2026年土地登记代理人之土地登记代理实务模拟试卷B卷含答案

2026年土地登记代理人之土地登记代理实务模拟试卷B卷含答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.王某申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，提交的下列材料中，不符合《不动产登记暂行条例》要求的是（）。A.申请人身份证及户口簿原件B.宅基地批准文件（2024年核发）C.房屋符合规划的证明（镇政府2025年出具）D.权籍调查表（无调查机构盖章）2.某企业因合并需要办理土地使用权转移登记，根据《不动产登记操作规范（试行）》，该登记应（）启动。A.由登记机构依职权B.由合并后的企业单方申请C.由原企业与合并后的企业共同申请D.由自然资源主管部门嘱托3.李某预购某开发商商品房并办理了预告登记，若自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.120日4.土地登记代理机构在接受委托时，发现委托人提供的权属来源材料存在明显矛盾，正确的处理方式是（）。A.直接拒绝代理B.协助委托人修改材料以符合形式要求C.要求委托人补充说明矛盾原因并提供佐证D.告知委托人自行与登记机构沟通5.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登簿行为的法律意义在于（）。A.完成登记申请受理B.产生物权变动效力C.完成材料形式审查D.启动公示程序6.张某与李某共有一宗国有建设用地使用权，现张某拟转让其份额，申请转移登记时需提交的特殊材料是（）。A.李某同意转让的书面声明B.共有份额转让合同公证文书C.不动产测绘报告D.土地出让金缴纳凭证7.赵某对某宗地权属登记有异议并申请了异议登记，若（），异议登记失效。A.赵某未在15日内提起诉讼B.登记机构作出不予登记决定C.原权利人书面认可异议D.宗地被法院查封8.某法院向登记机构送达协助执行通知书，要求查封某企业土地使用权，登记机构核实发现该宗地已办理抵押登记，正确的处理是（）。A.仅查封未抵押部分B.不予办理查封登记C.办理查封登记并注明轮候顺序D.要求法院先解除抵押9.甲公司与乙公司约定在乙公司土地上设定通行地役权，申请登记时无需提交的材料是（）。A.地役权合同B.双方身份证明C.土地出让合同D.不动产登记证明10.某企业因破产清算需办理土地使用权注销登记，触发注销登记的法定情形是（）。A.土地被政府收回B.权利期限届满未续期C.物权因破产而消灭D.土地灭失11.某村集体申请更正集体土地所有权登记，发现原登记面积有误，更正登记的申请主体应为（）。A.村集体经济组织B.原登记机构C.村民委员会D.自然资源主管部门12.某县试点集体经营性建设用地入市，受让方申请首次登记时，除常规材料外，还需提交（）。A.集体土地所有权证B.入市交易合同C.农用地转用审批文件D.土地征收补偿协议13.甲银行与乙企业办理土地使用权抵押登记后，丙银行申请同一宗地的第二顺位抵押，登记机构应（）。A.不予受理，因已抵押B.按申请时间办理顺位登记C.要求乙企业先解除甲银行抵押D.按债权比例确定顺位14.某登记机构收到法院嘱托办理土地查封登记的文书，根据规定，登记机构（）。A.需对嘱托内容进行实质审查B.应在3个工作日内办理C.可要求法院补充材料后再办D.必须无条件予以办理15.2026年起，某省推行不动产登记电子证明，下列关于电子证明效力的说法，正确的是（）。A.与纸质证明具有同等法律效力B.仅在省内有效C.需配合纸质证明使用D.不得用于金融抵押16.王某继承父亲遗留的宅基地使用权，申请转移登记时，登记机构发现其父原登记材料中无地上房屋信息，正确的处理是（）。A.仅登记宅基地使用权B.要求王某补充房屋权属证明C.直接不予登记D.按原登记内容办理17.某代理机构为客户办理土地抵押登记时，误将最高额抵押登记为一般抵押，责任应由（）承担。A.登记机构B.客户C.代理机构D.双方按过错分担18.根据《土地登记代理人职业资格制度规定》，土地登记代理人在执业中不得（）。A.同时在两个代理机构执业B.接受口头委托C.代客户填写申请表格D.收取合理服务费19.某宗地存在土地权属争议且已进入行政裁决程序，登记机构对转移登记申请应（）。A.暂缓登记B.不予登记C.正常办理D.要求提供担保20.某企业通过协议出让取得工业用地，申请首次登记时，登记机构发现出让合同约定的开工时间已超期1年，正确的处理是（）。A.不予登记，因违反出让合同B.登记并备注超期情况C.要求企业补缴违约金后登记D.告知企业需先与出让方协商二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.土地登记代理的基本原则包括（）。A.自愿平等B.诚实信用C.利益最大化D.严格保密E.行政主导22.下列登记类型中，需由双方共同申请的有（）。A.首次登记B.转移登记C.抵押登记D.异议登记E.地役权登记23.根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中，登记机构不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过期限B.权属来源材料不齐全C.存在尚未解决的权属争议D.申请登记的事项与登记簿记载冲突E.申请人不具备完全民事行为能力24.土地登记代理机构在代理登记时，需重点审核的材料包括（）。A.申请人身份真实性B.权属来源合法性C.登记事项一致性D.测绘成果准确性E.代理合同有效性25.预告登记的效力包括（）。A.限制处分不动产B.确认物权归属C.保障债权实现D.对抗善意第三人E.替代本登记26.异议登记后，若原权利人处分不动产，可能产生的法律后果有（）。A.处分行为无效B.受让人可要求原权利人承担赔偿责任C.登记机构不予办理转移登记D.异议登记申请人需赔偿损失E.原权利人构成违约27.设立地役权登记的必要条件包括（）。A.需役地与供役地权属清晰B.地役权合同合法有效C.地役权期限不超过土地使用权剩余期限D.需役地与供役地相邻E.经供役地全体共有人同意28.办理最高额抵押登记时，需提交的材料包括（）。A.最高额抵押合同B.主债权合同C.抵押财产清单D.评估报告E.土地出让金缴纳凭证29.更正登记可通过（）途径申请。A.权利人自行申请B.利害关系人申请C.登记机构依职权D.法院判决E.行政机关嘱托30.集体土地所有权登记的主体包括（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村内各农村集体经济组织D.乡镇集体经济组织E.自然资源主管部门三、综合分析题（共3题，每题20分，阅读材料后回答问题）案例一：宅基地登记争议2025年10月，村民张某向某县不动产登记中心申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，提交了以下材料：①身份证、户口簿；②2018年县自然资源局核发的《宅基地批准书》（面积120㎡）；③2023年镇政府出具的《乡村建设规划许可证》（房屋面积180㎡）；④权籍调查表（记载宅基地实际面积135㎡，房屋面积200㎡，调查机构为某测绘公司，有盖章）。登记机构初审时发现，张某户口簿显示其2020年已将户口迁至县城并转为非农业户口，遂作出不予登记决定。问题：（1）张某提交的材料中存在哪些不符合登记要求的情形？依据是什么？（8分）（2）登记机构以张某为非农业户口为由不予登记是否合法？说明理由。（6分）（3）若张某认为登记机构决定错误，可通过哪些途径维权？（6分）案例二：企业用地抵押登记甲公司2024年以国有建设用地使用权（评估价值2000万元）向A银行抵押借款1500万元并办理登记。2026年3月，甲公司因扩大生产向B银行申请借款1000万元，拟以同一宗地再次抵押。甲公司委托某土地登记代理机构办理抵押登记，代理机构发现甲公司与B银行签订的抵押合同未明确担保范围，且甲公司营业执照已过有效期（2025年12月到期）。问题：（1）同一宗地能否办理二次抵押？登记机构应如何处理顺位？（7分）（2）抵押合同未明确担保范围是否影响登记？说明依据。（6分）（3）甲公司营业执照过期对登记有何影响？代理机构应如何处理？（7分）案例三：争议地转移登记2026年5月，李某与王某签订土地使用权转让合同，约定将某宗地以300万元转让。李某委托代理机构申请转移登记时，登记机构发现：①该宗地登记簿记载权利人为李某，但王某提供了一份2025年的法院判决书，判定宗地权属归王某（因李某擅自转让共有财产）；②宗地已被某法院查封（查封期限2026年3月至2029年3月）。问题：（1）登记机构对转移登记申请应如何处理？说明理由。（8分）（2）若王某申请异议登记，需提交哪些材料？异议登记后对李某处分行为的影响？（6分）（3）若查封解除，王某申请更正登记，需满足什么条件？（6分）参考答案一、单项选择题1.D（权籍调查表需调查机构盖章）2.C（因合并导致的转移登记需共同申请）3.C（预告登记失效期为90日）4.C（材料矛盾需委托人补充说明）5.B（登簿产生物权效力）6.A（共有份额转让需其他共有人同意）7.A（异议登记15日内未起诉则失效）8.C（轮候查封按顺序办理）9.C（地役权登记无需土地出让合同）10.C（破产导致物权消灭需注销登记）11.A（集体土地所有权更正由集体经济组织申请）12.B（集体经营性建设用地入市需提交交易合同）13.B（抵押顺位按登记时间确定）14.D（法院嘱托登记需无条件办理）15.A（电子证明与纸质证明同等效力）16.B（宅基地上房屋需补充权属证明）17.C（代理机构过错由其承担责任）18.A（不得同时在两个机构执业）19.B（权属争议不予登记）20.B（登记并备注超期情况）二、多项选择题21.ABD（基本原则：自愿、诚信、保密）22.BCE（转移、抵押、地役权需双方申请）23.ACD（权属争议、超期限、与登记簿冲突不予登记）24.ABCD（重点审核身份、权属、一致性、测绘成果）25.ACD（预告登记限制处分、保障债权、对抗善意第三人）26.BC（异议登记不直接导致处分无效，但登记机构不予办理）27.ABC（地役权需权属清晰、合同有效、期限合规）28.ABC（最高额抵押需合同、主债权合同、财产清单）29.ABC（更正登记可由权利人、利害关系人申请或登记机构依职权）30.ABCD（集体土地所有权主体包括村、村内、乡镇集体经济组织及村委会）三、综合分析题案例一（1）不符合情形：①权籍调查表记载面积（135㎡）与《宅基地批准书》（120㎡）不一致，违反《不动产登记操作规范》关于“申请登记的不动产与权属来源材料一致”的要求；②房屋实际面积（200㎡）超过《乡村建设规划许可证》（180㎡），需补充规划核实材料（依据《城乡规划法》第四十五条）。（2）合法。根据《土地管理法实施条例》第三十六条，宅基地使用权原则上由本集体经济组织成员享有，张某已转为非农业户口且迁出原村集体，不再具备申请主体资格。（3）维权途径：①向登记机构申请复查；②向同级人民政府或上一级自然资源主管部门申请行政复议；③向人民法院提起行政诉讼。案例二（1）可以办理二次抵押。根据《民法典》第四百一十四条，同一财产可多次抵押，登记机构应按登记时间办理顺位登记（B银行为第二顺位）。（2）不影响。《不动产登记操作规范》规定，抵押合同未明确担保范围的，登记机构可依据合同约定或当事人书面说明登记，无约定则视为全部债权。（3）营业执照过期可能影响甲公司主体资格。代理机构应要求甲公司先办理营业执照延期，取得新的有效证件后再申请登记；若无法延期，应告知甲公司登记可能因主体不合法被拒。案例三（1）不予登记。理由：①法院判决书已判定权属归王某，登记簿记载与生