变房屋承重结构、不得违章搭建、不得占用消防通道、不得改变物业使用性质等。A、B、D均为禁止行为。8.【答案】A【解析】实行包干制的，物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。A选项是通用构成公式。9.【答案】A【解析】房屋自用部位和自用设施的修缮责任，由业主自行承担费用；共用部位和共用设施的修缮，费用从专项维修资金中列支（大中修）或计入物业服务成本（日常养护）。因此A正确。10.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。11.【答案】C【解析】《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。因此，将全部物业管理一并委托的行为无效。12.【答案】C【解析】装修管理中，物业企业应当告知装修人禁止行为和注意事项，并与其签订装修管理服务协议，明确管理权限和违规责任。物业企业不得指定装修队伍或材料。13.【答案】D【解析】根据《特种设备安全法》，电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查（维保），但定期检验（由特检院进行）的周期通常为1年。题目问的是“检验”，故选D。若是“维护保养”，则通常为半月。14.【答案】B【解析】物业管理招标中的评标活动由评标委员会负责，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成。15.【答案】C【解析】车辆停放管理通常分为“车位管理服务”和“车辆保管服务”。如果仅收取车位管理费（场地占用、秩序维护），物业不承担车辆保管赔偿责任；如果收取保管费，则需承担保管责任。题目中未明确是保管合同，且C选项说法过于绝对，不符合通常的物业管理合同性质，故C错误。16.【答案】C【解析】物业服务合同终止时，物业服务企业应当退出物业管理区域，并配合业主委员会做好交接，移交物业管理用房和相关资料。17.【答案】A【解析】草坪修剪一般遵循“1/3修剪原则”，即每次修剪的量不要超过草坪高度的三分之一，以免过度修剪伤害草坪。18.【答案】B【解析】选聘和解聘物业服务企业，属于业主大会的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。19.【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十三条规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。20.【答案】B【解析】仲裁实行“或裁或审”制度。当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理（除仲裁协议无效外）。因此，只能申请仲裁。二、多项选择题21.【答案】ABE【解析】早期介入主要包括：可行性研究阶段（A）、规划设计阶段（B）、施工建设阶段（提出建议，非监理，监理是监理单位职责）、竣工验收阶段（参与，非主导）、销售阶段、前期物业管理准备（E）。C选项“对施工质量提出监理意见”属于监理单位职责，物业企业无监理权，只能从使用角度提出建议。22.【答案】ACDE【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，禁止行为包括：未经批准改变承重结构（A）、扩大承重墙门窗（C）、拆改连接阳台墙体（D）、将无防水要求的房间改为厨卫（E）等。在非承重墙上开门窗（B）通常需要经过批准或符合规范，但并非绝对禁止，且题目问的是“重点查验”，A、C、D、E涉及结构安全和使用功能改变，风险最大，是重点。23.【答案】ABCD【解析】物业服务费构成（成本）包括：管理服务人员费用、共用部位设施设备日常运行维护费、清洁绿化费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧等。E选项“大修、更新、改造费用”由专项维修资金列支，不计入物业服务费。24.【答案】ABCDE【解析】题目中A、B、C、D、E均为《民法典》及《物业管理条例》明确规定的业主权利。25.【答案】ABCD【解析】招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。26.【答案】ABCD【解析】按修缮性质可分为：恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮。季节性修缮通常按时间分类。27.【答案】BDE【解析】物业公司的安全防范协助义务主要是针对违反治安管理的行为，如聚众闹事、非法携带危险品、敲诈勒索等。违章装修（A）属于房屋使用管理范畴，流浪乞讨（C）属于社会救助范畴，虽需关注但非治安协助的核心。28.【答案】ABDE【解析】C选项错误，共用设施设备的大修、更新、改造费用应从专项维修资金中列支，不得计入当期物业服务成本。29.【答案】ABCDE【解析】物业管理档案涵盖物业权属、工程资料、业主信息、运行记录及企业内部管理档案等，A、B、C、D、E均包含在内。30.【答案】ABCE【解析】D选项“封锁所有出入口，禁止任何人进出”过于极端，违反应急管理的科学性，应保留必要的应急通道并保障基本生活物资供应。三、判断题31.【答案】A【解析】前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同自然终止。32.【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这是为了保证管理区域内的统一性和协调性。33.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。34.【答案】A【解析】物业服务企业可以根据业主委托提供特约服务，服务报酬由双方约定，这是市场化的体现。35.【答案】A【解析】专项维修资金属于业主所有，专项用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，严禁挪作他用。36.【答案】B【解析】物业管理用房的所有权依法属于业主。建设单位在销售物业时，应当在买卖合同中约定物业管理用房的归属，通常是无偿移交。37.【答案】A【解析】物业服务企业有保护业主人身、财产安全的合同义务（附随义务或主要义务），若因未尽到职责（如安保漏洞）导致损害，应承担相应的违约责任或侵权责任。38.【答案】B【解析】物业服务企业对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。39.【答案】A【解析】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，这是价格法及物业管理条例的基本要求。40.【答案】A【解析】业主大会是物业管理区域内的最高决策机构，其决定对全体业主具有约束力。四、简答题41.【答案】物业管理承接查验的主要内容和程序如下：(1)查验内容：①物业共用部位：包括主体结构、楼道、门窗、屋顶等。②物业共用设施设备：包括供配电、给排水、消防、电梯、安防、智能化等系统。③物业共用区域：包括道路、绿地、停车位、公共场所等。④物业档案资料：包括竣工总平面图、设备图纸、技术资料、物业产权资料等。(2)查验程序：①确定查验方案和标准。②移交方（建设单位）和接收方（物业企业）组成查验小组。③现场实物查验和资料核对。④签署物业承接查验协议，记录查验结果。⑤对查验中发现的问题进行整改确认。⑥办理正式交接手续。42.【答案】物业服务企业在物业管理区域内的安全防范协助义务主要包括：(1)协助做好安全防范工作：制定安全防范管理制度，落实安全防范措施。(2)发生安全事故时的应急处理：当发生火灾、爆炸、治安事件等安全事故时，物业企业应立即启动应急预案，采取应急措施（如报警、疏散、抢救），防止事态扩大。(3)报告义务：发现治安隐患或违法犯罪行为时，应及时向公安机关报告。(4)协助调查：配合公安机关及其他有关部门进行安全检查和事故调查。(5)设施维护：确保消防、监控等安防设施设备正常运行。43.【答案】业主委员会的职责主要包括：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责，如审议专项维修资金使用方案、调整物业服务费方案等。44.【答案】物业服务费“包干制”与“酬金制”的区别：(1)定义不同：①包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。②酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。(2)财务风险承担主体不同：①包干制：财务风险由物业服务企业承担。②酬金制：财务风险由业主承担。(3)透明度要求不同：①包干制：物业企业无需向业主公布收支明细（除非合同约定），侧重结果考核。②酬金制：物业企业必须向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计，侧重过程监管。五、案例分析题45.【答案】(1)针对业主李某的装修行为，物业公司应采取的措施：①及时制止：物业公司发现李某擅自拆除连接阳台的混凝土墙体（承重或抗震构件），应立即上门制止。②下达整改通知书：向李某发出书面整改通知，要求限期恢复原状。③报告主管部门：若李某拒不改正，物业公司应当及时向当地房地产行政主管部门（或城管部门）报告，由行政执法部门依法处理。④记录存档：将违规行为、处理过程进行记录，作为日后管理依据。(2)针对地下车库进水导致车辆受损，物业公司应当承担赔偿责任。理由：①物业公司对小区的共用设施设备（包括排水泵）负有维修、养护和管理的义务。②案例中，排水泵在故障前已报修，但因配件缺货未能及时修复。这表明物业公司存在管理疏忽或维修不及时，未尽到应尽的