物业管理师考试管理实务测试题及答案

物业管理师考试管理实务测试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.物业管理招标中，招标人应当在确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提交备案材料。A.7B.15C.30D.452.根据《民法典》，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主一致同意。A.本栋建筑物B.有利害关系C.物业管理区域内全体D.本单元3.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向（）收取有关费用。A.开发建设单位B.最终用户C.物业服务企业D.业主委员会4.物业服务企业应当在前期物业管理合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.物业管理用房B.共用设施设备C.代管的专项维修资金D.全部档案资料5.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.5C.7D.106.物业管理招标中的评标，由（）负责。A.招标人B.招标代理机构C.评标委员会D.物业行政主管部门7.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经法院判决终止D.需经双方协商终止8.物业服务企业要求业主交纳物业费的权利，基于（）。A.物权B.债权C.所有权D.使用权9.房屋共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、（）等部位。A.阳台B.卫生间C.电表间D.屋顶10.物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额（）倍的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.2倍以上5倍以下D.5倍以下11.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任12.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.变更C.确认无效D.赔偿损失13.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期限内，因房屋建筑工程（）造成房屋损坏的，建设单位应当履行保修义务。A.质量缺陷B.使用不当C.第三方侵害D.不可抗力14.物业管理招标投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先、兼顾公平C.自愿、公平、等价有偿D.合法、合规、合理15.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.违法所得1倍以上3倍以下16.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、中修D.维修、更新、改造17.业主委员会由业主大会会议选举产生，由（）至（）人组成。A.3；7B.5；15C.5；11D.7；1518.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.救助D.取证19.物业管理区域内，相关车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.停车管理公司20.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.物业服务企业利润B.业主委员会办公经费C.补充专项维修资金D.弥补物业费不足21.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好（）。A.财务清算B.交接工作C.档案销毁D.资产评估22.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.723.业主大会会议可以采用（）或者书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。A.集体讨论B.举手表决C.网上投票D.轮流发言24.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）以上（）以下的罚款。A.20%；50%B.30%；50%C.25%；50%D.50%；100%25.房屋交付使用前，物业服务费用由（）交纳。A.建设单位B.业主C.施工单位D.物业服务企业26.物业管理用房的产权属于（）。A.物业服务企业B.业主C.开发建设单位D.社区居委会27.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3；1/3B.1/2；1/2C.2/3；2/3D.3/4；3/428.物业服务收费实行（）。A.政府定价B.市场调节价C.政府指导价D.政府指导价与市场调节价相结合29.前期物业服务合同是在（）签订的。A.业主入住时B.业主大会召开时C.物业销售之前D.物业竣工验收之前30.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这体现了物业服务企业的（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.刑事责任二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.物业管理招标投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则2.下列属于物业服务企业权利的是（）。A.依据物业服务合同收取物业服务费用B.选聘专业公司承担专项服务C.制止物业管理区域内违反有关治安、环保等方面法律法规的行为D.要求业主委员会提供协助E.代收代缴水电费3.物业服务企业应当向业主公开的情况包括（）。A.物业服务合同B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业共用部位的使用情况D.物业管理区域内停车费的收支情况E.业主的家庭住址和联系方式4.下列应当经业主大会决定的事项有（）。A.制定和修改管理规约B.制定和修改业主大会议事规则C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金5.物业服务合同的主要内容通常包括（）。A.物业基本情况B.服务内容与质量标准C.服务费用D.双方的权利与义务E.违约责任6.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同期限不同D.法律效力不同E.服务内容不同7.物业管理区域内禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用消防通道D.噪声污染E.饲养宠物8.物业服务企业在安全管理方面的主要职责包括（）。A.制定安全管理制度B.配备必要的安防设施C.协助公安机关维护治安秩序D.发生安全事故时及时救助E.承担一切人身损害赔偿责任9.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的更新C.物业共用设施的改造D.业主自用部位的维修E.物业服务企业的办公设备购置10.物业管理档案资料应当包括（）。A.物业权属资料B.工程竣工验收资料C.业主资料D.物业运行记录E.财务会计资料11.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.电梯B.绿化景观C.楼道照明D.小区围墙E.业主室内防盗门12.物业服务企业在承接查验时，应当查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.物业管理用房D.业主自用部位E.周边市政设施13.物业服务费的成本构成包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业服务企业固定资产折旧14.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作15.物业管理招投标的招标文件一般应包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.投标截止时间16.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交的资料和资产包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.物业管理档案资料D.专项维修资金明细账E.物业共用设施设备17.房屋装修管理中，物业服务企业应当告知业主的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道和设施D.拆改燃气管道和设施E.铺设超重地板18.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级B.二级C.三级D.四级E.暂定级19.物业管理投诉处理的一般流程包括（）。A.记录投诉B.判断投诉性质C.查明事实D.提出处理方案E.回访20.关于停车管理，下列说法正确的有（）。A.车主对车辆享有占用、使用、收益、处分的权利B.物业服务企业有权收取停车服务费C.物业服务企业对车辆损坏承担保管责任D.物业管理区域内车辆停放应遵守管理规定E.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“[√]”，认为错误的选“[×]”）1.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。2.业主委员会是业主大会的执行机构，具有独立法人资格。3.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。4.专项维修资金经业主大会批准，可以用于购买国债。5.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他企业。6.业主大会会议应当由业主委员会组织召开。7.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。8.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。9.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间等。10.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。11.物业服务企业只负责提供物业服务，不承担物业管理区域内的人身安全保卫责任。12.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。13.物业管理用房的所有权属于物业服务企业。14.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。15.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以采取断水、断电等措施催交。四、填空题（共10题，每题1分。请将正确答案填在横线上）1.物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交材料向物业项目所在地的__________人民政府房地产行政主管部门备案。2.业主大会作出决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积__________以上的业主且占总人数__________以上的业主同意。3.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将__________移交给业主委员会。4.物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和__________的原则。5.物业服务收费实行__________。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。6.建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以__________。7.住宅专项维修资金实行__________管理。8.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好__________工作。9.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的__________等共有部分享有共有和共同管理的权利。10.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以__________的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。五、简答题（共5题，每题5分）1.简述前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别。2.物业服务企业在承接新建物业时，应当查验哪些内容？3.简述业主委员会的主要职责。4.物业服务费用的构成主要包括哪些方面？5.简述物业服务企业在物业管理区域内的安全防范义务。六、案例分析题（共4题，每题10分）1.案例背景：某住宅小区入住率达到60%后，部分业主提议召开首次业主大会会议并选举业主委员会。建设单位与前期物业服务企业A公司签订了前期物业服务合同，合同期限为3年，目前尚未到期。业主大会成立后，经业主大会表决通过，决定解聘A公司，选聘B公司为新的物业服务企业。A公司认为合同尚未到期，拒绝退出，双方发生争执。问题：(1)业主大会是否有权解聘A公司？请说明理由。(2)若A公司拒绝退出，应当承担何种法律责任？(3)在物业服务交接过程中，A公司应当向业主委员会移交哪些资料和资产？2.案例背景：某高层住宅小区，业主王某在装修过程中，擅自将承重墙部分拆除，并在外墙上开设窗户。物业服务企业发现后，多次劝阻无效，遂向当地房地产行政主管部门报告。主管部门责令王某恢复原状，并处以罚款。事后，王某认为物业服务企业没有尽到管理义务，导致其被罚款，要求物业服务企业赔偿其损失。问题：(1)王某的行为违反了哪些规定？(2)物业服务企业的处理是否得当？为什么？(3)王某的赔偿请求是否应予支持？为什么？3.案例背景：某小区业主李某的私家车停放在小区规划的露天车位上（该车位属于占用业主共有的道路），车辆被高空抛物砸坏，造成损失约2万元。李某认为物业服务企业没有尽到安全保障义务，要求物业服务企业全额赔偿。物业服务企业辩称，高空抛物属于突发事件，难以防范，且公司已定期巡查、安装监控，不应承担赔偿责任。问题：(1)该露天车位的产权归属是谁？(2)物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请结合《民法典》相关规定进行分析。(3)若无法查清具体侵权人，应由谁承担赔偿责任？4.案例背景：某物业服务企业管理的商业大厦，中央空调系统发生故障，导致部分商户无法正常营业。经检查，故障原因是设备老化，需要进行大修，预计费用50万元。物业服务企业拟从专项维修资金中列支此项费用。问题：(1)专项维修资金的使用范围是什么？(2)使用专项维修资金进行大修，需要履行哪些程序？(3)若专项维修资金不足，应当如何解决？试卷答案及解析一、单项选择题答案1.B2.B3.B4.C5.A6.C7.B8.B9.D10.B11.C12.A13.A14.A15.B16.D17.C18.C19.B20.C21.B22.B23.A24.C25.A26.B27.C28.D29.C30.A二、多项选择题答案1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABCDE5.ABCDE6.ABC7.ABCD8.ABCD9.ABC10.ABCDE11.ABCD12.ABC13.ABCDE14.ABCDE15.ABCDE16.ABCDE17.ABCD18.ABC19.ABCDE20.BDE三、判断题答案1.[√]2.[×]3.[√]4.[×]5.[×]6.[√]7.[√]8.[√]9.[√]10.[√]11.[×]12.[√]13.[×]14.[√]15.[×]四、填空题答案1.县级以上2.2/3；2/33.专项维修资金账面余额4.诚实信用5.政府指导价与市场调节价相结合6.书面承诺7.专户存储8.救助9.走廊、楼梯、大堂、电梯等10.5万元以上20万元以下五、简答题答案要点1.简述前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别。答：(1)签订主体不同：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；普通物业服务合同由业主委员会（代表业主大会）与物业服务企业签订。(2)生效时间不同：前期物业服务合同自物业出售之日起生效；普通物业服务合同自业主大会表决通过之日起生效。(3)合同期限不同：前期物业服务合同期限一般至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；普通物业服务合同期限由双方约定。(4)法律性质不同：前期物业服务合同具有过渡性，是为了解决物业交付后至业主大会成立前的管理真空期。2.物业服务企业在承接新建物业时，应当查验哪些内容？答：(1)物业共用部位：包括主体结构、楼梯间、走廊通道、门厅、屋面等。(2)物业共用设施设备：包括电梯、水泵、消防设施、监控设施、天线、照明设施、给排水系统、供暖系统、燃气系统等。(3)物业管理用房：包括办公用房、活动用房等。(4)档案资料：包括竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图、设备安装使用维护保养资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。3.简述业主委员会的主要职责。答：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责。4.物业服务费用的构成主要包括哪些方面？答：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。(3)物业管理区域清洁卫生费用。(4)物业管理区域绿化养护费用。(5)物业管理区域秩序维护费用。(6)办公费用。(7)物业服务企业固定资产折旧。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。(9)经业主同意的其他费用。5.简述物业服务企业在物业管理区域内的安全防范义务。答：(1)建立健全安全防范管理制度，配备必要的安防人员和设施。(2)制定应急预案并定期组织演练。(3)开展日常安全巡查，及时发现并消除安全隐患。(4)协助公安机关做好物业管理区域内的治安维护工作，防止发生治安案件。(5)发生安全事故时，及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。(6)对物业管理区域内的装饰装修活动进行巡查，防止危害建筑结构安全的行为。六、案例分析题答案及解析1.案例分析题(1)业主大会是否有权解聘A公司？请说明理由。答：有权。根据《民法典》及《物业管理条例》规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。虽然前期物业服务合同约定的期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。业主大会代表了全体业主的意志，具有选聘和解聘物业服务企业的决定权。(2)若A公司拒绝退出，应当承担何种法律责任？答：A公司应当承担违约责任。根据《物业管理条例》规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当退出物业管理区域。若A公司拒绝退出，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，可处以罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。(3)在物业服务交接过程中，A公司应当向业主委员会移交哪些资料和资产？答：A公司应当移交的资料和资产包括：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④物业管理所必需的其他资料（如业主资料、财务资料、运行记录等）；⑤物业共用部位、共用设施设备；⑥代管的专项维修资金账面余额。2.案例分析题(1)王某的行为违反了哪些规定？答：王某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》关于业主行使权利不得危及建筑安全的规定。具体包括：擅自变动建筑主体和承重结构；在外墙上开设门窗（改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗需经规划部门批准，承重墙严禁拆改）。(2)物业服务企业的处理是否得当？为什么？答：物业服务企业的处理得当。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定行为的，应当及时制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。本案中，物业企业进行了劝阻，并在劝阻无效后向主管部门报告，履行了法定义务。(3)王某的赔偿请求是否应予支持？为什么？答：不予支持。王某的违规装修行为是其被罚款的直接原因，该行为属于王某自身的故意违法行为。物业服务企业已经履行了劝阻和报告的管理义务，不存在过错。因此，王某因自身违法行为导致的罚款损失，应由其自行承担，无权要求物业服务企业赔偿。3.案例分析题(1)该露天车位的产权归属是谁？答：该车位属于占用业主共有的道路，根据《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(2)物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请结合《民法典》相关规定进行分析。答：物业服务企业是否承担责任取决于其是否尽到了安全保障义务。根据《民法典》第一千一百九十八条规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织