2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试难点突破题详细参考解析15

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费

2、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

3、某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037

4、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760

5、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70

6、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2

7、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益

8、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗

9、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580

10、用收益法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益逐年递减的比率g与报酬率Y相等，则房地产价格V＝（）。A.0B.A·n/（1＋Y）C.A·nD.∞

11、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地

12、男子肾气衰，发堕齿槁是A.四七B.三七C.三八D.五八

13、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉

14、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者

15、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

16、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型

17、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火，横逆犯胃D.以上均是

18、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定

19、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.4858B.5200C.2700D.6264

20、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%

21、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本

22、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势

23、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体

24、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500

25、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策

26、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

27、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

28、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束

29、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31

30、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%

31、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素

32、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

33、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减

34、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22B.28C.38D.50

35、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.50～60万元D.60万元以上

36、路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地

37、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立

38、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务

39、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人

40、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等

41、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%

42、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105B.97C.98D.103

43、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要

44、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29

45、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估

46、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格

47、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物

48、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400B.628C.656D.700

49、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收

50、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数

51、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()米。A.22B.28C.38D.50

52、某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（）万元。A.318.68B.471.54C.789.68D.1146.81

53、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平

54、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状B.更新改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼

55、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得

56、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。A.34B.35C.36D.37

57、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果

58、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处

59、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用D.土地成本＋开发成本

60、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法

61、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他

62、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为()。A.60B.6C.10D.60%

63、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租

64、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加

65、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%

66、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

67、创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性

68、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100

69、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低

70、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200B.1150C.1100D.1050

71、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七

72、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高

73、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

74、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

75、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值

76、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100B.77C.63D.42

77、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割

78、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

79、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产B.物业C.楼盘D.房屋

80、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润÷开发完成后的房地产价值二、多选题

81、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1

82、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

83、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A.923B.1111C.1353D.1872

84、“治痰先治气”是的()具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津

85、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2·天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22

86、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150

87、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%

88、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素

89、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大

90、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635

91、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

92、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧

93、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩

94、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的

95、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展

96、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%

97、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是A.《温病条辨》B.《湿热条辨》C.《温热论》D.《脾胃论》

98、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134

99、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”

100、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值三、判断题

101、现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。（）

102、房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。（）

103、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（）

104、房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（）

105、某宗房地产的成交总价为120万元，首付50%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，则该房地产在其成交日期一次性付清的价格是120万元。（）

106、为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。()

107、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（）

108、某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（）

109、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）

110、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。（）

111、党的基本路线规定的实现社会主义现代化奋斗目标的基本途径是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

112、实事求是思想路线的根本体现是（）A.解放和发展生产力B.理论联系实际C.尊重社会发展规律D.尊重实践、尊重群众

113、对收益性房地产来说，增加房地产持有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）

114、非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。()

115、遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。（）

116、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）

117、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）

118、估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（）

119、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）

120、实事求是思想路线的验证条件和目的是（）A.理论联系实际B.一切从实际出发C.坚持执行党的政策方针D.在实践中检验和发展真理

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：[知识点]假设开发法基本论述

2、答案：B本题解析：B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

3、答案：D本题解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：故补地价（总价）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（万元）。

4、答案：A本题解析：使用面积＝100×0.8＝80（m2），建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝3000×80/100＝2400（元/m2）。

5、答案：C本题解析：先根据现值求等额年金的公式计算每年不变的净收益：A＝[15.1/（1＋9%）＋16.3/（1＋9%）2＋15.5/（1＋9%）3＋17.2/（1＋9%）4]×9%×（1＋9%）4/[（1＋9%）4－1]＝15.966（万元）再根据净收益每年不变的公式计算该宗房地产的价格：P＝15.966×[（1＋9%）35－1]/[9%×（1＋9%）35]＝168.71（万元）

6、答案：D本题解析：

7、答案：C本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

8、答案：A本题解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。

9、答案：B本题解析：比较价值（比准价格）＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格＝（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/m2）。

10、答案：B本题解析：当Y≠g时，收益期限为有限年的公式为：公式原型为：当g＝Y时，V＝An/（1＋Y）。

11、答案：C本题解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。

12、答案：D本题解析：《素问·上古天真篇》是记载了人生长、发育、衰老过程的重要篇章。考核频率高。难度不大。容易混乱的是第三到第五个七八年的生理变化，可以结合西医的生理常识来记忆、鉴别。男子24左右、女子21岁左右是长智齿的时候，是再长高最后的可能；而30岁左右是人状态的高峰，可见“四七筋骨坚，发长极，身体盛壮，四八筋骨隆盛，肌肉满壮。”盛极而衰，故五七、五八以后人开始衰弱，只是脱离为困扰而已。正气久衰到在六七、六八时，头发、面部开始变色。西医也统计出，男女绝育分别是49、60岁左右，恰好是七七和八八精少、天癸竭的时候。

13、答案：A、B、D本题解析：目内眦指内眼角，经过目内眦的经脉有阳跷脉、膀胱经、阴跷脉。阴跷脉起于照海和阳跷脉起于申脉交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合。《灵枢·经脉》：“膀胱足太阳之脉，起于目内眦。”

14、答案：A本题解析：《灵枢·经脉》论述足阳明胃经的经气虚实：“气盛则身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄。气不足，则身以前皆寒栗，胃中寒则胀满。”又说：“足阳明之别……实则狂巅，虚则足不收，胫枯。”此即足阳明胃经的经气或虚或实所引起的病变。

15、答案：D本题解析：开发完成后的地价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋销售利润＝（1000＋1500）×（1＋16%）＋100＝3000（元/m2）。

16、答案：B本题解析：房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

17、答案：D本题解析：胃热、胃火，多由邪热犯胃；或由嗜酒、嗜食辛辣、过食膏粱厚味，助火生热；或由气滞、瘀阻、痰、湿、食积等郁结化热、化火，均能导致胃热、胃火。其他如肝胆之火，横逆犯胃，亦能引起胃热，胃火。

18、答案：C本题解析：影响房地产价格的心理因素之一是购买或出售时的心态。房地产需求者到处寻找合意的房地产，当相中了某宗房地产时，而如果该房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。

19、答案：B本题解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?

20、答案：B本题解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。

21、答案：A本题解析：威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。

22、答案：B本题解析：城镇临街商业用地，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如矩形土地是较长的边临街还是较短的边临街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是否为街角地等，价值会有所不同，甚至差异很大。

23、答案：C本题解析：整体观念的内容是：(1)人自身是一个统一的整体。(2)人与自然环境是一个统一整体。(3)人与社会环境是一个统一整体。

24、答案：C本题解析：[知识点]报酬资本化法的公式

25、答案：A本题解析：本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。

26、答案：C本题解析：C项，估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。

27、答案：B本题解析：报酬率＝投资回报÷所投入资本。在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。本题中，投资额相同的情况下，市级商铺的报酬率最高，从而其风险最大。

28、答案：C本题解析：经营期可具体化为销售期（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和自营两种情况）。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重合。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。

29、答案：B本题解析：收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。超出某一点以外就要引起报酬递减的趋势，已经见之于办公大楼的建筑。本题中，该楼的收益递减点位于20层，超过20层收益开始减少，所以它的经济高度应该是20层。

30、答案：C本题解析：[知识点]高层建筑地价分摊的方法

31、答案：B本题解析：房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素。房地产实物因素又分为土地实物因素和建筑物实物因素。其中，建筑物实物因素有：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度。其中，建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

32、答案：D本题解析：A项，一笔投资中投资回收与投资回报的含义是不同的：投资回收是指所投入资金的收回，即保本；投资回报是指所投入资金全部收回以后的额外所得，即报酬。报酬率＝投资回报÷所投入资本。B项，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。C项，由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），投资者将降低所要求的报酬率。这属于投资带来的优惠率，是报酬率计算公式中的扣减项。

33、答案：B本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。

34、答案：B本题解析：计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即：①确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线；②以该分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分；③根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值或价格；④将此两部分的价值或价格相加。分界线的求取方法如下：前街影响深度＝总深度×前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）后街影响深度＝总深度×后街路线价/（前街路线价＋后街路线价）代入本题数据可得，前街影响深度＝50×5000/8800＝28（m）。

35、答案：B本题解析：甲乙两地块合并后产生的增值＝110－（50＋50）＝10（万元），则乙地块的合理要价区间为50～60万元，对双方最为公平合理的正常价格＝50＋10×50/100＝55（万元）。

36、答案：A本题解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。

37、答案：D本题解析：独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。“独立”要求估价师和估价机构与估价委托人及相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。“客观”要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正”要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

38、答案：C本题解析：估价委托合同的内容一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情况；②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号；③估价目的和估价对象；④委托人应提供的估价所需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价费用及其支付的方式、期限；⑦估价报告及其交付；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项。

39、答案：C本题解析：估价委托由估价机构统一受理，统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。

40、答案：D本题解析：房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他财产相对较少，房地产的存量和增量都很大；②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价，房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为；③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身；④房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。

41、答案：B本题解析：开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。成本利润率的计算基数＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息，即：成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）本题中，该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。

42、答案：B本题解析：间接法房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。直接法房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。因此采用直接比较，可比实例相对于估价对象状况的得分=100×98÷101=97。

43、答案：D本题解析：估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。任何估价项目都有估价目的，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁来认可明确。

44、答案：C本题解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该住宅的实际总价＝10＋10÷（1＋5%）0.5＋10÷（1＋5%）＝29.28（万元）。

45、答案：C本题解析：房地产价值减损评估业务包括因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

46、答案：C本题解析：房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

47、答案：D本题解析：房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

48、答案：B本题解析：将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类：①对可修复项目，估算其在价值时点的修复成本作为折旧额；②对不可修复项目，根据其在价值时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为短寿命项目和长寿命项目两类：a．短寿命项目分别根据各自的重新购建成本（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧额；b．长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建成本减去可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算其折旧额。该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用＝10（万元）；装修和设备的折旧额＝（200/5）×4＋（250/15）×9＝310（万元）；长寿命项目的折旧额＝（2000－10－200－250）÷50×10＝308（万元）；该幢写字楼的物质折旧额＝10＋310＋308＝628（万元）。

49、答案：B本题解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。

50、答案：B本题解析：在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。

51、答案：B本题解析：依题意，可根据公式：前街影响深度＝总深度×?

52、答案：B本题解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V＝75.54＋0.8398V,V＝471.54（万元）。P234。

53、答案：A本题解析：房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。

54、答案：B本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提。②更新改造前提。③改变用途前提。④改变规模前提。⑤重新开发前提。⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（万元）＞2200×1000＝220（万元），说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理，综上所述，对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。

55、答案：A本题解析：目前取得房地产开发用地的途径主要有三个：①市场购买；②征收集体土地；③征收国有土地上房屋。

56、答案：C本题解析：根据公式求得该类房地产的合理经营期限为：I－E（1＋gE）n－1＝0，18－9×（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

57、答案：D本题解析：在得出一个综合测算结果后，还应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终的评估价值，特别是应考虑一些不可量化的价值和价格影响因素。这是因为房地产价值和价格的影响因素众多，许多因素对房地产价值或价格的影响难以反映在估价公式中，所以不能拘泥于估价公式的测算结果，还应根据估价师的经验及其对房地产市场行情的深人了解，同时可听取、参考有关专家的意见建议来把握最终的评估价值。当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时，可直接将综合测算结果确定为最终的评估价值。此外，最终评估价值的精度还应满足估价目的需要的精度，并应将其误差控制在合理范围内。

58、答案：D本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

59、答案：D本题解析：使用假设开发法评估在建工程价值，一般使用公式：直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋开发成本）；因此，本题中，开发利润＝（土地成本＋开发成本）×直接成本利润率。

60、答案：A本题解析：路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

61、答案：A本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，本题为更新改造前提。经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值，即房地产价值的增加额＞装修该造的费用。

62、答案：B本题解析：提示：建筑容积率＝建筑总面积/建筑用地面积，建筑总面积＝建筑基底面积×建筑层数，因此容积率=10×600/1000=6

63、答案：B本题解析：马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的土地，可以归结为三种情况之一：①提供级差地租的土地，地租＝级差地租＋绝对地租；②仅提供绝对地租的土地，地租＝绝对地租；③垄断土地，地租＝垄断地租。

64、答案：A本题解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。

65、答案：A本题解析：由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，所以实际上的单利利率还应比计算出的单利利率高一些。即：i1＝[（1＋i2）n－1]/n。代入具体数值可得，i1＝[（1＋6%）3－1]/3＝6.37%。

66、答案：C本题解析：[知识点]估价时点原则

67、答案：D本题解析：吴有性字又可，著《温疫论》，创“戾气”说。

68、答案：C本题解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

69、答案：C本题解析：采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。

70、答案：D本题解析：暂无解析

71、答案：D本题解析：暂无解析

72、答案：A本题解析：AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。

73、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

74、答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

75、答案：D本题解析：工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。

76、答案：A本题解析：由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式进行求解：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（万元）

77、答案：A本题解析：房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割方法，原因包括：①房地产在实物上或在使用上通常难以分割；②如果进行实物分割则通常会严重破坏房地产的使用价值或明显降低房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分配。

78、答案：D本题解析：对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。AB两项，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值。C项，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。D项，房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。

79、答案：B本题解析：本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。

80、答案：A本题解析：B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。

81、答案：B本题解析：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi），式中Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1，为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1。

82、答案：D本题解析：A项，一笔投资中投资回收与投资回报的含义是不同的：投资回收是指所投入资金的收回，即保本；投资回报是指所投入资金全部收回以后的额外所得，即报酬。报酬率＝投资回报÷所投入资本。B项，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。C项，由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），投资者将降低所要求的报酬率。这属于投资带来的优惠率，是报酬率计算公式中的扣减项。

83、答案：C本题解析：房地产目前的价值为：本题中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。则：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（万元）。

84、答案：A本题解析：气和津液的关系包括：(1)气能生津：经过脾胃运化、小肠分清泌浊、大肠主津等一系列脏腑气化后，津液方生成和正常输布。其中脾胃之气是关键。(2)气能行津：津液在体内的输布、排泄都需要气的运动来完成。“治痰先治气”是其具体应用。(3)气能摄津：气通过有节控制、维持体内津液量的恒定。例如，卫气对汗的固摄，肾气对尿液的储存。(4)津能载气：血脉之外，气必须依赖津液的载托。例如，中暑大汗后乏力是因“气随津脱”。(5)津能生气：津液在输布中，因受脏腑阳气的蒸腾温化可化气，促进正常的生理活动。

85、答案：A本题解析：由题意可知，现在的承租人权益价值为：

86、答案：C本题解析：卖方要价也称为供给价格，是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价也称为需求价格，是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。本题中，买方最高出价＝150－50＝100（万元）；卖方最低要价＝50（万元）。则甲宗地的拥有者合理的索价范围是：50～100万元。

87、答案：A本题解析：由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，所以实际上的单利利率还应比计算出的单利利率高一些。即：i1＝[（1＋i2）n－1]/n。代入具体数值可得，i1＝[（1＋6%）3－1]/3＝6.37%。

88、答案：B本题解析：房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素。房地产实物因素又分为土地实物因素和建筑物实物因素。其中，建筑物实物因素有：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度。其中，建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

89、答案：A本题解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金，即实际租金）与市场租金（房地产在市场上的平均租金，即客观租金）差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。

90、答案：C本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的价格＝5000－500/（1＋8%）－500/（1＋8%）2－5000×3%＝3958（元/m2）。

91、答案：A本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。

92、答案：C本题解析：功能折旧又称无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能折旧包括：①功能缺乏折旧，是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损；②功能落后折旧，是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损；③功能过剩折旧，是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

93、答案：A本题解析：选取的可比实例规模应当与估价对象的规模相当。选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。本题中，估价对象的面积为100亩，则可比实例的规模应该在50～200亩之间，只有A项在该范围内。

94、答案：B本题解析：生产资料是指人们从事物质资料生产所必需的一切物质条件，即劳动资料和劳动对象的总和（又称生产手段）。其中，劳动资料是指人用以影响和改变劳动对象的一切物质资料的总和，包括生产工具、土地、建筑物、道路、运河、仓库、机器、设备、厂房等。劳动对象，在政治学上指在劳动中被采掘和加工的东西，可以是自然界原来就有的如地下矿石，也可以是加工过的原材料如钢材等。生产资料是生产力中物的因素，在任何社会生产中，人们总是借助于生产资料，通过自己的劳动生产出劳动产品。辩证唯物主义认为，一切自然物质都是可能的劳动对象，其中，引入生产过程的部分则是现实的劳动对象。在生产资料中，生产工具起决定性作用，生产工具的发展水平，决定了人类征服、改造自然的广度和深度。生产资料总是存在于一定的社会经济形态中，成为特定生产关系的物质承担者。因此，选项A和C的观点是错误的，选项D中的三个要素构成了生产力，所以D也是错误的。故本题的正确答案为B。

95、答案：D本题解析：生产力是人类改造物质世界的能力，是人们生产物质产品的能力，它反映了人与自然的关系。生产关系是指在物质生产过程中形成的人们之间的社会关系，它集中体现出人们之间的物质利益关系。生产关系的内容，包括人们在一定的生产资料所有制基础上形成的，在社会生产总过程中发生的